Tribunal judiciaire, 11 décembre 2024. 23/00271

Décision du 11 Décembre 2024 Minute n° 24/00459 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS du 11 Décembre 2024 :-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-: Rôle N° RG 23/00271 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSD6 Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS DEMANDEUR : ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ÎLE DE FRANCE [Adresse 41] [Localité 56] représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEUR : S.C.I. VIVARCO [Adresse 50] [Localité 64] représentée par Maître Jean-philippe SORBA de la SELAS SORBA PAYRAU SOCIETE d’ AVOCATS, avocats au barreau de PARIS INTERVENANT : DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE [Adresse 54] [Localité 65] représentée par Madame [L] [J], commissaire du Gouvernement COMPOSITION DU TRIBUNAL : Anne-Claire GATTO-DUBOS,Vice-Présidente, désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition PROCÉDURE : Date de la visite des lieux : 02 avril 2024 Date des débats : 11 juin 2024 ; 12 juillet 2024 ; 26 juillet 2024 ; 24 septembre 2024 ; Date de mise à disposition : 20 novembre 2024 Date de prorogation de la mise à disposition : 11 Décembre 2024 EXPOSÉ DU LITIGE La S.C.I VIVARCO est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 40] à [Localité 66], cadastré section BG n° [Cadastre 13]. Le 7 juillet 2023, la Mairie de [Localité 66] a reçu une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) aux termes de laquelle la S.C.I VIVARCO a déclaré vendre son bien immobilier au prix de 1 950 000 €, en valeur libre. L’article 1 de la loi n° 2010-597 relative au Grand Paris a pour objectif de construire 70 000 logements géographiquement et socialement adaptés sur la région Ile de France. Par décision n° 200214 du 10 octobre 2023, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) a exercé le droit de préemption dont il est délégataire au prix de 1 150 000 €. Par courrier du 28 novembre 2023, reçu par l’EPFIF le 30 novembre 2023, la S.C.I VIVARCO a refusé cette offre de prix en maintenant le prix de vente à l 950 000 €. Par mémoire de saisine, reçu au greffe de la juridiction le 21 mars 2023, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de céans aux fins de fixation du prix du bien préempté. L’EPFIF justifie avoir consigné le 8 mars 2024 une somme de 172 500 € et avoir notifié copies du récépissé de la consignation à la S.C.I VIVARCO par lettre recommandée réceptionnée le 11 mars 2024 et à la juridiction de l’expropriation, par exploit d’huissier de justice du 12 mars 2024. Par ordonnance rendue le 2 février 2024, le juge de l’expropriation a fixé la date de transport sur les lieux au 2 avril 2024. Le jour du transport judiciaire, chacune des parties était réprésentée ou assistée par un avocat. L’affaire, appelée à l’audience du 11 juin 2024, a été renvoyée à la demande des parties au 24 septembre 2024, et un calendrier de procédure a été établi. A l’audience du 24 septembre 2024, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation. Dans ses dernières écritures intitulées « Mémoire récapitulatif et en réplique » datées du 3 juin 2024 et reçues au greffe de la chambre des expropriations le 4 juin 2024, faisant suite à son «Mémoire de saisine », l’EPFIF maintient sa demande de fixation du prix du terrain édifié sur la parcelle cadastrée Section BG n° [Cadastre 13] de la S.C.I VIVARCO à un montant de 1 150 000 euros, soit 480 m² x 2 400,00 €/m² et demande de rejeter les prétentions de la S.C.I VIVARCO et d’écarter l’exécution provisoire. Il demande d’écarter la méthode d’évaluation dite du « bilan promoteur » réclamée par la S.C.I VIVARCO au profit de la méthode de comparaison de terrains bâtis. Il soutient que, contrairement à ce que prétend la S.C.I VIVARCO, l’immeuble à évaluer étant constitué d’un bâtiment, seule sa surface utile doit être retenue et que retenir la surface totale du terrain reviendrait à déterminer le prix en fonction de sa vocation future et incertaine, alors que la consistance du bien s’apprécie au jour du jugement. Il ajoute que la S.C.I VIVARCO ne justifie nullement des coûts de démolition qui devraient être déduits de la valeur du foncier, empêchant de retenir l’évaluation du bien en fonction du droit à construire. Il conteste ensuite la recevabilité des 26 termes de référence présentés par la S.C.I VIVARCO au motif que cette dernière n’apporte aucune information permettant de vérifier leur véracité et leur contenu. En tout état de cause, il demande de rejeter ces références soit trop anciennes, soit relatives à des biens non comparables avec le bien préempté. S’agissant enfin des termes de référence communiqués par le commissaire du Gouvernement, il demande d’en écarter quatre qu’il considère comme trop anciens et/ou non conformes au bien préempté. A titre subsidiaire, il demande de retenir ses deux termes de référence écartés par le commissaire du Gouvernement en soulignant qu’ils ne sont pas plus anciens que ceux que ce dernier propose. Dans ses dernières écritures intitulées « Mémoire en réponse n° 2 » reçues le 12 juillet 2024, la S.C.I VIVARCO entend voir fixer le prix de son bien à un montant de 1 950 000 euros et condamner l’EPFIF à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En substance, elle demande d’écarter la méthode d’évaluation par comparaison d’immeubles bâtis, affirme que le bien préempté ayant vocation à être démoli pour être reconstruit, celui-ci ne peut être évalué en fonction de sa seule consistance actuelle et qu’écarter l’évaluation au regard des droits à construire ne permettra pas de déterminer sa valeur vénale, à savoir, le prix de marché du bien. Elle affirme qu’eu égard à la situation géographique très spécifique de son bien, tous les termes de référence présentés tant par l’EPFIF que par le commissaire du Gouvernement pour déterminer le prix au mètre carré doivent être écarté en raison de leur éloignement géographique du bien à évaluer. Elle communique 26 termes de référence mais, après avoir relevé qu’aucun terrain à bâtir n’a fait l’objet d’une mutation dans un environnement proche de son bien, elle soutient que seule la méthode dite du « bilan du promoteur » permettra une juste évaluation de son bien. Dans ses dernières écritures rectificatives intitulées « Conclusions du commissaire du Gouvernement », datées du 30 mai 2024, produites après le transport sur les lieux, le commissaire du Gouvernement considère que la méthode d’évaluation par comparaison du bâti existant est la plus pertinente. Après avoir écarté deux termes de comparaison proposés par l’EPFIF, qu’il estime trop anciens, et conservé trois termes proposés par la partie expropriée, il propose de fixer la valeur du bien litigieux à la somme de 1 344 000 €, en valeur libre, soit 2 800 €/m² pour une surface utile retenue de 480,00 m². Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens. L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024, par mise à disposition au greffe, ce qui a été précisé à l’audience mais le délibéré a été prorogé au 11 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes. Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité. L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Sur la demande de fixation du prix de vente Le prix des biens préemptés, à défaut d’accord entre les parties, est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, selon les règles applicables en la matière, conformément aux dispositions des articles L. 211-5 et L. 213-4, 3ème alinéa, du code de l’urbanisme. L’article L. 321-1 du code de l’expropriation, dispose que : «  Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l’expropriation », tandis que l’article L. 213-4, 1er alinéa, in fine, du code de l’urbanisme précise que « le prix d’acquisition fixé par la juridiction de l’expropriation est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. ». Le prix est payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L. 213-4, 3ème alinéa, du code de l’urbanisme et de l’article L. 331-2 du code de l’expropriation. Sur les éléments préalables à la détermination du prix - Sur les dates de références Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates de référence suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation du prix du bien préempté. . Date de référence pour apprécier la consistance du bien : Par application de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. En l’absence d’ordonnance d’expropriation opérant un transfert de propriété en matière de préemption, la consistance des biens s’apprécie à la date du présent jugement en fixation du prix. La consistance d’un bien correspond principalement : - aux éléments qui le composent - et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation. . Date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien : Il résulte de la combinaison des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme que lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD), la date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l’espèce, le bien n’est pas situé dans une ZAD. Le PLU applicable sur la commune de [Localité 66] est le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) approuvé le 4 février 2020 par délibération CT2020-02-04-01 du Conseil de Territoire Est Ensemble, dont la dernière modification a été approuvée le 27 juin 2023, date de référence qu’il convient de retenir, ainsi qu’en conviennent les parties. . Date de référence pour apprécier la valeur du bien : Il résulte de l’article L. 322-2 alinéa 1er du code de l’expropriation que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, ce qui correspond à la date du présent jugement en fixation du prix. En conséquence, le bien de la S.C.I VIVARCO doit être évalué selon : - sa consistance à la date à laquelle la présente décision est rendue, - les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) approuvé le 4 février 2020 et modifié le 27 juin 2023 - en l’espèce, la parcelle BG [Cadastre 13], objet de la préemption, est située en zone UM du PLUi, correspondant à une urbanisation mixte, - sa valeur d’échange au jour du présent jugement. S’agissant de la consistance du bien immobilier, celui-ci est est composé de : - une entrée principale par la [Adresse 69], avec : - au rez de chaussée, plusieurs ateliers, une remise et, sur une mezzanine, d’anciens bureaux qui n’ont pu être visités, - au premier étage, des locaux à usage de bureaux, - une cour extérieure, avec pont roulant, sur laquelle se trouvent des bâtis qui ne sont plus utilisés, donnant accès à une autre rue à l’arrière, le tout bâti sur une parcelle d’une superficie totale de 687 m². L’EPFIF précise que la façade donnant sur la [Adresse 69] est en mauvais état, que la partie entrepôt qui représente la majorité de la superficie est en état d’usage (moins-value) et ajoute que la partie bureau, d’une superficie de 100 m², répartie en 4 bureaux et une salle de réunion, est en état neuf et construite avec des matériaux de qualité issus de l’activité exercée par l’exploitant (ce qui constitue une plus-value). La S.C.I VIVARCO ne fait aucune observation particulière sur l’état d’entretien de son bien et soutient que sa valeur dépend essentiellement de sa localisation très spécifique et du projet immobilier de l’EPFIF qui détruira l’immeuble pour y construire des logements. Le commissaire du Gouvernement considère que la partie atelier est en état d’usage et que les bureaux sont en très bon état d’entretien. Aux termes du procès verbal de transport, les ateliers et la cour sont en état d’entretien très usagé et les locaux situés à l’étage (bureaux) sont en bon état d’entretien. Le bien est situé dans une zone mixte d’habitation, d’activité et de commerce, situé à l’Ouest de [Localité 66] - et non à l’Est comme l’indiquent à tort le commissaire du Gouvernement et l’établissement préempteur -, proche de [Localité 67] et du Bois de [Localité 70]. Il est par ailleurs desservi par la ligne de métro n° 3 (station Robespierre à 850 mètres), la ligne de bus 215 ainsi que par les grands axes routiers, avec accès au périphérique parisien. Pour une description précise du bien litigieux, situé [Adresse 40] à [Localité 66], il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement. - Description du bien de la S.C.I VIVARCO . Sur la situation d’occupation Selon les observations concordantes des parties, les lieux seraient occupés par une entreprise, société à responsabilité limitée, pour un usage commercial, en vertu d’un bail souscrit sous seing privé. La S.C.I VIVARCO s’est engagée à faire procéder, à ses frais exclusifs, à la résiliation du bail avant la régularisation de l’acte authentique de vente, de sorte que les parties s’accordent pour que le prix du bien soit apprécié en valeur libre. . Sur la superficie A défaut de mesurage plus précis, les parties se réfèrent à la DIA et s’entendent sur le fait que la superficie du bâti est de 480 m², édifié sur un terrain d’une superficie de 687 m². . Sur la méthode d’évaluation Aux termes de leur dernières écritures, l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement retiennent la méthode d’évaluation par comparaison et s’accordent sur le fait que des bâtiments étant édifiés sur le terrain, seule la superficie utile doit être prise en considération. L’EPFIF, par son mémoire récapitulatif et en réplique, fait valoir que prendre en compte le projet de démolition aux fins de reconstruction de logements comme le demande la S.C.I VIVARCO équivaudrait à indemniser cette dernière sur la base d’éléments futurs et non certains, ce qu’elle affirme être contraire à la jurisprudence, rappelant qu’en matière de préemption le prix doit être évalué au jour du prononcé du jugement. Il souligne que la S.C.I VIVARCO ne peut se prévaloir des droits à construire alors qu’elle n’a pas fait procéder à la démolition des bâtiments existants. Il considère enfin que la méthode dite du « bilan promoteur » doit être écartée, faute pour la S.C.I VIVARCO d’apporter les éléments permettant pas de déterminer le montant des coûts de démolition qui devraient être déduits. La S.C.I VIVARCO, dans son mémoire en réponse n° 2 soutient dans un premier temps que, compte tenu de la destination de son bien que l’EPFIF voue à la destruction pour reconstruire des logements neufs et de la législation en matière d’urbanisme, il convient, pour une juste appréciation de la valeur de son bien, de prendre en considération les droits à construire de l’immeuble. Elle en déduit que la superficie à prendre en considération n’est pas celle dite « utile » ou du bâti mais la superficie totale du terrain et que seules des ventes portant sur des terrains à bâtir pourront permettre de procéder à une évaluation du bien au plus juste du prix du marché. Elle souligne que la localisation particulière du bien est un élément essentiel qu’aucune des parties n’a pris en considération et conteste l’ensemble des termes de références produits tant par l’EPFIF que par le commissaire du Gouvernement au motif essentiellement que tous sont trop éloignés à l’Est de son bien alors que « le prix au mètre carré [décroît] rapidement à mesure que l’on s’éloigne de [Localité 67] ». Elle précise enfin avoir eu recours à l’expertise du cabinet Frérault pour obtenir une étude du coût de réalisation du projet immobilier envisageable sur son bien qui permettra d’appliquer la méthode d’évaluation du bilan du promoteur. En l’espèce, ainsi que le soutient à juste titre la S.C.I VIVARCO, en matière de préemption, le juge de l’expropriation n’a pas pour mission de déterminer le montant de l’indemnisation d’un préjudice comme en matière d’expropriation, mais doit au contraire fixer le montant de la valeur du bien au jour du jugement et au plus juste. La jurisprudence admet ainsi de prendre en considération, dans le cas précisément d’un projet suffisament établi de démolition future du bien par le préempteur pour y reconstruire, de prendre en considération les droits à construire du bien préempté. Il ressort de la décision de l’EPFIF du 10 octobre 2023 que l’établissement public a exercé son droit de préemption pour « maintenir et renforcer l’attractivité du quartier ».Cette décision fait explicitement état de « l’acquisition de l’ensemble immobilier sis [Adresse 31] par l’EPFIF en 2019, directement mitoyen du bien obljet de la présente décision » et de l’étude de faisabilité réalisée portant sur « la construction de près de 54 logements dont 30 % de logements sociaux et des commerces ainsi que le développement de surfaces dédiées à l’activité productive et qui intègre la parcelle BG n° [Cadastre 13] », objet du présent litige. Le projet consiste donc indéniablement à faire procéder à la destruction du bâti existant pour y faire construire des logements neufs. Cependant, force est de constater que la S.C.I VIVARCO, qui le reconnaît d’ailleurs, n’est pas en capacité de proposer de terme de référence correspondant à un terrain à bâtir dans un environnement proche de son bien et que l’ensemble des termes communiqués par les parties, y compris par le commissaire du Gouvernement, portent tous sur des terrains bâtis. Dès lors, la méthode de comparaison de biens à bâtir doit être écartée. S’agissant de la méthode d’évaluation dite du « bilan promoteur », autrement dénommée « compte à rebours » qui consiste à déterminer la valeur du terrain en partant du prix de vente final escompté de l’opération de promotion qui sera réalisée et en déduisant de celui-ci, à partir d’un bilan prévisionnel, le coût des travaux et le montant des différents frais liés à cette opération il convient de rappeler que celle-ci ne peut être utilisée qu’à titre exceptionnel, notamment à défaut de pouvoir utiliser la méthode traditionnelle par comparaison. Elle ne peut donc être envisagée que dans certaines situations, c’est-à-dire en l’absence de termes de référence. En l’espèce, au regard de la spécificité du bien litigieux relevant essentiellement de sa situation géographique, peu de termes de référence sont produits par l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement, ce qui pourrait justifier l’emploi de cette méthode d’évaluation au moins pour confirmer le prix résultant de la méthode par comparaison. Au soutien de sa demande, la S.C.I VIVARCO produit une expertise réalisée par le Cabinet Frerault Expertises, sur la base d’un prix hors taxe de 7 500 €/m² pour des logements privés. Toutefois, le rapport a été remis le 14 juin 2023 soit avant la modification du plan d’urbanisme adoptée le 27 juin 2023, l’expertise n’a pas été réalisée contradictoirement et les calculs entrepris par le conseil de la S.C.I VIVARCO, pour tenter d’adapter cette expertise en compte « une partie des frais fixes et des économies d’échelle optimisant le coût de réalisation » ne reposent sur aucun élément suffisamment précis. Il convient en conséquence de l’écarter. La méthode dite d’évaluation par comparaison semble la mieux adaptée et il conviendra de comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents - en l’espèce, portant sur des terrains bâtis -, qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. La surface retenue sera donc celle de 480 m². Sur la détermination du prix Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. En l’espèce, il convient de fixer les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du Gouvernement et par la partie préemptée, à un montant compris entre : - 1 150 000 €, montant offert par l’EPFIF, en valeur libre et - 1 950 000 €, montant total demandé par la S.C.I VIVARCO, en valeur libre, étant précisé que le commissaire du Gouvernement évalue le prix du bien, en valeur libre, à un montant de 1 334 000 €. Sur les termes de référence proposés : L’EPFIF propose de retenir les 9 termes de référence (E) suivants : Réf enregis- trement Réf cadastrales Adresse Descriptif Date de mutation Date de publication Surf. utile (m²) Prix total (€) Prix / m² (surf. utile) E1 9304P01 2021P04467 G [Cadastre 8] - lot 4 [Adresse 23] des locaux indutriels, l’un en RDC, l’autre en RDC et 1er étage et à usage d’ateliers ou de dépôts et bureaux, chaufferie, WC et remise. Cour et passge sur le côté 19/05/2021 18/06/2021 616 699 000 1 135 E2 9304P01 2023P00861 BN [Cadastre 45] [Adresse 53] Garage automobile (évalué par la DNID, avis du 17/05/2022 (2022-93048-28094) 27/12/2022 12/01/2023 228 365 000 1 600 E3 9304P01 2022P37011 BU [Cadastre 34]/BU [Cadastre 35] [Adresse 30] RDC : atelier de fabrication, 1 local, 2 réserves, 1 WC avec douche, vestiaire. 1er étage : 1 cuisine, 1 local technique, 3 WC, 8 bureaux et 2 réserves 06/12/2022 29/12/2022 778 2 265 000 2 910 E4 9304P01 2022P06033 BY [Cadastre 63] [Adresse 5] lot 11: RDC, 1 local d’activité, comprenant 1 entrepôt et une aire de stationnement devant lot 12 : RDC: 1 local d’activité comprenant 1 bureau + 8 emplacements de PK extérieurs 23/02/2022 03/03/2022 129 400 000 3 100 E5 9304P01 2022P15349 AM[Cadastre 52] - lot 29 [Adresse 15] locaux industriels: entrée, local technique, couloir, sanitaires hommes, sanitaires femmes et 9 bureaux + 2 emplacements de PK 20/05/2022 07/06/2022 297 390 000 1 313 E6 9304P05 2021P01781 BT [Cadastre 25] lot 71 [Adresse 42] locaux industriels 23/04/2021 05/05/2021 121 380 000 3 140 E7 9304P01 2023P14519 AZ [Cadastre 46] [Adresse 26] - RDC: 1 local social, - entresol, 1 réserve, - 1er étage: réserves cloisonnées et vaste surface non close + 1 boutique en RDC et 1 appartement au 1er étage 15/06/2023 22/06/2023 684 1 290 000 1 886 E8 9304P01 2023P09566 BI [Cadastre 36] lot 5 [Adresse 24] au RDC: 1 local : 1 atelier, 2 bureaux, 1 WC, 1 coin cuisine et 1 coin d’eau à aménager 14/04/2023 24/04/2023 125 380 000 3 040 E9 9304P05 2021P01940 BU [Cadastre 29] lot 1 [Adresse 10] RDC: 1 local à usage commercial et d’activités 16/04/2021 12/05/2021 153 425 000 2 778 Il indique que la moyenne des prix à retenir est de 2 322 €/m². Cependant, il importe de constater que l’EPFIF a retenu à tort que le bien est situé à l’Est de [Localité 66], alors qu’il est à l’Ouest de la commune et à toute proximité de [Localité 67]. Par ailleurs, les termes de référence E1 à E6 et E9 proposés sont tous situés à l’Est de la commune et pour le plus proche, à près de deux kilomètres du bien litigieux ; ils ne peuvent donc être valablement retenus pour comparaison au bien de la S.C.I VIVARCO. Enfin, le terme de référence E 8 concerne un bien dont la superficie n’est pas comparable à celui de la S.C.I VIVARCO. Il convient en conséquence de les écarter. Sera donc seulement retenu le terme de référence E 7 s’agissant d’un bien situé [Adresse 68] et dont il n’est pas contesté qu’il se trouve dans une zone, bien que située à l’Est du bien, néanmoins proche de celui-ci, soit une vente réalisée en 2023 pour un montant de 1886 €/m². L’établissement préempteur soutient que les termes de référence apportés par la S.C.I VIVARCO sont irrecevables car incomplets et qu’en tout état de cause, ils sont trop anciens ou ne sont pas comparables au bien préempté, de sorte qu’ils doivent être écartés. Cependant, dans son dernier mémoire n° 2, la S.C.I VIVARCO qui justifie avoir réalisé ses recherches au moyen d’une application recensant les données de demandes de valeurs foncières produites par la direction générale des Finances publiques, a complété ses références de mutation. Les termes de proposition qu’elle communique sont donc recevables. La S.C.I VIVARCO propose les 26 termes de références suivants pour des cessions réalisées à proximité de son bien : Référence de mutation Distance / bien Adresse Description Date de mutation Surface (m²) Prix (€) Prix / m² (surf. utile) DEF 1 2022-1551900 230 m [Adresse 17] (parcelle BG[Cadastre 25]) Terrain à bâtir 31/03/2022 736 1 900 000 2 582 DEF 2 2019-1435583 160 m [Adresse 4] (parcelle BG[Cadastre 39]) locaux industriels, commerciaux ou assimilés 28/10/2019 1168 4 500 000 3 853 DEF 3 2022-1562231 300 m [Adresse 48] (parcelle BG[Cadastre 61]) local industriel, commercial, ou assimilé (348 m²) et sols (348 m²) 15/09/2022 696 1 450 000 2 083 DEF 4 2019-1434321 280 m [Adresse 57] (parcelle BG[Cadastre 55]) local industriel, commercial, ou assimilé 19/06/2019 59 168 000 2 847 DEF 5 2022-1561770 240 m [Adresse 49] (parcelle BD[Cadastre 44]) local industriel, commercial, ou assimilé 06/09/2022 108 535 000 4 954 DEF 6 2022-1552380 190 m [Adresse 32] (parcelle BD[Cadastre 44]) 2 locaux industriels, commerciaux, ou assimilé 21/04/2022 121 270 000 2 231 DEF 7 2022-1553725 290 m [Adresse 58] (parcelle BD[Cadastre 60]) local industriel, commercial, ou assimilé 12/05/2022 210 700 000 3 333 DEF 8 2019-1434504 290 m [Adresse 58] (parcelle BD[Cadastre 60]) local industriel, commercial, ou assimilé 11/07/2019 120 460 000 3 833 DEF 9 2022-1558644 280 m [Adresse 38] (parcelle BD[Cadastre 43]) local industriel, commercial, ou assimilé 01/07/2022 165 825 000 5 000 DEF 10 2019-1435447 280 m [Adresse 38] (parcelle BD[Cadastre 43]) local industriel, commercial, ou assimilé 08/10/2019 165 719 108 4 358 DEF 11 2022-1564112 350 m [Adresse 33] (parcelle BD[Cadastre 46]) local industriel, commercial, ou assimilé 05/10/2022 82 460 000 5 610 DEF 12 2022-1559420 300 m [Adresse 37] (parcelle BD[Cadastre 46]) local industriel, commercial, ou assimilé 26/07/2022 148 820 000 5 541 DEF 13 2019-1433454 300 m [Adresse 3] (parcelle BD [Cadastre 51]) local industriel, commercial, ou assimilé (16 808 m²) et sols (6 141 m²) 06/03/2019 22 949 109253 328 4 761 DEF 14 2022-1554725 400 m [Adresse 28] (parcelle BE[Cadastre 7]) local industriel, commercial, ou assimilé 10/05/2022 (VEFA) 8 535 102 240 000 11 979 DEF 15 2022-1554506 400 m [Adresse 28] (parcelle BE[Cadastre 7]) local industriel, commercial, ou assimilé (3 743 et 751 m²) et sols (4 041 m²) 10/05/2022 (vente) 4 494 27 000 000 6 008 DEF 16 2021-1591335 250 m [Adresse 62] (parcelle AY[Cadastre 16]) local industriel, commercial, ou assimilé 08/06/2021 37 120 000 3 243 DEF 17 2020-1364347 250 m [Adresse 62] (parcelle AY[Cadastre 16]) local industriel, commercial, ou assimilé 30/04/2020 138 400 000 2 899 DEF 18 2019-1434291 250 m [Adresse 62] (parcelle AY[Cadastre 16]) local industriel, commercial, ou assimilé 21/06/2019 63 257 000 4 079 DEF 19 2019-1433488 250 m [Adresse 62] (parcelle AY[Cadastre 16]) local industriel, commercial, ou assimilé 18/03/2019 40 187 000 4 675 DEF 20 2018-709421 250 m [Adresse 62] (parcelle AY[Cadastre 16]) local industriel, commercial, ou assimilé (720 m) et sols (305 m²) 03/10/2018 1 025 1 400 000 1 366 DEF 21 2022-1568169 350 m [Adresse 19] (parcelle AY[Cadastre 11]) local industriel, commercial, ou assimilé 24/11/2022 69 143 000 2 072 DEF 22 2020-1364422 350 m [Adresse 19] (parcelle AY[Cadastre 11]) local industriel, commercial, ou assimilé 13/05/2020 90 460 000 5 111 DEF 23 2019-1434363 350 m [Adresse 19] (parcelle AY[Cadastre 11]) local industriel, commercial, ou assimilé 19/06/2019 67 323 000 4 821 DEF 24 2022-1570127 220 m [Adresse 59] (parcelle AZ[Cadastre 1]) local industriel, commercial, ou assimilé 09/12/2022 30 258 500 8 617 DEF 25 2020-1365346 220 m [Adresse 59] (parcelle AZ[Cadastre 1]) local industriel, commercial, ou assimilé 02/09/2020 30 240 000 8 000 DEF 26 2019-1433094 220 m [Adresse 59] (parcelle AZ[Cadastre 1]) local industriel, commercial, ou assimilé 29/01/2019 345 810 000 8 000 La S.C.I VIVARCO retient ainsi une moyenne de 4 669 €/m², tout en affirmant que son bien ne peut être évalué qu’au regard du prix qu’un promoteur est disposé à payer, qu’elle n’a aucune référence concernant la cession d’un terrain à bâtir et que l’ensemble de ses propres termes doit également être écarté. Les termes de référence DEF 2, DEF 4, DEF 6, DEF 8, DEF 10, DEF 13, DEF 16 (de 2021 mais d’une surface de seulement 37 m²), DEF 17, DEF 18, DEF 19, DEF 20, DEF 22, DEF 23, DEF 25 et DEF 26 seront écartés parce que trop anciens et/ou d’une surface non comparable à celle du bien à évaluer. S’agissant des ventes intervenues en 2022 proposées, les cessions de référence DEF 5, DEF 11, DEF 12, DEF 14 (vente en état de futur achêvement), DEF 15 (superficie non comparable) et DEF 21 et DEF 24 (superficies non comparables) seront également écartées car non comparables au bien. Seront donc seuls retenus les termes DEF 1 (même s’il est indiqué qu’il s’agirait d’un terrain à bâtir, la photographie permet de constater qu’il s’agit en réalité d’un terrain occupé par du bâti et le commissaire du Gouvernement le retient), DEF 3 (surface de 696 m²), DEF7 (également retenu par le commissaire du Gouvernement) et DEF 9 (puisque le commissaire du Gouvernement ne démontre pas qu’il s’agit exclusivement de bureaux), soit respectivement, 2 582 €/m², 2 083 €/m², 3 333 €/m² et 5 000 €/m². Le commissaire du Gouvernement propose dans ses conclusions rectificatives, produites après le transport et auxquelles il convient donc de se référer, les cinq termes de référence suivants : Référence enregistrement Réf cadastrales Adresse Observation Date de mutation Surface utile totale (m²) Prix total (€) Prix / m² (surf. utile) CDD1 9304P01 2021P19494 48//AI/[Cadastre 27]// [Adresse 2] Terrain sur lequel sont édifiés 1 atelier, 1 bureau et 1 réfectoire désaffecté, 1 garage 22/10/2021 200 525 000 2 625 CDD 2 9304P01 2021P06104 48//Y/[Cadastre 20]//[Cadastre 6] [Adresse 22] [Adresse 22] 3 locaux d’activité et bureaux et 3 places de parking 26/05/2021 162 890 000 5 494 CDD 3 9304P01 2021P14120 48//S/[Cadastre 14]//[Cadastre 47] [Adresse 12] 2 locaux d’activité et bureaux et 6 places de stationnement 06/08/2021 414 1 000  000 2 415 CDD 4 9304P01 2022P00466 48//BS/[Cadastre 18]//[Cadastre 21] [Adresse 9] 4 locaux à usage d’activité comprenant : 1 entrée, 1 bureau, 1 vestiaire, 1 partie labo 22/12/2021 208 500 000 2 404 CDD 5 9304P01 2021P04467 (comme l’EPFIF) G[Cadastre 8] lot 4 [Adresse 23] des locaux industriels à usage d’ateliers ou de dépôt et bureaun chaufferie, WC et remise. Cour commercial, ou assimilé 19/05/2021 616 699 000 1 135 La valeur moyenne de ces 5 termes de comparaison en valeur libre est de 2 814,60 €/m². Cependant, ainsi que cela a été déjà relevé, le commissaire du Gouvernement - comme l’EPFIF - indique, à tort, que le bien à évaluer est situé à l’Est de [Localité 66] et l’ensemble de ces termes est situé à plus de deux kilomètres et encore plus à l’Est de la commune (au moins deux kilomètres à l’Est du bien). Tous ces termes seront donc écartés. La moyenne des 5 termes de comparaison retenus est de 2 976,80 €/m² en valeur libre, sachant par ailleurs que la seule référence retenue pour l’EPFIF s’élève à 1 886 €/m² et que la valeur moyenne des termes de comparaison retenus parmi ceux proposés par la S.C.I VIVARCO est de 3 249,50 €/m². La S.C.I VIVARCO réclame un prix total de 1 950 000 €, correspondant à l’offre qui lui a été faite par le promoteur, qu’elle considère conforme à la valeur réelle de son bien sur le marché compte tenu de sa situation géographique mais également du potentiel de construction qu’il offre au préempteur. L’EPFIF propose une valeur de 2 400 €/m², en appliquant une valorisation au regard de l’excellent état du premier étage correspondant à une surface de bureau de 100 m² sur le total de 480 m² ainsi que de la localisation favorable (proximité de [Localité 67] et du métro de la ligne 9), mais en soulignant cependant un élément de moins value tiré de ce que la superficie réservée à l’entrepôt est largement supérieure à celle des bureaux. Il importe de souligner que l’état des biens correspondant aux références retenues n’est pas précisé, de sorte qu’ils seront réputés être en état d’usage ou moyen et que dans ces conditions, l’état d’entretien moyen de l’entrepôt est déjà pris en considération. La situation géographique spécifique de l’immeuble - à proximité de [Localité 67] et desservi par les transports en commun - a par ailleurs déjà été prise en considération au regard des termes de référence retenus. S’agissant des bureaux situés à l’étage pour une superficie 100 m², ils sont décrit comme étant en bon état, voire à l’état neuf selon l’EPFIF, avec des matériaux utilisés de très bonne qualité, ce qui génère une plus-value qu’il convient d’évaluer à 5 %. Par ailleurs, le bâti se trouve sur un terrain qui pourra être utilisé dans le cadre de la reconstruction de logements neufs, qui justifie une plus-value de 12 % et enfin, le terrain est accessible par la [Adresse 69] et donne également accès à un autre rue, ce qui constitue une plus-value distincte qui sera évaluée à 8 %. En conséquence, la valeur du mètre carré sera fixée à la somme de 3 721,00 € et le prix du bien préempté sera fixé à la somme de 1 786 080 €, soit 480 € x 3 721 €/m². Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’entité expropriante supporte seule les dépens de première instance. L’EPFIF devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance. Sur les frais irrépétibles Aux termes des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à payer à la S.C.I VIVARCO une indemnité de 3 500 € au titre de ses frais irrépétibles conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires et lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. Selon l’article L 213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption. Aux termes de l’article L 213-14 du code de l’urbanisme, en cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l'article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique. Le prix d’acquisition est payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement d’adjudication. En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien. Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l’aliéner librement. Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces dispositions qu’un délai de trois mois est ouvert pour passer l’acte authentique de vente et qu’un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais il ne peut pas intervenir avant l’acte. Or, un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique et par suite, l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la préemption. Dès lors, l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de la présente affaire. En conséquence, il convient de faire droit à la demande de l’EPFIF visant à écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 2 avril 2024 ; Fixe à 1 786 080 € (un million sept cent quatre-vingt-six mille quatre-vingt euros), en valeur libre le prix du bien immobilier sis [Adresse 40] à [Localité 66], cadastré section BG n° [Cadastre 13] appartenant à la S.C.I VIVARCO à l’occasion de la préemption de ce bien exercée par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France ; Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France au paiement des dépens de la présente procédure ; Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à payer à S.C.I VIVARCO la somme de 3 500 € (trois mille cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Ecarte l’exécution provisoire du présent jugement. Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier. Le greffier La vice-présidente, juge de l’expropriation Maxime-Aurélien Jourde Anne-Claire Gatto-Dubos FAITS ET PROCÉDURE Prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction, en application de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile. Maxime-Aurelien JOURDE Greffier Anne-Claire GATTO-DUBOS Juge