Cour d'appel, 19 décembre 2024. 23/02049

LB/ND Numéro 24/3896 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 19/12/2024 Dossier : N° RG 23/02049 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IS6V Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [T] [B] C/ S.C.I. MEHATZE Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 Décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 03 Octobre 2024, devant : Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [T] [B] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Philippe GENSSE, avocat au barreau de Bayonne INTIMEE : S.C.I. MEHATZE immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 528 479 504, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Cédric REMBLIERE de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de Dax sur appel de la décision en date du 21 JUIN 2023 rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE DAX RG : 21/88 EXPOSE DU LITIGE : Suivant bail professionnel prenant effet le 1er novembre 2013 venant à échéance le 31 octobre 2022, la sci Mehatze a donné à bail à madame [T] [B], avocat au barreau de Bayonne, des locaux à usage de bureau situés [Adresse 4] à [Localité 2] et trois places de parking moyennant un loyer annuel hors taxes de 20.250 euros indexé chaque année, payable mensuellement avant le 10 de chaque mois pour un montant de 1.687,50 euros hors taxe, et une provision sur charges de 168,75 euros TTC par mois. Le contrat stipulait que pendant une période d'un an le preneur paierait la moitié du loyer, soit 843,75 euros par mois, en considération des travaux d'aménagement que le preneur s'engageait à faire. Par lettre recommandée avec avis de réception signé le 4 janvier 2020, Madame [B] a donné congé à la sci Mehatze en précisant qu'elle restituerait les clés à l'issue du préavis soit le 14 juillet 2020 sauf disposition ou accord d'une date de départ anticipée. Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 janvier 2020, la sci Mehatze, a accusé réception de ce courrier et lui a demandé de régler la somme de 10.343,24 euros correspondant à un impayé suivant décompte au 31 décembre 2019. Un premier procès-verbal de constat d'huissier a été établi par Maître [J], huissier de justice mandaté par Mme [B] le 25 mai 2020. Un second constat a été établi par le même huissier le 2 juillet 2020 à la demande de la sci Mehatze. Par acte d'huissier du 29 octobre 2020, la sci Mehatze a fait délivrer à Mme [B] une sommation de payer la somme de 21.716,09 euros. A défaut de paiement, par acte d'huissier du 17 décembre 2020, la sci Mehatze a fait assigner Mme [T] [B] devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins d'obtenir à titre principal sa condamnation au paiement de la somme de 23.026,25 euros au titre d'un arriéré de loyers, de remboursement de facture d'électricité, de taxes foncières et de deux télécommandes du parking. Suivant jugement contradictoire du 21 juin 2023 auquel il convient de se référer expressément pour un plus ample exposé du litige, le tribunal judiciaire de Dax a : Condamné Mme [T] [B] à payer à la sci Mehatze la somme de 23.026,25 euros au titre de l'arriéré de loyer, du remboursement de l'électricité, des taxes foncières et des télécommandes de parking, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2020, Condamné Mme [T] [B] à payer à la sci Mehatze la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Débouté Mme [T] [B] de sa demande de délais de paiement, Condamné Mme [T] [B] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 29 octobre 2020 par Maître [S] [O], huissier de justice, Rappelé l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Par déclaration en date du 19 juillet 2023, Mme [T] [B] a relevé appel de ce jugement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2024. *** Vu les conclusions de Mme [T] [B] notifiées le 18 octobre 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de : La recevoir en son appel ; Y faisant droit : Réformer la décision dont appel ; Vu les articles 1713 et suivants du Code civil ; Vu les articles 1188 et 1189 du Code civil ; Vu les articles L212-1 et L 212-2 du Code de la Consommation ; Vu l'article 1343-5 du Code civil ; Fixer sa date de départ en tant que locataire, à la demande de la bailleresse SCI MEHATZE pour cause de bail à signer avec un nouveau locataire remplaçant et ce, au 18 avril 2020 convenu (effective au 25 mai 2020 pour cause de confinement) ; Déduire, en conséquence, des sommes réclamées par la SCI MEHATZE, la somme de 5.372,24 € au titre des loyers d'avril (prorata), mai et juin 2020 ; Dire et juger la clause relative à la taxe foncière à charge de la locataire d'une part, ni explicite ni claire et d'autre part, abusive ; Déduire, en conséquence, des sommes réclamées par la SCI MEHATZE, la somme de 3.400,58 € au titre des taxes foncières 2018, 2019 et 2020 ; Du tout, au titre du (sic) Lui accorder les plus larges délais de paiement (2 ans) pour s'acquitter de sa dette solde de 14.253,43 € auquel peut prétendre la SCI MEHATZE, en application de l'article 1343-5 du Code civil. Dire et juger n'y avoir lieu à application de l'article 700 du CPC. Dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. * Vu les conclusions de la sci Mehatze notifiées le 4 décembre 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de : Vu l'article 1728 du Code Civil, Vu l'article 1103 du Code Civil, Vu les pièces versées aux débats, DECLARER irrecevable et mal fondé l'appel formé par Madame [T] [B] à l'encontre du jugement rendu le 21 juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de DAX. CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de DAX. Y ajoutant, CONDAMNER Madame [T] [B] à lui payer une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Très subsidiairement, Si par extraordinaire, la Cour devait accorder des délais de paiement à Madame [T] [B], JUGER que Madame [B] devra régler sa dette à raison d'acomptes mensuels égaux exigibles le 5 de chaque mois, le défaut de paiement d'une mensualité entrainant automatiquement et sans mise en demeure la déchéance du terme et l'exigibilité des sommes dues. CONDAMNER Madame [T] [B] aux entiers dépens d'appel. MOTIFS : A titre liminaire il est observé que la société intimée ne développe aucun moyen à l'appui de sa demande tendant à voir déclarer l'appel de Mme [B] irrecevable. Elle sera par conséquent déboutée de cette demande infondée. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif En l'espèce la sci Mehatze demande la condamnation de Mme [B] à lui payer la somme de 23.026,25 euros décomposée de la manière suivante : 22.902,25 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, taxes foncières et électricité suivant décompte arrêté au 4 novembre 2020, 124 euros au titre du remboursement de deux télécommandes d'accès au parking. Dans le cadre de l'instance d'appel, Mme [B] discute le montant de la créance en contestant deux points, la date de la cessation du bail et la taxe foncière. Tout d'abord elle fixe la date de cessation du bail au 25 mai 2020 et non au 1er juillet 2020 comme soutenu par la bailleresse. Elle invoque une demande de libération anticipée de la bailleresse pour signer un bail avec un nouveau locataire pour la date convenue du 18 avril 2020 reportée pour cause de confinement au 25 mai 2020. Elle en déduit qu'elle est en droit de voir déduire des sommes réclamées le loyer d'avril 2020 au prorata pour la période du 19 au 30 avril, ainsi que les loyers de mai et juin 2020, soit la somme totale de 5372,24 euros. Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il est constaté que le congé est donné par Mme [B] à la sci Mehatze par lettre distribuée le 4 janvier 2020 pour la date du 14 juillet 2020 « sauf dispositions ou accord d'une date de départ anticipée ». Mme [B] ne démontre pas l'existence d'un accord conclu avec la bailleresse pour une date de départ au 18 avril 2020 ainsi qu'elle l'invoque. Les échanges de messages « sms » avec Maître [R] mandaté par la sci Mehatze au mois de mars 2020 (sa pièce numérotée 4) ne le prouvent pas, alors qu'il en résulte seulement que l'huissier l'interroge sur la date de son départ et du préavis qu'elle va donner à ses sous-locataires. Le fait qu'elle ait donné congé à la société Darmendrail-Santi, avec laquelle elle avait conclu un bail en sous-location, par courrier du 16 mars 2020, avec un préavis d'un mois prolongé jusqu'au 31 avril 2020, est insuffisant pour démontrer un accord conclu avec la bailleresse sur une cessation anticipée du bail au 18 avril 2020. Au contraire le procès-verbal de constat du 25 mai 2020 dressé par maître [J] à sa demande démontre le refus de la bailleresse d'une cessation anticipée du bail à cette date, son mandataire ce jour là ayant refusé de réceptionner les clés au motif explicite que le contrat de location expirait le 14 juillet 2020. Le bailleur explique également sa position dans son courrier à l'huissier de justice du 19 mai 2020 annexé à ce procès-verbal de constat. Par courrier du 25 mai 2020 adressé à la SCP Calvo-[J] par la bailleresse également annexé au procès-verbal de constat, la sci Mehatze indique que « les nouveaux locataires sont disposés à prendre possession des lieux le 1er juillet prochain soit 15 jours avant le terme du bail en vigueur, avec bien évidemment exonération du loyer correspondant sur la période concernée pour la locataire actuelle ». Les clés des lieux loués étaient remises à la bailleresse le 2 juillet 2020 ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat établi par maître [J] à cette date. Madame [B] était donc tenue du paiement des loyers jusqu'au terme du préavis le 14 juillet 2020. Le bailleur a accepté une cessation du bail à la date anticipée du 1er juillet 2020. A défaut de preuve d'un accord conclu entre les parties pour une cessation avant cette date, la date de fin du bail doit être fixée au 1er juillet 2020. Le moyen soulevé par l'appelante d'une cessation du bail antérieure à cette date et d'une déduction de la somme de 5.372,24 euros sera donc écarté et Mme [B] tenue au paiement des loyers et charges jusqu'au 30 juin 2020, conformément à la demande formulée par la sci Mehatze. Ensuite Mme [B] conteste le sort de la taxe foncière dont la bailleresse lui réclame le paiement. Elle relève que l'article 8 du bail relatif aux charges locatives n'y fait pas référence et que l'article 9 « impôts et taxes » n'est pas clair car s'il stipule que le preneur doit s'acquitter de tous impôts, contributions et taxes de toute nature auxquels les biens loués peuvent être assujettis ou donner lieu, que la taxe foncière ne peut pas rentrer dans cette catégorie car elle est sans rapport avec les « biens loués », mais relève de la seule propriété foncière à laquelle la sci Mehatze est assujettie. Elle ajoute que le mot « rembourser » fait défaut et qu'il aurait fallu une clause dénuée de toute confusion quant à l'obligation du bailleur de justifier de son acquit préalable envers l'administration, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Mme [B] fait valoir également qu'il lui est réclamé l'intégralité de la taxe foncière pour 2020 alors qu'elle n'aurait pu lui être demandée qu'au prorata de son occupation jusqu'au 18 avril 2020. En référence aux articles 1188 et 1189 du code civil, mais également aux articles L. 212-1 et L. 212-2 du code de la consommation, elle demande de déclarer abusive la clause litigieuse figurant à l'article 9-« Impôts et taxes » page 8 du bail. La sci Mehatze répond que si la taxe foncière est émise au nom du propriétaire, en matière de baux commerciaux et professionnels, il est possible et d'usage de la refacturer au locataire. Elle ajoute qu'en l'espèce cela est explicitement prévu par le contrat en page 8 dans le paragraphe « Impôts et taxes ». Il convient de relever que le contrat de bail conclu entre les parties contient à la page 8 un paragraphe intitulé « Impôts et taxes » qui stipule « le preneur devra acquitter tous impôts, contributions et taxes, y compris la taxe foncière, de toute nature auxquels les biens loués peuvent être assujettis ou donner lieu, à l'exception des impôts purement personnels du bailleur, tels que l'impôt sur le revenu. Il devra justifier de ses règlements à toute réquisition et notamment du bail, ou à son départ avant tout déménagement. » Le contrat est donc parfaitement clair et dénué d'ambiguïté en ce qu'il dispose expressément que la taxe foncière est à la charge du preneur, ce qui n'est pas contredit par les autres dispositions du bail. Il ne prévoit pas de prorata en cas de départ du locataire en cours d'année, de sorte que le fait générateur de la charge de la taxe foncière étant l'occupation au 1er janvier, Mme [B] est redevable de l'entièreté de cette taxe au titre de l'année 2020. Mme [B], qui procède par voie d'affirmation mais ne développe pas d'argumentaire à cet égard, ne prouve pas que la clause litigieuse créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat justifiant qu'elle soit qualifiée d'abusive conformément aux dispositions des articles L. 212-1 et suivants du code de la consommation. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à voir dire la dite clause abusive. Compte tenu de ces éléments Mme [B] est redevable des taxes foncières impayées au titre des années 2018, 2019 et 2020. Elle sera donc déboutée de sa demande de déduction de la somme de 3.400,58 euros à ce titre. Il en résulte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [B] à payer à la sci Mehatze la somme de 23.026,25 euros au titre de l'arriéré de loyer, du remboursement de l'électricité, des taxes foncières et des télécommandes de parking, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2020. Sur la demande de délais de paiement Mme [B] formule une demande de délais de paiement exposée de la manière suivante dans les motifs de ses écritures : « Enfin au titre du solde de 14.253,43 euros (23.026,25 euros ' 5.372,24 ' 2.400,58), la Cour accordera à Mme [B] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette en application de l'article 1343-5 du Code civil ». L'article 1343-5 de ce code dispose en son alinéa 1er que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.  En l'espèce Mme [B] n'apporte aucun élément sur sa situation et sur les raisons pour lesquelles elle n'a pas été en mesure de s'acquitter des sommes dues en vertu du contrat auquel elle était tenue. Ses retards de paiement ont été récurrents pendant plusieurs années ainsi que le révèlent les nombreux messages de relance du bailleur produits aux débats. Elle ne justifie d'aucun paiement, même partiel, pour commencer à apurer sa dette depuis son départ des lieux loués il y a plus de quatre ans. Elle n'apporte aucun justificatif sur sa situation financière et aucune précision à cet égard. Au regard de ces éléments, il convient de la débouter de sa demande de délais de paiement. Sur les dépens et les frais irrépétibles Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [B] aux dépens et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [B], partie perdante, sera également condamnée aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile. Il convient de condamner Mme [B] à payer à la sci Mehatze la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déboute la sci Mehatze de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l'appel formé par Mme [B], Confirme le jugement rendu le 21 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Dax en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Mme [T] [B] de sa demande tendant à voir juger la clause relative à la taxe foncière à charge de la locataire abusive, Condamne Mme [T] [B] aux dépens d'appel, Condamne Mme [T] [B] à payer à la sci Mehatze la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente