Cour d'appel, 29 novembre 2023. 20/06454

5ème Chambre ARRÊT N°-365 N° RG 20/06454 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RGSP IMMOBAR SCI C/ M. [Y] [Z] Mme [D] [N] S.C.I. LBS Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 04 Octobre 2023 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 29 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : IMMOBAR SCI [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Melaine RANGHEARD de la SELARL JUSTICIAVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de BREST INTIMÉS : Monsieur [Y] [Z] né le 05 Février 1975 à [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Gilles DAUGAN de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, Plaidant, avocat au barreau de BREST Madame [D] [N] née le 11 Juillet 1976 à [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Gilles DAUGAN de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, Plaidant, avocat au barreau de BREST S.C.I. LBS [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Gilles DAUGAN de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, Plaidant, avocat au barreau de BREST Par acte sous seing privé du 19 mai 2016, M. [Z] et Mme [N] ont constitué la SNC LBS. Par acte authentique du 11 juillet 2016, la société LBS a acquis un fonds de commerce de débit de boisson, bimbeloterie, presse, restauration rapide, glacier et gérance de tabac et toutes activités connexes, de la société Du Loup. Le fonds de commerce était exploité dans un immeuble à usage mixte d'habitation et de commerce situé, [Adresse 2] à [Localité 4]. Cet immeuble appartient à la société Immobar, qui l'a donné à bail mixte, commercial et d'habitation, à la société Du Loup, aux droits de laquelle vient la société LBS, suivant renouvellement de bail commercial en date du 22 février 2011. Ce bail est arrivé à expiration le 30 avril 2020 et a été tacitement prorogé depuis. En juillet 2018, la société LBS a constaté l'apparition de fissures au niveau des plafonds et murs de l'immeuble et en a informé la bailleresse. La société Immobar a fait intervenir, le 29 janvier 2019, M. [S], proposant un renforcement structurel des planchers et un chiffrage des travaux à hauteur de la somme de 35 760 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception date du 29 octobre 2019, la société LBS a demandé à la société Immobar de lui indiquer les dates et durée des travaux. Par courrier en date du 5 novembre 2019, la société Immobar a indiqué à la société LBS que les travaux seraient réalisés : - du 14 février au 1er mars 2020 pour la partie commerciale, - du 2 au 9 mars 2020 pour l'appartement. La société Immobar a signalé qu'elle acceptait de reloger M. [Z] et Mme [N] pendant le temps des travaux. La société LBS a demandé à la société Structures Concepts d'examiner l'immeuble et de donner son avis sur la stabilité générale de celui-ci, ainsi que sur les travaux que la société Immobar envisageait de mettre en 'uvre. Aux termes de son rapport en date du 14 janvier 2020, la société Structures Concepts a indiqué que les travaux préconisés par M [S] étaient insuffisants et a indiqué que 'compte tenu de l'ampleur et de la rapidité d'apparition des déformations constatées, il y a, (...) , risque d'effondrement des planchers'. La société LBS a fermé son établissement le 16 janvier 2020. Par courrier du 27 janvier 2020, la société LBS a proposé à la société Immobar qu'une rencontre soit organisée pour évoquer les conséquences de la situation et les conditions dans lesquelles il pourrait y être mis un terme. Deux réunions ont eu lieu les 6 et 14 février 2020. La société LBS, M. [Y] [Z] et Mme [D] [N] ont fait assigner, le 21 avril 2020, la société Immobar à jour fixe par devant le tribunal judiciaire de Brest, pour solliciter la résolution du bail aux torts et griefs de la bailleresse et la désignation d'un expert judiciaire. Par jugement du 2 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Brest a : - prononcé la résiliation du bail commercial consenti le 22 février 2011 par la société Immobar à la société LBS aux torts de la société Immobar, - ordonné une mesure d'expertise judiciaire et désigné M. [G] à cette fin, avec pour mission de : * se faire remettre par les parties tous les éléments nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * se rendre sur les lieux : [Adresse 2] à [Localité 4], les parties et leurs conseils dûment convoqués, * fournir tous les éléments permettant d'évaluer la valeur marchande du fond de commerce par la société LBS, suivant les usages de la profession, * fournir tous les éléments permettant de déterminer la valeur du droit au bail, * donner son avis sur le préjudice de la société invoqué par la société LBS, qu'il s'agisse des indemnités de résiliation des contrats conclus avec les différents fournisseurs, les éventuels salariés ou des indemnités de remboursement anticipé des crédits souscrits pour l'exploitation du fonds de commerce, * donner son avis sur les préjudices allégués par M. [Y] [Z] et Mme [D] [N], quant à la perte de leur rémunération ou les coûts exposés pour le déménagement de leur logement et la recherche d'un nouveau logement, - dit que l'expert désigné devra communiquer aux parties ses conclusions avec un délai pour présenter leurs observations et y répondre, - dit que l'expert pourra, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, s'adjoindre tout spécialiste de son choix, dans une spécialité autre que la sienne, à charge pour lui d'en informer préalablement le magistrat charge du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport; que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert, - dit que l'expert pourra recueillir des informations orales et écrites de toutes personnes dans les formes prescrites par I'article 242 du code de procédure civile, qu'il pourra demander communication de tous documents aux parties et aux tiers et que ceux-ci devront remettre sans délai à l'expert tous documents qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission, - dit que l'expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties, ou elles dûment convoquées, les entendra en leurs observations et déposera rapport de ses opérations pour le 2 juillet 2021, date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge de la mise en état de la chambre civile du tribunal judiciaire de Brest, sur demande de l'expert, - dit qu'en cas d'empêchement de l'expert, il sera remplacé sur simple ordonnance du juge de la mise en état de la chambre civile du tribunal judiciaire de Brest, - dit que la société LBS, M. [Y] [Z] et Mme [D] [N] devront consigner une somme de 2 500 euros au greffe du tribunal, au plus tard le 4 janvier 2021 à valoir sur la rémunération de l'expert, - rappelé qu'à défaut de versement de la provision et sauf prorogation du délai de consignation accordée pour motif légitime, la désignation de l'expert deviendra caduque, - dit que l'expert sera avisé de la consignation et devra procéder aux opérations d'expertise, - renvoyé la et les parties à l'audience du juge de la mise en état du 14 septembre 2021 pour conclusion des demandeurs après expertise, - condamné la société Immobar à payer aux demandeurs la somme de 4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - réservé les dépens, - rejeté toutes les autres demandes. Le 30 décembre 2020, la société Immobar a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 12 septembre 2023, elle demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Brest en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à ses torts de et l'a condamnée à verser une somme de 4 500 euros à la société LBS, M. [Y] [Z] et Mme [D] [N] au titre des frais irrépétibles, et a réservé les dépens Statuer de nouveau et : - juger qu'elle a respecté ses obligations telles que découlant de la loi et du contrat de bail litigieux, - juger que la société LBS a pris l'initiative de la rupture du bail et en conséquence, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société LBS, - condamner in solidum la société LBS, M. [Y] [Z] et Mme [D] [N] à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice causé par la procédure abusive qu'ils ont initiée, - condamner in solidum la société LBS, M. [Y] [Z] et Mme [D] [N] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum la société LBS, M. [Y] [Z] et Mme [D] [N] aux entiers dépens comprenant les dépens d'appel et de première instance. Par dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2023, la société LBS, M [Y] [Z] et Mme [D] [N] demandent à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - débouter la société LBS de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner la SCI Immobar à leur verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel - condamner la société Immobar, aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION La SCI Immobar souligne qu'elle limite son appel à la question de savoir à qui la résiliation est imputable. Elle expose que le bail contient une clause de souffrance, aux termes de laquelle elle peut refuser toute indemnisation au locataire en cas de travaux de plus de 40 jours. Elle considère qu'elle a respecté ses obligations et qu'elle a immédiatement réagi lorsque le preneur lui a fait part des fissures constatées en faisant appel à M. [S], ingénieur en génie civil, et à M. [V], entrepreneur. La SCI Immobar explique qu'elle a prévu de faire réaliser des travaux dans l'immeuble pendant les congés annuels des exploitants pour la partie bar-tabac et qu'elle a proposé de prendre à sa charge les frais de relogement pour la partie habitation. Elle allègue qu'elle a reçu le rapport de la société Structures Concepts remis par la société LBS préconisant des travaux plus importants et qu'elle a, ensuite, sollicité un autre bureau d'études, la société Secoba Demalare, qui a émis un avis identique, retardant le démarrage des travaux. Elle précise qu'elle a fait étayer les lieux dès le mois de janvier 2020. Selon l'appelant, la société LBS a fermé l'établissement le 16 janvier 2020 de sa propre initiative et sans l'aviser. Elle affirme que les travaux prévus le 24 février 2020 n'ont pu avoir lieu du fait du refus de la société LBS de remettre les clés. La SCI Immobar expose qu'à la suite de la crise sanitaire liée au Covid-19, puis l'abandon du chantier par M. [V], le démarrage des travaux a été retardé. Elle invoque des travaux du 6 mai au 8 juillet 2020, date de leur réception. Elle signale que la société LBS n'a pas réintégré les locaux par la suite. Elle conteste l'obligation du passage de la commission de sécurité, ou d'une autorisation administrative de travaux. Elle fait remarquer que la société LBS n'a pas payé ses loyers pour la partie habitation. Elle considère que le réel motif de la résiliation est constitué par la perte de motivation des preneurs dans l'exploitation du fonds. En réponse, la SNC LBS, M. [Z] et Mme [N] indiquent que des fissures sont apparues sur les plafonds et murs de l'immeuble en juillet 2018 et que le bailleur leur a indiqué faire pratiquer des travaux importants en février 2020. Ils précisent qu'ils ont fait appel à la société Structures Concepts,que cette société a souligné l'insuffisance des travaux prévus par la SCI Immobar et qu'ainsi ils ont fermé l'établissement au regard des conclusions inquiétantes de la société Structures Concepts. Ils indiquent que le bailleur a pris en charge le loyer du logement jusqu'au 30 avril 2020, et qu'à partir de cette date, il a cessé de leur offrir un logement. Ils font état de la disparition de la trésorerie de la SNC LBS compte tenu de la fermeture de l'établissement en janvier 2020 sans que le bailleur soit en mesure de leur indiquer une date de réouverture. Ils précisent que malgré l'organisation de réunions pour évoquer les conséquences de la situation, la société Immobar n'a pas indiqué ni la nature des travaux envisagés, ni le délai de leur réalisation, ni les modalités de l'indemnisation du preneur. Ils contestent les propos de la société Immobar selon lesquels les travaux débuteraient le 24 février 2020 et indiquent qu'ils ont remis les clés le 20 février 2020 à la SCI Immobar qui ne leur a pas restituées immédiatement. Ils font remarquer que, contrairement aux affirmations du bailleur, les travaux n'ont pas commencé le 4 mars, ou le 9 mars 2020 alors qu'ils s'étaient rendus sur place pour remettre les clés. Ils précisent qu'à la réception de l'assignation, la société Techniconcept, chargé de la maîtrise d'oeuvre par la SCI Immobar, les a informés du début des travaux au 27 avril 2020. Ils ont relevé que la date des plans établis par le maître d'oeuvre est le 22 avril 2020. Ils invoquent l'absence de réponse à leurs nombreux courriers sur leur relogement, sur le passage de la commission de sécurité notamment. Pour les intimés, la SCI Immobar n'a pas fait le nécessaire lorsqu'elle a été informée de l'existence des fissures pour leur assurer une jouissance paisible manquant ainsi à son obligation de délivrance. Ils indiquent que le bailleur n'a pas assuré une jouissance paisible à la société LBS et qu'il a été dans l'incapacité de donner à bail un immeuble pour l'exploitation du fonds de commerce et pour l'habitation. Ils font remarquer que les travaux à l'étage n'ont pas été réalisés, et que sans la visite préalable de la commission de sécurité, l'établissement, qui reçoit du public, ne peut ouvrir. Ils contestent les propos de la SCI Immobar sur leur absence de motivation pour exploiter le fonds. Ils font savoir qu'ils ne sollicitent pas la résiliation du bail en raison de la destruction des locaux, mais en raison des manquements du bailleur à ses obligations. Pour eux, la SCI Immobar ne peut, par le biais de la clause de souffrance, s'affranchir de son obligation de délivrance. En application de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. La cour note que le principe de la résiliation du bail n'est pas discuté et que seule son imputabilité est à trancher. Au visa de l'article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant, 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'article 1720 du code civil stipule que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de toute réparation et qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Il convient de rappeler que le bailleur ne peut pas, par le biais d'une clause contractuelle relative aux travaux dans les lieux loués, s'affranchir de son obligation de délivrance. Il n'est pas contesté que des fissures importantes sont apparues au sein de l'immeuble en juillet 2018. Le bailleur a demandé une étude à M. [S] en janvier 2019 selon laquelle : - des travaux d'amélioration des sols en proposant la création d'une chape revêtue d'un carrelage sur l'ensemble des planchers ont été réalisés sans prévoir la surcharge de ces travaux ni le renforcement de la structure porteuse. - la surcharge de l'ensemble cloisons briques enduites + chape + carrelage a entraîné progressivement un fléchissement de l'ensemble des solives des planchers de haut en bas. La cour constate que le bailleur n'a pas réagi à l'apparition des fissures avant un délai de 6 mois en mandatant M. [S]. La SNC LBS a averti son bailleur, par un courrier du 29 octobre 2019, de l'aggravation des fissures et de leur crainte pour sa sécurité. Dans un courrier du 5 novembre 2019, la société Immobar a envisagé de faire réaliser les travaux du 14 février au 1er mars 2020 pour la partie commerciale et du 2 au 9 mars 2020 pour l'appartement. Contrairement aux affirmations du bailleur, ce dernier a reçu les clés de local par l'intermédiaire de l'avocat du preneur et la SCI Immobar ne saurait s'exonérer de sa responsabilité à ce titre. La cour constate qu'en janvier 2020, soit 18 mois après l'apparition des fissures, aucune réparation n'a été réalisée. Le compte-rendu de visite du 14 janvier 2020 de la société Structures Concepts, mandaté par le preneur, indique : Nous avons constaté : - à l'étage des combles : de nombreuses fissures dans les cloisons de briques et dans les cloisons de doublage, une importante déformation du plancher avec un décollement de la base des cloisons (....), - au premier étage : on retrouve des fissures horizontales sur tous les murs périphériques et les cloisons intérieures ; le plafond est également fissuré ; les bâtis de porte dans les cloisons sont parfois déboîtés et les linteaux ne sont plus horizontaux (...) - au rez-de-chaussée : sur les 5 solives explorées, 3 présentent des fissures horizontale continue (...). Conclusion : le rapport de M. [S] indique comme source des désordres, les travaux réalisés il y a 20 ans, particulièrement la pose d'une chape avec revêtement de plancher et plafond lourd sur une structure de plancher existante, insuffisante pour recevoir de telles charges. Nous souscrivons totalement à ce diagnostic. Compte tenu de l'ampleur et de la rapidité d'apparition des déformations constatées, il y a, à notre avis, potentiellement risque d'effondrement des planchers et nous demandons que soit réalisé un étaiement conservatoire des planchers des deux niveaux, dans l'urgence et selon les règles de l'art. (...) Les travaux préconisés dans le rapport de M. [S] sont des travaux conservatoires et, en aucune mesure, des travaux réparatoires. (...) La réparation de la structure implique la dépose totale de 2 planchers et leur reconstruction en bois ou poutrelles hourdis béton. Cela aura pour conséquence la démolition de toutes les cloisons des 2 étages, des doublages etc... en un mot la reconstruction complète de l'intérieur du bâtiment. Seuls les murs extérieurs sont en bon état et la charpente pourraient être conservés sous réserve d'un renforcement probable de la charpente. Le rapport de la société Secoba Delamare, mandatée par la SCI Immobar et qui a visité l'immeuble le 21 janvier 2020 mentionne : - des fissures importantes sont présentes aux étages sur les cloisons et les étages. - les solives bois et parquets bois d'origine ont été conservés ; une chape, un carrelage et des cloisons ont été réalisés sur ces planchers sur les 2 niveaux supérieurs. Aucun renfort structurel n'a été réalisé pour recevoir ces nouvelles charges (....). Nous avons les mêmes conclusions que notre confrère Structure Concept.... nous préconisons la refonte complète des planchers hauts du RDC et du 1er étage idéalement en plancher bois pour s'affranchir d'une étude de sol qui s'avérerait nécessaire en cas de plancher poutrelles-hourdis plus lourd. (...) Dans l'attente de ces travaux, des mesures d'urgence sont à prendre comme l'évacuation des lieux (bar et logement) ainsi que la mise en place d'un étaiement à mi-portée de chaque solive sur les deux niveaux du RDC et du 1er étage. Ces deux derniers rapports et sont pour le moins alarmants quant à la sécurité des locataires et de leurs clients et justifient le départ de la SNC LBS, de M. [Z] et de Mme [N], départ qui a été accepté par le bailleur qui a entrepris de les reloger. Des pièces versées au dossier, il résulte que : - la société Immobar a signé le devis de démolition le 6 avril 2020, - les plans ont été établis le 22 avril 2020, - le 21 avril 2020, les locataires ont été avisés par M. [K] (société Techniconsult) que les travaux débuteraient le 27 avril 2020, - les travaux ont eu lieu du 6 mai au 8 juillet 2020, soit près de deux années après l'apparition des fissures. Si la période due à la pandémie de Covid-19 a peut être retardé un peu les travaux, il n'en demeure pas moins que les travaux ont été réalisés après la délivrance de l'assignation devant le tribunal. La SCI Immobar a été pour le moins peu diligente pour faire réaliser les travaux permettant à la SNC LBS d'exploiter son commerce et complètement inactive pour procéder aux travaux du logement puisque ces derniers travaux n'ont pas été effectués. Les travaux sont ainsi incomplets et il n'est pas possible aux locataires de jouir de l'immeuble conformément au bail. La SCI Immobar n'explique pas les raisons pour lesquelles elle n'a pas cherché à reloger ses locataires à compter du 30 avril 2020 alors que les travaux venaient de débuter. La SCI Immobar ne justifie pas plus de la possibilité juridique pour la SNC LBS d'ouvrir le fonds de commerce en l'état. Les observations de la SCI Immobar sur le manque de motivation des preneurs à exploiter le commerce sont de simples affirmations non justifiées par une quelconque pièce probante. Devant les manquements de la SCI Immobar à ses obligations de bailleur, il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts de la SCI Immobar. Le jugement entrepris est confirmé. Succombant en appel, la SCI Immobar est déboutée de ses demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive et en frais irrépétibles et est condamnée à payer à la SNC LBS, M. [Z] et Mme [N] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute la SCI Immobar de ses demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive et en frais irrépétibles ; Condamne la SCI Immobar à payer à la SNC LBS, M. [Z] et Mme [N] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Immobar aux dépens d'appel. Le greffier, La présidente,