Cour d'appel, 14 septembre 2012. 11/00551

ARRET No R. G : 11/ 00551 COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2012 X... Y... C/ Z... A... Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal d'Instance de Fort-de-France, en date du 16 mai 2011, enregistré sous le no 11-10-0784. APPELANTS : Monsieur Bassem X... ... 97233 SCHOELCHER représenté par Me Alain MANVILLE de la SELARL AMCOR JURISTE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARTINIQUE. Madame Y... épouse X... ... 97233 SCHOELCHER représentée par Me Alain MANVILLE de la SELARL AMCOR JURISTE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARTINIQUE. INTIMES : Madame Fernand Samuel Z... épouse A... ... 97200 FORT-DE-FRANCE représentée par Me Marlène CUPIT, avocat au barreau de MARTINIQUE Monsieur Hubert A... ... 97200 FORT de FRANCE représenté par Me Marlène CUPIT, avocat au barreau de MARTINIQUE COMPOSITION DE LA COUR : Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 08 juin 2012 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit : Présidente : Mme DERYCKERE, Conseillère chargée du rapport Assesseur : Mme HAYOT, Conseillère Assesseur : Mme TRIOL, Conseillère et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 14 SEPTEMBRE 2012 Greffier : lors des débats, Mme SOUNDOROM, ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Un litige oppose les parties relativement à la revalorisation à compter du 1er janvier 2010 du loyer du logement que les époux A... louent aux époux X..., en vertu d'un bail du 5 septembre 1994 et de son avenant du 27 février 1998. Par jugement du 16 mai 2011, le tribunal d'instance de Fort de France après avoir interprété le contrat principal et l'avenant comme fixant de la commune intention des parties le loyer à la somme de 4584, 10 francs (698 €) indexée, avec une provision pour charges de 415, 90 francs (63 €), a fixé le montant du loyer réévalué au mois de janvier 2010 à la somme de 888, 61 € hors charges, rappelé qu'il convient d'y ajouter 63 € de provision pour charges, condamné M et Mme X... à payer aux époux A... la somme de 5740, 04 € au titre de loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2009, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2010, outre une indemnité de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M et Mme X... ont formé appel du jugement par déclaration du 10 août 2011. Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 31 janvier 2012, ils soutiennent que le premier juge a fait une appréciation inexacte des faits de la cause, et modifié les termes clairs et univoques de l'avenant de 1998. Ils exposent que le loyer initial avait été fixé à 4500 francs, et qu'un accord des parties est intervenu en février 1998, relativement au versement d'une provision mensuelle sur charges, le loyer étant pour l'occasion fixé à la somme de 5000 francs charges comprises ; que cet accord s'est exécuté pendant plus de 10 ans sans difficulté, et sans contestation des révisions annuelles du loyer, calculées par les bailleurs, passant de 762, 24 € TCC en 1998 (5000 €), à 870 € TCC en 2010. Ils font valoir qu'aucune pièce des bailleurs ne démontre qu'ils auraient refusé de payer un quelconque reliquat de charges, et ils peuvent démontrer qu'ils ont toujours réglé en sus la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Ils ajoutent que les parties sont libres en la matière de décider que le loyer charges comprises sera indexé sur l'indice de la construction. Subsidiairement, pour le cas où la cour estimerait comme le premier juge que la volonté des parties a été de fixer à 63 € par mois le montant de la provision sur les charges récupérables, ils soulignent qu'une régularisation annuelle s'imposait, comme prévu par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, avec la production d'un justificatif, leur permettant de les contester éventuellement, ou de solliciter une revalorisation de cette provision en fonction de l'évolution dans le temps du montant des charges récupérables. Sur le montant du loyer ils font connaître qu'en réaction à la demande incompréhensible de leurs bailleurs de paiement d'une somme inacceptable de 1 500 € au titre des charges d'eau, ils ont obtenu l'installation de compteurs individuels en 2010, de sorte que désormais ils règlent eux-mêmes leur consommation d'eau. Pour en tenir compte, ils demandent que le loyer soit fixé charges comprises la somme de 870 €, et que la cour décide de la part y incluse au titre de la provision pour charges. Ils sollicitent enfin, la condamnation des époux A... à leur payer une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure vexatoire, une autre de 3000 € pour procédure abusive, et 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 28 novembre 2011, les époux A... reconnaissent que le loyer a été fixé en 1998 à 5000 francs charges comprises, révisable au 1er janvier de chaque année. Ils exposent que le loyer révisé étant alors de 4584, 10 France, la provision mensuelle pour charges était nécessairement de 415, 90 francs. Mais ils soutiennent que leurs locataires depuis plusieurs années refusent de procéder à la révision du loyer et de payer les charges récupérables, lesquelles se sont élevées sur une période de 5 années, à la somme de 5 887, 04 €, à laquelle il convient d'ajouter la somme de 796, 47 € pour les charges de la période du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2010. Concernant la consommation d'eau, ils offrent de démontrer que c'est le syndic de la copropriété qui a imposé aux locataires la souscription d'un abonnement individuel au titre de la distribution d'eau, l'appartement étant déjà équipé de son compteur, et que les X... s'y sont opposés, considérant que les charges étant comprises au loyer, il appartenait au bailleur d'assumer cet abonnement. Concernant le montant du loyer, au vu du tableau de l'institut National de la consommation de février 2001, le loyer doit être fixé à la somme de 921, 21 € à compter du 1er janvier 2010, et non pas 888, 61 € comme retenu en première instance. Pour justifier leur demande de dommages-intérêts d'un montant de 5 000 € fondée sur l'article 1382 du code civil, ils font valoir que le locataire n'occupe pas l'appartement en bon père de famille, qu'une fuite d'eau important dans l'appartement est à déplorer, que le loyer n'est jamais payé le 1er de chaque mois, que 2 antennes paraboliques ont été installées sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence, qu'il a fallu délivrer un commandement pour réclamer la justification des attestations d'assurance. Ils sollicitent en outre 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS Le premier juge ne peut qu'être approuvé d'avoir rappelé les règles d'interprétation des contrats édictées par les articles 1156 et 1161 du code civil. Il convient d'y ajouter les dispositions de l'article 1157 qui prescrit d'entendre la clause dans le sens qui permet de lui donner quelque effet, et de l'article 1158 qui impose d'interpréter les termes dans le sens qui convient le mieux à la matière du contrat. Le bail notarié d'origine du 5 septembre 1994 avait fixé le loyer à la somme de 4500 francs, avec une clause d'indexation annuelle basée sur l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE, l'indice de base publié à cette date étant de 1016. A défaut de prévision d'une provision pour charges récupérables, il était prévu qu'elles seraient exigibles un mois après présentation par le bailleur d'un décompte catégoriel. L'avenant du 27 février 1998 prévoit qu'à compter du 1er janvier 1998, le loyer charges comprises sera de 5 000 francs, payable le 1er du mois, qu'il sera révisé au 1er janvier de chaque année sur la base de la moyenne des 4 derniers trimestres de l'indice du coût de la construction, soit au 13 janvier 1998, l'indice 1055, et que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères serait payable en plus, à réception de l'avis d'imposition. Il est constant que le loyer a bien été augmenté progressivement tout au long de la période, sans toutefois suivre mathématiquement l'évolution de l'indice de la construction, les parties optant pour des sommes rondes, passées sur les 5 années précédant l'assignation introductive d'instance non couvertes par la prescription, de 855 € à 870 €. La seule interprétation susceptible de donner un sens à l'accord des parties lors de la conclusion de l'avenant, en tenant compte du fait qu'il n'y a aucun intérêt logique ni économique à ce que la provision pour charges soit elle-même calquée sur l'indice de la construction, est que sur cette période de référence, seul le loyer hors charges a pu être augmenté. Mais l'on s'aperçoit que le montant nominal réclamé aux locataires n'a pas augmenté au prorata de sorte qu'année après année, la provision pour charges s'est réduite pour devenir inexistante lors de la révision du 1er janvier 2010. Conformément au calcul présenté qui reçoit l'adhésion de la cour, comme appliquant strictement la clause d'échelle mobile incluse à l'avenant, le loyer versé TCC au cours de l'année 2005 était de 855 € alors que le loyer hors charges a été calculé à 788, 26 €, soit une provision pour charges de 66, 74 €, et ainsi de suite jusqu'à l'année 2009, où le loyer révisé atteint 863, 17 €, alors que les locataires ont versé 870 € par mois. Au 1er janvier 2010, selon les propres calculs des bailleurs, le montant du loyer devait être de 888, 61 €, mais ils ont continué à ne réclamer aux locataires 870 €. Il n'est à aucun moment prétendu que les locataires auraient appliqué la clause d'indexation de leur propre chef, selon un calcul qui leur aurait été propre. Par conséquent, les bailleurs ne peuvent à l'occasion de la présente procédure réclamer avec effet rétroactif la réparation d'une erreur de calcul qui si elle existe, ce qui n'est pas démontré, ne peut que leur être imputable. Leur demande tendant à ce que le loyer soit fixé à cette date à une somme de 921, 21 € sera rejetée, et le jugement confirmé au titre de la fixation du montant du loyer révisé. En ce qui concerne les charges récupérables sur la période non touchée par la prescription à laquelle les bailleurs limitent leur demande, elles sont justifiées par les relevés annuels des dépenses. S'il est exact qu'il n'apparaît pas que M. et Mme A... en aient fait le décompte annuel avec demande de régularisation du solde après imputation des sommes versées au titre de la provision mensuelle, il convient de rappeler à M. et Mme X... qui font valoir qu'il n'est pas démontré qu'ils ne les auraient pas réglées, qu'en vertu des dispositions de l'article 1315 du code civil, c'est à celui qui se prétend libéré de sa dette de démontrer son paiement, ce qu'ils ne font pas. Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 5 740, 04 €. Il ne peut qu'être regretté comme le font les locataires que cette régularisation n'ait pas été faite année par année ce qui aurait permis d'ajuster dans le temps le montant de la provision pour charges, au montant le plus proche de la somme réellement due. Pour y remédier, en tenant compte à la fois de l'évolution du montant des charges récupérables en ce qui concerne l'appartement loué à M et Mme X..., et de la disparition de la charge correspondant à la consommation d'eau depuis que les locataires de la résidence souscrivent leur propre abonnement, il s'avère que la somme correspondant initialement au montant de la provision pour charges telle qu'elle a été déterminée par le premier juge d'un montant de 63 €, est adaptée au montant prévisible des charges réelles. Le jugement sera donc également confirmé sur ce point. En ce qui concerne la demande de dommages-intérêts que les époux A... formulent à hauteur de 5 000 €, et dont ils avaient été déboutés en première instance, ils la fondent dans le cadre de la procédure d'appel sur le comportement de ces derniers. Or, le constat relatif à la fuite d'eau remonte au 15 mars 1999, et il est justifié que l'attestation d'assurance a été fournie aux propriétaires. Par ailleurs, en dépit de l'opposition initiale des locataires à l'obligation dans laquelle ils ont été placés d'avoir à souscrire un abonnement d'eau individuel, ils s'y sont résolus dans le délai fixé par le syndic de la copropriété. Quant à la pose non autorisée des deux antennes paraboliques, relevée le 17 février 2008 par le syndic de copropriété demandant aux propriétaires de les enlever, il n'est pas justifié de la suite qu'y auraient réservé les locataires. La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée et le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions. Les appelants qui échouent en leur recours, supporteront la charge des dépens et l'équité commande d'allouer aux intimés une somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Condamne M. et Mme X... à payer aux intimés une indemnité de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. et Mme X... aux dépens d'appel. Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et Mme RIBAL greffière, lors du prononcé auquel a minute a été remise.