Cour d'appel, 12 décembre 2023. 20/03502

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 12 DECEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/03502 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OVGG Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 JUIN 2020 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER ordonnance de jonction en date du 2 mars 2021 des numéros RG 20/3536 et RG 20/3502 sous le RG 20/3502 APPELANTE : S.A.R.L. [Adresse 12] en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de Me Martin FAURE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Sandy RAMAHANDRIARIVELO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 20/03536 (Fond), Appelant dans 20/03502 (Fond) INTIMEE : S.C.I. MFM [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Patricia HIRSCH de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS PATRICIA HIRSCH, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 20/03536 (Fond), Intimé dans 20/03502 (Fond) Ordonnance de clôture du 27 Septembre 2023 révoquée avant l'ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture du 18 octobre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 OCTOBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller M. Emmanuel GARCIA, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier. * * * FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES Par un acte authentique du 30 septembre 2011, la SCI MFM a consenti un nouveau bail commercial à la SARL [Adresse 12], qui avait acquis par acte sous-seing privé du même jour un fonds de commerce d'officine de pharmacie cédée par une SNC Aichardi Schroeder titulaire du précédent bail résilié dans l'acte. La désignation contractuelle des locaux mentionne précisément : Un local situé en rez-de-chaussée et une aire de stationnement, sous la référence cadastrale [Cadastre 10] pour une contenance de 2a 42ca, formant le lot 69 du lotissement. Par un courrier recommandé du 19 juillet 2013, la SARL [Adresse 12] a indiqué à son bailleur SCI MFM son étonnement d'apprendre que la mairie souhaitait faire usage d'un droit de récupérer à titre gratuit la parcelle pour installer des horodateurs devant l'officine à la place de son aire de stationnement privative. Elle a revendiqué dans son courrier le droit de conserver l'usage privatif exclusif de 5 places de stationnement, le libre accès à 2 places situées à droite du bâtiment, à l'issue de secours et l'emplacement de livraison situé à gauche du bâtiment. Elle a fait savoir à son bailleur par un courrier recommandé de son conseil du 20 février 2014 qu'elle a découvert que l'aire de stationnement donnée à bail avait fait l'objet d'une rétrocession depuis le 17 juillet 2013. Le conseil du bailleur a répondu dans les termes d'une interprétation différente des mentions du bail. La SARL [Adresse 12] a engagé devant le tribunal de commerce une action à l'encontre de son cédant du bail et un jugement en date du 2 février 2016 a retenu une erreur déterminante du consentement du cessionnaire et lui a accordé une réfaction du prix de vente de 7 %. Le jugement a fait l'objet d'un appel. Par acte en date du 15 décembre 2016, la SARL [Adresse 12] a fait citer la SCI MFM devant le tribunal de grande instance de Montpellier pour obtenir une diminution du loyer. Le jugement rendu le 15 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier: Déclare recevable l'action de la SARL [Adresse 12]. Déboute la SARL [Adresse 12] de l'ensemble de ses prétentions. Déboute la SCI MFM de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. Condamne la SARL [Adresse 12] à payer à la SCI MFM la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la SARL [Adresse 12] aux dépens. Le jugement retient la recevabilité de l'action au motif que la SARL [Adresse 12] ne sollicite pas la révision du loyer au visa des dispositions du code de commerce mais la réfaction au visa des articles 1134, 1147, 1719 du Code civil. Sur le fond, le jugement retient de la lecture du bail commercial que celui-ci mentionne une aire de stationnement sans indiquer pour autant le bénéfice revendiqué des 5 emplacements de stationnement, et d'un plan de géomètre expert que les zones de stationnement en épi ne correspondent à aucune parcelle cadastrale privative, et appartiennent actuellement au domaine public, et qu'une erreur cadastrale ne modifie pas la réalité de la surface objet du bail. La SARL [Adresse 12] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 18 août 2020. La clôture a été prononcée par ordonnance du 27 septembre 2023. Les dernières écritures pour la SARL [Adresse 12] ont été déposées le 12 mai 2021. Les dernières écritures pour la SCI MFM ont été déposées le 11 octobre 2022. Dans ses dernières écritures la SARL [Adresse 12] demande à la cour: Vu les articles 1156 et 1319 du code civil, Vu les articles 1134 et 1147 du code civil, 1110, 1116, 1719 du code civil. INFIRMER le jugement déféré sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'action de la SARL [Adresse 12], et statuant à nouveau, DEBOUTER la SCI MFM de l'intégralité de ses moyens et demandes, A litre principal, DIRE ET JUGER qu'il n'est rapporté la preuve d'aucune erreur matérielle qui affecterait le contrat de bail en ce que la parcelle [Cadastre 8] ne devrait pas être incluse dans le périmètre du bail, en l'état des stipulations claires et précises de l'acte qui excluent toute interprétations contraires à ces stipulations, DIRE ET JUGER que la SCI MFM a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée et de garantir à son locataire une jouissance paisible en donnant à bail un ensemble immobilier dont la parcelle [Cadastre 7] contenant les emplacements de stationnement a fait l'objet d'une rétrocession gratuite à la Commune de MONTPELLIER en juillet 2013, privant la SARL [Adresse 11] de sa maîtrise matérielle, juridique, et économique, Subsidiairement, DIRE ET JUGER que la SCI MFM a commis un dol en ne révélant pas à la SARL [Adresse 12] l'erreur matérielle qui selon elle affectait le contrat de bail en visant faussement dans l'assiette du bail la parcelle [Cadastre 9], DIRE ET JUGER à minima que la rédaction du bail a provoqué d'une erreur déterminante du consentement de la SARL [Adresse 12], En toute hypothèse. DIRE ET JUGER en conséquence que le loyer initialement convenu ne correspond plus à la chose louée ou à ce que la SARL [Adresse 12] croyait louer, de sorte que le preneur est bien fondé à solliciter la réfaction partielle du montant du loyer, DIRE ET JUGER que la part de loyer de la parcelle [Cadastre 7] correspond à la somme de 800,00€, et DIRE ET JUGER en conséquence que le montant du loyer doit être fixé à la somme de 1140,00€ depuis le mois de juillet 2013, Très subsidiairement, vu l'article 146 du code de procédure civile, et avant dire droit sur le montant de la réfaction. DESIGNER tel expert qu'il plaira au tribunal avec pour mission, notamment: - De se faire remettre tous documents utiles. - De se transporter sur les lieux, sis [Adresse 2]. - D'évaluer la ventilation du loyer entre la surface bâtie et non bâtie et pour la surface non bâtie entre celle qui a fait l'objet de la rétrocession et celle demeurée en jouissance à la SARL [Adresse 12], DIRE ET JUGER en toute hypothèse que la SCI MPM est tenue à restitution de la part de loyers trop perçus depuis le mois de juillet 2013 du chef de la parcelle [Cadastre 7] rétrocédée, Condamner la SCI MFM à payer 5000 € de dommages-intérêts, et 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. La SARL [Adresse 12] expose que le bailleur s'était engagé dès 1982 auprès de la mairie à rétrocéder à première demande le sol des voiries comportant notamment l'aire de stationnement sur la parcelle [Cadastre 1] qui a été donnée à bail, sans en avoir informé le preneur, alors que la parcelle [Cadastre 1] est bien incluse dans le lot 69 donné à bail, de sorte que le bail ne souffre d'aucune erreur cadastrale sur son assiette. Elle observe que dans le litige entre les parties à la cession du bail devant le tribunal de commerce le notaire rédacteur du bail appelé à l'instance indique que le bail commercial porte notamment sur des emplacements de parking sur la parcelle [Cadastre 1], et que la difficulté provient du bailleur qui a fait porter un bail sur des biens pouvant être rétrocédés à tout instant à la commune. Elle soutient qu'en réalité l'emplacement de voitures sur la parcelle [Cadastre 6] du bâti des locaux, relevé par l'expert géomètre, est destiné aux gérants et au personnel de la pharmacie, et donc distinct des emplacements pour la clientèle sur la parcelle [Cadastre 1]. Elle observe que le bailleur a lui-même reconnu dans un courrier adressé à la commune le 1er juillet 2013 que les emplacements dont la restitution est réclamée sont vitaux pour l'activité de la pharmacie. Elle fonde sa demande de réfaction des loyers sur la perte d'une partie de l'assiette du bail pour un motif qui n'avait pas été révélé au preneur et elle évalue le montant réclamé sur l'incidence sur son activité d'un stationnement de clientèle dans une zone peu fournie en matière de stationnement. Le dispositif des écritures pour la SCI MFM énonce en termes de prétentions : Confirmer le jugement rendu le 15 juin 2020, sauf sur les prétentions à dommages-intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Et statuant à nouveau, condamner la SARL [Adresse 12] à payer la somme de 7500 € de dommages-intérêts pour procédure abusive, et la somme de 7500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner la SARL [Adresse 12] aux dépens, dont distraction au profit de l'avocat, et au paiement des frais de constat d'huissier pour un montant de 400 €. La SCI expose que le plan du géomètre expert montre que la parcelle [Cadastre 6] sur laquelle est construite le bâtiment comprend un bâti de 130 m² et une zone de stationnement contigu de 112 m², soit le total mentionné de 2a 42ca, ce qui ne permet pas d'inclure des stationnements sur une autre parcelle [Cadastre 1], d'autant qu'il s'agit d'une partie de domaine public sur la rue dont la mairie a repris possession. Elle ajoute que l'arrêt rendu par la cour d'appel en date du 20 septembre 2022 dans le litige entre la SARL [Adresse 12] et son cédant infirme le jugement rendu par le tribunal de commerce en considérant que le preneur ne pouvait raisonnablement croire à la lecture du bail commercial que l'aire de stationnement mentionné pour la désignation des locaux correspondait à une parcelle de la voirie municipale numérotée 167, alors qu'il existait une aire de stationnement à côté du bâti sur la parcelle [Cadastre 6] correspondant exactement au lot 69 donné à bail, de sorte que la mention dans la désignation des locaux du lot 67 correspond seulement à une erreur matérielle cadastrale, de sorte que le défaut d'information du bailleur d'une obligation de rétrocession à la commune ne pouvait avoir d'incidence sur la compréhension de l'objet du bail. Elle soutient que la mention du bail est seulement une aire de stationnement et non pas 5 emplacements sur une parcelle distincte qui n'avait pas été donnée à bail et n'appartient même plus aujourd'hui à la SCI. Ainsi pour la SCI à défaut d'une quelconque réduction ou modification des superficies données à bail la demande de réduction du loyer n'a pas de fondement sérieux et aucune expertise judiciaire ne peut être ordonnée pour procéder à une évaluation d'une valeur locative qui a antérieurement fait l'objet d'un consentement contractuel. Dans des ultimes écritures déposées le 17 octobre 2023 la SARL [Adresse 12] exposant que les parties ont transigé, demande qu'il lui soit donner acte de son désistement de l'appel et de laisser à la charge de chaque partie ses frais et dépens. Dans des conclusions en réponse déposées le 17 octobre 2023 la SCI MFM demande qu'il lui soit donner acte de ce qu'elle accepte le désistement d'appel de la SARL [Adresse 12] et de laisser à la charge de chaque partie ses frais et dépens. MOTIFS : Il sera procédé au rabat de l'ordonnance de clôture avec une nouvelle clôture au 18 octobre 2023. La cour constate le désistement de l'instance qui est accepté par l'autre partie et dit que le désistement est parfait. Chaque partie supportera la charge de ses frais et dépens. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par arrêt rendu contradictoirement par mise à disposition au greffe. Donne acte à la SARL [Adresse 12] de son désistement d'appel. Dit que chaque partie supportera la charge de ses frais et dépens de la procédure d'appel. Le greffier Le Président