Cour d'appel, 14 septembre 2023. 21/17654

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 14 SEPTEMBRE 2023 N° 2023/ 271 Rôle N° RG 21/17654 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIRLF [G] épouse [V] [L] C/ [Z] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS Me Béatrice LECAS Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de GRASSE en date du 08 Novembre 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 21/01308. APPELANTE Madame [G] épouse [V] [L], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Magatte DIOP, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE, plaidant INTIME Monsieur [Z] [K] né le [Date naissance 1] 1930 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Béatrice LECAS, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 24 Mai 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [Z] [K] occupe depuis 1969, en qualité de locataire, un bien situé [Adresse 2], appartenant à Monsieur [I] [G]. Madame [V] [G] épouse [L], a hérité ce bien de son père. Par jugement du 10 février 2015, le tribunal d'instance de Grasse a dit que le bail était soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, qu'il avait été renouvelé à compter du 24 juin 1983, que l'échéance à venir était fixée au 24 juin 2016 et que les parties avaient trouvé un accord pour voir fixer le loyer mensuel à la somme de 442,10 euros. Par acte d'huissier du 05 octobre 2018, Madame [G] épouse [L] a fait délivrer à Monsieur [K] un congé pour vendre à effet au 23 juin 2019. Par jugement du 15 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a principalement estimé valable ce congé, dit que Monsieur [K] était occupant sans droit ni titre, ordonné son expulsion et l'a condamné à un arriéré locatif arrêté au 24 juin 2019. Monsieur [K] a relevé appel de cette décision et par ordonnance du 05 février 2021, le premier président de la cour d'appel a arrêté l'exécution provisoire. Par acte d'huissier du 17 mars 2021, Madame [G] épouse [L] a fait assigner Monsieur [Z] [K] aux fins de voir fixer l'indemnité d'occupation due par ce dernier à la somme mensuelle de 442,10 euros depuis le mois de juillet 2019, outre le remboursement des charges locatives et de la taxe sur les ordures ménagères, et aux fins de le voir condamner à lui verser la somme de 7152, 21 euros au titre d'indemnités d'occupation. Par jugement contradictoire du 08 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection de Grasse a : - déclaré irrecevables les demandes de Madame [V] [G] épouse [L]. -condamné Madame [V] [G] épouse [L] à payer à Monsieur [Z] [K] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - condamné Madame [V] [G] épouse [L] aux entiers dépens. Il a estimé que le jugement du 15 octobre 2020 a été mis à néant du fait de l'appel et que les parties ont donc été replacées dans la situation qui était la leur avant cette décision en l'attente de l'arrêt à intervenir. Il a relevé que cette décision n'avait pas statué sur les indemnités d'occupation. Il a noté que l'effet dévolutif porte sur cette question qui sera tranchée par la cour. Le 15 décembre 2021, Madame [G] a relevé appel de tous les chefs de cette décision. Monsieur [K] a constitué avocat. Par arrêt du 23 novembre 2022, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé le jugement du 15 septembre 2020 en ce que le congé a été validé et l'expulsion de Monsieur [K] prononcée. Par conclusions notifiées le 09 mai 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [G] épouse [L] demande à la cour : - d'annuler, à défaut infirmer, et pour le moins réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau : - de condamner M. [Z] [K], au paiement d'une somme mensuelle de 442,10 € (montant du loyer), outre charges locatives, en deniers ou quittances, à compter du mois de juillet 2019 et jusqu'à son départ des lieux ; - de condamner M. [Z] [K] au paiement d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. - de débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions. Elle expose n'avoir pas demandé d'indemnités d'occupation dans le cadre de l'instance ayant abouti au jugement rendu le 15 septembre 2020 dont Monsieur [K] a fait appel. Elle souligne avoir saisi le tribunal pour éviter que sa demande d'indemnité d'occupation soit considérée comme une demande nouvelle en cause d'appel. Elle soutient former des demandes d'indemnités d'occupation et note rappeler que la cour a tranché la validation du congé pour vendre et l'expulsion de Monsieur [K]. Elle fait état de la mauvaise foi de Monsieur [K], qui ne paye plus rien et relève qu'il est propriétaire de plusieurs biens immobiliers, si bien qu'il n'aura aucune difficulté pour se reloger. Elle ajoute qu'il n'occupe pas le bien loué. Par conclusions notifiées le 09 mai 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [K] demande à la cour : - de confirmer le jugement du juge des contentieux de GRASSE du 8 novembre 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce que le juge a condamné Madame [G] épouse [L] à régler à Monsieur [Z] [K] la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile - de juger irrecevables la demande de Madame [G] épouse [L] concernant la fixation d'une indemnité d'occupation ou la condamnation au paiement d'un loyer à hauteur de 442,10 euros par mois à compter du mois de juillet 2019 jusqu'au mois d'avril 2021, soit post-congé, ainsi que la demande de remboursement des charges locatives pour cette période, - de juger irrecevable la demande de Madame [G] épouse [L] de condamnation du locataire au paiement d'une somme de 7594,31€ à titre d'indemnité d'occupation au titre de l'arriéré locatif depuis le mois de juillet 2019 à avril 2021 en raison de la procédure d'appel du jugement du 15 septembre 2020, - de juger que Madame [G] épouse [L] a abandonné sa demande de paiement des charges locatives et loyers post congé de juillet 2019 à avril 2021 pour un montant de 7594,31€. - de juger que l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame [L] née [G] sont irrecevables. - de rejeter les demandes de Madame [G] épouse [L] tendant à le voir condamner à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à le voir condamner aux dépens, - de réformer le jugement déféré en ce qu'il condamné Madame [G] épouse [L] à régler à Monsieur [Z] [K] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant de nouveau Si par extraordinaire, la Cour de céans devait accueillir les demandes de Madame [G] épouse [L] au titre des charges locatives post congé - de juger que la bailleresse a abandonné sa demande de paiement de charges locatives et loyers post congé d'un montant de 7594,31€ pour la période de juillet 2019 à avril 2021. - de juger que la bailleresse ne justifie pas des charges locatives 2019/2020 - de juger que la bailleresse ne justifie pas de la taxe sur ordures ménagères de 2020. - de juger que les charges locatives 2019/2020 réclamées par la bailleresse ne sont pas dues. - de juger que le décompte de loyers et charges produit par la bailleresse (pièce 33) pour la période janvier 2021 au 15 septembre 2022 est erroné. - de juger que la taxe d'ordures ménagères pour 2021 n'est pas justifiée. - de débouter Madame [G] épouse [L] de sa demande de charges locatives pour la période2021/2022 en l'absence de justificatifs. - de juger que la bailleresse a abandonné et renoncé à sa demande de paiement des loyers et charges locatives d'un montant de 7594,31€ au titre de la période de juillet 2019 à avril 2021 soit post congé. - de juger que le caractère abusif de la demande de la bailleresse qui ne justifie d'aucune demande amiable, d'aucune mise en demeure préalable à l'assignation, d'aucune information du locataire des charges locatives ni de leur justification même pendant la procédure est parfaitement caractérisée. A tire reconventionnel : - de condamner Madame [G] épouse [L] à lui payer la somme de 7594,31€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. - de juger qu'il y a lieu de prononcer la compensation de sa dette locative d'un montant de 7594,31€ avec les dommages et intérêts dus par la bailleresse à hauteur du même montant. - de juger que la bailleresse n'a pas respecté son obligation de régularisation des charges et juger que la bailleresse a abandonné et renoncé à sa demande de paiement des loyers et charges locatives post congé d'un montant de 7594,31€ au titre de la période de juillet 2019 à avril 2021. - de condamner Madame [L] née [G] à lui régler à la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Il estime irrecevables les demandes d'indemnités d'occupation formées par Madame [G] épouse [L], au motif qu'elles auraient dû être formulées devant la cour d'appel saisie de l'appel du jugement du 15 septembre 2020. Il souligne que l'appelante, dans ses conclusions notifiées le 26 avril 2023 sur le RPVA, a renoncé à sa demande de loyers et charges pour la période du 19 juillet 2019 au 21 avril 2021. Il indique que Madame [G] épouse [L] n'a pas respecté son obligation de lui justifier d'un décompte annuel de charges récupérables et de leur répartition. Il lui reproche également de ne lui avoir jamais adressé de mise en demeure préalable pour régler ces charges, action nécessaire avant toute instance judiciaire, si bien qu'il a été privé d'une chance de les régler à l'amiable. Il ajoute qu'aucun justificatif n'est produit au débat. Il ajoute que le bail initial ne prévoyait aucune provision sur charges. Il soutient que les agissements de Madame [G] épouse [L], qui consistent en une réclamation de charges brutale, tardive et déloyale sont constitutifs d'une faute qui lui a créé un préjudice, alors qu'il est un homme âgé de 93 ans. Il demande, si la cour devait accéder aux prétentions adverses en matière de loyers et charges pour les périodes de 2019 à 2021, des dommages et intérêts, puisqu'il a été privé de régler à l'amiable et en plusieurs fois des loyers et charges dont il n'avait pas connaissance. Il chiffre les dommages et intérêts au montant des sommes sollicitées et demande une compensation entre les sommes dues par chacune des parties. Il affirme avoir payé son loyer depuis 2021 jusqu'en mars 2023, par le biais de virements bancaires, alors que Madame [G] épouse [L] n'encaissait plus ses chèques. Il souligne n'être pas en mesure de vérifier s'il a versé ses loyers et charges pour la période de 2019 à 2021 du fait de son grand âge. Il relève que le coût pour obtenir ses relevés bancaires est trop élevé. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 mai 2023. MOTIVATION Sur les demandes de 'juger' La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'juger' qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. Sur l'irrecevabilité des demandes d'indemnité d'occupation formées par Madame [G] épouse [L] Il incombe au demandeur de présenter, dès l'instance relative à la première demande, l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci. Il incombe au défendeur de présenter, dès l'instance relative à la première demande, l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à justifier son rejet total ou partiel. Le litige ayant abouti à la décision du 15 octobre 2020 puis à l'arrêt du 23 novembre 2022 qui le confirme, portait sur la validation d'un congé pour vendre. Madame [G] n'était pas tenue de former des demandes d'indemnité d'occupation dans le cadre de la précédente instance et notamment devant la cour d'appel qui a rendu son arrêt le 23 novembre 2022. En conséquence, c'est à tort que Monsieur [K] estime irrecevables les demandes d'indemnités d'occupation formées par Madame [G]. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur le montant de l'indemnité d'occupation Madame [G] sollicite la condamnation de Monsieur [K] au montant mensuel d'une somme de 442,10 euros outre les charges locatives en deniers ou quittances. Elle ne sollicite dans son dispositif aucun montant au titre des charges locatives. Monsieur [K] est occupant sans droit ni titre depuis le 24 juin 2019, en raison de la validité du congé pour vendre. Depuis cette date, il est redevable d'une indemnité d'occupation. Celle-ci est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. Compte tenu du principe de la réparation intégrale du préjudice du bailleur, il convient de fixer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 442,10 euros majoré des charges locatives justifiées puisqu'il ne s'agit pas de permettre à l'occupant sans droit ni titre de bénéficier d'un sort plus clément que celui d'un locataire en titre. Afin de ne pas statuer ultra petita, Madame [G] sollicitant le versement d'une indemnité d'occupation à compter du mois de juillet 2019, il convient de dire que celle-ci sera due à compter de cette date. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [K] Monsieur [K] estime que les demandes de Madame [G] au titre des charges locatives ont été brutales et lui ont créé un préjudice. Il convient de rappeler qu'il est occupant sans droit ni titre depuis le 24 juin 2019 et qu'il ne peut ainsi faire état des dispositions de l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989 en matière de régularisation de charges. Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, en l'absence de démonstration d'un préjudice et d'une faute qu'aurait commise Madame [G]. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile Monsieur [K] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré qui a condamné Madame [G] épouse [L] aux dépens et à verser à Monsieur [K] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles sera infirmé. Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Madame [G] les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel. Monsieur [K] sera condamné à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe INFIRME le jugement déféré, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, DÉCLARE recevable la demande d'indemnités d'occupation formée par Madame [V] [G] épouse [L], CONDAMNE Monsieur [Z] [K] à verser à Madame [V] [G] épouse [L] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 442,10 euros majoré des charges locatives justifiées, à compter du mois de juillet 2019 jusqu'au départ des lieux, REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [Z] [K], REJETTE la demande de Monsieur [Z] [K] formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [Z] [K] à verser à Madame [V] [G] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, CONDAMNE Monsieur [Z] [K] aux dépens de la présente instance. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,