Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 24/00202

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection JUGEMENT DU 24 OCTOBRE 2024 N° RG 24/00202 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GX4F N° minute : 24/00339 Dans l’affaire entre : DEMANDERESSE DYNACITE - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain et DEFENDEUR Monsieur [V] [X] né le 02 Septembre 1968 à [Localité 2], demeurant Chez M. [I] [M] - [Adresse 3] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente Greffier : Madame TALMANT, Greffier Débats : en audience publique le 05 Septembre 2024 Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024 copies délivrées le 24 OCTOBRE 2024 à : DYNACITE - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN Monsieur [V] [X] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 24 OCTOBRE 2024 à : DYNACITE - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 29 juillet 2004, l'Office Public d'Aménagement et de Construction du Département de l'Ain OPAC (devenu l'Office Public de l'Habitat DYNACITE) a consenti un bail d'habitation à Madame [H] [X] et à Monsieur [V] [X] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 4] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 401,31 euros provision sur charges incluse. Monsieur [V] [X] est devenu seul locataire du logement après le décès de Madame [H] [X] survenu le 15 octobre 2022. Par acte délivré par commissaire de justice du 11 avril 2024, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 17 avril 2024, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE a fait assigner Monsieur [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire : - la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, - l'expulsion immédiate du locataire, et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique, - la condamnation du locataire au paiement : - de la somme de 5.956,65 euros au titre des loyers échus à fin mars 2024, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, - d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux, - à la production, en cas de résiliation du bail et sur demande du bailleur, d’une attestation d’assurance habitation pendant toute la durée d’occupation des lieux, - d'une indemnité de 460 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - des entiers dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer. Monsieur [V] [X] a quitté les lieux et l'état des lieux de sortie a été réalisé le 13 juin 2024. A l’audience du 20 juin 2024, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, s'est désisté de ses demandes en résiliation et en expulsion eu égard au départ du locataire du logement. Monsieur [X] a expliqué que le bailleur entendait lui réclamer des frais de réparations locatives. Avec l’accord des parties, le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire afin que cette question des réparations locatives puisse être évoquée et traitée dans le cadre de la présente instance. A l'audience du 05 septembre 2024, date à laquelle l'affaire a été retenue, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, s'est désisté de ses demandes en résiliation et en expulsion eu égard au départ du locataire du logement. En revanche, il a réitéré ses demandes en paiement des impayés de loyers, charges et réparations locatives en portant sa demande à la somme de 7.790,09 euros. En défense, Monsieur [V] [X], comparant en personne, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette, reconnaissant également les dégradations faites dans le logement. En outre, il a déclaré pouvoir verser la somme de 450 euros par mois en règlement de cette dette. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 octobre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion L'Office Public de l'Habitat DYNACITE s'est désisté à l'audience de ces demandes eu égard au départ du locataire. En l’absence de demande reconventionnelle de la part de Monsieur [V] [X], il y a lieu de constater ce désistement. Ce désistement porte nécessairement également sur les demandes subséquentes de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et de production d'une attestation d'assurance. Sur la demande en paiement 1) Sur les loyers et charges En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 juillet 2004 et un décompte faisant état à la date du 02 septembre 2024 d'une dette de 7.131,01 euros (déduction faite des sommes s'agissant des réparations locatives qui seront traitées séparément) au titre des loyers et charges. Il est justifié de la régularisation de charges intervenue. 2) Sur la demande au titre des réparations locatives Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé : - de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; - de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L'article 1731 du code civil prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il est constant que le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution des travaux et qu'il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe. L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 13 juin 2024. L'Office Public de l'Habitat DYNACITE sollicite la somme de 967,15 euros au titre des réparations engagées suite au départ du locataire, qui se décompose comme suit : - nettoyage : 264,83 € - remplacement des dalles du sol de la chambre 1 : 330 € - rabattage des haies : 172,32 € - entretien du jardin : 200 € S'agissant du nettoyage, l'état des lieux de sortie atteste le logement est globalement sale (absence de nettoyage, présence de toiles d’araignée...). Monsieur [V] [X] sera donc tenu au nettoyage du logement et il sera mis à sa charge la somme de 264,83 euros, qui ne paraît pas excessive en l'espèce au vu de la taille du logement. S'agissant du remplacement des dalles du sol de la chambre 1, l'état des lieux d'entrée attestait que les sols étaient neufs. Or, l'état des lieux de sortie indique la présence de brûlures sur tout le sol de cette chambre. Les dalles plastiques de la chambre 1 sont ainsi détériorées, ce que le locataire ne conteste pas à l'audience. Monsieur [V] [X] sera donc tenu au remplacement des dalles de la chambre 1 et il sera mis à sa charge la somme de 330 euros, qui ne paraît pas excessive en l'espèce. S'agissant du rabattage des haies, l'état des lieux de sortie atteste qu'elles ne sont pas taillées. Le locataire ayant la charge de l'entretien des haies, il lui incombe de supporter les frais de rabattage. Il sera donc mis à la charge de Monsieur [V] [X] la somme de 172,32 euros, qui ne paraît pas excessive en l'espèce. S'agissant de l'entretien du jardin, l'état des lieux de sortie indique que le jardin n'est pas entretenu, que la pelouse n'est pas tondue et que la dalle terrasse n'a pas été désherbée. L'entretien du jardin incombant au locataire, il devra supporter les frais de sa remise en état. Il sera donc mis à la charge de Monsieur [V] [X] la somme de 200 euros, qui ne paraît pas excessive en l'espèce. Monsieur [V] [X] reste donc bien redevable de la somme de 967,15 euros au titre des réparations locatives. 3) Sur les comptes entre les parties Monsieur [V] [X] est redevable de la somme de 7.131,01 euros au titre des loyers et charges et de la somme de 967,15 euros au titre des réparations locatives. En revanche, doit être déduit le dépôt de garantie (308,07 euros) qu’il avait versé lors de son entrée dans les lieux. Ainsi, il convient de condamner Monsieur [V] [X] à payer à l'Office Public de l'Habitat DYNACITE une somme de 7.790,09 euros. Sur les délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, Monsieur [V] [X] a déclaré travailler dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et percevoir un salaire de l’ordre de 2.000 euros par mois. Il a précisé être hébergé à titre gratuit et avoir d’autres dettes. Il a proposé de solder sa dette locative par plusieurs mensualités de 450 euros par mois. Eu égard à la situation économique de Monsieur [V] [X] et au montant des sommes dues, il convient d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Sur les demandes accessoires La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance. Monsieur [V] [X], succombant, devra supporter les dépens. Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de l'Office Public de l'Habitat DYNACITE l’intégralité des sommes avancées par lui et non compris dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le désistement de l'Office Public de l'Habitat DYNACITE de ses demandes de résiliation de bail, d'expulsion, de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et de production d'une assurance locative, Condamne Monsieur [V] [X] à payer à l'Office Public de l'Habitat DYNACITE la somme de 7.790,09 euros, selon décompte arrêté au 02 septembre 2024, Autorise Monsieur [V] [X] à se libérer de sa dette par 18 mensualités de 450 euros chacune, la dernière mensualité étant constituée du solde de la dette, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision, Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne Monsieur [V] [X] aux entiers dépens de l’instance, Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit, Rejette toute demande plus ample ou contraire. AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS, LE GREFFIER LE JUGE