Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/00295

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2024 N° RG 24/00295 - N° Portalis DBWH-W-B7I-G2NB N° minute : 24/00441 Dans l’affaire entre : DEMANDERESSE SA [Adresse 5] dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Corinne BENOIT-REFFAY avocat au barreau de Lyon, substituée par Me Joëlle FOREST-CHALVIN, avocat au barreau de Lyon et DEFENDEURS Madame [B] [S] née le 24 Mai 1984 demeurant [Adresse 2] comparante Monsieur [O] [S] né le 21 Juin 1986 demeurant [Adresse 2] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat : Madame PONCET, Présidente Greffier : Madame TALMANT, Greffier Débats : en audience publique le 07 Novembre 2024 Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024 copies délivrées le 19 DECEMBRE 2024 à : SA HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT Madame [B] [S] Monsieur [O] [S] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 19 DECEMBRE 2024 à : SA [Adresse 5] RAPPEL DES FAITS Par contrat signé électroniquement le 24 mars 2023, la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a donné à bail à Mme [B] [S] et M. [O] [S] un logement à usage d’habitation situé pavillon n°1004 au [Adresse 1] à [Localité 6] (01), pour un loyer mensuel de 608,18 € provision sur charges incluse. Des loyers étant demeurés impayés, la société d'HLM [Adresse 4] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 07 mai 2024 ; puis elle a fait assigner Mme [B] [S] et M. [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 28 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs. A l’audience du 07 novembre 2024, la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de : - constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; - d'ordonner l’expulsion de Mme [B] [S] et M. [O] [S], ainsi que tous occupants de son chef ; - de condamner solidairement Mme [B] [S] et M. [O] [S] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux ; - de condamner solidairement Mme [B] [S] et M. [O] [S] à lui payer la somme actualisée de 1.661,24 € au titre des loyers, charges et frais impayés ; - de condamner solidairement Mme [B] [S] et M. [O] [S] à lui payer la somme de 300 € pour résistance abusive et la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. La société d'HLM [Adresse 4] déclare être d’accord avec l’absence de résiliation en cas de mise en place d'un échéancier. Mme [B] [S] et M. [O] [S] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre le versement d’une somme mensuelle de 500 € puis 75 € par mois en règlement de l'arriéré, conformément au plan d'apurement déjà mis en place. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002). En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 29 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023. Par ailleurs, la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également le 18 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur le bien fondé de la demande : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ". En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Aux termes du bail conclu entre les parties, la clause résolutoire stipulait qu'"en cas de non paiement à leur échéance du dépôt de garantie, du loyer ou des charges, le présent contrat pourra être resilié de plein droit dans les deux mois après un commandement de paiement demeuré infructueux". Il résulte des stipulations des parties et des principes précités, malgré le délai annoncé dans le commandement de payer, que les locataires disposaient d'un délai de deux mois pour apurer les causes du commandement, jusqu'au 7 juillet 2024. À cette date, la dette n'avait pas été réglée auprès du bailleur. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 juillet 2024. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : La société d'HLM [Adresse 4] produit un décompte démontrant que Mme [B] [S] et M. [O] [S] restent lui devoir la somme de 1.381,93 € à la date du 05 novembre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 et après déduction des frais d'huissier, qui seront compris dans les dépens, soit la somme de 279,71 € (142,84 + 77,72 + 59,15). Mme [B] [S] et M. [O] [S] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 1.381,93 €. Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, ils doivent être condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 1.381,93 €, arrêtée au 05 novembre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse, outre les indemnités d'occupation postérieures. Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges, de sorte que cette condamnation sera solidaire. En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les indemnités d’occupation portant sur la résidence principale de la famille, elles présentent un caractère ménager, de sorte que les époux y sont tenus solidairement conformément à l’article 220 du code civil. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ". D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." En l'espèce, Mme [B] [S] et M. [O] [S] ont fait valoir avoir repris le paiement du loyer depuis plusieurs mois et bénéficier d'un plan d'apurement de leur dette avec le bailleur à hauteur de 75 € par mois. Monsieur a précisé être à la recherche d'un emploi. En outre, le rapport social et financier précise que Madame travaille en CDI et a un salaire correct mais qu'elle a rencontré des problèmes de santé. Le couple aurait également des saisies sur salaire pour une dette d'un ancien commerce géré par Monsieur. De son côté, le bailleur est favorable à l'octroi de délais de paiement mais demande à ce que la première échéance du plan s’élève à la somme de 500 €, ce que les locataires ont accepté. Mme [B] [S] et M. [O] [S] ont prouvé leur bonne foi et la réalité de leur engagement car leur dette locative a diminué depuis l'assignation. De plus, la proposition de règlement, qui est acceptée par le bailleur, apparaît adaptée à leurs capacités contributives. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [B] [S] et M. [O] [S] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Mme [B] [S] et M. [O] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Mme [B] [S] et M. [O] [S], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mars 2023 entre la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT et Mme [B] [S] et M. [O] [S] concernant le logement à usage d’habitation situé au pavillon n°1004 au [Adresse 1] à [Localité 6] (01) sont réunies à la date du 08 juillet 2024 ; CONDAMNE solidairement Mme [B] [S] et M. [O] [S] à verser à la société d'HLM [Adresse 4] la somme de 1.381,93 € (décompte arrêté au 05 novembre 2024, incluant l'échéance du mois d'octobre 2024 et deux règlements de 599,08 € et 75 € effectués le 05 novembre 2024) ; AUTORISE Mme [B] [S] et M. [O] [S] à s’acquitter de cette somme, en 1ère mensualité de 500 € puis en 11 mensualités de 75 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [B] [S] et M. [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d'HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Mme [B] [S] et M. [O] [S] soient condamnés solidairement à verser à la société d'HLM [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l'expulsion; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Mme [B] [S] et M. [O] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 19 décembre 2024. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,