Texte intégral
DU 16 octobre 2024 Minute numéro :
N° RG 24/00621 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NZJC
Code NAC : 72I
Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE COLOR GARDEN [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE
C/
Monsieur [Z] [I]
Madame [N] [I]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
LE JUGE: Didier FORTON, premier vice-président
LE GREFFIER : Magali CADRAN, lors des plaidoiries
Xavier GARBIT, lors du prononcé par mise à disposition
LES PARTIES :
DEMANDEUR(S)
Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE COLOR GARDEN [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621
DÉFENDEUR(S)
Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 2]
Madame [N] [I], demeurant [Adresse 2]
non comparants et non représentés
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Débats tenus à l’audience du : 18 septembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 16 octobre 2024
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Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] sont propriétaires de droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] [Localité 4], Résidence COLOR GARDEN, consistant en un appartement et un emplacement de parking, formant les lots n°33 et n°59 de la copropriété.
Par lettre recommandée en date du 10 novembre 2023, distribuée le 20 novembre 2023, Syndicat des copropriétaires de la résidence COLOR GARDEN a, par l’intermédiaire de son syndic la société FONCIA, mis demeure Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] de payer la somme de 1.274,02 euros, au titre des charges de copropriété impayées, sous 10 jours. Une relance en date du 11 décembre 2023 leur été adressée aux fins de payer la somme de 1.352,69 euros.
Par lettre recommandée en date du 28 mars 2024, avisée le 08 avril 2024 mais non réclamée, le Syndicat des copropriétaires de la résidence COLOR GARDEN sis [Adresse 3] à [Localité 4], a par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] de payer la somme de 3.274,15 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 27 mars 2024, sous un délai de 30 jours.
Par acte d'huissier du 5 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence COLOR GARDEN sise [Adresse 3] à CERGY (95000), représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLE DE SEINE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond devant ce tribunal Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I], notamment au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :
- condamner solidairement Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence COLOR GARDEN la somme de 2.742,01 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 27 mars 2024,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence COLOR GARDEN la somme de 1.366,76 euros au titre des appels provisionnels de charges à échoir devenus exigibles,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence COLOR GARDEN la somme de 75 euros au titre des frais de recouvrement,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence COLOR GARDEN la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner in solidum Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence COLOR GARDEN la somme de 1.416 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Lors de l'audience du 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.
Régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] n'ont pas comparu, ni constitué avocat.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de paiement des charges de copropriété échues et à échoir :
Les articles 481-1 et 839 du code de procédure civile disposent que lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l'affaire dans les conditions de l'article 481-1. A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes : 1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ; 2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ; 3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; 4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ; 5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ; 6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ; 7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande. Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours.
En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. » ;
Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale” ;
Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige” ;
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence COLOR GARDEN sise [Adresse 3] à [Localité 4], verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :
- le relevé de propriété contenant la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 3] à [Localité 4], appartement et un emplacement de parking, formant les lots n°33 et n°59 de la copropriété,
- l’état descriptif de division et le règlement de copropriété,
- la mise ne demeure du 10 novembre 2023, la lettre de relance du 11 décembre 2023 et la mise en demeure du 28 mars 2024,
- le décompte de la créance arrêté au 27 mars 2024,
- le contrats de syndic du 10 novembre 2021,
- les procès-verbaux des assemblées générales du 10 novembre 2021 et du 12 octobre 2023, ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ;
- les appels de fonds de travaux et de provisions, les régularisations de charges d’exercice et les relevés généraux des dépenses d’exercice ;
- les factures de frais, de syndic et d’avocat
Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] ont réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 28 mars 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.
Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 12 octobre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 10 novembre 2021 au 31 décembre 2022 et votant le budget provisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par ces décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.
Le Syndicat des copropriétaires de la résidence COLOR GARDEN sise [Adresse 3] à [Localité 4], produit un décompte arrêté au 27 mars 2024 à son assignation, incluant les appels de fonds du 01 avril 2024, sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant de 2.742,01 euros.
Le Syndicat des copropriétaires verse également à l’audience du 18 septembre 2024, un décompte arrêté au 17 septembre 2024 faisant état d’une dette d’impayés de charges de copropriété de 3.460,92 euros. Les défendeurs n’étant pas comparants à l’audience, aucune actualisation de la dette ne peut être faite à la hausse.
Il convient donc de s’en tenir aux termes de l’assignation et de condamner Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.742,01 euros au titre des provisions sur charges échues, selon décompte arrêté au 27 mars 2024, appels de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus.
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 5] sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges à échoir pour l’exercice 2024, soit des 3ème et 4ème trimestres 2024.
Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.
Le syndicat des copropriétaires produit les appels de provisions sur charges courantes et fonds de travaux pour les périodes du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024 et du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 qui s’élèvent chacun à 683,38 euros. Ceux des 3ème et 4ème trimestre 2024 ne sont pas versés aux débats. En revanche, il produit le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 12 octobre 2023 qui a notamment voté à l’unanimité le budget provisionnel pour l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 à la somme de 120.499 euros et autorisé le syndic à procéder aux appels provisionnels à proportion du ¼ du budget voté, le 1er jour de chaque trimestre.
En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.366,76 euros (683,38 euros x 2) au titre des charges de copropriété à échoir pour l’exercice de l’année 2024, correspondant aux 3ème et 4ème trimestre 2024.
Sur la demande de paiement des frais
Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 5] sollicite le paiement de la somme de 75 euros au titre des frais de recouvrement déboursés, lesquels comprennent la mise en demeure du 10 novembre 2023 et la relance du 11 décembre 2023.
Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.
Il convient aussi de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.
En l’espèce, les frais associés à la mise en demeure du 10 novembre 2023 (42 euros) et à la relance du 11 décembre 2023 (33 euros) sont justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance.
Il en résulte que Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] seront condamnés au paiement de la somme de 75 euros correspondant aux frais de recouvrement.
Sur la demande de dommages-intérêts :
La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.
En l’espèce, la carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.
Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] succombent à la procédure et sera donc condamné aux dépens.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner Monsieur [G] [O] [D] à lui payer 1.416 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS
Statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement par défaut et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence COLOR GARDEN sise [Adresse 3] à [Localité 4], la somme de 2.742,01 euros au titre des provisions échues, incluant l’appel de fonds du 1er avril 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence COLOR GARDEN sise [Adresse 3] à [Localité 4], la somme de 1.366,76 euros au titre des charges de copropriété non encore échues au jour de l’assignation pour l’exercice de l’année 2024, incluant les appels de fonds du 1er juillet 2024 et du 1er septembre 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence COLOR GARDEN sise [Adresse 3] à [Localité 4], la somme de 75 euros au titre des frais de recouvrement engagés ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence COLOR GARDEN sise [Adresse 3] à [Localité 4], la somme de 250 euros à titre de dommages-intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence COLOR GARDEN sise [Adresse 3] à [Localité 4], la somme de 1.416 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [I] et Mme [N] [I] aux dépens;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé, le 16 octobre 2024,
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
