Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 24/04319

Tribunal judiciaire de Strasbourg TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN Juge des Contentieux de la Protection 144a route de Lyon - CS 20020 67401 ILLKIRCH CEDEX ☎ : 03.88.55.94.33 civil.tprx-illkirch-graffenstaden@justice.fr ______________________ ILLKIRCH Civil N° RG 24/04319 N° Portalis DB2E-W-B7I-MX5K ______________________ MINUTE N° ______________________ Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à : Me David GILLIG Copie certifiée conforme délivrée à : - Monsieur [S] [Z] - Madame [E] [G] - Préfecture du Bas-Rhin le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS __________ JUGEMENT Contradictoire DEMANDERESSE : Société HABITATION MODERNE, Société anonyme d’économie mixte locale 24 Route de l'Hôpital 67027 STRASBOURG CEDEX représentée par Me David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 178 DEFENDEURS : Monsieur [S] [Z] 13 rue des Frères 67540 OSTWALD comparant Madame [E] [G] 13 rue des Frères 67540 OSTWALD comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection Charleyne BOSCH, Greffier lors de l’audience, Maxime ISSENHUTH, Greffier lors du prononcé DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 03 Juillet 2024 PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 30 Septembre 2024 Premier ressort, OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion -EXPOSE DU LITIGE : Par contrat du 25 juin 2015, la société HABITATION MODERNE a donné à bail à Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [G] un appartement à usage d’habitation situé au 13 rue des Frères, 67540 OSTWALD, pour un loyer mensuel de 312,77 € et 194,82 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la société HABITATION MODERNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 février 2024. Elle a ensuite fait assigner Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection d'ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par un acte de commissaire de justice du 25 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif. A l’audience du 3 juillet 2024, la société HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d'instance et demande au juge de : constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation,ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [G], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner solidairement in solidum les défendeurs au paiement de la somme actualisée de 5 194,31 € avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. La société HABITATION MODERNE indique par ailleurs qu’elle s’oppose à toute demande de délais de paiement. Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [G] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme complémentaire par mois en règlement de l'arriéré. Ils précisent avoir repris le paiement du loyer courant au mois de juin 2024 et expliquent que les impayés résultent de dépenses imprévues et des problèmes de santé qu’ils ont rencontrés. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la résiliation : Sur la recevabilité de l'action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 26 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société HABITATION MODERNE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 6 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande :L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" Il est rappelé que le délai de six semaines ainsi stipulé ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Avis, 3ème Civ ; 13 juin 2024 ; pourvoi n° 24-70.002). Le bail conclu le 25 juin 2015 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 février 2024, pour la somme en principal de 3 348,67 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 8 avril 2024. Sur les demandes de condamnation au paiement :La société HABITATION MODERNE produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [G] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5 194,31 € à la date du 27 juin 2024. Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [G] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 5 194,31 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative." Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l'octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l'article 24 VII prévoit désormais que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges". En l'espèce, Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [G] comparaissent à l'audience et demandent à se maintenir dans les lieux. Ils démontrent également avoir repris le paiement du loyer courant au mois de juin 2024. En outre, s’agissant de leur situation financière, ils disposent d’environ 3 500 € de ressources, allocations familiales comprises. Aussi, leur situation est stable et ils seront en mesure d’apurer la dette locative. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [G] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Au surplus, il pourra être procédé à leur expulsion. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les demandes accessoires :Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [G], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de débouter la société HABITATION MODERNE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2015 entre la société HABITATION MODERNE et Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 13 rue des Frères, 67540 OSTWALD sont réunies à la date du 8 avril 2024, CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [G] à verser à la société HABITATION MODERNE la somme de 5 194,31 € (décompte arrêté au 27 juin 2024, incluant le paiement du 4 juin 2024 à hauteur de 650 €), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, AUTORISE Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 145 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 novembre 2024, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu'à défaut pour Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société HABITATION MODERNE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [G] soient condamnés solidairement à verser à la société HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DEBOUTE la société HABITATION MODERNE de sa demande d’astreinte, DEBOUTE la société HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. REJETTE le surplus des demandes, DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département, RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION