Cour d'appel, 19 mai 2023. 22/00357

ARRÊT N°23/ 200 EF N° RG 22/00357 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVNK [L] C/ S.A. SOCIETE D'HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNIO N (SHLMR) COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 19 MAI 2023 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JURIDICTION DE PROXIMITE DE SAINT-BENOIT en date du 21 février 2022 suivant déclaration d'appel en date du 28 mars 2022 RG n° 1121000240 APPELANT : Monsieur [M] [L] [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Jean patrice SELLY de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001785 du 09/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) INTIMÉE : S.A. SOCIETE D'HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNIO N (SHLMR) [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 24 novembre 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Mars 2023 devant Monsieur FOURNIE Eric, Conseiller, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 19 Mai 2023. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller Qui en ont délibéré greffier : Madame Marina BOYER, greffière Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Mai 2023. * * * LA COUR : Suivant acte sous-seing privé en date du 10 novembre 2017, la société HLM de la Réunion (SHLMR) a donné en location à Monsieur [M] [L] un local à usage d'habitation situé numéro [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 453,82€, charges comprises. Suite à des impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [M] [L] le 16 octobre 2020, demeuré sans effet. Par acte d'huissier du 21 juillet 2021, la SA HLMR a fait assigner Monsieur [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Benoît aux fins de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 10 novembre 2017, outre ordonner son expulsion, sa condamnation au paiement de la somme de 2.817,49 euros au titre d'impayés et à 290,12 euros d'indemnité d'occupation et 100 euros au titre des frais irrépétibles. Par voie de conclusions en réponse, Monsieur [M] [L] a soutenu que son logement était indécent et nécessitait des travaux ce qui a généré un préjudice de jouissance. Il s'est opposé à la demande de résiliation du bail et a demandé des délais de paiement à titre subsidiaire. La SHLMR a maintenu ses demandes, soutenu que d'importants travaux avaient été réalisés et étaient toujours en cours de réhabilitation démontrant qu'elle avait rempli ses obligations contractuelles. Par jugement contradictoire du 21 février 2022, le juge a : - constaté la résiliation du contrat de bail conclu avec Monsieur [M] [L] à compter du 17 décembre 2020, - condamné Monsieur [M] [L] à lui payer la somme de 1.957,92 euros au titre de l'arriéré locatif, à la date du 1er février 2022, - accordé des délais de paiement au locataire et suspendu les effets de la clause résolutoire, - dit que le locataire devra s'acquitter des sommes dues en sus du loyer courant par versements mensuels de 54,38€ minimum avant le 10 du mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement, - dit que le solde sera versé lors de la dernière échéance, - dit que si le locataire respecte strictement l'échéancier fixé la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, - dit qu'à défaut, la clause résolutoire reprendra immédiatement son plein effet et ordonne en conséquence dans cette hypothèse l'expulsion de ce dernier et de tous occupants de son chef et en cas d'opposition avec le concours de la force publique, - condamné dans cette hypothèse Monsieur [L] à payer à la SA HLMR LE montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif à payer une indemnité d'occupation d'un montant de 453,82 € révisable qui aurait été due en cas de poursuite du bail, charges en sus, rappelé qu'en tout état de cause le locataire ne pourra être expulsé qu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, - dit qu'il pourra être procédé conformément aux dispositions de la loi du 9 juillet 1991 article 65 à l'enlèvement des meubles garnissant les lieux loués et à leur séquestration dans un garde-meuble aux frais du défendeur, - constaté que le logement loué à Monsieur [L] comporte des éléments d'indécence, - condamné la SA HLMR à payer à Monsieur [L] la somme de deux cent cinquante (250 €) en réparation de son trouble de jouissance, - ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraire, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. - condamné Monsieur [L] aux entiers dépens de la présente procédure en ceux compris le coût du commandement de payer et des éventuels frais d'expulsion. Par déclaration du 28 mars 2022, M. [L] a formé appel du jugement. Par voie de conclusions déposées, via le RPVA le 20 mai 2022, il demande à la cour de : A titre principal : - déclaré son appel recevable et bien fondé Par conséquent : - infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Saint-Paul en ce qu'il a condamné la SHLMR à lui verser la somme de 250 € en réparation de son préjudice de jouissance, - condamné Monsieur [L] aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et des éventuels frais d'expulsion. Statuant à nouveau, - Condamner la SHLMR à lui verser la somme de cinq mille euros ( 5000€) en réparation de son préjudice de jouissance, - Débouter la SHLMR de toutes ses demandes plus amples ou contraires, En tout état de cause, - Condamner la SHLMR à verser à la SELARL SELLY MOLIERE la somme de 2.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner la SHLMR aux entiers dépens en ce compris le constat d'huissier en date du 14 décembre 2021. Par voie de conclusions en réponse déposées via le RPVA le 12 août 2022, la société SHLMR demande à la Cour de : - juger l'appel interjeté par Monsieur [L] partiellement infondé et le rejeter, - juger l'appel incident formé partiellement par la SHLMR recevable et bien fondé, -infirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'indécence du logement et condamné la société à verser à Monsieur [L] la somme de 250€ en réparation de son préjudice de jouissance, A titre subsidiaire, Si par extraordinaire la Cour de céans entendait reconnaître l'existence d'un trouble de jouissance subi par Monsieur [L] et octroyer des dommages et intérêts, confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société à verser à Monsieur [L] la somme de 250€ en réparation de son trouble de jouissance sur la période comprise entre le mois de décembre 2021 au mois de janvier 2022. En tout état de cause, - débouter Monsieur [L] de toutes ses demandes. - le condamner au paiement de la somme de 2.500 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. MOTIFS DE LA DECISION Vu les dernières conclusions des parties auxquelles la cour se réfère pour plus ample développement des moyens et prétentions des parties; Vu l'ordonnance de clôture du 24 novembre 2022. Sur la résiliation du bail Elle n'est pas contestée en appel. Sur les demandes en paiement. Monsieur [L] n'a pas contesté en appel le montant des condamnations à payer fixées par le tribunal. Sur la demande d'expulsion et de délais. La encore Monsieur [L] n'a pas contesté en appel ces chefs de décision. Sur le trouble de jouissance. En vertu des dispositions de l'article 1719 alinéa 3 du Code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : De délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles ou parasites. Il est admis en droit que cette obligation est d'ordre public. Le locataire occupant un logement indécent peut en application des dispositions de l'article 20-1de la loi du 6 juillet 1989 exiger du bailleur sa mise en conformité ou agir en dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance causé. La charge de la preuve du caractère indécent du logement incombe au locataire. La société soutient dans ses écritures que Monsieur [L] n'aurait pas respecté le jugement et le plan d'apurement de la dette proposé ce qui aurait eu pour effet de rendre immédiatement exécutoire la résiliation du bail avec effet rétroactif à la date du 16 décembre 2020. Elle serait donc déliée depuis cette date de ses obligations de bailleresse. Sur ce point, la Cour relève que, s'il est exact que le non-respect du plan d'apurement a pour effet de de faire revivre la clause résolutoire avec tous ses effets, comme le jugement déféré l'a rappelé, cela suppose toute fois que la société ait entendu tiré des conséquences juridiques de versements mensuels insuffisants de la part du locataire à concurrence de quelques dizaines d'euros en lui délivrant une mise en demeure prévue dans les motifs de la décision. Or la société se contente de verser aux débats un décompte de nature à démontrer la preuve des manquements invoqués. Elle ne produit aucune mise en demeure sur le non-respect du plan. La clause résolutoire n'a donc pas immédiatement repris son effet à la date du 16 décembre 2020. En outre, dans le cadre de la présente procédure, elle n'a pas demandé à ce que le défaut de respect du plan soit acté avec les conséquences sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire. Le jugement déféré sera donc confirmé par la Cour, y compris s'agissant des délais de paiement qui ont été accordés et qui ont suspendu les effets de la clause résolutoire. En conséquence, la société ne peut sérieusement soutenir qu'elle était déliée de ses obligations à l'égard du locataire à compter du 16 décembre 2020. Elle était donc toujours liée par ses obligations jusqu'au présent arrêt qui confirme le jugement du 22 février 2022, qui a constaté la résiliation du bail et accordé des délais. En l'espèce, Monsieur [L] verse aux débats un constat d'huissier en date du 14 décembre 2021,établi par Me SOLER, qui fait état des éléments suivants : Monsieur [L] loue un appartement F2 situé au deuxième étage d'un immeuble qui en comporte trois. La présence de traces d'humidité au plafond et sur les murs de la cuisine qui ont entraîné un décollement des enduits. Même chose au niveau du couloir au dessus des plaintes, sur la cloison des WC, dans la chambre et dans la salle de bains. Il n'est pas démontré, comme le soutient l'appelant, que ces désordres remonteraient à 2017, lors de son entrée dans les lieux, car cela aurait été mentionné dans l'état des lieux d'entrée. Au regard des photographies du constat d'huissier le préjudice principal est de nature esthétique avec en outre une humidité, dont l'importance n'est pas caractérisée. En effet, l'huissier n'a relevé aucune trace d'humidité particulière sur les murs ou autres. La société SHLMR verse aux débats : - un courrier adressé à Monsieur [L] le 24 janvier 2022 prenant acte des infiltrations dans le logement invoquées par celui-ci tout en soulignant qu'il a refusé à deux reprises les travaux de peinture proposés en décembre 2021 et janvier 2022. - une facture de l'entreprise Renov'action Réunion d'un montant de 1.315,05 € du 30 avril 2022 portant sur des travaux de peinture. - un bon de commande en date du 21 juillet 2022 d'un montant de 1315,05 € portant sur la rénovation de l'appartement de Monsieur [L] à savoir la pose d'enduits de rebouchage et de peinture. Il en résulte que le préjudice de jouissance invoqué n'a duré que quelques mois. Il n'est pas contesté que les travaux ont été effectués en présence du locataire, le logement demeurant habitable. Il n'est en outre pas démontré que Monsieur [L] ait alerté le bailleur plus tôt sur l'existence de ces désordres. La Cour considère que le premier juge a fait une correcte appréciation des éléments du litige en fixant à la somme de 125 € par mois le montant de la réparation du trouble de jouissance constaté. Toutefois le tribunal, qui a statué en février 2022, n'a retenu qu'une période de deux mois à savoir décembre 2021 et janvier 2022, tout en précisant que le préjudice se poursuivait. Or sur ce point, il convient de relever que la facture a été établie par l'entreprise le 30 avril 2022 et le bon de commande est daté du 21 juillet 2022. Ce dernier mentionne que la réalisation des travaux devait intervenir pour le 18 mars 2022. Le préjudice 'est en réalité prolongé jusqu'à la fin du mois de mars 2022, soit quatre mois, durée qui sera retenue par la Cour. L'indemnisation allouée sera donc cinq cents euros, à raison de 125 € par mois. Le jugement sera donc utilement actualisé de ce chef. Elle devra en conséquence l'indemniser de son préjudice, tel que fixé ci-dessus. Sur les frais irrépétibles et les dépens. Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile. Chaque partie supportera la charge de ses propres dépens. L'équité commande de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort, en matière civile, par sa mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ; Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : - constaté la résiliation du contrat de bail conclu avec Monsieur [M] [L] à compter du 17 décembre 2020, - condamné Monsieur [M] [L] à lui payer la somme de mille neuf cent cinquante sept euros et quatre vingt douze centimes (1.957,92€) au titre de l'arriéré locatif à la date du 1er février 2022, - accordé des délais de paiement au locataire et suspendu les effets de la clause résolutoire, - dit que le locataire devra s'acquitter des sommes dues en sus du loyer courant par versements mensuels de 54,38€ minimum avant le 10 du mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement, - dit que le solde sera versé lors de la dernière échéance, - dit que si le locataire respecte strictement l'échéancier fixé la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, - dit qu'à défaut, la clause résolutoire reprendra immédiatement son plein effet et ordonne en conséquence dans cette hypothèse l'expulsion de ce dernier et de tous occupants de son chef et en cas d'opposition avec le concours de la force publique, - condamné dans cette hypothèse Monsieur [L] à payer à la SA HLMR LE montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif à payer une indemnité d'occupation d'un montant de 453,82 € révisable qui aurait été due en cas de poursuite du bail, charges en sus, rappelé qu'en tout état de cause le locataire ne pourra être expulsé qu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, - dit qu'il pourra être procédé conformément aux dispositions de la loi du 9 juillet 1991 article 65 à l'enlèvement des meubles garnissant les lieux loués et à leur séquestration dans un garde-meuble aux frais du défendeur, - constaté que le logement loué à Monsieur [L] comporte des éléments d'indécence, - fixé à la somme de 125€ par mois le montant du préjudice de jouissance subi. - Condamné la SHLMR à lui verser la somme de 250€ au titre du préjudice de jouissance des mois de décembre 2021 et janvier 2022. - Ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties. - Rejeté la demande de la SHLMR au titre des frais irrépétibles Statuant à nouveau et y ajoutant, - Dit que Monsieur [L] a subi un préjudice de jouissance qui s'est prolongé au mois de février et mars 2022. - Dit que la société SHLMR devra indemniser ce préjudice par l'octroi d'une somme mensuelle de 125 €, soit une somme complémentaire de 250 euros pour la période du mois de février et mars 2022. - Dit n'y avoir lieu à frais irrépétibles en appel. - Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT