Cour de cassation, 09 mai 2019. 17-22.786

CIV. 1 CM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 mai 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10267 F Pourvoi n° U 17-22.786 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. F... K... , 2°/ Mme Q... K... , tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 8 juin 2017 par la cour d'appel de Bourges (chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à M. J... Y..., domicilié [...], 2°/ à Mme A... P..., domiciliée [...], prise en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Fiventis, 3°/ à la société Fiventis, société anonyme, dont le siège est [...] , 4°/ à la société Assurance du crédit mutuel vie, société anonyme, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société Serenis vie, 5°/ à la société BNP Paribas Personal Finance, société anonyme, dont le siège est [...] , 6°/ à la société O... et D..., société civile professionnelle, dont le siège est [...], anciennement société B... et O..., 7°/ à la société Claudie, société coopérative à capital variable, dont le siège est [...] , représentée par M. R... S... en qualité d'administrateur provisoire, défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 mars 2019, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Truchot, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme K... , de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Claudie, de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société BNP Paribas Personal Finance ; Sur le rapport de M. Truchot, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à M. et Mme K... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., Mme P..., ès qualités, et les sociétés Fiventis et Serenis vie ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme K... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme K... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté le surplus des demandes formées par M. et Mme K... tendant à la condamnation de la SCP B... et O..., aujourd'hui dénommée O... et D..., notaire, à les indemniser de leurs préjudices, limitant ainsi les sommes mises à sa charge aux montants de 6 012,57 euros (intérêts intercalaires), 24 000 euros (perte de chance locative) et 15 000 euros (préjudice moral) ; Aux motifs que « Attendu que les époux K... sollicitent également la condamnation in solidum de l'ensemble des intimés à leur verser la somme de 12 499 euros au titre de la perte de l'avantage fiscal ; qu'il résulte de la page 34 de l'acte notarié d'achat du 31 octobre 2007 que les acquéreurs ont déclaré vouloir bénéficier des dispositions de l'article 31-1-1ºh du code général des impôts, intitulées « dispositif Robien remanié ou Borloo » leur permettant de bénéficier d'un amortissement de l'investissement selon les conditions fixées par ce texte ; que ce contrat a été précédé d'une étude fiscale et patrimoniale rédigée par la société Fiventis dans un document intitulé « Les époux K... , tableau de bord Loi Borloo » (pièce numéro 6 du dossier des appelants) récapitulant les données de l'investissement alors projeté avec notamment mention des revenus des acheteurs, de leur taux d'imposition, du montant du loyer envisagé sur une durée de 9 ans et d'un « gain fiscal » de 81.991 francs ; Mais attendu qu'en raison de l'achèvement de la résidence Claudie depuis la décision du premier juge, le bénéfice de l'avantage fiscal escompté dans le cadre du montage initial n'apparaît pas avoir été perdu pour les époux K... , mais simplement décalé dans le temps ; que les appelants, qui ne communiquent aucune pièce permettant de penser que ce dispositif ne serait plus applicable dans leur cas particulier, ne peuvent, dès lors, solliciter le bénéfice de ladite somme à titre de dommages-intérêts ; Attendu que les époux K... soutiennent en outre avoir subi un préjudice lié à la perte de chance de réaliser un investissement rentable qu'ils évaluent à la somme de 91.005,16 euros en se fondant sur le rendement des obligations assimilables au Trésor et en précisant que l'immobilisation des fonds « sans contrepartie a généré un préjudice tenant dans l'absence de rentabilité de ces fonds» ; Mais attendu que la cour observe, d'une part, que le prix nécessaire à l'acquisition de l'immeuble (164 000 euros) a été financé intégralement par un prêt octroyé par la BNP Paribas (pièce numéro 5 et pièce numéro 1, 6ème page du dossier des appelants) de sorte que les époux K... ne peuvent valablement soutenir avoir subi un quelconque préjudice du fait de l'immobilisation de fonds dont ils disposaient et que, d'autre part, les préjudices liés au retard de la livraison du bien qui était initialement prévue au troisième trimestre 2008 et n'est intervenue qu'au mois de mai 2015 sont évalués dans le cadre de la perte locative et du paiement des intérêts intercalaires ; qu'il en résulte que ce chef de préjudice ne saurait être retenu » (arrêt, p. 13 dernier § et p. 14) ; Attendu qu'en l'absence de dol pouvant, au stade de la formation du contrat, être utilement imputé à la SCCV Claudie - cocontractant des époux K... - ces derniers ne peuvent utilement soutenir que le notaire aurait agi en collusion frauduleuse avec celle-ci ; qu'il sera surabondamment remarqué que l'acte reçu le 31 octobre 2007 par Maître M... B..., notaire associé, a trouvé sa pleine efficacité puisque les droits réels immobiliers ont été dûment transférés aux époux K... ; Attendu qu'en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire n'est pas tenu à une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération, alors au surplus que l'acte sous-seing privé préparatoire a été réalisé en l'espèce hors sa présence ; Attendu qu'à supposer qu'il soit établi que le notaire ait eu connaissance de retards de livraison sur les autres résidences commercialisées par le groupe Finaxiome, la cour observe qu'il résulte des pièces produites par les appelants s'agissant des résidences Laure, Maud, Audrey, Romane, Margot, Sabine, Élodie, Aurore, Sophie, Laurence, Caroline, Myriam et Blandine que la plupart des actes prévoyaient une date de livraison en 2008, voire 2009 et qu'il était simplement prévu pour certaines d'entre elles une date de livraison « au 2ème trimestre 2007 » de sorte qu'à la date de l'acte notarié - 31 octobre 2007 - un tel retard de livraison de quelques mois ne pouvait présenter un caractère anormal et alarmant pour le notaire chargé d'établir l'acte dans le cadre d'une autre SCCV ; Mais attendu qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement, l'article R. 261-17 du code de la construction et de l'habitation prévoyait, dans sa rédaction applicable à la date de signature de l'acte et avant la modification issue du décret du 25 mars 2016, que la garantie de l'achèvement de l'immeuble résultait « soit de l'existence de conditions propres à l'opération, soit de l'intervention, dans les conditions ci-après, d'une banque, d'un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou d'une société de caution mutuelle » ; que, selon l'articles R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, la garantie d'achèvement peut résulter de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque les fondations sont achevées et que le financement de l'immeuble est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu par les fonds propres du vendeur, le montant du prix de vente déjà conclues ou des crédits confirmés des banques ou établissements financiers ; que selon l'article R. 261-20, le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ces garanties, en l'étude du notaire ayant reçu l'acte de vente, ladite justification étant constituée par une attestation du notaire en ce qui concerne le montant du prix des ventes déjà conclues et par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité en ce qui concerne les crédits confirmés ou les fonds propres ; que par courrier du 2 octobre 2007, le notaire a informé les époux K... que la SCCV Claudie envisageait de leur consentir, au lieu de la garantie extrinsèque initialement envisagée et fournie par un établissement bancaire, une garantie intrinsèque dès lors que les fondations seront achevées à la date du 22 octobre 2007 selon attestation jointe de la société Finaxiome Production et que le financement de l'immeuble sera assuré à concurrence de 75 % du prix de vente de la totalité des lots composant la résidence, tant par des fonds propres que par le prix des ventes régularisées et par un crédit consenti par le Crédit Agricole ; que cette substitution de la garantie intrinsèque d'achèvement à la garantie extrinsèque a été reprise dans l'acte notarié du 31 octobre 2007, le vendeur déclarant que le prix de l'ensemble de la copropriété s'élève à 8 459 000 euros, que le financement dont il doit justifier aux termes de l'article R. 261-20 du code de la construction d'habitation doit s'élever à 75 % de cette somme, soit en l'espèce 6 344 250 euros et qu'il justifie avoir ce financement à sa disposition par une attestation du notaire pour le montant du prix des ventes réalisées à la date du 31 octobre 2007 (4 141 000 euros), par l'acte reçu en l'étude du notaire le 26 septembre 2007 constatant le prêt d'un montant de 1 800 000 euros consenti par le Crédit Agricole et par une attestation émanant du cabinet d'expertise comptable Cavel pour les fonds propres s'élevant à 500 135 euros ; que cette attestation annexée à l'acte émane d'un expert-comptable certifiant que la SAS Finaxiome a effectué une avance de trésorerie à la SCCV Claudie d'un montant total de 500 135 euros à la date du 26 octobre 2007 ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que le notaire, qui a curieusement accepté d'accorder foi à une attestation d'achèvement des fondations établie par anticipation, n'a pas veillé à s'assurer scrupuleusement que les conditions légales de la garantie intrinsèque d'achèvement étaient remplies puisque l'attestation de fonds propres, délivrée par un expert-comptable, ne figurait pas au nombre des justifications admises par le code de la construction et de l'habitation ; que l'argumentation de Maître B..., selon laquelle les SCCV, créées pour les besoins de l'opération, ne disposent pas, par hypothèse, de fonds propres et c'est la société mère qui consent des avances de trésorerie afin de financer les premières opérations (acquisition du terrain, financement des fondations, géomètre, études) est inopérante au regard des exigences des textes applicables et peut d'autant moins être avancée dans le cas d'espèce qu'il résulte du décompte des intérêts intercalaires que le prêt a été libéré à hauteur de 32 800 euros dès la date du 13 septembre 2007, date à laquelle les fondations n'étaient même pas achevées et donc payées ; que si aucun élément ne permettait au notaire d'estimer, à la date de signature de l'acte, que la garantie intrinsèque ne pourrait pas être utilement mise en oeuvre, il n'en reste pas moins vrai qu'il a reçu l'acte en sachant que les conditions légales de cette garantie n'étaient pas remplies ; que le préjudice résultant pour les époux K... du retard de livraison est en relation de causalité certaine avec cette faute et engage la responsabilité de la SCP notariale qui sera condamnée, solidairement avec la SCCV Claudie, au remboursement des indemnités allouées de ce chef (arrêt, p. 16 et 17) ; « Attendu, s'agissant du surcoût de l'opération, que même s'il avait été choisi par le promoteur pour passer l'ensemble des actes de vente et savait que l'acquisition était réalisée dans le cadre d'une opération de défiscalisation, avec une possible revente du bien au bout d'une dizaine d'années, le notaire n'était pas tenu de se livrer à des recherches particulières pour s'assurer de la valeur réelle de ce bien, situé en dehors du ressort de son étude, afin, le cas échéant, de déconseiller l'opération à l'acquéreur en raison d'un prix excessif ; qu'il sera constaté surabondamment que l'acte préparatoire a été réalisé hors sa présence ; que le notaire ne saurait donc être tenu à des dommages et intérêts au titre du surcoût de l'opération » (arrêt, p. 18 § 1) ; Alors 1°) que le notaire doit assurer la pleine efficacité de l'acte instrumenté ; qu'en retenant que l'acte avait trouvé sa pleine efficacité du seul fait que les droits réels avaient été transférés, quand l'efficacité d'une vente en l'état futur d'achèvement dans le cadre d'une opération de défiscalisation implique la livraison du bien dans le délai imparti et une vente au prix du marché, afin que l'avantage fiscal ne soit pas simplement une compensation au surcoût supporté par l'acquéreur, ce qui n'était pas le cas et ce qu'il ne pouvait ignorer, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code ; Alors que 2°) en n'ayant pas recherché si le notaire n'était pas en situation de conflit d'intérêt résultant de ce qu'il était chargé par le promoteur d'instrumenter environ 5 000 ventes, ce qui ce qui constituait un manquement déontologique à son obligation d'impartialité et créait un déséquilibre entre les parties à l'acte incitant le notaire à ne pas faire bénéficier des acquéreurs des informations les plus complètes sur l'efficacité de l'acte de vente couplé avec une opération de défiscalisation, au regard notamment du prix du bien et des retards prévisibles de livraison, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code ; Alors 3°) que le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment sur ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques, de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ; que s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire est, en revanche, tenu d'une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties répondent aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu « qu'en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire n'est pas tenu à une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération » (arrêt, p. 16 § 3 ; v. égal. : arrêt, 18 § 1) ; qu'en se prononçant ainsi, tout en ayant constaté que le notaire avait reçu l'acte en sachant que les conditions légales de la garantie intrinsèque n'étaient pas remplies (arrêt, p. 17 § 1 in fine), comme le faisaient valoir les acquéreurs (concl. p. 33 et 34), ce dont il résultait que le bon achèvement de l'opération, dans les délais prévus, n'était pas certain, et que le notaire devait les mettre en garde contre les aléas de l'opération, et les risques associés, notamment de perte de l'avantage fiscal et de rentabilité de l'opération, lié au risque de surcoûts attachés à la surévaluation du bien, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code ; Alors 4°) que tout préjudice réparable doit être indemnisé en intégralité, sans perte ni profit pour le tiers lésé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que l'avantage fiscal escompté dans le cadre du montage initial n'apparaissait pas perdu en raison de l'achèvement de la résidence Claudie (arrêt, p. 14 § 2) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme ils y étaient invités (concl., p. 49 § 7), si les époux K... avaient escompté le bénéfice de l'avantage fiscal dès la date de livraison promise, qui n'avait pas été honorée, puisqu'il participait de l'équilibre financier de l'opération de défiscalisation, et s'il en résultait une perte en elle-même, peu important que l'avantage fiscal ait pu, ou non, être décalé dans le temps, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code et du principe de la réparation intégrale ; Alors 5°) que tout préjudice réparable doit être indemnisé en intégralité, sans perte ni profit pour le tiers lésé ; qu'en l'espèce, M. et Mme K... faisaient valoir que leur objectif avait été de réaliser un investissement et que le retard pris par l'opération, comme le défaut de mise en garde des différents intervenants, dont le notaire, sur les risques que le programme de défiscalisation présentait, les avaient privés d'une chance d'investir les fonds immobilisés en prévision du remboursement du prêt et de l'ensemble des charges afférentes à l'acquisition puis l'entretien de l'immeuble dans un autre placement (concl., p. 51 in fine et p. 52) ; que la cour d'appel, pour considérer que ce préjudice n'était pas établi, a jugé que le prix nécessaire pour l'acquisition de l'immeuble avait été financé intégralement par un prêt et que les préjudices liés au retard de la livraison du bien étaient évalués dans le cadre de la perte locative et du paiement des intérêts intercalaires (arrêt, p. 14 § 4) ; qu'en se prononçant, par des motifs impropres à exclure que M. et Mme K... , faute d'avoir été informés sur les risques de l'opération, avaient perdu une chance de renoncer à celle-ci pour investir les fonds résultant de leur capacité d'épargne dans une autre solution plus conforme à leurs attentes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code et du principe de la réparation intégrale. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme K... de leurs demandes indemnitaires formées à l'égard de la société BNP Paribas Personal Finance ; Aux motifs que « Attendu que les époux K... sollicitent également la condamnation in solidum de l'ensemble des intimés à leur verser la somme de 12 499 euros au titre de la perte de l'avantage fiscal ; qu'il résulte de la page 34 de l'acte notarié d'achat du 31 octobre 2007 que les acquéreurs ont déclaré vouloir bénéficier des dispositions de l'article 31-1-1ºh du code général des impôts, intitulées « dispositif Robien remanié ou Borloo » leur permettant de bénéficier d'un amortissement de l'investissement selon les conditions fixées par ce texte ; que ce contrat a été précédé d'une étude fiscale et patrimoniale rédigée par la société Fiventis dans un document intitulé « Les époux K... , tableau de bord Loi Borloo » (pièce numéro 6 du dossier des appelants) récapitulant les données de l'investissement alors projeté avec notamment mention des revenus des acheteurs, de leur taux d'imposition, du montant du loyer envisagé sur une durée de 9 ans et d'un « gain fiscal » de 81.991 francs ; Mais attendu qu'en raison de l'achèvement de la résidence Claudie depuis la décision du premier juge, le bénéfice de l'avantage fiscal escompté dans le cadre du montage initial n'apparaît pas avoir été perdu pour les époux K... , mais simplement décalé dans le temps ; que les appelants, qui ne communiquent aucune pièce permettant de penser que ce dispositif ne serait plus applicable dans leur cas particulier, ne peuvent, dès lors, solliciter le bénéfice de ladite somme à titre de dommages-intérêts ; Attendu que les époux K... soutiennent en outre avoir subi un préjudice lié à la perte de chance de réaliser un investissement rentable qu'ils évaluent à la somme de 91.005,16 euros en se fondant sur le rendement des obligations assimilables au Trésor et en précisant que l'immobilisation des fonds « sans contrepartie a généré un préjudice tenant dans l'absence de rentabilité de ces fonds» ; Mais attendu que la cour observe, d'une part, que le prix nécessaire à l'acquisition de l'immeuble (164 000 euros) a été financé intégralement par un prêt octroyé par la BNP Paribas (pièce numéro 5 et pièce numéro 1, 6ème page du dossier des appelants) de sorte que les époux K... ne peuvent valablement soutenir avoir subi un quelconque préjudice du fait de l'immobilisation de fonds dont ils disposaient et que, d'autre part, les préjudices liés au retard de la livraison du bien qui était initialement prévue au troisième trimestre 2008 et n'est intervenue qu'au mois de mai 2015 sont évalués dans le cadre de la perte locative et du paiement des intérêts intercalaires ; qu'il en résulte que ce chef de préjudice ne saurait être retenu » (arrêt, p. 13 dernier § et p. 14) ; qu'« en l'absence de manoeuvres dolosives pouvant, au stade de la formation du contrat, être utilement imputé à la SCCV Claudie - cocontractant des époux K... - ces derniers ne peuvent utilement soutenir que la BNP Paribas se serait rendue complice des agissements de celle-ci ou aurait fait preuve de connivence avec elle ; qu'il sera surabondamment indiqué que la preuve d'une collusion frauduleuse de la banque n'apparaît nullement rapportée en l'espèce dès lors qu'il est constant que celle-ci est intervenue en tant que simple dispensateur de crédit pour financer l'opération élaborée par la société Finaxiome et dans le cadre de laquelle elle n'est intervenue ni comme promoteur ni comme conseil en placement ; qu'il résulte par ailleurs des propres pièces des appelants que la BNP Paribas n'était pas le seul organisme bancaire prêteur dans le cadre du programme immobilier du Poinçonnet mis en place par la société Finaxiome puisque sont également intervenus à ce titre le Crédit Foncier de France, la Caisse d'épargne, le Crédit Agricole et le Crédit Mutuel ; qu'il apparaît par ailleurs qu'à la date de l'offre de crédit pour un montant de 164 000 euros faite aux époux K... - soit le 2 juillet 2007 - les importants retards de livraison dans le cadre des ventes consenties par les autres SCCV n'étaient pas encore survenus puisque, s'agissant des opérations financées avec le concours de BNP Paribas, la première date de livraison prévue concernant une résidence dont la livraison n'aura pas lieu (résidence Romane et acheteurs Lemouton, Marchand, Vieille) avait été fixée au « 2ème ou 3ème trimestre 2007 » ; que les époux K... ne peuvent dès lors valablement soutenir que la BNP Paribas avait « la qualité de prêteur sur la quasi-totalité des résidences Finaxiome » et qu'elle « était informée des reports successifs sur toutes les résidences » de sorte qu'il lui aurait appartenu de « se renseigner sur les causes de ces retards et, à défaut de réponse satisfaisante du groupe Finaxiome, de ne pas prêter » ; Attendu qu'il sera remarqué que les capacités de remboursement déclarées par les appelants - salaires mensuels d'un montant de 3360 euros - apparaissaient compatibles avec les charges du crédit sollicité (932 euros), sans même prendre en compte les loyers tirés de l'opération, de sorte qu'il ne peut être reproché à la BNP Paribas un manquement à son devoir de mise en garde ; que surabondamment, il doit être observé qu'un manquement au devoir de mise en garde, susceptible d'ouvrir droit à des dommages et intérêts au profit de l'emprunteur, suppose une défaillance de ce dernier qui n'est ni démontrée ni même alléguée ; Attendu que les époux K... ont été en l'espèce démarchés pour l'opération litigieuse par M. Y... mandaté par la société Fiventis ; qu'à supposer qu'ils soient transposables à Fiventis, les termes employés dans le contrat d'agent commercial consenti par Finaxiome Distribution, chargée de commercialiser le programme concurremment avec fiventis, (pièce numéro 32 du dossier des appelants) mentionnant l'existence « d'accords avec des organismes bancaires qui aident au montage du dossier des clients » ne permettent pas d'établir que la banque serait à l'origine du démarchage des époux K... ; que ces derniers ne peuvent pas utilement invoquer la remarque faite par L'Observatoire National de L'Immobilier selon laquelle les dispositifs Robien et Scellier « ont généré un afflux de produits inadaptés dans des zones où les propriétaires ont peu de chances de louer et donc de bénéficier de l'avantage fiscal prévu » puisque cette observation a été réalisée dans le cadre d'une étude publiée au mois de juillet 2009, soit plus de 2 ans après le prêt consenti ; Attendu, s'agissant du surcoût du prix d'achat de l'immeuble, qu'il ne résulte pas des éléments communiqués que la banque, qui n'est pas intervenue en qualité de conseiller en placement financier mais seulement comme dispensatrice de crédit, avait une parfaite certitude que l'acquisition était réalisée dans le cadre d'une opération de défiscalisation, avec une possible revente du bien au bout d'une dizaine d'années ; qu'au surplus, elle n'avait pas à s'immiscer dans la gestion des affaires de son client s'agissant d'une opération entièrement élaborée par un tiers en l'occurrence la société Finaxiome ; qu'elle n'était donc pas tenue de se livrer à des recherches particulières pour s'assurer de la valeur réelle de ce bien, afin, le cas échéant, de déconseiller l'opération à l'acquéreur en raison d'un prix excessif ; qu'il ne saurait donc être reproché à la banque un quelconque manquement à son devoir de conseil à cet égard » (arrêt, p. 18 et 19) ; Alors que 1°) en n'ayant pas recherché si la banque n'était pas en situation de conflit d'intérêt résultant de ce qu'elle était partenaire financier du promoteur et détenait à ce titre des informations sur les retards de livraison au moment de la conclusion de la vente, ce qui créait un déséquilibre entre les parties à l'acte incitant l'établissement bancaire à ne pas faire bénéficier des acquéreurs des informations les plus complètes sur l'efficacité attendue de l'acte de vente et la faisabilité de l'opération de défiscalisation, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code ; Alors 2°) que le banquier partenaire d'un programme de défiscalisation est tenu d'informer les acquéreurs potentiels, en corollaire des avantages annoncés, des aspects moins favorables et des risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit immobilier, dès lors qu'il est intéressé indirectement à l'opération d'investissement immobilier défiscalisant par la souscription en volume, par les acquéreurs potentiels, de prêts bancaires, orientés vers lui par le promoteur ou le commercialisateur du programme ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a écarté toute faute de la société BNP Personal Finance à l'origine des préjudices subis par M. et Mme K... en retenant notamment que la preuve d'une collusion frauduleuse de la banque avec la SCCV Claudie n'était pas rapportée et qu'il était constant que la banque était intervenue en tant que simple dispensateur de crédit, parmi d'autres, pour financer l'opération élaborée par la société Finaxiome dans le cadre de laquelle elle n'était intervenue ni comme promoteur ni comme conseil en placement (arrêt, p. 18 § 3) ; qu'elle a également jugé qu'il ne pouvait être reproché à la banque un manquement à son devoir de mise en garde que relativement au risque d'endettement, ce qui supposait une défaillance de l'emprunteur (arrêt, p. 18 dernier §) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée si, en sa qualité de partenaire de la société Finaxiome, la banque était au coeur d'un conflit d'intérêts, puisqu'elle bénéficiait personnellement de l'opération de défiscalisation qui la conduisait à percevoir des intérêts d'emprunts, notamment intercalaires, et s'il en résultait qu'elle était tenue, envers l'emprunteur, d'un devoir de mise en garde sur les aspects moins favorables et les risques inhérents à l'investissement proposés par le groupe Finaxiome, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code et du principe de la réparation intégrale ; Alors 3°) que tout préjudice réparable doit être indemnisé en intégralité, sans perte ni profit pour le tiers lésé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que le préjudice lié à la perte de l'avantage fiscal escompté dans le cadre du montage initial n'apparaissait pas perdue en raison de l'achèvement de la résidence Claudie (arrêt, p. 14 § 2) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme ils y étaient invités (concl., p. 49 § 7), si les époux K... avaient escompté le bénéfice de l'avantage fiscal dès la date de livraison promise, qui n'avait pas été honorée, puisqu'il participait de l'équilibre financier de l'opération de défiscalisation, et s'il en résultait une perte en elle-même, peu important que l'avantage fiscal ait pu, ou non, être décalé dans le temps, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code et du principe de la réparation intégrale ; Alors 4°) que tout préjudice réparable doit être indemnisé en intégralité, sans perte ni profit pour le tiers lésé ; qu'en l'espèce, M. et Mme K... faisaient valoir que leur objectif avait été de réaliser un investissement et que le retard pris par l'opération, comme le défaut de mise en garde des différents intervenants, dont la banque, sur les risques que le programme de défiscalisation présentait, les avaient privés d'une chance d'investir les fonds immobilisés en prévision du remboursement du prêt et de l'ensemble des charges afférentes à l'acquisition puis l'entretien de l'immeuble dans un autre placement (concl., p. 51 in fine et p. 52) ; que la cour d'appel, pour considérer que ce préjudice n'était pas établi, a jugé que le prix nécessaire pour l'acquisition de l'immeuble avait été financé intégralement par un prêt et que les préjudices liés au regard de la livraison du bien étaient évalués dans le cadre de la perte locative et du paiement des intérêts intercalaires (arrêt, p. 14 § 4) ; qu'en se prononçant, par des motifs impropres à exclure que M. et Mme K... , faute d'avoir été informés sur les risques de l'opération, avaient perdu une chance de renoncer à celle-ci pour investir les fonds résultant de leur capacité d'épargne dans une autre solution plus conforme à leurs attentes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code et du principe de la réparation intégrale. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté le surplus des demandes formées par M. et Mme K... tendant à la condamnation de la SCCV Claudie à les indemniser de leurs préjudices, limitant ainsi les sommes mises à sa charge au montant de 6 012,57 euros (intérêts intercalaires), 24 000 euros (perte de chance locative) et 15 000 euros (préjudice moral) ; Aux motifs que « les époux K... sollicitent également la condamnation in solidum de l'ensemble des intimés à leur verser la somme de 12 499 euros au titre de la perte de l'avantage fiscal ; qu'il résulte de la page 34 de l'acte notarié d'achat du 31 octobre 2007 que les acquéreurs ont déclaré vouloir bénéficier des dispositions de l'article 31-1-1ºh du code général des impôts, intitulées « dispositif Robien remanié ou Borloo » leur permettant de bénéficier d'un amortissement de l'investissement selon les conditions fixées par ce texte ; que ce contrat a été précédé d'une étude fiscale et patrimoniale rédigée par la société Fiventis dans un document intitulé « Les époux K... , tableau de bord Loi Borloo » (pièce numéro 6 du dossier des appelants) récapitulant les données de l'investissement alors projeté avec notamment mention des revenus des acheteurs, de leur taux d'imposition, du montant du loyer envisagé sur une durée de 9 ans et d'un « gain fiscal » de 81.991 francs ; Mais attendu qu'en raison de l'achèvement de la résidence Claudie depuis la décision du premier juge, le bénéfice de l'avantage fiscal escompté dans le cadre du montage initial n'apparaît pas avoir été perdu pour les époux K... , mais simplement décalé dans le temps ; que les appelants, qui ne communiquent aucune pièce permettant de penser que ce dispositif ne serait plus applicable dans leur cas particulier, ne peuvent, dès lors, solliciter le bénéfice de ladite somme à titre de dommages-intérêts » (arrêt, p. 13 dernier § et p. 14) ; Alors que tout préjudice réparable doit être indemnisé en intégralité, sans perte ni profit pour le tiers lésé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que le préjudice lié à la perte de l'avantage fiscal escompté dans le cadre du montage initial n'apparaissait pas perdu en raison de l'achèvement de la résidence Claudie (arrêt, p. 14 § 2) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme ils y étaient invités (concl., p. 49 § 7), si les époux K... avaient escompté le bénéfice de l'avantage fiscal dès la date de livraison promise, qui n'avait pas été honorée, puisqu'il participait de l'équilibre financier de l'opération de défiscalisation, et s'il en résultait une perte en elle-même, peu important que l'avantage fiscal ait pu, ou non, être décalé dans le temps, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code et du principe de la réparation intégrale. QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande des époux K... tendant à la nullité du taux effectif global et à la déchéance du droit aux intérêts ; Aux motifs que « les époux K... invoquent l'article L. 313-2 du code de la consommation selon lequel le taux effectif global doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt - ce taux devant être déterminé conformément aux préconisations de l'article L. 313-1 du même code c'est-à-dire en intégrant les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directes ou indirectes, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ; que dans leurs conclusions signifiées le 19 mai 2016, les époux K... reprochent à la banque de ne pas avoir intégré dans le taux effectif global le montant des charges liées aux honoraires du notaire rédacteur et celles liées aux prises de garantie requises par la banque ; Mais attendu que le point de départ du délai de prescription de l'action à ce titre doit être fixé au jour où les emprunteurs ont connu ou auraient dû connaître l'irrégularité alléguée ; qu'en l'espèce, il y a lieu de relever que les frais liés à l'acte de vente ont été inclus dans le prix de 164.000 euros entièrement financé au moyen du prêt et que le moyen soulevé de ce chef manque en fait ; que, pour le surplus, l'offre de crédit mentionne : « Les charges annexes sont la commission d'ouverture de crédit (500 euros), la contribution au fonds de garantie Crédit Logement (1512 euros) et la commission de caution (300 euros).( ) Les charges annexes équivalent à un taux de 0,04 % l'an ( ) Le taux effectif global (hors frais d'assurance facultative extérieure) calculé sur la base du taux initial est de 4,25 % + 0,04 % = 4,29 %, soit un taux mensuel de 0,35 %, à supposer que l'indice de référence reste constant pendant toute la durée du prêt. ; qu'il n'est pas établi que le taux de 0,04 % mentionné dans l'acte pour les frais de prise de garantie serait inexact et que le moyen manque également en fait ; que l'éventuelle inexactitude du seul taux de période (0,35 au lieu de 0,3575) pouvait être connue des emprunteurs dès la souscription du prêt, de sorte que le point de départ du délai de prescription de l'action doit être fixé à la date du contrat de prêt ; qu'ensuite de l'entrée en vigueur de la loi numéro 2008 - 561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, et conformément aux dispositions transitoires de celle-ci, le délai de prescription quinquennal a donc commencé à courir le 19 juin 2008 et est arrivé à son terme le 19 juin 2013 ; que la BNP Paribas soutient, dès lors, à bon droit, que la demande formée à ce titre par les époux K... pour la première fois dans leurs conclusions en cause d'appel en date du 9 décembre 2015 se trouve prescrite » (arrêt, p. 20 et 21) ; Alors 1°) que le point de départ du délai de prescription de l'action en déchéance du droit aux intérêts conventionnels se situe au jour où l'emprunteur a connu ou aurait dû connaître l'erreur affectant le TEG ; que l'acte de prêt doit mentionner, à peine d'irrégularité du TEG, le taux effectif pris comme référence, auxquels sont ajoutés les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels, ainsi que les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis et les honoraires d'officiers ministériels, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a déclaré irrecevable la demande des époux K... tendant à la déchéance du droit aux intérêts conventionnels de la banque en raison de l'irrégularité affectant le taux effectif global (TEG) mentionné dans l'offre de prêt de la société BNP Personal Finance, en considérant que son éventuelle inexactitude pouvait être connue dès la souscription du prêt (arrêt, p. 21 § 1) ; qu'elle n'a pas tenu compte de l'argument selon lequel le TEG n'incluait pas les frais d'acte, ce dont les époux K... , profanes, n'avaient pu se rendre compte immédiatement, au motif que ces frais avaient été inclus dans le prix de 164.000 euros entièrement financé au moyen du prêt consenti par la BNP Personal Finance (arrêt, p. 21 § 1) ; qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à établir que l'offre de prêt mentionnait elle-même que ces frais d'acte étaient inclus dans le TEG, ce qui n'était pas le cas comme le faisaient valoir les époux K... qui, du reste, n'avaient pas eu régulièrement communication de cette offre (concl., p. 41), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 313-1, L. 313-2, L. 312-8 et L. 312-33 du code de la consommation ; Alors 2°) que le juge ne peut procéder par voie de simple affirmation et doit viser les éléments sur lesquels il se fonde ; qu'en se bornant à affirmer que l'éventuelle inexactitude du taux de période (0,35 au lieu de 0,3575) pouvait être connue des emprunteurs dès la souscription du prêt pour juger que le point de départ du délai de prescription de l'action devait être fixé à la date du contrat de prêt, sans indiquer sur quels éléments elle se fondait pour considérer que les époux emprunteurs avaient été en mesure, dès la conclusion du contrat, de se rendre compte de cette inexactitude, qui n'était pourtant pas décelable par un profane, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. CINQUIÈME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande des époux K... tendant à la déchéance du droit aux intérêts ; Aux motifs que « les époux K... invoquent à ce titre les dispositions des articles L. 312-7 et L. 312-10 du code de la consommation dans leur rédaction applicable aux faits de la cause aux termes desquelles le prêteur est tenu de formuler une offre par écrit adressée gratuitement par voie postale à l'emprunteur lui imposant de maintenir les conditions indiquées dans l'offre pendant une durée minimale de 30 jours à compter de sa réception par l'emprunteur, lequel ne peut accepter l'offre que dix jours après qu'il l'a reçue, et ce par lettre, le cachet de la Poste faisant foi ; que la banque ne démontrerait pas avoir adressé son offre par voie postale, ni avoir réceptionné par la même voie leur acceptation de cette offre ; Mais attendu que l'action en déchéance totale ou partielle des intérêts par suite de la méconnaissance des dispositions précitées du code de la consommation est soumise à la prescription décennale des actions des particuliers envers un commerçant, laquelle court à compter de la conclusion de l'acte en litige ; qu'ensuite de l'entrée en vigueur de la loi numéro 2008 - 561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, et conformément aux dispositions transitoires de celle-ci, le délai de prescription de cette action, ramené à cinq ans, a commencé à courir le 19 juin 2008 et est arrivé à son terme le 19 juin 2013 ; que l'offre de prêt ayant été signée par les époux K... le 2 juillet 2007, la BNP Paribas soutient, dès lors, à bon droit, que la demande formée à ce titre par les époux K... pour la première fois dans leurs conclusions en cause d'appel en date du 9 décembre 2015 se trouve prescrite » (arrêt, p. 21 § 5 et 6 et p. 22 § 1) ; Alors que le point de départ du délai de prescription de l'action en déchéance du droit aux intérêts conventionnels pour méconnaissance des règles relatives à l'envoi de l'offre de prêt ne peut courir avant la date à laquelle cette offre lui a été régulièrement communiquée, ce qui lui permet d'en connaître la teneur, notamment sur le délai de réflexion ; qu'en énonçant que « l'action en déchéance totale ou partielle des intérêts par suite de la méconnaissance des dispositions précitées du code de la consommation est soumise à la prescription décennale des actions des particuliers envers un commerçant, laquelle court à compter de la conclusion de l'acte en litige » (arrêt, p. 21 § 6), tandis que ce délai ne pouvait commencer à courir que du jour de l'envoi régulier de cette offre à l'emprunteur, les époux K... contestant en l'espèce avoir reçu l'offre de la BNP Personal Finance par voie postale, la cour d'appel a violé l'article L. 312-33 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article L. 110-4 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008.