Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 23/10368

N° RG 23/10368 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQ5U 7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2024 50G N° RG 23/10368 N° Portalis DBX6-W-B7H-YQ5U Minute n°2024/ AFFAIRE : [M] [V] C/ [F] [C] Grosse Délivrée le : à Me Alexis GAUCHER-PIOLA 1 copie M. [I] [Z], expert judiciaire COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique, Lors des débats et du prononcé : Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier, DEBATS : à l’audience publique du 25 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2024 JUGEMENT : Réputé contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDERESSE Madame [M] [V] née le 15 Septembre 1933 à [Localité 5] (CHER) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Alexis GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de LIBOURNE N° RG 23/10368 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQ5U DÉFENDEUR Monsieur [F] [C] né le 25 Janvier 1971 à [Localité 6] (VAR) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] défaillant Par acte notarié en date du 14 février 2013, Madame [M] [V] a vendu une maison d'habitation sise [Adresse 2] à Monsieur [F] [C] en viager moyennant un bouquet de 121.700 euros et une rente viagère de 400 euros par mois. Se plaignant de ce que plusieurs tempêtes avaient abîmé le bien immobilier, elle a sollicité l'intervention de Monsieur [C] pour qu'il fasse procéder aux grosses réparations. Une tentative de conciliation a échoué. L'assureur de Madame [V] a refusé de prendre en charge les réparations. Faute de solution amiable, Madame [V] a, par acte en date du 07 mai 2021, fait assigner en référé Monsieur [C] aux fins de voir ordonnée une expertise judiciaire. Monsieur [L] puis Monsieur [I] [Z] ont été désignés en qualité d'expert judiciaire. L'expert a rendu son rapport le 21 juillet 2022. Suivant acte signifié le 07 décembre 2023, Madame [M] [V] a fait assigner au fond Monsieur [P] [V] et demande au Tribunal de : Vu les dispositions de l'article 1103 du code civil DECLARER Madame [M] [V] recevable et bien fondée en ses demandes CONDAMNER Monsieur [F] [C], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à réaliser les travaux suivants : Réparation couverture et zinguerie Réparation avant toi et planche de rives de la tourelle d’angle Ravalement de façade Réparation mur et faïence de la cuisine mur OUEST Réfection des peintures intérieures. N° RG 23/10368 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQ5U CONDAMNER Monsieur [F] [C] au paiement de la somme de 100 euros par jour à compter de la date de mise en demeure, au titre du préjudice de jouissance de Madame [V]. CONDAMNER Monsieur [F] [C] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNER Monsieur [F] [C] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertises DIRE n’y avoir lieu a écarter l'exécution provisoire de la décision a intervenir ; Régulièrement assigné, Monsieur [F] [C] n'a pas constitué Avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2024. MOTIFS : Conformément à l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l'estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 1134 du Code civil applicable à la date de signature de l'acte notarié dispose : «Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits». En application de l'article 605 du Code civil, l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. L'article 606 du même Code précise que «les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien». Enfin, conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de celle-ci. L'acte notarié signé entre Madame [V] et Monsieur [C] précise que le bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation maintiendra le bien en bon état de réparation jusqu'à l'extinction de son usufruit et que l'acquéreur supportera les grosses réparations «conformément aux dispositions des articles 630 et 633 du code civil». L'expert judiciaire a indiqué que sur la parcelle de Madame [V] se trouvaient une maison principale d'habitation, une annexe, un abri-garage. Il a relevé que la maison d'habitation présentait plusieurs désordres dus aux infiltrations d'eau et d'air. Il a constaté que les dégâts concernaient le clos couvert de la maison : - pour la toiture : gouttières, avant toit et bandeaux de la maison en mauvais état ; - véranda : grosses infiltrations traitées, l'étanchéité totale est à finaliser ; N° RG 23/10368 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQ5U - façade ouest : enduit très fissuré, infiltrations d'eau importante dans la cuisine ; - autres façades : enduits vétustes ; - menuiseries anciennes en bois en mauvais état : fenêtre chambre/salle d'eau en partie détruite, porte entrée principale condamnée, autres fenêtres et châssis vétustes. S'agissant de l'abri-garage, il a indiqué qu'il s'agissait d'une construction précaire et que sa démolition ou sa sécurisation était nécessaire pour éviter tout risque vis à vis des personnes. Enfin, il a ajouté qu'il n'y avait aucune trace d'une «arche béton sur portillon». L'expert judiciaire a constaté que le clos et le couvert de la maison n'est pas assuré, que les faïences murales et l'enduit mur de la cuisine tombent, que les menuiseries anciennes en bois n'assurent pas l'étanchéité à l'eau et à l'air, que des infiltrations subsistaient dans la véranda et dans le local EDF et chauffage gaz, que la façade ouest était détériorée par les infiltrations d'eau provenant du toit et également par les pluies et les vents dominants et que l'enduit est largement fissuré, que la peinture sur la façade est «tombée». Il a précisé que le préjudice le plus important était celui subi par le bâtiment du fait des infiltrations d'eau au niveau de la toiture et du mauvais état des enduits extérieurs des façades Ouest et Est et que ce manque «d'entretien» créait des désordres visibles à l'intérieur de la maison : humidité sur les plafonds et murs, détérioration des revêtements : peinture et faïence. Il a indiqué que le 16 décembre 2018, Madame [V] avait rappelé à Monsieur [C] ses engagements pour la réparation «des dégâts occasionnés par les tempêtes» : gouttières, bandeaux de la maison, toiture du garage, portail extérieur et que le 08 février 2019, suite à une nouvelle tempête en date du 28 janvier 2019, Madame [V] lui avait demandé d'intervenir «pour réparer les désordres dus à ces bétons sur portillon, infiltration d'eau dans la véranda». L'expert judiciaire a ajouté «Monsieur [C] n'a pas fait les entretiens tel que nettoyage des gouttières de la maison, réfection des peintures des boiseries et façades maçonnées». Il «n'a pas fait les réparations suite aux dégâts des tempêtes de 2018 et 2019 dûment constatés». Si le nettoyage des gouttières ne relève pas de grosses réparations au sens de l'article 607 du Code civil mais de réparations d'entretien, il ressort de l'expertise judiciaire que la toiture et notamment les avant toits et bandeaux sont en mauvais état et que des infiltrations d'eau existent au niveau de la toiture. Celle-ci relève des grosses réparations au titre de l'article 608 du Code civil qui comprend notamment les «couvertures entières». La réparation des zingueries ressort aussi de ces travaux de grosses réparations dans la mesure où il n'est pas possible de les isoler de la toiture. De même, la réparation des avant toit et planches de rives, demandée concernant la «tourelle d'angle», apparaît ressortir de ces gros travaux dans la mesure où ces éléments se rattachent à la «couverture entière». Ainsi, Monsieur [C] sera condamné sous astreinte à faire procéder à la réparation de la couverture et de la zinguerie de la maison d'habitation et de l'avant toit et de la planche de rive de la tourelle d'angle de la maison d'habitation. Concernant les façades, il convient de distinguer les façades Ouest et Est qui sont décrites par l'expert judiciaire comme subissant des infiltrations d'eau du fait du mauvais état «d'entretien» des enduits extérieurs. Il en résulte que ces deux façades sont affectées de désordres concernant les «gros murs» et dont Monsieur [C] sera tenu à réparation. De même, il sera tenu à la réfection du mur et de la faïence de la cuisine (façade Ouest), résultant de désordres affectant le gros mur de la façade Ouest. En revanche, pour les autres façades, l'expert judiciaire décrit des enduits vétustes mais qui ne créent pas d'infiltration et n'affectent pas le gros-œuvre. La réfection de ces enduits relève en conséquence de travaux d'entretien revenant à l'usufruitier. Ainsi, Monsieur [C] sera condamné à faire procéder au ravalement de la façade Ouest et à celui de la façade Est et Madame [V] sera déboutée du surplus de sa demande concernant les façades. La réalisation de la peinture intérieure ne relève pas de grosses réparations mais de travaux d'entretien et Madame [V] sera déboutée de sa demande tendant à voir Monsieur [C] condamné à la faire réaliser. Aucune condamnation ne sera prononcée contre lui à faire réaliser des travaux de réparation de couverture ou autres types de travaux concernant l'abri-garage, l'état de celui-ci n'étant pas connu à l'origine ni son entretien. Les travaux devront être réalisés dans un délai de 8 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 200 euros par semaine de retard, passé ce délai, ce pendant 4 mois, en application de l'article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution. L'expert judiciaire a indiqué qu'en l'absence d'étanchéité à l'eau et à l'air, «l'habitation ne pourrait plus être occupée dans des conditions d'hygiène et de salubrité normales». Il en résulte que du fait des infiltrations affectant la couverture et les façades Est et Ouest, Madame [V] a subi un préjudice de jouissance qui du fait de sa nature, de son intensité et de sa durée, sera indemnisé par l'octroi d'une somme de 3.000 euros que Monsieur [C] sera condamné à lui payer. Partie succombante, il sera tenu aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et, au titre de l'équité, il sera condamné à payer à Madame [V] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire de droit sera ordonnée, celle-ci n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, CONDAMNE Monsieur [F] [C] à faire procéder aux travaux suivants sur la maison d'habitation sise [Adresse 2] qu'il a acquise en viager auprès de Madame [M] [V] : - réparation de la toiture et de la zinguerie de la maison d'habitation, - réparation de l'avant toit et des planches de rives de la «tourelle d'angle» de la maison d'habitation, - ravalement de la façade Ouest et de la façade Est de la maison d'habitation, - réparation du mur et de la faïence du mur de la cuisine (façade Ouest) de la maison d'habitation, ce dans un délai de HUIT MOIS à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 200 euros par semaine de retard passé ce délai, pendant QUATRE MOIS. CONDAMNE Monsieur [F] [C] à payer à Madame [M] [V] la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice de jouissance. CONDAMNE Monsieur [F] [C] à payer à Madame [M] [V] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. DEBOUTE Madame [M] [V] du surplus de ses demandes. CONDAMNE Monsieur [F] [C] aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire. RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT