Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 24/01057

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024 Minute n° : N° RG 24/01057 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUSO COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Philippe TROLONGE Greffier : Déborah STRUS DEMANDEUR : LOGEMLOIRET dont le siège social est sis 6 rue du Commandant de Poli CS 14314 - 45000 ORLEANS représentée par Mme [Y], munie d'un pouvoir de représentation DÉFENDEUR : Madame [B] [V] demeurant 16 rue du Clos - 45300 PITHIVIERS non comparante, ni représentée A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le : à : RAPPEL DES FAITS Par contrat en date du 22 juin 2021, à effet au 25 juin 2021, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [B] [V] un bien à usage d’habitation situé 16 rue du Clos Beauvoys (appartement n°14) - 45300 PITHIVIERS, pour un loyer mensuel initial de 364,02 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois. Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 7 décembre 2023 à Madame [B] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.079,51 euros, selon décompte incluant l’échéance du mois de novembre 2023. La société LOGEMLOIRET a fait assigner Madame [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, aux fins suivantes : constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location à usage d'habitation du 22 juin 2021, à effet au 25 juin 2021 et la résiliation de plein droit dudit bail, et ce à compter du jugement ; ordonner l'expulsion de corps et de biens de Madame [B] [V] ainsi que de tous occupants de son chef du logement qu’elle occupe sis 16 rue du Clos Beauvoys (appartement n°14) - 45300 PITHIVIERS, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier, et pour le sort des meubles, à ses frais et risques et périls, et conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; condamner Madame [B] [V] à lui payer la somme de 2.460,25 euros outre une indemnité d'occupation mensuelle de 385,90 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; condamner Madame [B] [V], suivant les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l'instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 07 décembre 2023 et de l'assignation, ainsi qu'une indemnité de 400 euros à titre provisionnel sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; constater l'exécution provisoire de droit du jugement. À l’audience du 10 septembre 2024, la société LOGEMLOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [S] [Y], employée de la société – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 3.438,43 euros, hors frais de poursuite. Le bailleur a précisé qu’un plan d’apurement avait été mis en place, mais que celui-ci n’a pas été respecté et que les APL sont suspendues. Elle précise que des paiements interviennent, mais ils sont inférieurs au montant du loyer. La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge. Madame [B] [V] n’a pas comparu. La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [V] a contacté LOGEMLOIRET afin de mettre en place un plan d’apurement. Également, le diagnostic évoque que le plan est respecté et maintenu par Madame à hauteur de 40 euros par mois. Il termine en ajoutant que Madame est dans une dynamique active de recherche d’emploi via l’accompagnement global de France Travail et que celle-ci fait attention à son budget ainsi qu’à ses dépenses. La décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel. I. SUR LA RECEVABILITÉ Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 21 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Loiret le 7 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que s'appliquant lors de la délivrance du commandement de payer dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l’espèce, le bail du 22 juin 2021, à effet au 25 juin 2021 contient une clause résolutoire (article 3.6 page 7). Un commandement de payer visant la clause a été signifié le 07 décembre 2023, pour la somme de 2.079,51 euros en principal. Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 7 décembre 2023. Madame [B] [V] avait jusqu’au 7 février 2024 à 24 heures pour régler cette somme. Au cours de la période du 7 décembre 2023 au 7 février 2024 à 24 heures, Madame [B] [V] n’a procédé à aucun règlement, de sorte que les causes du commandement de payer n’ont pas été éteintes. Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location à usage d’habitation du 22 juin 2021 à effet au 25 juin 2021 et la résiliation de plein droit du bail à compter du 8 février 2024. L’expulsion de Madame [B] [V] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Madame [B] [V] reste redevable des loyers jusqu’au 7 février 2024 et, à compter du 8 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 8 février 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 385,90 euros, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l'audience, outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l'actualisation. La partie échue de cette indemnité d'occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l'audience. La société LOGEM LOIRET produit un décompte démontrant que Madame [B] [V] reste devoir, la somme de 3.728,27 euros à la date du 4 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse. De cette somme, il convient de soustraire les frais de poursuite (149,86, 130,94 et 2 x 4,52 euros, qui relèveront éventuellement des dépens. Également, il convient de soustraire les sommes relatives au risque locatif (3 x 3,19 euros, non justifié en procédure) ainsi que les frais de pénalités OPS (8 x 7,62 euros, non justifié en procédure). En conséquence, Madame [B] [V] reste redevable d’une somme de 3.367,90 euros. Absente à l'audience, Madame [B] [V] ne conteste par le principe pas le montant de cette dette locative. Madame [B] [V] sera donc condamnée à verser à la société LOGEM LOIRET une somme de 3.367,90 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation. Madame [B] [V] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus soit à partir du 1er mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. Cette indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 385,90 euros, conformément à la demande contenue dans l’assignation. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [B] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [B] [V] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, au vu de la date de l'assignation. PAR CES MOTIFS Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juin 2021, à effet au 25 janvier 2021 entre la société LOGEMLOIRET et Madame [B] [V], concernant le logement à usage d’habitation situé 16 rue du Clos Beauvoys (appartement n°14) - 45300 PITHIVIERS, sont réunies à la date du 08 février 2024 et que le bail est résilié à cette date ; ORDONNE en conséquence à Madame [B] [V], occupante du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Madame [B] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Madame [B] [V] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.367,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte en date du 4 septembre 2024 incluant l’échéance du mois d’août 2024 ; CONDAMNE Madame [B] [V] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 385,90 euros, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Madame [B] [V] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [B] [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; REJETTE toutes autres demandes ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière. La greffière, Le Juge,