Cour d'appel, 30 novembre 2023. 23/05715

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05715 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHLLG Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Février 2023 -Président du TJ d'EVRY - RG n° 22/01004 APPELANTS SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 8], représenté par son mandataire, la S.A.R.L. PROMOBAT [Adresse 5] [Localité 7] S.A.R.L. PROMOBAT, RCS de Bordeaux sous le n°410 048 755, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 4] Représentés par Me Christian VALENTIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2441 Assistés à l'audience par Me Marie-Laure ROUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1850 INTIMES M. [M] [Z] [Adresse 6] [Localité 7] Mme [U], [P] [Y] épouse [Z] [Adresse 6] [Localité 7] Représentés par Me Marjorie VARIN de la SELARL BERNADEAUX-VARIN, avocat au barreau d'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 26 Octobre 2023, en audience publique, Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l'article 804, 805 et 905 du code de procédure civile, devant la cour composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE M. [Z] et son épouse Mme [Y] sont propriétaires d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 6] à [Localité 7]. Autorisée par arrêté du maire de la commune de [Localité 7] en date du 11 juin 2018 (la requête de M. et Mme [Z] en annulation du permis de construire a été rejetée), la société Promobat construit sur la parcelle voisine située [Adresse 2] et [Adresse 5], jusqu'en limite séparative des fonds voisins dont celui de M. et Mme [Z], un ensemble immobilier constitué de trois bâtiments à usage d'habitation, dénommé « [Adresse 8]». Se plaignant de nombreuses nuisances et dégradations successives sur leur bien et sur le mur mitoyen aux deux parcelles et après avoir fait diligenter une expertise amiable par leur assureur en protection juridique, par acte du 10 octobre 2022 M. et Mme [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son mandataire la société Promobat, et la société Promobat devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry aux fin d'obtenir, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, la désignation d'un expert et la condamnation solidaire des défendeurs à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires et la société Promobat ont conclu à l'irrecevabilité de la demande dirigée contre le syndicat, non encore constitué, et au rejet de la demande d'expertise, considérée comme étant inutile compte tenu de l'engagement de la société Promobat de reprendre tous les désordres causés aux propriétés voisines. A titre reconventionnel, la société Promobat a sollicité une servitude temporaire de tour d'échelle afin de pouvoir finaliser les travaux de couverture et de ravalement de l'immeuble accolé à la maison de M. et Mme [Z]. Par ordonnance contradictoire du 3 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry, a : - déclaré recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son mandataire la société Promobat ; - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de tour d'échelle sous astreinte de la société Promobat ; - ordonné une mesure d'expertise et désigné pour y procéder M. [V] [H], expert près la cour d'appel de Paris, avec mission de : relever et décrire les désordres allégués dans l'assignation et les pièces telles que visées dans le bordereau de communication de pièces annexé à l'assignation affectant les lieux sis [Adresse 6] à [Localité 7] et [Adresse 2] à [Localité 7] et [Adresse 5] à [Localité 7], relever et décrire les désordres allégués dans les conclusions récapitulatives en défense du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son mandataire la société Promobat et de la société Promobat affectant l'immeuble limitrophe de la propriété de M. [Z] et Mme [Y] épouse [Z], situé sur le terrain cadastré AP [Cadastre 1] sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 7], en détailler l'origine, les causes et l'étendue et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions, en cas de désordres constatés rechercher si les désordres proviennent également d'une non-conformité aux règles de l'art ou aux documents contractuels, d'une exécution défectueuse, et/ou d'un défaut de conseil, indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique des ouvrages et plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination, déterminer la date d'apparition des désordres, à partir de devis d'entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d'oeuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l'ouvrage et sur le coût des travaux utiles, donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée par les parties, donner son avis sur les conditions et modalités du tour d'échelle sollicité, plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis, faire les comptes entre les parties [...] - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté toute demande plus ample et contraire ; - laissé les dépens à la charge de M. [Z] et Mme [Y] épouse [Z]. Par ordonnance du 28 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry, a rectifié cette ordonnance en ce sens qu'il convient de lire au dispositif, au lieu de « Déclare recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son mandataire la société Promobat», «déclare recevables les demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son mandataire la société Promobat » ; - rappelé que mention de la présente décision sera portée en marge des minutes du greffe des référés du tribunal judiciaire d'Evry le 3 février 2023 et rectifiée par décision de ce jour sans y avoir apposé la mention ; - laissé les dépens à la charge du Trésor public. Par déclaration du 28 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] et la société Promobat ont interjeté appel de cette décision. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 11 avril 2023, ils demandent à la cour, au visa de l'article 31 du code de procédure civile, des articles R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation et 1er- I de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de : - rectifier l'erreur matérielle contenue dans le jugement dont appel au sein du dispositif page 7 et 2ème paragraphe, Et se faisant substituer : « déclare recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représentée par son mandataire la société Promobat ; » par « déclare recevables les demandes formées par les époux [Z] » ; - infirmer l'ordonnance rendue par le président tribunal judiciaire d'Evry le 3 février 2023 en ce qu'elle a : déclaré recevables les demandes formées par les époux [Z], dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de tour d'échelle sous astreinte de la société Promobat, Et statuant de nouveau, - déclarer irrecevables les demandes des époux [Z] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] représenté par son mandataire la société Promobat ; - prononcer en conséquence leur mise hors de cause ; - autoriser la société Promobat à accéder à la propriété des époux [Z] afin de faire réaliser, sous son entière responsabilité les travaux ci-avant décrits selon les conditions et modalités décrites aux présentes conclusions : montage et démontage d'un échafaudage ayant une emprise de 1305 cm sur 100 cm sur le fonds appartenant aux époux [Z], exécution de travaux en toiture, traitement des héberges et enduits de façade, - accorder cette autorisation pour une durée de douze semaines du lundi au vendredi de 8 heures à 17 heures pouvant être reportée, en cas de force majeure ou d'intempéries, dûment justifiées, d'autant de jour que le chantier aura été interrompu, - prendre acte de ce que la société Promobat s'engage à faire procéder à tous nettoyages et reprises des éventuels désordres ou dommages causés par l'exécution des travaux objets de l'autorisation ; - autoriser la société Promobat à faire réaliser à ses frais par un huissier de justice, un constat d'état des lieux avant le démarrage des travaux après leur achèvement ; - assortir l'autorisation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ; - condamner les époux [Z] en tous les dépens de première instance et d'appel et ce dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 02 mai 2023, M. et Mme [Z] demandent à la cour, de : - confirmer l'ordonnance de référé du 3 février 2023 rectifiée par ordonnance du 28 mars 2023 ; - condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de « la [Adresse 8] » et la société Promobat à leur payer une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - statuer ce que de droit pour ce qui concerne les dépens. Sur demande de la cour, les intimés ont produit en cours de délibéré l'ordonnance rectificative rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry. Par note en délibéré du 22 novembre 2023, la société Promobat a indiqué que sa demande de tour d'échelle est devenue sans objet, ses travaux ayant été réalisés en octobre 2023, qu'en conséquence elle renonce à son appel sur ce point. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR Sur la demande de rectification de l'erreur matérielle contenue dans l'ordonnance dont appel Il est constant que cette demande des appelants est devenue sans objet, le premier juge ayant rectifié l'erreur matérielle invoquée par ordonnance rectificative du 28 mars 2023. Sur l'expertise La décision de première instance n'est pas remise en cause en ce qu'elle a ordonné une expertise pour apprécier les désordres allégués par M. et Mme [Z] ; la cour n'est pas saisie sur ce point. Sur la recevabilité des demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires Les appelants soutiennent l'irrecevabilité des demandes à l'égard du « syndicat des copropriétaires représenté par la société Promobat » en ce que : - d'une part, le syndicat des copropriétaires n'a pas la personnalité juridique propre lui permettant de défendre à une action en justice dès lors que l'immeuble n'est pas achevé et n'est donc pas bâti au sens de la loi du 10 juillet 1965 et que les premiers lots n'ont pas été livrés ; - d'autre part, ce n'est pas la société Promobat qui est le syndic provisoire du syndicat des copropriétaires mais la société Pichet immobilier services, désignée par le règlement de copropriété. Les intimés conviennent que le syndic provisoire est la société Pichet immobilier services, ajoutant que sa mission a pris fin de plein droit le 19 juillet 2022, un an après le règlement de copropriété établi le 19 juillet 2021, cela en application des dispositions combinées des articles 17 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 7 du décret du 17 mars 1967 comme il est jugé par la Cour de cassation. Ils maintiennent que leurs demandes sont recevables à l'égard du syndicat des copropriétaires, faisant valoir que le relevé de propriété mentionne en qualité de propriétaire de la parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 1] « les copropriétaires de la [Adresse 8] - gérant, mandataire gestionnaire : SARL Promobat », que des ventes en l'état futur d'achèvement ont d'ores et déjà eu lieu, que le syndicat des copropriétaires prend naissance sans formalité particulière. Il sera d'abord observé que le relevé de propriété ne mentionne pas le syndicat des copropriétaires comme étant propriétaire de la parcelle, mais les copropriétaires. Surtout, il ressort de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 que la copropriété ne s'applique qu'aux seuls immeuble bâtis, et l'article 1er I de cette loi, inséré par la loi dite Elan, prévoit que « pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat des copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot », ajoutant que « l'immatriculation du syndicat des copropriétaires est sans conséquence sur l'application du statut. » Il en résulte que tant que l'immeuble n'est pas achevé et que le premier lot n'a pas été livré, le statut de la copropriété ne s'applique pas et le syndicat des copropriétaires n'a pas la personnalité juridique. En l'espèce, il est constant que l'immeuble construit par la société Promobat n'est pas achevé et que ses premiers lots n'ont pas encore été livrés, de sorte que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] n'a pas la personnalité juridique lui permettant de défendre à l'action formée par M. et Mme [Z]. L'action dirigée contre le syndicat des copropriétaires est donc irrecevable, alors au surplus qu'il a été assigné comme étant représenté par la société Promobat qui n'est pas son représentant, le règlement de copropriété désignant la société Pichet immobilier services en qualité de syndic provisoire. La question de la durée du mandat de ce syndic provisoire est indifférente au débat, le syndicat des copropriétaires n'ayant pas encore, qui que soit son représentant, qualité pour défendre en justice. L'ordonnance entreprise sera par conséquent infirmée en ce qu'elle a reçu les demandes de M. et Mme [Z] dirigées contre le syndicat des copropriétaires. Ces demandes seront jugées irrecevables et le syndicat des copropriétaires sera mis hors de cause. Sur la demande de tour d'échelle de la société Promobat Au vu de la note en délibéré de la société Promobat, il y a lieu de constater que cette demande est devenue sans objet, les travaux en cause ayant été réalisés. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sort des frais et dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge. La nature du litige, l'équité et la situation économique des parties commandent de laisser à chacune la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés en appel. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de sa saisine, Dit sans objet la demande de rectification de l'erreur matérielle contenue dans l'ordonnance entreprise, vu l'ordonnance rectificative rendue le 28 mars 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry ; Dit sans objet la demande de tour d'échelle de la société Promobat, laquelle renonce à son appel sur ce point, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré recevable les demandes de M. et Mme [Z] dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] représenté par son mandataire la société Promobat, Confirme l'ordonnance sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau du chef infirmé, Déclare irrecevables les demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] représentée par son mandataire la société Promobat, Met hors de cause le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], Y ajoutant, Dit que chaque partie supportera la charge des ses frais irrépétibles et dépens exposés en appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE