Cour d'appel, 28 novembre 2023. 22/00761

Le copies exécutoires et conformes délivrées à MW/LZ REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Minute n° N° de rôle : N° RG 22/00761 - N° Portalis DBVG-V-B7G-EQJB COUR D'APPEL DE BESANÇON 1ère chambre civile et commerciale ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : jugement du 05 janvier 2022 - RG N°19/00398 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS-LE-SAUNIER Code affaire : 51G - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance COMPOSITION DE LA COUR : M. Michel WACHTER, Président de chambre. Madame Bénédicte MANTEAUX et Madame Anne-Sophie WILLM, Conseillers. Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DEBATS : L'affaire a été examinée en audience publique du 26 septembre 2023 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte MANTEAUX et Madame Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de Melle Leila ZAIT, greffier. Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. L'affaire oppose : PARTIES EN CAUSE : APPELANTS INTIMÉS SUR APPEL INCIDENT Monsieur [V], [Y], [H] [M] né le 24 Décembre 1949 à [Localité 8] demeurant [Adresse 6] Représenté par Me Quentin DODANE de la SELARL FAVOULET - BILLAUDEL - DODANE, avocat au barreau de JURA Madame [N], [X] [M] NÉE [I] née le 24 Octobre 1954 à [Localité 9] demeurant [Adresse 6] Représentée par Me Quentin DODANE de la SELARL FAVOULET - BILLAUDEL - DODANE, avocat au barreau de JURA ET : INTIMÉS APPELANTS SUR APPEL INCIDENT Madame [R] [S] épouse [L] née le 27 Février 1965 à [Localité 7] de nationalité française, demeurant [Adresse 3] Représentée par Me Claude VICAIRE, avocat au barreau de BESANCON Monsieur [G] [L] né le 31 Mai 1967 à [Localité 11] (75) de nationalité française, demeurant [Adresse 3] Représenté par Me Claude VICAIRE, avocat au barreau de BESANCON S.A.S. PHIL ET PAT RCS de Lons le Saunier n°775 701 447 prise en la personne de son liquidateur judiciaire la SELARL MJ JURALP sise [Adresse 3] Représentée par Me Claude VICAIRE, avocat au barreau de BESANCON S.E.L.A.R.L. MJ JURALP es qualité de liquidateur judiciaire de la Sté PHIL ET PAT sise [Adresse 4] Représentée par Me Claude VICAIRE, avocat au barreau de BESANCON MUTUELLE ASSURANCE TRAVAILLEUR MUTUALISTE sise [Adresse 5] Représentée par Me Adrien MAIROT de la SCP LETONDOR - GOY LETONDOR - MAIROT, avocat au barreau de JURA Syndicat des copropriétaires de la residence [Adresse 2] à [Localité 10] (39) Représenté par la SELARL AJRS, administrateurs judiciaire, [Adresse 1] sise [Adresse 2] Représentée par Me Alexandre MAILLOT de la SELARL MAILLOT - VIGNERON, avocat au barreau de JURA ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé. ************* M. [V] [M] et son épouse, née [N] [I], sont propriétaires, dans un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 10] (39), de locaux commerciaux qu'ils ont donnés en location, et dans lesquels était exploité un fonds de boulangerie-pâtisserie. Le 31 août 2015, la SAS Phil et Pat, dont les associés sont M. [G] [L] et son épouse, née [R] [S], a acquis le fonds de commerce de boulangerie-patisserie exploité dans les lieux. Le 30 décembre 2017, un important dégât des eaux est survenu au sein des locaux de la société Phil et Pat, qui a imposé la fermeture du commerce pendant deux mois et demi. Le 18 mars 2018, une nouvelle inondation est intervenue dans les locaux, suivie d'une autre le 20 août 2018. Par acte d'huissier du 23 mars 2018, la société Phil et Pat a fait citer les époux [M] ainsi que leur assureur, la société Matmut, devant le juge des référés de Lons le Saunier aux fins de désignation d'un expert chargé de se prononcer sur les causes et origines des désordres. Par ordonnance du 3 avril 2018, le juge des référés a désigné M. [J] en qualité d'expert, et a autorisé la société Phil et Pat à verser le montant des loyers dus aux bailleurs sur un compte CARPA jusqu'au dépôt de l'expertise. Le 28 septembre 2018, la société Phil et Pat a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Lons Le Saunier, la SCP [A] [B] étant désignée en qualité d'administrateur judiciaire. Par exploit du 11 avril 2019, la SAS Phil et Pat, M et Mme [L], agissant à titre prersonnel, et la SCP [A] [B], ès qualités, ont fait citer les époux [M] ainsi que la société Matmut devant le tribunal judiciaire de Lons Le Saunier afin d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices. Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 novembre 2019, les consorts [M] ainsi que la société Matmut ont été solidairement condamnés à verser à la société Phil et Pat la somme de 220 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice. La Cour d'appel de Besançon, par arrêt du 14 avril 2020, a infirmé en totalité cette ordonnance. Le 15 mai 2020, le tribunal de commerce de Lons Le Saunier a arrêté le plan de redressement et d'apurement du passif de la société Phil et Pat. Par acte d'huissier du 20 octobre 2020, la SAS Phil et Pat, M et Mme [L], la SCP [A] [B], ès qualités, ont appelé dans la cause le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 10]. Les demandeurs ont sollicité le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à effet du 30 décembre 2017 et la fixation d'une indemnité d'occupation due par la SAS Phil et Pat pour la période du 30 octobre 2017 au 1er juillet 2020 à un tiers du loyer contractuel. A titre subsidiaire, ils ont conclu à la nullité du contrat de bail et à la condamnation des époux [M] à leur payer les loyers acquittés depuis le 2 août 2015. En tout état de cause, ils ont réclamé la condamnation solidaire des époux [M] et de la société Matmut à indemniser leurs préjudices. Par jugement du 5 janvier 2022, le tribunal a : - prononcé la résiliation du bail souscrit entre M. [M], Mme [M] née [I] et la SAS Phil et Pat à compter du 30 décembre 2017 ; - condamné la SAS Phil et Pat à payer à M. et Mme [M] une indemnité d'occupation de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux matérialisée par la remise des clefs, d'un montant mensuel de 600,90 euros ; - condamné solidairement M. et Mme [M] à payer à la SAS Phil et Pat une somme de 171 908,70 euros en indemnisation de ses préjudices au titre de l'inexécution du contrat, in solidum avec la Matmut pour la somme de 49 730,74 euros ; - condamné la Matmut à relever et garantir M. et Mme [M] pour la somme de 49 730,74 euros ; - condamné solidairement M. et Mme [M] à payer à M. [L] et Mme [L] née [S] une somme de 3 000 euros en réparation globale de leur préjudice personnel; - condamné la SAS Phil et Pat à rembourser à la Matmut une somme de 220 000 euros ; - condamne in solidum M. [M], Mme [M] et la Matmut à payer à la SAS Phil et Pat une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum M. [M], Mme [M] et la Matmut à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par Maître Bourtourault une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté les demandes présentées par M. [M], Mme [M] et la Matmut sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum M. [M], Mme [M] et la Matmut aux dépens de l'instance ; - accordé le bénéfice de la distraction des dépens à tout avocat qui en fera la demande ; - ordonné que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire ; - rejeté les demandes plus amples ou contraires. Pour statuer ainsi, les premiers juges ont retenu : - que les arrivées d'eau résultaient d'un défaut de conception du bâtiment B et d'un manque d'entretien des bâtiments mais que cela ne pouvait exonérer les consorts [M] de leur responsablité au titre du droit commun du bail puisqu'outre leur qualité de propriétaires des biens loués, ils avaient exploité un fonds de commerce dans les mêmes lieux durant près de 30 ans de sorte qu'ils disposaient d'une parfaite connaissance des risques d'infiltrations, notamment en raison de la permanence des phénomènes d'inondation et d'humidité faisant obstacle à l'exercice normal de l'activité de boulangerie-pâtisserie ; - qu'ils n'avaient donc pas délivré aux consorts [L] une chose en bon état de réparation et n'avaient pas pris les initiatives nécessaires pour rendre la chose louée propre à l'usage auquel elle était destinée ; que les défauts du bien privaient les preneurs des avantages qu'ils tiraient du bail ; - qu'il importait peu que les travaux nécessaires excèdaient le périmètre des parties privatives et le pouvoir décisionnel des bailleurs puisque la nécessaire prise en compte des parties communes dans le champ contractuel entraînait pour le bailleur l'obligation de procéder aux diligences nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires soit saisi du problème et y remédie, ce qui n'était pas établi en l'espèce ; - que les consorts [M] ne contestaient pas leur exercice des missions de syndic bénévole jusqu'en 2009 de sorte que le périmètre, la nature de leurs obligations et l'étendue de leur défaillance en qualité de bailleurs devaient être analysés au regard de leur ancienne fonction ; qu'ils ne pouvaient donc faire état d'un trouble de jouissance émanant d'un tiers les déchargeant de leur propre responsabilité ; - que le défaut d'entretien résultait de la responsabilité des bailleurs, la prise en charge de ces réparations dépassant le cadre des obligations mises à la charge du locataire ; - que les bailleurs avaient concouru, par leur inaction fautive particulièrement prolongée, à la ruine de l'immeuble par vétusté, de sorte qu'ils ne pouvaient se prévaloir de l'anéantissement du contrat de bail sans indemnisation de l'article 1722 du code civil, qui obéissait à la perte du bien loué par survenance d'un cas fortuit ; - que tous ces éléments conduisaient à considérer que les époux [M] avaient été défaillants dans leur obligation de délivrance d'une chose en bon état, de garantie des vices de la chose louée et d'entretien, justifiant le recours à la résiliation fondée sur le manquement à l'engagement contractuel et entraînant l'indemnisation des pertes subies par le preneur ; - que l'ensemble des sommes évaluées par l'expert au titre des dommages directs consécutifs aux sinistre de 2017 et 2018 constitués de la prise en charge des dépenses de réparation et de la perte d'exploitation après fermeture des sites étaient la conséquence directe des manquements locatifs imputable aux bailleurs et nécessitaient d'être prises en compte dans le cadre de la réparation intégrale de leur préjudice, déduction faite de l'indemnisation de leur propre assureur pour un montant de 49 730,74 euros ; -que l'acquisition d'un nouveau fonds de commerce pour 110 000 euros avait été rendu inéluctable par la persistance des infiltrations ; que la délocalisation du fonds, les frais annexes d'installation et de déménagement, les indemnités de licenciement entraînaient l'indemnisation par les consorts [M] de la société Phil et Pat à hauteur de 171 908,70 euros ; - qu'au titre du préjudice personnel des époux [L], indemnisable sur le terrain de la responsabilité délictuelle, il n'était pas contestable que les inondations avaient sensiblement contrecarré leur exercice professionnel individuel en raison de la surcharge de travail résultant des mesures concervatoires à mettre en place, de l'étude des projets de développement externalisés, de la gestion des difficultés juridiques et financières, de sorte que le préjudice pouvait être évalué à 3 000 euros ; - que la société Matmut ne produisait pas la police d'assurance mais simplement deux articles des conditions générales pour prétendre ne devoir garantie que pour les préjudices strictement matériels, et les dommages immatériels consécutifs aux dommages matériels garantis ; qu'il n'était pas contestable que les dommages matériels rencontrés par la SAS Phil et Pat s'inscrivaient intégralement dans le périmètre des évènements garantis, de sorte que la société Matmut devait être condamnée solidairement pour un montant de 49 730,74 euros ; que la garantie de la société Matmut ne pouvait pas être mobilisée pour l'acquisition d'un nouveau fonds de commerce, qui ne constituait pas un dommage immatériel au sens des conditions contractuelles, puisque ce préjudice résultait de l'impossibilité d'exploiter le fonds, non en raison d'un dommage garanti, mais de l'absence de travaux aux fins de remédier aux causes des inondations, ce qui relevait de la stricte relation contractuelle bailleur/locataire ; - que compte tenu de l'infirmation de l'ordonnance du juge de la mise en état par la cour d'appel, la SAS Phil et Pat devait être condamnée à rembourser la provision de 220 000 euros ; - que les consorts [M] avaient souscrit une assurance auprès de la société Matmut aux fins de les garantir des recours des locataires sur le fondement de la responsabilité de l'article 1721 du code civil, de sorte que l'assureur devait les relever et garantir des condamnations mises à leur charge au titre des préjudices matériels, soit 49 730,74 euros. Par déclaration transmise le 11 mai 2022, M et Mme [M] ont interjeté appel de cette décision. Par ordonnance d'incident du 10 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation formée par la société Phil et Pat. Par conclusions transmises le 1er juillet 2022, les époux [M] demandent à la cour : - d'infirmer et réformer la décision de première instance en ce qu'elle a : * condamné solidairement M. et Mme [M] à payer à la SAS Phil et Pat une somme de 171 908,70 euros en indemnisation de ses préjudices au titre de l'inexécution du contrat, in solidum avec la Matmut pour la somme de 49 730,74 euros ; * condamné la Matmut à relever et garantir M et Mme [M] pour la somme de 49 730,74 euros ; * condamné solidairement M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [L] une somme de 3 000 euros en réparation globale de leur préjudice personnel ; * condamné la SAS Phil et Pat à rembourser à la Matmut une somme de 220 000 euros; * condamné in solidum M. et Mme [M] et la Matmut à payer à la SAS Phil et Pat une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; * condamné in solidum M. et Mme [M] et la Matmut à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par Maître Bourtourault une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * rejeté les demandes présentées par M. et Mme [M] et la Matmut sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * condamné in solidum M. et Mme [M] et la Matmut aux dépens de l'instance ; Statuant à nouveau en cause d'appel, - de débouter les parties intimées de l'ensemble de leurs chefs de demandes dirigés contre les époux [M] ; - de condamner in solidum les parties intimées à payer aux époux [M] la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 et aux entiers dépens tant de première instance que d'appel ; A titre subsidiaire - dans l'hypothèse subsidiaire où la cour estimerait devoir confirmer la décision de première instance à ce qu'elle a condamné les époux [M] à payer à la société Phil et Pat la somme de 171 908,70 euros , la compagnie Matmut devra être condamnée à garantir les époux [M] de cette condamnation . Par conclusions notifiées le 8 septembre 2022, la société Phil et Pat et les époux [L] demandent à la cour : Vu les articles 1719 et suivants du code civil, Vu l'article 1741 du même code, Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 1116, 1134, 1382 anciens du même code, Vu l'article 1242 nouveau du code civil, - de déclarer recevable l'appel incident formé par la société Phil et Pat représentée par son liquidateur la SELARL MJ Juralp ; - de déclarer recevable l'appel incident formé par les époux [L] ; A titre principal, - de confrmer le jugement déféré en ce qu'il a: * prononcé la résiliation du bail souscrit entre M. et Mme [M] et la SAS Phil et Pat à compter du 30 décembre 2017 ; * condamné solidairement M. et Mme [M] à payer à la SAS Phil et Pat une somme de 171 908,70 euros en indemnisation de ses préjudices au titre de l'inexécution du contrat, in solidum avec la Matmut pour la somme de 49 730,74 euros ; * condamné la Matmut à relever et garantir M. et Mme [M] pour la somme de 49 730,74 euros ; * condamné solidairement M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [L] une somme de 3 000 euros en réparation globale de leur préjudice personnel ; * condamné in solidum M. et Mme [M] et la Matmut à payer à la SAS Phil et Pat une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * condamné in solidum M. et Mme [M] et la Matmut à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par Maître Bourtourault une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * rejeté les demandes présentées par M. et Mme [M] et la Matmut sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * condamné in solidum M. et Mme [M] et la Matmut aux dépens de l'instance ; * accordé le bénéfice de la distraction des dépens à tout avocat qui en fera la demande ; * ordonné que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire ; - de réformer le jugement querellé en ce qu'il a : * condamné la SAS Phil et Pat à payer à M. et Mme [M] une indemnité d'occupation de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux matérialisée par la remise des clefs, d'un montant mensuel de 600,90 euros ; * condamné in solidum avec la Matmut pour la somme de 49 730,74 euros ; * condamné la Matmut à relever et garantir M et Mme [M] pour la somme de 49 730,74  euros ; * condamné solidairement M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [L] une somme de 3 000 euros en réparation globale de leur préjudice personnel ; * condamné la SAS Phil et Pat à rembourser à la matmut une somme de 220 000 euros ; Et statuant de nouveau, - à titre principal, de condamner la SAS Phil et Pat à payer à M. et Mme [M] une indemnité d'occupation de la date de résiliation du bail du 30 décembre 2017 jusqu'au départ des locaux occupés par la société Phil et Pat fixé le 1er juillet 2020, d'un montant mensuel équivalent au tiers du loyer, soit 400,60 euros ; - à titre subsidiaire, de condamner la SAS Phil et Pat à payer à M. et Mme [M] une indemnité d'occupation de la date de résiliation du bail jusqu'au départ des locaux occupés par la société Phil et Pat le 1er juillet 2020, d'un montant mensuel équivalent au tiers du loyer, soit 400,60 euros, et pour la période du 2 juillet 2020 jusqu'au 29 janvier 2022 (date de remise des clés), d'un montant mensuel de 1euro symbolique ; - de condamner solidairement M. et Mme [M] à payer à la SAS Phil et Pat une somme de 171 908,70 euros en indemnisation de ses prejudices au titre de l'inexécution du contrat, in solidum avec la Matmut pour la somme de 171 908,70 euros ; - de condamner la Matmut à relever et garantir M. et Mme [M] pour la somme de 171 908,70 euros ; - de condamner solidairement M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [L] une somme de 15 000 euros en réparation globale de leur préjudice personnel ; Y ajoutant, - de débouter les époux [M] et la Matmut de leurs moyens, fins et prétentions contraires ; - de condamner solidairement M. et Mme [M] in solidum avec la Matmut à payer à la société Phil et Pat une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la présente procédure d'appel ; - de condamner solidairement M. et Mme [M] et in solidum avec la Matmut à supporter, en application de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de l'instance, qui seront distraits au profit de Maître Claude Vicaire, avocat inscrite au barreau du Jura ; A titre infinement subsidiaire, si la cour faisait droit aux demandes des époux [M] : - de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 10] à payer à la société Phil et Pat la somme de 171 908,70 euros à titre de dommages et intérêts ; - de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 10] à payer à M. et Mme [L] la somme de 15 000 euros à titre de leur préjudice personnel ; - de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 10] à payer à la société Phil et Pat, une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 10] à supporter, en application de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de l'instance, qui seront distraits au profit de Maître Claude Vicaire, avocat inscrit au barreau du Jura, en application de l'article 699 du code de procédure civile. du c.p.c. Par conclusions transmises le 21 septembre 2022, la société Matmut demande à la cour : Vu l'article 9 du code de procédure civile, Vu les articles 1101 et suivants du code civil, - de juger la Matmut recevable en son appel incident ; - de juger recevables et bien fondées les demandes de la Matmut ; - d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : * condamné solidairement M. et Mme [M] à payer à la SAS Phil et Pat une somme de 171 908,70 euros en indemnisation de ses préjudices au titre de l'inexécution du contrat, in solidum avec la Matmut pour la somme de 49 730,74 euros ; * condamné la Matmut à relever et garantir M. et Mme [M] pour la somme de 49 730,74 euros ; * condamné in solidum M. et Mme [M] et la Matmut à payer à la SAS Phil et Pat une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * condamné in solidum M. et Mme [M] et la Matmut à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par Maître Rémy Bourtourault une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * rejeté les demandes présentées par M. et Mme [M] et la Matmut sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * condamné in solidum M. et Mme [M] et la Matmut aux dépens de l'instance ; - de débouter la société Phil & Pat, la SELARL MJ Juralp en qualité de liquidateur judiciaire de la société Phil & Pat, les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions ; Si par impossible, la cour devait rejeter les demandes de la Matmut, - de juger que la société Matmut ne peut être tenue à garantir que les conséquences des désordres et non à la suppression de leur cause ; - de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la Matmut à relever et garantir M. et Mme [M] dans la limite de la somme de 49 730,74 euros ; Si par impossible, la cour devait infirmer le jugement déféré sur ce point, -de juger que la société Matmut ne peut être tenue à garantir que les conséquences des désordres et non à la suppression de leur cause ; En conséquence, - de donner acte à la société Matmut que les préjudices garantis par cette dernière s'élèvent à la somme totale de 88 658 euros sous réserve des justificatifs des règlements opérés par la société Aviva, assureur de la société Phil & Pat ; En toutes hypothèses, -de constater et fixer les créances détenues par la Matmut sur la société Phil & Pat à la somme de 220 340,27 euros ; - de condamner in solidum les époux [L] à payer à la société Matmut la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - de condamner in solidum les époux [L] aux entiers dépens de l'instance avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Letondor Goy-Letondor Mairot. Par conclusions notifiées le 22 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 10], demande à la cour : - de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ; En conséquence, - de débouter la SAS Phil et Pat prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la SELARL MJ Juralp, représentée par Maître [D] [B], les époux [L] et les époux [M] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 10] (jura), représenté par Maître [F] [K], administrateur judiciaire, pris en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat précité ; Au surplus, - de condamner in solidum la SAS Phil et Pat, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la SELARL MJ Juralp, représentée par Maître [D] [B], les époux [L] et les époux [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 10] (jura), représenté par Maître [F] [K], administrateur judiciaire, pris en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat précité, une somme de 4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - de les condamner sous la même solidarité aux dépens, lesquels seront directement recouvrés par la SELARL Maillot & Vigneron sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été ordonnée le 5 septembre 2023. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus. Sur ce, la Cour, Sur la résiliation du bail L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, de délivrer la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'article 1741 du même code énonce que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Pour solliciter l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu un manquement contractuel à leur encontre, les appelants invoquent le bénéfice des dispositions de l'article 1725 du code civil, selon lequel le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. Ils font valoir qu'ils ne pouvaient agir sur les parties communes de l'immeuble, dont ils n'avaient pas la maîtrise, de sorte qu'il appartenait au preneur troublé dans sa jouissance du fait des parties communes de diriger ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires, tiers au contrat de bail. Il ressort des conclusions non contestées de l'expert judiciaire que les dégâts des eaux répétés subis par la société Phil et Pat trouvent leur origine, d'une part, dans un défaut de conception du bâtiment B abritant le laboratoire (murs enterrés sans mise en place d'un drainage), d'autre part dans un manque d'entretien des bâtiments (éboulis contre la façade arrière du bâtiment B qui n'ont pas été évacués). Il n'est pas contestable que ces désordres relèvent au premier chef de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, comme trouvant leur cause dans les parties communes, et non dans les parties privatives données à bail. Pour autant, c'est à bon droit que le premier juge, au terme d'une motivation circonstanciée à laquelle la cour se réfère, et dont aucun élément soumis à la cour ne permet de remettre en cause la pertinence, a retenu un manquement à la charge des bailleurs dans le fait de n'avoir jamais entrepris la moindre démarche auprès du syndicat des copropriétaires pour qu'il soit remédié à la cause des désordres, alors qu'ils étaient parfaitement et de très longue date informés de ceux-ci pour, de leur propre aveu, les avoir eux-mêmes subis de manière récurrente pendant la période durant laquelle ils ont personnellement exploité le fonds. En effet, s'il ne peut, lorsque les travaux propres à mettre fin au trouble de jouissance subi par le locataire touchent aux parties communes, être exigé du bailleur qu'il exécute lui-même ces travaux, il lui appartient néanmoins, pour satisfaire à son obligation d'assurer au preneur une jouissance paisible, de justifier avoir agi avec diligence auprès du syndicat des copropriétaires pour lui signaler les désordres et exiger la prise de toutes dispositions propres à y mettre fin. C'est d'abord vainement que les époux [M] soutiennent que les désordres auxquels ils avaient été confrontés étaient d'une ampleur bien moindre que ceux subis par leur locataire, alors que l'expert judiciaire rappelle qu'eu égard à leur nombre très important, ces dégâts des eaux devaient nécessairement interpeller les époux [M], et explique précisément l'intensité croissante des sinistres par la dégradation continue du bâti du fait de l'absence de travaux réparatoires et d'entretien. Ensuite, les époux [M] ne peuvent prétendre contester l'inertie dont il leur est fait grief au moyen de la seule production, à hauteur d'appel, de la copie d'un courrier daté du 8 janvier 2013 (leur pièce n°2), dont ils soutiennent qu'il suffirait à démontrer les diligences effectuées auprès du syndicat de copropriété. Il devra d'abord être relevé que ce courrier ne comporte l'identification d'aucun expéditeur, ni destinataire, qu'il n'est pas signé, ni accompagné d'un quelconque justificatif d'envoi ou de réception. En l'état, comme le soutiennent la société Phil et Part et les consorts [L], absolument rien ne permet donc de retenir de manière certaine que ce document a bien été adressé au syndicat des copropriétaires. Ensuite, et en tout état de cause, il s'agit d'un document totalement isolé, alors que les désordres récurrents perdurent depuis plusieurs dizaines d'années, non comminatoire, et qui, d'après ses propres termes, sollicitait 'une prompte réponse', sans qu'il soit fourni la moindre information sur les suites qu'il appelait. Dans ces conditions, cette seule pièce est totalement impropre à démontrer que les bailleurs auraient agi avec diligence auprès du syndicat des copropriétaires. Le moyen tiré de l'article 1715 du code civil a donc à bon droit été écarté par le tribunal. Subsidairement, les appelants invoquent l'article 1722 du même code, aux termes duquel si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. Ils font valoir que, dès lors que le coût des travaux nécessaires excédait la valeur de l'immeuble ou les revenus qu'il générait, il devait être considéré qu'il y avait perte du bien loué, et que la ruine de celui-ci était imputable, non au fait des bailleurs, mais à la vétusté, de sorte que la résiliation du bail devait se faire sans indemnité. Toutefois, c'est à juste titre que les premiers juges ont écarté cet argument, en relevant que, dès lors que les bailleurs avaient participé à la ruine de l'immeuble du fait de leur inertie prolongée, ils ne pouvaient se prévaloir d'un cas fortuit. L'expert judiciaire a relevé que le manque d'étanchéité des locaux rendait aléatoire la poursuite de l'activité, laquelle avait d'ailleurs dû être interrompue plusieurs mois suite au sinistre du 30 décembre 2017, et que les dégradations liées à l'humidité s'étaient accentuées au point de placer les locaux à la limite de l'insalubrité. Les manquements des bailleurs dans leurs obligations de délivrer une chose conforme à son usage et d'assurer la jouisance paisible du preneur ont ainsi conduit à l'impossibilité de poursuivre l'activité exploitée par la société Phil et Pat dans les locaux loués, ce qui constitue de manière incontestable une inexécution d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts des bailleurs à la date du 30 décembre 2017, date de survenue du premier dégât des eaux d'ampleur. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Sur les conséquences de la résiliation 1° Sur l'indemnité d'occupation La société Phil et Pat relève appel incident de la disposition l'ayant condamnée, jusqu'à libération des lieux, au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à une somme équivalant à la moitié du loyer contractuel et sollicite, d'une part, que le montant de l'indemnité soit limité au tiers du loyer contractuel, d'autre part, qu'il soit dit que cette indemnité n'était due que jusqu'au départ des locaux, soit le 1er juillet 2020, et non jusqu'à la remise des clés, intervenue le 29 janvier 2022. Toutefois, en fixant l'indemnité d'occupation à la moitié du loyer contractuel, le premier juge a tiré les exactes conséquences de l'impact des désordres sur le fonds, étant rappelé que les dégâts des eaux n'ont pas affecté l'ensemble des locaux loués à la société Phil et Pat. C'est en outre à juste titre que l'indemnité d'occupation a été mise à la charge de la société Phil et Pat jusqu'à la restitution des clés, dès lors que c'est celle-ci, et non pas la libération matérielle des locaux, qui consacre la restitution des locaux aux bailleurs, et marque la date à compter de laquelle ceux-ci en retrouvent la libre disposition. Le jugement déféré sera donc confirmé, sauf, pour tenir compte de la liquidation judiciaire de la société Phil et Pat, de substituer au prononcé d'une condamnation à paiement une fixation au passif de la procédure collective. 2° Sur l'indemnisation des préjudices A hauteur d'appel, l'indemnisation des préjudices subis par la société Phil et Pat, tels qu'arbitrée par le tribunal, n'est remise en cause par aucune des parties quant à son montant. Les époux [L] forment appel incident s'agissant de l'indemnisation de leur préjudice personnel, qu'ils estiment sous-évalué. Toutefois, le jugement sera confirmé sur ce point, le tribunal ayant fait une exacte appréciation des dommages subis personnellement par les intéressés. Sur la garantie de la société Matmut C'est d'abord à tort que l'assureur conteste toute garantie en reprenant à son compte le moyen de ses assurés selon lequel il ne peut leur être fait grief d'aucun manquement contractuel, cette argumentation ayant d'ores et déjà été rejetée. La Matmut critique ensuite la décision déférée au motif que, conformément à l'article 8 des conditions générale sdu contrat souscrit, sa garantie responsabilité civile est limitée à la prise en charge des dommages consécutifs aux évènements garantis, et qu'en aucun cas cette garantie ne saurait avoir pour effet de la rendre contractuellement débitrice, avec les époux [M], de ce à quoi ces derniers étaient contractuellement obligés, vis-à-vis de leur locataire, pour lui assurer une jouissance paisible des locaux pris à bail. Subsidiairement, l'assureur conclut à la confirmation du jugement qui a limité sa garantie à la somme de 49 730,74 euros, en approuvant le premier juge d'avoir considéré que les frais de délocalisation de l'activité de la locataire n'étaient pas la conséquence du dommage garanti, mais celle du choix de ne pas procéder à la réalisation des travaux réparatoires. La société Phil et Pat forme appel incident, en sollicitant la condamnation de la société Matmut, in solidum avec les époux [M], à l'indemniser de la somme de 171 908,70 euros, au motif qu'aux termes de la police souscrite par les bailleurs, elle devait garantir l'intégralité de ses préjudices, y compris les conséquences financières de l'installation du preneur dans de nouveaux locaux. Les époux [M] relèvent également appel incident, en concluant à la garantie de leur assureur à hauteur de l'intégralité des indemnisations mises à leur charge, considérant que la délocalisation de l'activité de la société locataire était en lien direct avec l'impropriété des lieux loués du fait du sinistre garanti. L'article 8 des conditions générales du contrat souscrit par les époux [M] énonce que 'nous garantissons votre responsabilité civile à l'égard des tiers lorque les dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs qu'ils ont subis ont été occasionnés, rendus possibles ou aggravés en raison de l'existence des biens immobiliers asurés, leurs terrains et aménagements dont vous êtes propriétaire. Il s'agit des dommages consécutifs : * à un accident, * à la survenance d'un événement défini aux articles 9 à 13.' L'article 8.2 précise que 'nous garantissons votre responsabilité civile sur le fondement des articles 1721 ou 1891 du code civil à l'égard des locataires ou occupants à titre gratuit de l'immeuble et du garage loué ou confié à titre gratuit.' Dès lors qu'au titre des évènements garantis figurent, à l'article 11 des conditions générales, les dégâts des eaux, c'est à bon droit qu'au visa de ces clauses, le tribunal a considéré que les dommages matériels subis par la société Phil et Pat en suite des dégâts des eaux survenus dans les locaux assurés tombaient sous le coup de la garantie due par la société Matmut. C'est ainsi à bon droit qu'il a mis à la charge de celle-ci la somme de 49 730,74 euros correspondant au préjudice matériel tel qu'évalué par l'expert judiciaire. Ces clauses accordent également la garantie pour les dommages immatériels consécutifs, que le contrat définit comme étant des préjudices financiers consécutifs à un dommage corporel ou matériel garanti, étant précisé que les dommages immatériels non consécutifs et les dommages immatériels consécutifs à un dommage corporel ou matériel non garanti font l'objet d'une exclusion de garantie à l'article 18 des conditions générales. C'est à juste titre que le tribunal a considéré que le coût financier généré par la délocalisation de l'activité de la société locataire dans de nouveaux locaux ne s'analysait pas en un préjudice immatériel consécutif à un dommage matériel garanti, dès lors que l'impossibilité de maintenir l'activité dans les locaux loués ne résultait pas des dommages matériels garantis, mais exclusivement de l'absence de réalisation des travaux de remise en état des locaux loués. La confirmation s'impose donc de ce chef. Sur le remboursement de la somme de 220 000 euros Il sera rappelé que cette demande, formée par la société Matmut, porte sur la provision accordée à la société Phil et Pat par le juge des référés aux termes d'une ordonnance du 14 novembre 2019, laquelle a été infirmée par arrêt de cette cour du 14 avril 2020. Or, il sera rappelé qu'un arrêt infirmatif constitue un titre suffisant pour poursuivre le remboursement des sommes versées en exécution de la décision infirmée, sans qu'il y ait lieu de saisir une autre juridiction à cette fin. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné au remboursement de cette somme, la demande afférente étant sans objet. Sur l'intervention du syndicat des copropriétaires Il sera constaté que la cour n'est saisie d'aucune demande à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Les appelants n'ont en effet formé aucune demande de garantie à son encontre, alors que la société Phil et Pat et les consorts [L] n'ont formulé de prétentions à son égard qu'à titre subsidiaire, pour le cas où leur action n'aboutirait pas à l'encontre des époux [M]. Sur les autres dispositions La décision déférée sera confirmée s'agissant des dépens et des frais irérpétibles. Les époux [M] seront condamnés aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Ils seront par ailleurs condamnés à payer à la société Phil et Pat la somme de 3 000 euros, et au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes formées au titre des frais de défense irrépétibles seront rejetées. Par ces motifs Statuant contradictoirement, après débats en audience publique, Infirme le jugement rendu le 5 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier en ce qu'il a condamné la SAS Phil et Pat à rembourser à la société d'assurance à forme mutuelle Matmut une somme de 220 000 euros ; Statuant à nouveau de ce chef : Dit sans objet la demande de remboursement d'une somme de 220 000 euros formée par la société d'assurance à forme mutuelle Matmut ; Confirme le jugement déféré pour le surplus, sauf à substituer à la condamnation de la SAS Phil et Pat au paiement d'une indemnité d'occupation une fixation des montants correspondants au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Phil et Pat ; Y ajoutant : Condamne M. [V] [M] et son épouse, née [N] [I], aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne M. [V] [M] et son épouse, née [N] [I], à payer à la SAS Phil et Pat la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [V] [M] et son épouse, née [N] [I], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette les autres demandes formées en application de cet article. Le greffier, Le président,