Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/00157

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection ORDONNANCE DE REFERE DU 13 JUIN 2024 N° RG 24/00157 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GVXZ N° minute : 24/00223 Dans l’affaire entre : DEMANDERESSE Madame [G] [C] [L] née le 08 Décembre 1954 à [Localité 4] demeurant [Adresse 3] représentée par Me Florent DELPOUX avocat au barreau de Lyon et DEFENDEUR Monsieur [J] [N] né le 30 Septembre 1989 à [Localité 5] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat:Madame PONCET, Présidente Greffier:Madame TALMANT, Greffier Débats:en audience publique le 02 Mai 2024 Prononcé: décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024 copies délivrées le 13 JUIN 2024 à : Madame [G] [C] [L] Monsieur [J] [N] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 JUIN 2024 à : Madame [G] [C] [L] RAPPEL DES FAITS Mme [G] [L] a donné à bail à M. [J] [N] un logement situé au [Adresse 2] par contrat du 30 mai 2023, pour un loyer mensuel de 380 € charges comprises. Des loyers étant demeurés impayés, Mme [G] [L] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 22 novembre 2023 ; puis elle a fait assigner M. [J] [N] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse statuant en référé par acte de commissaire de justice du 2 février 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l'arriéré locatif. A l’audience du 2 mai 2024, Mme [G] [L], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation . Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection : -de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ; -d'ordonner l’expulsion de M. [J] [N], ainsi que tous occupants de son chef, -de condamner M. [J] [N] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux, -de l'autoriser, en cas d'abandon du logement par le locataire, à effectuer l'inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu'il lui plaira aux frais de l'expulsé, -de condamner M. [J] [N] à lui payer la somme de 769,25 € somme arrêtée au 22 mars 2024 au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation outre la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens. Bien que régulièrement assigné le 2 février 2024 à étude, M. [J] [N] n’est ni présent ni représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel. La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 5 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”. Toutefois l'article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ". D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." Le bail conclu le 30 mai 2023 contient une clause résolutoire (article VII) faisant expressément référence à un délai de deux mois. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.204,57 € . Compte tenu des dispositions contractuelles ci-dessus spécifiées, par application du principe de non-rétroactivité et de sécurité juridique, il convient de retenir qu'en réalité les locataires avaient un délai de deux mois, et non seulement six semaines, pour apurer l'éventuel retard de loyer. Or, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2024. En l'absence de demande de délai de la part du locataire et en l'absence d'une reprise effective du paiement du loyer, l’expulsion de M. [J] [N] sera ordonnée, en conséquence. Aucune disposition légale ne permet au juge d’autoriser une dérogation au principe du délai légal de deux mois pour quitter les lieux dans le cas d’abandon du logement. Cette dernière demande sera donc rejetée. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Mme [G] [L] produit un décompte démontrant que M. [J] [N] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite injustifiés, la somme de 764,17 €, somme arrêtée au 19 mars 2024. Le défendeur, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Par ailleurs, il sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Le défendeur sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 764,17 €, somme arrêtée au 19 mars 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu des règlements intermédiaires intervenus, outre les indemnités d'occupation postérieures. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : M. [J] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [G] [L], M. [J] [N] sera condamné à lui verser la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mai 2023 entre Mme [G] [L] et M. [J] [N] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 janvier 2024 ; AUTORISONS Mme [G] [L] à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [N] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [J] [N] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ; FIXONS à titre provisionnel le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l'expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS M. [J] [N] à verser à titre provisionnel à Mme [G] [L] la somme de 764,17 €, somme arrêtée au 19 mars 2024 (décompte incluant la facturation de mars 2024 pour un montant de 380 € et une facturation complémentaire de régularisation de charges pour un montant de 56,13 €), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNONS M. [J] [N] à payer à Mme [G] [L] à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de avril 2024 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l'expulsion ; DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes ; CONDAMNONS M. [J] [N] à verser à Mme [G] [L] une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS M. [J] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu à l'écarter ; DISONS qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 13 juin 2024. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection,