Tribunal judiciaire, 23 août 2024. 24/00977

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [N] [M] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00977 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32YW N° MINUTE : 3 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 23 août 2024 DEMANDERESSE S.A. ELOGIE-SIEMP, [Adresse 1] représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [N] [M], [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 mai 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 août 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 23 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00977 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32YW EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16 juillet 2019, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [M] [N] et à Mme [L] [E], qui depuis, a donné son congé, sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], [Adresse 2], outre une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 758,04 euros. Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 515,11 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [N] le 6 septembre 2023. Par assignation du 21 décembre 2023, la SA ELOGIE-SIEMP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [N], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1581,16 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 24 mai 2024, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 mai 2024, s'élève désormais à 15 170,89 euros dont doit cependant être déduite la surfacturation liée au SLS, M. [M] ayant finalement fait parvenir son avis d’imposition. Elle considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose ainsi à l’octroi de délais de paiement et, par voie de conséquence, à la suspension de la clause résolutoire. M. [M] [N] expose qu’il a cessé de payer le loyer en raison des pannes d’eau chaude et de chauffage à répétition. Il conteste le montant des charges en indiquant qu’il ne comprend pas les augmentations. Il déclare être machiniste à la RATP, percevoir entre 2 000 et 2 200 euros par mois et pouvoir solder sa dette en faisant un premier virement de 1 000 euros puis, 150 euros par mois. M. [M] [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. La SA ELOGIE-SIEMP a adressé, dans le cours du délibéré ainsi qu’il lui avait été demandé, un décompte actualisé laissant apparaître un solde débiteur de 5 263,01 euros après défacturation du SLS et déduction des deux virements effectués par M. [M] les 29 mai 2024 de 1 250 euros et 11 juin 2024 de 1 200 euros. MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d’application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002). Par ailleurs, Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Sur la recevabilité de la demande La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 05 septembre 2023 lui laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2 515,11 euros. Le bail ayant été tacitement reconduit, pour la dernière fois le 16 juillet 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, la bailleresse n’est toutefois fondée à demander le constat de l’acquisition de la clause résolutoire qu’à l’expiration d’un délai de deux mois depuis le commandement de payer, soit à compter du 06 novembre 2023, dans le cas où les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées. En l’espèce, il est constant que M. [M] [N] ne s’est pas acquitté de la somme visée au commandement dans le délai imparti. Il indique avoir cessé de régler son loyer en raison des pannes à répétition d’eau chaude et de chauffage dans son immeuble. Toutefois, il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [M] [N] n’a jamais cessé de s’acquitter de son loyer mais que l’augmentation de la dette s’explique par des régularisations de charges qu’il n’a pas payées ainsi que par le rejet d’un premier prélèvement le 16 novembre 2022 puis en février et mars 2024. S’agissant des charges, il ne saurait sérieusement contester leur augmentation pour ce même motif, alors qu’il ressort de la comparaison des décomptes individuels de charges portant sur les années 2021 et 2022 que les charges revenant au locataire, liées au chauffage collectif et à l’eau chaude ont justement baissé d’une année sur l’autre passant respectivement de 640,01 euros à 445,21 euros et de 248,25 euros à 117,20 euros. En tout état de cause, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 6 de la loi du juillet 1989 précité, le locataire a obligation de payer le loyer et les charges, sauf à démontrer que le logement était inhabitable ce qu’il ne fait pas, en l’espèce. Par conséquent, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 novembre 2023. Sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, M. [M] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Selon le décompte produit au jour de l’audience, le dernier loyer dont il s’est acquitté date du mois de janvier 2024. Ce n’est que pendant le cours du délibéré, à savoir, le 29 mai 2024 et le 11 juin 2024 qu’il a versé 1250 euros puis 1200 euros. Dès lors, les conditions imposées par l’article susvisé ne sont pas réunies pour faire droit à sa demande de délais de paiement, auxquels la bailleresse s’est, de plus, opposée. Par conséquent, la demande de suspension de la clause résolutoire, conditionnée par l’octroi de délais de paiement, ne saurait non plus être accueillie. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. M. [M] [N] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 03 juillet 2024, M. [M] [N] lui devait la somme de 5 263,01 euros Les contestations soulevées par M. [M] [N], relatives à une prétendue augmentation de charges, ne sont pas sérieuses et ne permettent pas de remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil et compte-tenu des règlements intervenus ayant intégralement réglé les causes du commandement de payer. En outre, il est redevable d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 06 novembre 2023 jusqu’à la libration effective du logement matérialisée par restitution des clés, d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, qu’il sera condamné à verser à compter du 04 juillet 2024, lendemain du dernier décompte. Sur les demandes accessoires M. [M] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée par la SA ELOGIE-SIEMP au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire et il ne saurait y être dérogé en matière de référé. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juillet 2019 entre la SA ELOGIE-SIEMP d’une part et M. [M] [N] d’autre part concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], [Adresse 2], outre une cave, sont réunies à la date du 06 novembre 2023, DEBOUTONS M. [M] [N] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, ORDONNONS à M. [M] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, DISONS qu’à défaut de libération volontaire et de restitution des clés dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, FIXONS le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation due par M. [M] [N] à compter du 06 novembre 2023 à une somme équivalent au montant du loyer actuel indexé plus charges, CONDAMNONS M. [M] [N] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 5 263,01 euros (cinq mille deux cent soixante-trois euros et zéro un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupations échues, arrêtée au 03 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, CONDAMNONS M. [M] [N] au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 04 juillet 2024 jusqu’à libération effective des lieux, DEBOUTONS SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [M] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 septembre 2023, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge