Cour d'appel, 13 novembre 2018. 16/03665

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 1ère Chambre C ARRET DU 13 NOVEMBRE 2018 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/03665 Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 JANVIER 2016 TRIBUNAL D'INSTANCE DE PERPIGNAN N° RG 13-001816 APPELANTE : Madame Colette H... née le [...] à TROYES de nationalité Française Mas des Fontaneilles - Sainte Croix [...] représentée par Me David X... de la Y... , avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant INTIME : Monsieur Pascal Z... [...] Assigné le 5 janvier 2016 - A personne INTERVENANTE FORCÉE: SCI TOSSUT I A... [...] représentée par Me Arnaud B... de la C... , avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant assistée de Me D... E..., avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, substituant Me Arnaud B..., avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant ORDONNANCE DE CLOTURE DU 10 Septembre 2018 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 OCTOBRE 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON ARRET : - réputé contradictoire. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; - signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES Pascal Z... et Colette F... ont vécu maritalement et de leur union sont nés plusieurs enfants. Après leur séparation, par acte sous seing privé du 25 avril 2008, Pascal Z... a donné à bail d'habitation une maison à Colette F.... Par acte sous seing privé du 28 août 2008, il lui a vendu ce même bien, le transfert de propriété ne devant avoir lieu qu'à compter de la réitération de la vente par acte authentique laquelle n'a jamais eu lieu. Par ordonnance du 7 mars 2012, le juge des référés du Tribunal d'Instance de Perpignan a ordonné une expertise relative aux désordres affectant l'immeuble loué, le rapport d'expertise ayant été déposé le 6 août 2013. Le 2 août 2013, Pascal Z... a fait délivrer à Colette F... un congé pour vendre l'immeuble loué valant offre de vente au prix de 72.000€. Par assignation du 24 octobre 2013, Colette F... a saisi le Tribunal d'Instance de Perpignan aux fins de voir annuler ce congé et condamner Pascal Z... à réaliser les travaux de remise en état du logement sous astreinte. Par ordonnance du 4 juin 2014, le juge des référés du Tribunal d'Instance de Perpignan a ordonné la consignation des loyers jusqu'à ce que le Tribunal d'Instance de Perpignan statue au fond. Le bien loué a fait l'objet d'une mesure de saisie immobilière à la requête de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance du Languedoc Rousillon, Pascal Z... s'étant montré défaillant dans le paiement de l'emprunt souscrit pour le financement de ce bien, un jugement a été rendu contre lui par le Tribunal de Grande Instance de Perpignan le 4 novembre 2014. Le jugement rendu le 6 janvier 2016 par le Tribunal d'Instance de Perpignan énonce dans son dispositif : Valide le congé délivré par Pascal Z... le 2 août 2013 à Colette F.... En conséquence, autorise Pascal Z... à faire procéder à l'expulsion de Colette F... ainsi qu'à celle de tous ses biens et de toute personne se trouvant dans les lieux loués, à défaut par Colette F... d'avoir libéré les lieux loués dans le délai de deux mois à compter d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira au bailleur aux frais de l'expulsée. Fixe l'indemnité d'occupation à compter du 24 avril 2014 au montant mensuel de 500€. Condamne Pascal Z... à payer à Colette F... la somme de 25.000€ à titre de dommages et intérêts. Précise que le paiement de cette somme pourra se faire en partie par imputation des fonds consignés par la demanderesse sur autorisation du juge des référés. Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires. Condamne Pascal Z... à payer à Colette F... la somme de 1.300€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement. Laisse les dépens à la charge de Pascal Z... qui y sera le cas échéant condamné. Le jugement expose que Colette F... se prévaut du fait que l'offre de vente notifiée dans le congé délivré par Pascal Z... a été faite pour un prix volontairement dissuasif dans l'intention de l'empêcher d'exercer son droit de préemption. Le jugement relève cependant que le congé délivré en 2013 comportait une offre de vente au prix de 72.000€, tandis que la demanderesse avait signé pour le même immeuble le 28 août 2008 un compromis de vente pour un prix de 80.000€. Par ailleurs, la demanderesse ne peut se prévaloir d'une mise à prix à hauteur de 10.000€ du bien loué lors de la vente sur saisie immobilière dans la mesure où le créancier dans le but d'attirer les enchérisseurs a intérêt à fixer au plus bas le montant de la mise à prix. La procédure de saisie immobilière en cours sur le bien loué corrobore l'existence de la volonté de vendre du bailleur. Il s'en déduit que le congé est validé. Sur les demandes indemnitaires, le jugement expose que l'expertise ordonnée en référé révèle que le bâtiment loué n'est en rien conforme aux normes d'habitabilité, de sécurité et de décence. Eu égard à l'état du logement, à la durée du bail et au montant du loyer fixé, il considère qu'il convient de fixer le montant des dommages et intérêts à la somme de 25.000€. Colette F... a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 9 mai 2016. Le bien loué a fait l'objet d'une mesure de saisie immobilière et a été adjugé à l'audience des ventes du Tribunal de Grande Instance de Perpignan du 13 mai 2016 au bénéfice de la SCI TOSSUT I A..., partie intervenante à la procédure. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 10 septembre 2018. Les dernières écritures pour Colette F... ont été déposées le 7 septembre 2018. Les dernières écritures pour la SCI TOSSUT I A... ont été déposées le 6 septembre 2018. Pascal Z... a fait l'objet d'une signification à personne le 5 juillet 2016 et n'a pas constitué. L'arrêt sera rendu par réputé contradictoire. Le dispositif des écritures pour Colette F... énonce : A titre principal, prononcer la nullité du congé pour vendre délivré par Pascal Z... à Colette F... le 2 août 2013, pour défaut de prix sérieux caractérisant la volonté frauduleuse du bailleur d'échapper à ses obligations de remise en état. Dire que le bail liant les parties doit être regardé comme ayant été renouvelé pour une nouvelle période de 3 ans à compter du 25 avril 2017. Dire que la demande de résiliation judiciaire du bail formulée par la SCI TOSSUT I A..., qui a un objet différent de celui dont a été saisi le premier juge visant à la validation du congé pour vendre, doit être regardée comme une demande nouvelle, et irrecevable en cause d'appel. A titre subsidiaire, fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Colette F... à une somme de 80€ par mois au maximum, compte tenu de l'état des lieux loués. Dire que la SCI TOSSUT I A... ne fait pas la preuve de la perte totale pour cas fortuit du bien loué et doit être déboutée de sa demande de résiliation du bail. En toute hypothèse, condamner la SCI TOSSUT I A... venant aux droits de Pascal Z... à réaliser les travaux préconisés par Monsieur G... dans son pré rapport du 6 août 2013, et ce sous astreinte définitive de 150€ par jour de retard, à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir. Dire que Colette F... est dispensée du paiement du loyer à compter de la date de l'assignation devant le Tribunal d'Instance le 24 octobre 2013, jusqu'à la date de parfait achèvement des travaux. Subsidiairement sur cette question, ordonner la réduction du prix du loyer compte-tenu de la perte partielle du bien loué, et fixer le montant du loyer mensuel dû par Colette F... à la somme de 80€, et ce depuis la date d'assignation devant le Tribunal d'Instance de Perpignan le 24 octobre 2013. Condamner Pascal Z... à payer à Colette F... une indemnité équivalente à 70 % du montant du loyer, soit 350€ par mois, et ce depuis le 24 avril 2009, date de l'encaissement par Pascal Z... de l'indemnité d'assurance, jusqu'au 13 mai 2016, date de l'adjudication des lieux loués, soit la somme de 25.200€, au titre du préjudice de jouissance. Dire que le montant de cette somme pourra se faire par imputation sur les fonds consignés par Colette F... sur le compte séquestre CARPA, en exécution de l'ordonnance de référé du 4 juin 2014. Condamner Pascal Z... à payer à Colette F... 7.207€ à titre de remboursement des frais exposés par elle pour la réalisation de travaux urgents qui incombaient au bailleur. Condamner Pascal Z... à payer à Colette F... 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et en indemnisation de l'industrie personnelle employée par Colette F... pour l'accomplissement de ces travaux. Condamner la SCI TOSSUT I A... venant aux droits de Pascal Z... à payer à Colette F... une indemnité de 350€ par mois au titre de la perte de jouissance, depuis le 14 mai 2016 jusqu'à la date de l'arrêt de la Cour à intervenir. Condamner Pascal Z... à payer à Colette F... la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamner Pascal Z... et la SCI TOSSUT I A... aux entiers dépens d'instance en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et le coût des procès-verbaux de constats d'huissier des 28 septembre 2011. Colette F... expose que le logement loué n'est pas conforme aux règles de salubrité et de sécurité imposées par la loi, comme le confirme le rapport d'expertise, qui estime le coût des travaux de remise en état à 155.000€. C'est en considération du dégât des eaux intervenu en janvier 2009, révélant les désordres en toiture, et le refus de Pascal Z... de prendre en charge les réparations, que Colette F... a refusé d'acheter le bien. Le bailleur a ainsi manqué à son obligation de délivrance, imposée par l'article 1719 du Code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, causant à la locataire un important préjudice de jouissance qu'il convient de réparer par l'allocation d'une indemnité mensuelle de 350€ depuis le 24 avril 2009. Il conviendra également de dispenser la locataire du paiement du loyer durant les travaux de mise en conformité du logement, et de condamner le bailleur à lui rembourser les frais exposées par elle pour la réalisation des travaux urgents. Colette F... soutient que le congé pour vendre doit être déclaré nul, en ce qu'il a été signifié pour un prix manifestement exagéré et sans intention réelle de vendre l'immeuble loué. En effet, il est fait état dans le congé d'un prix de vente de 72.000€, bien au-dessus du prix du marché compte-tenu de l'insalubrité du logement, qui nécessite des travaux de remise en état d'un montant de 155.000€. Le compromis de vente au prix de 78.000€ a été signé entre les parties avant le dégât des eaux et la dégradation du bien en l'absence de travaux de rénovation, et incluait les terres attenantes. Elle explique en outre que Pascal Z... a tenté tous les stratagèmes pour la contraindre de quitter les lieux. Colette F... sollicite le rejet de la demande présentée par la SCI TOSSUT I A... de résiliation du contrat de bail pour perte économique du bien loué. Cette demande se heurte à la prohibition des demandes nouvelles en appel prévue par l'article 564 du Code de procédure civile, ayant un objet différent que celui dont été saisi le premier juge, qui concernait la contestation d'un congé pour vendre délivré par le bailleur. En outre, conformément à l'article 1722 du Code civil, le bailleur n'est fondé à invoquer la résiliation de plein droit du bail qu'en cas de destruction totale du bien par cas fortuit, seul le preneur peut invoquer la résiliation du bail lorsque la perte du bien loué n'est que partielle, ce qui est le cas en l'espèce. Le dispositif des écritures pour la SCI TOSSUT I A... énonce : Confirmer en son intégralité le jugement dont appel. Débouter intégralement Colette F... de ses demandes. Condamner Colette F... à verser l'indemnité d'occupation, d'un montant mensuel de 500€, entre les mains de la SCI TOSSUT I A..., nouveau propriétaire des lieux, à compter du 13 mai 2016, date du transfert de propriété et du jugement d'adjudication. Constater que les travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble ont un coût qui excède sa valeur, la chose étant donc réputée détruite. Prononcer la résiliation judiciaire du bail, la chose louée étant manifestement devenue impropre à sa destination. Condamner Colette F... à payer à la SCI TOSSUT I A... la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La SCI TOSSUT I A... soutient que le congé pour vendre délivré à la locataire est valide. Le vendeur est libre de vendre au prix qu'il souhaite, et aucun élément de preuve n'est apportée sur le caractère frauduleux du congé. Dans l'hypothèse où la Cour estimerait devoir annuler le congé délivré, la SCI expose que la jurisprudence refuse par principe la réintégration dans les lieux loués du locataire et octroie de préférence des dommages et intérêts. La SCI sollicite par ailleurs la résiliation de plein droit du bail pour perte de la chose par cas fortuit. Conformément à l'article 1722 du Code civil, lorsque le coût des travaux de remise en état de l'immeuble excède sa valeur, la chose est réputée détruite et les juges peuvent prononcer la résiliation du bail si la chose louée est devenue impropre à sa destination. MOTIFS Sur la validité du congé pour vendre: Par acte d'huissier en date du 2 août 2013 Pascal Z... a délivré à Colette F... un congé pour vendre. Il n'est pas contesté que ce congé est régulier en la forme en ce qu'il respecte les dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. En revanche Colette F... soutient que le congé est frauduleux en ce que le prix de vente est manifestement excessif eu égard à l'état du bien et ce dans le but de la priver de son droit de préemption. Il sera tout d'abord rappelé que la charge de la preuve de l'intention frauduleuse pèse sur le locataire qui doit démontrer que le bailleur a fixé intentionnellement le montant de son offre à un prix manifestement excessif en vue de décourager son locataire de se porter acquéreur. En l'espèce s'il ressort de l'expertise judiciaire que le bien est en mauvaise état cet élément ne peut à lui seul suffire à démontrer que le prix de 72.000€ porté dans le congé est manifestement excessif. A cet effet c'est à juste titre que le premier juge a relevé que par un compromis de vente en date du 28 août 2008, Colette F... s'était portée acquéreur du bien pour un montant de 85.000€ à savoir 80.000€ pour la battisse et 5.000€ pour la bergerie . Colette F... oppose à cet élément que non seulement en dehors de l'habitation qu'elle occupe le compromis de vente portait aussi sur des terres et que le prix alors convenu prenait en compte un bien en meilleur état puisque c'est la tempête survenue le 24 janvier 2009 qui a endommagé sérieusement le bien qui a continué à se dégrader, Pascal Z... ne procédant pas aux réparations nécessaires. Toutefois la cour observe que Colette F... produit au débat un second compromis de vente en date du 8 octobre 2009 soit postérieur à la tempête du 24 janvier 2009 et alors que le propriétaire n'a pas effectué les travaux de remise en état comme cela ressort d'un courrier du notaire en date du 3 septembre 2009 et que dans ce second compromis elle se porte acquéreur pour 70.500€ pour la battisse et 7.500€ pour des terres voisines et la bergerie. Par ailleurs Colette F... ne peut valablement se fonder sur la mise à prix du lot à la somme de 10.000€ pas plus que sur son adjudication à la somme de 38.000€ intervenue presque trois ans après la délivrance du congé et dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière diligentée à l'initiative de la banque auprès de laquelle Pascal Z... avait souscrit un emprunt pour financer le bien qu'il n'a pu respecter, les objectifs et intérêts économiques du créancier saisissant ne pouvant être comparés à ceux recherchés par un vendeur dans le cadre d'une vente amiable. Par conséquent c'est à juste titre que le juge de première instance a considéré que la preuve du caractère frauduleux n'étant pas rapportée le congé délivré par Pascal Z... à Colette F... le 2 août 2013 était valide. La validité du congé a pour conséquence que Colette F... est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 24 avril 2014 date d'expiration du bail et c'est donc à juste titre que le premier juge a autorisé le bailleur à pouvoir procéder à son expulsion sous réserve de respecter certaines conditions et en particulier celle d'avoir à délivrer un commandement de quitter les lieux. La validité du congé entraîne également la fixation d'une indemnité d'occupation à compter du 24 avril 2014 jusqu'à la libération effective des lieux. Sur le montant de l'indemnité d'occupation: S'il est d'usage de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à une somme au moins équivalente au montant du loyer il convient toutefois de tenir compte des circonstances particulières et notamment de l'évolution de l'état du bien litigieux. En l'espèce aucune des parties ne contestent que le logement loué à Colette F... est en très mauvais état et cela ressort de façon explicite du rapport d'expertise judiciaire qui relève les nombreux désordres affectant la décence même du logement comme l'absence d'eau potable, l'absence de raccordement à un assainissement , les problèmes d'isolation et étanchéité, la non conformité du réseau électrique..... Dans ces circonstances l'indemnité d'occupation ne peut être fixée au montant du loyer initial de 500 € mais doit être ramenée en raison de l'état du logement à la somme mensuelle de 150€. Par conséquent à compter du 24 avril 2014 Colette F... est redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 150€ infirmant sur point le jugement dont appel. Enfin à compter du 13 mai 2016 cette indemnité doit être versée à la SCI TOSSUT I A... venant aux droits de Pascal Z... en raison du transfert de propriété suite au jugement d'adjudication. Sur le préjudice de jouissance: Il vient d'être constaté à la lecture du rapport d'expertise judiciaire corroboré par divers procès-verbaux de constat que le logement loué se trouve dans un état déplorable, n'est pas conforme aux normes d'habilité, de sécurité et de décence . Il est également constant que l'état de ce bien n'a cessé de se détériorer au fil des ans et en particulier depuis la tempête de janvier 2009. Il est en outre établi par les pièce produites au débat que Pascal Z... suite au sinistre de janvier 2009 a perçu de son assureur la MAIF une indemnisation qu'il n'a toutefois pas utilisée pour effectuer les réparations nécessaires et notamment les réparations les plus urgentes et ce malgré les demandes de Colette F... et l'intervention du notaire en charge des compromis de vente. Par conséquent au vu des désordres présentés par le logement l'existence d'un préjudice de jouissance est caractérisé et compte tenu également de la durée du bail c'est à juste titre que le premier juge a fixé le montant de cette indemnisation à la somme de 25.000€ en précisant que son paiement pourra se faire en partie par imputation des fonds consignés par Colette F... au titre des loyers sur autorisation du juge des référés. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. Sur le remboursement des frais exposés par Colette F... au titre des travaux urgents: En appel Colette F... sollicite le remboursement d'une somme de 7.207€ exposant qu'en raison de la carence de son bailleur elle a dû engager et assumer depuis la prise de possession des lieux en 2008 certains travaux nécessaires pour assurer un minimum d'habitabilité. Elle fournit à cet effet des listes des travaux effectués et joint plusieurs dizaine de factures étant remarqué que l'ensemble des travaux listés ne peuvent tous être qualifiés de travaux urgents. Toutefois la cour relève que dans les pièces produites par Colette F... figure en pièce n°12 une déclaration de résolution amiable signée par Colette F... et Pascal Z... le 8 octobre 2009 dans laquelle il est fait une liste des travaux effectués dans le bien loué par chacune des parties et où Colette F... déclare expressément continuer elle-même les travaux dans le logement situé au 1er étage de la maison d'habitation où elle loge précisant que son travail et les matériaux achetés par elle valent loyers . Il est aussi observé que cet accord est postérieur au sinistre de janvier 2009 et qu'en tout état de cause Colette F... ne plus revendiquer le paiement des travaux qu'elle a acceptés de réaliser et de poursuivre spontanément en accord avec le bailleur en contre partie d'une partie des loyers. Par conséquent Colette F... sera déboutée de sa demande à ce titre. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Colette F... contre Pascal Z... en réparation de son préjudice moral et de son industrie personnelle pour l'accomplissement des travaux: Concernant la demande de réparation en compensation de l'industrie personnelle de Colette F..., cette demande rejoint celle présentée au titre du remboursement des frais exposés au titre des travaux et sera rejetée pour les mêmes motifs et notamment au vu de la résolution amiable du 8 octobre 2009. Concernant l'indemnisation de son préjudice moral Colette F... n'apporte sur ce point ni justificatif ni explication et elle sera donc déboutée. Sur les autres demandes: La validité du congé et la résiliation du bail au 24 avril 2014 induit de fait le rejet des demandes de condamnation de la SCI TOSSUT I A... à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire sous astreinte. Sur les demandes accessoires: Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens sauf en ce qu'il convient de mettre à la charge de Pascal Z... le coût de l'expertise judiciaire et du procès-verbal de constat du 28 septembre 2011. En appel l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner Pascal Z... aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS: La cour statuant par arrêt réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe; Confirme le jugement rendu le 6 janvier 2016 par le tribunal d'instance de Perpignan en toutes ses dispositions sauf sur le montant de l'indemnité d'occupation et sur les dépens; S'y substituant sur ces points et y ajoutant, Dit qu'à compter du 24 avril 2014 Colette F... est redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 150€; Dit qu'à compter du 13 mai 2016 cette indemnité doit être versée à la SCI TOSSUT I A... venant aux droits de Pascal Z... en raison du transfert de propriété suite au jugement d'adjudication; Dit que les dépens de première instance auxquels Pascal Z... est condamné comprennent le coût de l'expertise judiciaire et du procès-verbal de constat du 28 septembre 2011; Déboute Colette F... de ses demandes en dommages et intérêts complémentaires; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour d'appel; Condamne Pascal Z... aux entiers dépens de la procédure d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT