Texte intégral
Du 06 septembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 23/02240 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YSPM
Société CDC HABITAT
C/
[R] [K]
- Expéditions délivrées à la SELARL AGH AVOCATS et au défendeur
- FE délivrée à la SELARL AGH AVOCATS
Le 06/09/2024
Avocats : la SELARL AGH AVOCATS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 septembre 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
Société CDC HABITAT
RCS PARIS 470 801 168
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Maître Anne-geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS
DEFENDEUR :
Monsieur [R] [K]
[Adresse 5]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 28 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Novembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date et à effet du 20 mai 2020, la société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [K] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°410 situé à la même adresse.
Par acte d’huissier de justice du 20 décembre 2022, la société CDC HABITAT a fait délivrer au locataire un premier commandement de payer la somme de 1536,04 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte d’huissier de justice du 5 juin 2023, la société CDC HABITAT a fait délivrer au locataire un second commandement de payer la somme de 3259,52 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte d’huissier de justice du 27 novembre 2023, la société CDC HABITAT a assigné Monsieur [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 9 février 2024 aux fins de :
Constater que la résiliation du bail conclu le 20 mai 2020 entre la société CDC HABITAT et Monsieur [R] [K], portant sur le logement (porte 11) avec jardin et accessoires (parking n°410 et garage) sis [Adresse 1] à [Localité 6], est intervenue de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle, à l'expiration du délai de 2 mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer le 5 juin 2023,
Ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [K] ainsi que de tout occupant de son chef du logement (porte 11) avec jardin et de ses annexes (parking n°410 et garage) dont s'agit, avec au besoin l'aide et l'assistance de la force publique,
Fixer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant des loyers, augmenté des charges afférentes au logement et annexes dont s'agit, révisables selon les dispositions contractuelles (soit 779,87 euros à la date de l'assignation),
Condamner Monsieur [R] [K] à son paiement à la societe CDC HABITAT à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés,
Condamner Monsieur [R] [K] à payer à la société CDC HABITAT une provision de 3640,54 euros pour arriérés de loyers, réparations et charges locatives et indemnités d'occupation (au 20 novembre 2023), somme à parfaire des échéances dues le jour de l'audience, et avec intérêts de droit à compter de l'ordonnance à intervenir,
Condamner Monsieur [R] [K] à payer à la société CDC HABITAT une indemnité de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Le condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais des commandements, d'assignation, de notification aux services préfectoraux.
A l’audience du 9 février 2024, l’affaire a été renvoyée au 22 mars 2024.
Lors de l’audience du 22 mars 2024, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève à la somme de 6880,64 euros au 21 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
Une réouverture des débats à l'audience du 28 juin 2024 a été ordonnée. Lors de cette audience, la société CDC HABITAT, représenté par son conseil, maintien ses demandes et expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7256,75 euros au 24 juin 2024. Elle ajoute ne pas avoir eu la confirmation d'un versement avancé par Monsieur [R] [K].
En défense, lors de l'audience de renvoi du 22 mars 2024 Monsieur [R] [K] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il explique avoir constitué un dossier de surendettement. Il indique avoir d'autres dettes. Lors de l'audience du 28 juin 2024, il explique être au chômage mais percevoir un revenu mensuel de 960 euros.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 6 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 29 novembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 9 février 2024.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 5 juin 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°410 loué par la société CDC HABITAT.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La société CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 3259,52 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 5 juin 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Toutefois, si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semaines le délai à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 20 mai 2020 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 5 juin 2023 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.
Monsieur [R] [K] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 5 juin 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 6 août 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 6 août 2023.
Dans la mesure où aucune pièce n'a été produite à l'audience attestant des capacités financières de Monsieur [R] [K], que ce dernier ne semble pas être en situation de régler le montant de sa dette ni de régler le montant du loyer courant, aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé.
Dès lors, Monsieur [R] [K] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 6 août 2023, ce qui constitue pour la société CDC HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la société CDC HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7256,75 euros à la date du 24 juin 2024, déduction faite de certains frais de contentieux et frais de rejet.
Cependant, ce décompte intègre d'autres sommes qu’il convient de déduire de cette créance:
d'autres frais de contentieux qui relèvent des dépens (178,62 euros),
d'autres frais de rejet (13,51 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [R] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 7064,62 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 24 juin 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse. Monsieur [R] [K] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (806,11 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [R] [K].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [R] [K] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 100 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 6 août 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [R] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 6] ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (806,11 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Monsieur [R] [K] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 7064,62 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 24 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Monsieur [R] [K] à payer à la société CDC HABITAT, à compter du 1er juillet 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [R] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [R] [K] à payer à la société CDC HABITAT une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
