Tribunal judiciaire, 26 février 2026. 25/05963

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Le : Copie conforme délivrée à : Me MIGAYROU Copie exécutoire délivrée à : Me ANTOINE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 25/05963 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFL4 N° MINUTE : 9/2026 JUGEMENT rendu le jeudi 26 février 2026 DEMANDEUR Monsieur [K] [I] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Hubert ANTOINE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #P0211 DÉFENDEURS Monsieur [F] [N] Madame [N] domiciliés chez PELISSOLO GESTION, [Adresse 2] comparants en personne, assistés de Me Gilles MIGAYROU, avocat au barreau du Val-de-Marne COMPOSITION DU TRIBUNAL Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 décembre 2025 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 février 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière. Décision du 26 février 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/05963 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFL4 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2024 à effet au 04 octobre 2024, M. et Mme [N] ont donné à bail à M. [K] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2]. Le contrat prévoit un loyer de base de 1037 euros et un complément de loyer de 303 euros au regard des caractéristiques suivantes : immeuble idéalement situé proche des transports et commerce, rue en sens unique, charme de l’ancien avec poutres apparentes, fenêtres en double vitrage, cuisine ouverte aménagée et équipée de plaques de cuisson et d’un réfrigérateur, très bonne disposition sans perte de place. Le 16 novembre 2024, M. [K] [I] a saisi la commission de conciliation de [Localité 1] aux fins de contester le complément de loyer. Le 19 février 2025, la commission de conciliation de [Localité 1] a rendu son avis aux termes duquel elle estime que les caractéristiques techniques, de localisation et de confort mentionnées au bail ne justifient pas le complément de loyer. Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, M. [K] [I] a fait assigner M. et Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judicaire de Paris aux fins de voir : - annuler le complément de complément de loyer de 303 euros stipulé au contrat de bail ; - ordonner à M. et Mme [N] de lui soumettre pour signature un avenant au dit contrat, prévoyant la suppression du complément de loyer initialement prévu et ce, sous astreinte de 33 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, pendant un mois, délai au-delà duquel il sera à nouveau fait droit ; - condamner M. et Mme [N] à lui payer la somme de 2697,68 euros correspondant au complément de loyer versé depuis le mois d’octobre 2024 et au montant inclus à ce titre dans le dépôt de garantie versé en début de bail ; - condamner M. et Mme [N] à lui payer la somme 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2025. M. [K] [I], représenté par son conseil, a réitéré les demandes visées à son exploit introductif d’instance, a actualisé sa créance à la somme de 4 818,68 euros correspondant au complément de loyer versé depuis le mois d’octobre 2024 et il a porté à la somme de 2000 euros sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’aucune des caractéristiques du logement ne justifie le complément de loyer. Il soutient par ailleurs que la comparaison avec les loyers du secteur dont se prévaut les défendeurs est inopérant dès lors qu’il ne s’agit pas d’un élément de comparaison prévu par la loi d’une part et qu’il est fort probable que les loyers mentionnés dans lesdites annonces prévoient un complément de loyer injustifié. M. et Mme [N], assistés de leur conseil, ont comparu. Ils sollicitent le rejet des demandes de M. [K] [I] et la condamnation de ce dernier à leur verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que les caractéristiques du logement justifient le complément de loyer et que ces caractéristiques sont à comparer, non pas avec les logements de la même rue mais avec toux ceux situés dans le même secteur géographique. Ils se prévalent par ailleurs d’avis de location relatifs à des appartements d’une surface comparable dans le même secteur géographique aux fins de démontrer que le prix de la location est raisonnable au regard des prix pratiqués dans le secteur. Pour un plus ample exposé des moyens de chacune des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions visées à l’audience, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Sur le complément de loyer L’article 140 de la loi n°2018- 1021 du 23 novembre 2018, dans sa version applicable au litige, prévoit : « … B. - Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi. En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation. En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge. Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail… » L’article 3 du décret n°2015-650 du 10 juin 2015, dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit que l’application d’un complément de loyer, prévu au B du III de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, peut être justifiée par les caractéristiques de localisation ou de confort d’un logement, lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes : 1° Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ; 2° Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ; 3° Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. Au regard des dispositions qui précèdent, cela signifie concrètement que le complément de loyer est difficile à justifier : il doit s’agir de caractéristiques qui sont réellement exceptionnelles, c’est-à-dire qu’on ne trouve que rarement, et déterminantes ; elles ne doivent pas être accessoires. La possibilité du complément de loyer reste possible, mais demeure rare compte tenu des restrictions précisées dans le décret. Il existe néanmoins des atouts qui aideront à obtenir ce complément : une terrasse ou un jardin, une hauteur de plafond de plus de 3,3 mètres, une vue exceptionnelle sur un monument ou des équipements luxueux permettant au propriétaire d’augmenter le loyer au-delà du montant autorisé. En l’espèce, la commission départementale de conciliation de [Localité 1], paritaire, a rendu un avis, le 19 février 2025, par lequel elle a estimé que le complément de loyer n’était pas justifié. Pour mémoire, le contrat de location du 19 septembre 2024 liant les parties prévoit un complément de loyer de 303 euros pour un loyer de base de 1037 euros, le loyer de référence majoré étant de 1037 euros. Ce complément de loyer a été fixé au regard des caractéristiques suivantes : immeuble idéalement situé proche des transports et commerce, rue en sens unique, charme de l’ancien avec poutres apparentes, fenêtres en double vitrage, cuisine ouverte aménagée et équipée de plaques de cuisson et d’un réfrigérateur, très bonne disposition sans perte de place. Cependant, la proximité du métro et des commerces constitue une caractéristique générale du marché parisien, déjà intégrée dans les loyers de référence par secteur. Le calme de la rue lié à son sens unique ne présente aucun caractère exceptionnel. Le « charme de l’ancien » et les poutres apparentes sont fréquentes dans les immeubles anciens et ne constituent pas davantage une caractéristique exceptionnelle au sens du dispositif d’encadrement des loyers. La présence d’une cuisine aménagée est un élément de confort courant. Le plan optimisé de l’appartement est un atout normal. La présence de double vitrage ne peut pas non plus être considérée comme une caractéristique déterminante alors qu’elle tend à devenir un standard dans les immeubles au regard des obligations liées à la performance énergétique (loi climat est résilience). Enfin, il y a lieu de préciser que la production par le bailleur d’avis de location relatifs à des appartements comparables dans le même secteur géographique est dépourvue de pertinence dans le cadre du contrôle du complément de loyer. Le dispositif d’encadrement des loyers repose exclusivement sur les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral, lesquels intègrent déjà les caractéristiques du marché local et du parc locatif comparable. Les annonces ou avis de location ne reflètent que des prix demandés, sans valeur normative, et ne peuvent en aucun cas se substituer aux loyers de référence légalement opposables. Seul un avantage propre au logement, exceptionnel, déterminant et non pris en compte dans les loyers de référence peut justifier un complément. M. et Mme [N] ne rapportent pas la preuve de caractéristiques techniques, de confort et de localisation justifiant un complément de loyer. Il y a lieu dès lors d’annuler le complément de loyer depuis la prise d’effet du bail. Sur la demande en paiement Au regard de l’annulation du complément de loyer, il y a lieu de faire droit à la demande de M. [K] [I] tendant au remboursement dudit complément depuis le mois d’octobre 2024 (303/31 x 28 + 303 x 14 mois (octobre 2024 à décembre 2025)) et au remboursement du dépôt de garantie à hauteur de 303 euros soit au total la somme de 4 818,68 euros. M. et Mme [N] sont en conséquence condamnés à payer à M. [K] [I] la somme de 4 818,68 euros. Sur la signature d’un avenant Il y a lieu d’enjoindre à M. et Mme [N] de soumettre à M. [K] [I] pour signature un avenant au contrat de bail, prévoyant la suppression du complément de loyer. En revanche, l’astreinte ne se justifie pas dès lors que M. et Mme [N], au regard du présent jugement, s’expose à de nouvelles condamnations pour le cas où le complément de loyer serait encore facturé. Sur les demandes accessoires M. et Mme [N], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du locataire la totalité des frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, ANNULE le complément de loyer stipulé au contrat de bail ; CONDAMNE M. et Mme [F] [N] à payer à M. [K] [I] la somme de 4 818,68 euros, en remboursement du complément de loyer versé depuis le mois d’octobre 2024 et au montant inclus à ce titre dans le dépôt de garantie ; ENJOINT à M. et Mme [F] [N] de soumettre à M. [K] [I] pour signature un avenant au contrat de bail prévoyant la suppression du complément de loyer ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAME M. et Mme [F] [N] à payer à M. [K] [I] la somme 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. et Mme [F] [N] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,