Cour de cassation, 25 mars 2009. 07-20.360

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à Mme Josette X..., épouse C... du désistement de son pourvoi à l'encontre de Mme Y... ; Attendu que par acte notarié du 26 novembre 1998, M. et Mme Z... ont acquis de M. A... et Mme Y... une maison d'habitation avec terrain attenant, sise à Murviel-les-Béziers cadastrée AM n° 36, 37, 34 et 33 ; que dans cet acte figurait sous le paragraphe " Rappel de servitude " la disposition suivante : " le vendeur déclare que personnellement, il n'a créé ni laissé acquérir aucune servitude sur ledit immeuble et qu'à sa connaissance il n'en existe aucune autre que celle pouvant résulter de la situation actuelle des lieux, de l'urbanisme ou de la loi, à l'exception de la servitude ci-après relatée incluse dans un acte de partage reçu par Me Paul B..., alors notaire à Murviel-les-Béziers le 17 juillet 1907 :... devant la campagne, la cour destinée aux besoins de toute la famille sera limitée par l'intersection de deux lignes tirées, l'une sur le prolongement de la bâtisse appartenant à D..., l'autre sur le prolongement de la propriété E..., l'intersection se trouve à 18 mètres de l'angle de la propriété D... ", précision faite que la cour concernée est cadastrée actuellement S° AM n° 34 objet de la vente, que la propriété E... correspond à la propriété F..., vendeur et la propriété D... correspond aux propriétés X... et G... " ; que Jeanne X... et Mme Josette C... ont fait assigner les époux Z... aux fins de voir dire que la cour cadastrée AM n° 34 était indivise ; que ces derniers ont appelé en garantie leurs vendeurs ; Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu que Mme C... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la cour de la section cadastrée AM n° 34, commune de Murviel-les-Béziers se compose d'une part de trois zones privatives, la zone bleue revenant à Mme C... et les zones verte et rose aux époux Z..., et d'autre part d'une zone commune, figurée en jaune et délimitée par les points ACPS sur le plan annexé au rapport d'expertise, dont les époux Z... et Josette X..., épouse C... sont propriétaires indivis ; Attendu que c'est hors de toute dénaturation de l'acte de partage du 17 juillet 1907, dont les termes ambigus nécessitaient d'être interprétés, que la cour d'appel a estimé, au vu du rapport de l'expert, qu'il résultait du rapprochement des dispositions de l'acte, relatives à la délimitation totale de la cour indivise et à l'attribution de parcelles à titre privatifs se situant en partie sur cette cour, que celle-ci n'était pas indivise en son intégralité de 265 m ² mais seulement pour la surface de 145 m ² restée en dehors du partage ; que le moyen ne peut être accueilli ; Mais sur le pourvoi incident, pris en sa première branche : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu que pour débouter M. et Mme Z... de leurs demandes, l'arrêt retient qu'ils ont eu pleinement connaissance de la disposition figurant dans l'acte de partage de 1907 et constamment reprise, relative à " la cour destinée aux besoins de toute la famille " puisqu'elle figure dans l'acte de vente rédigé le 26 novembre 1998 par leur propre notaire, ce qui leur interdit de se prétendre évincés de leur droit de propriété ; Qu'en se déterminant ainsi alors que l'acte notarié du 26 novembre 1998 désignait la parcelle n° 34 parmi les biens vendus aux époux Z..., que l'affectation de cette parcelle aux besoins de toute la famille figurait au titre des servitudes et qu'il était enfin précisé que la cour AM-34 ne devait qu'un droit de passage à pied et avec véhicule aux propriétaires des parcelles voisines AM-35 et AM-38, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi principal ; CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. et Mme Z... de leurs prétentions à l'égard de Mme Sandrine Y..., l'arrêt rendu le 5 juin 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ; Condamne Mme C... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit au pourvoi principal par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour Mme C... ; MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la cour de la section cadastrée AM n° 34 commune de MURVIEL LES BEZIERS se compose, d'une part, de trois zones privatives, la zone bleue revenant à Madame C... et les zones verte et rose aux époux Z... et, d'autre part, d'une zone commune, figurée en jaune et délimitée par les points ACPS sur le plan annexé au rapport d'expertise, dont les époux Z... et Josette X..., épouse C..., sont copropriétaires indivis Aux motifs que « Le principe de son caractère indivis étant ainsi acquis, il reste à en définir les contours afin de déterminer la surface exacte que les parties à l'acte du 17 juillet 1907 ont entendu conserver en commun. D'une part, cet acte délimite la totalité de la superficie utile de la cour, soit 265 m ², par les façades des bâtiments et les deux lignes dessinées en rouge par l'expert sur le plan de l'annexe n° 10 de son rapport. D'autre part, parmi les parcelles attribuées à titre privatif, trois se situent en tout ou en partie sur cette surface globale et empiètent donc sur celle-ci : N° 1723 de 18 m ² (zone bleue) revenant à Madame C..., N° 1719p de 62 m ² (zone verte) et N° 1717p de 40 m ² (zone rose) revenant aux époux Z.... Il résulte du rapprochement de ces dispositions que la cour n'est pas indivise en son intégralité de 265 m ², mais seulement pour la surface de 145 m2 (zone jaune) qui est restée en dehors du partage, solution N° 2 retenue par l'expert qui doit par conséquent être adoptée » Alors que, en jugeant, par adoption des conclusions de l'expert judiciaire, que figurait dans le lot attribué originairement à Albanie H..., dans l'acte de donation-partage de 1907, la parcelle de terre 1719p située sur une partie de la cour intérieure voulue indivise entre les propriétaires des trois lots, quand l'acte n'indique pourtant pas une telle attribution, la cour d'appel a dénaturé par adjonction les termes clairs et précis de la donation-partage de 1907, violant ainsi l'article 1134 du code civil. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit au pourvoi incident par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour les époux Z... ; MOYEN UNIQUE DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué : D'AVOIR débouté les époux Z... de leur demande de réduction de prix et de dommages et intérêts formée à l'encontre de Mademoiselle Sandrine Y... ; AUX MOTIFS QUE « ainsi que le premier juge l'a pertinemment observé, ils ont eu pleinement connaissance de la disposition figurant dans l'acte de partage de 1907 et, constamment reprise, relative à « la cour destinée aux besoins de toute la famille » puisque celle-ci figure dans l'acte de vente rédigé le 26 novembre 1998 par leur premier notaire, ce qui leur interdit de se prétendre « évincés » de leur droit de propriété, d'autant qu'il résulte de leurs propres écritures que Madame X... avait attiré leur attention sur le caractère commun de la parcelle AM 34 » ; ALORS QUE en jugeant que les acquéreurs avaient eu pleinement connaissance de l'existence d'une indivision portant sur la cour litigieuse en raison de la clause relative à « la cour destinée aux besoins de toute la famille » figurant dans l'acte de vente en date du 26 novembre 1998, bien que ce dernier stipulait en des termes clairs et précis que « le vendeur déclare que « personnellement il n'a créé ni laissé acquérir aucune servitude sur ledit immeuble et qu'à sa connaissance il n'en existe aucune autre que celle pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l'urbanisme ou de la loi, à l'exception de la servitude ci-après relatée incluse dans un acte de partage reçu par Maître Paul B... alors notaire à MURVIEL LES BEZIERS, le 17 juillet 1907 : «... devant la campagne, la cour destinée aux besoins de toute la famille sera limitée par l'intersection de deux lignes tirées l'une sur le prolongement de la bâtisse appartenant à D..., l'autre sur le prolongement de la propriété E..., l'intersection de trouve à 18 mètres de l'angle de la propriété D..., précision faite que la cour concernée est cadastrée actuellement S° AM n° 34 (...) », la Cour d'appel a dénaturé l'acte de vente du 26 novembre 1998, et partant, violé l'article 1134 du Code civil ; ALORS QUE, en tout état de cause, il résulte de l'article 1602 du Code civil que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ; que notamment, il doit informer les acquéreurs de l'indivision dont fait l'objet le bien vendu ; qu'en déboutant Monsieur et Madame Z... de leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de leur vendeur, Mademoiselle Y..., sans rechercher si cette dernière avait satisfait aux exigences du texte susvisé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1602 du Code civil.