Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/00936

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 22 novembre 2024 MINUTE N° 24/______ N° RG 24/00936 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QKFP PRONONCÉE PAR Virginie BOUREL, Vice-Présidente, Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 1er octobre 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé ENTRE : S.C.I. PAVILLONS dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Cynthia BOUKOBZA, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : X01 DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.S. STAR91 dont le siège social est sis [Adresse 1] non comparante ni constituée DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort. ************** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte délivré le 19 août 2024, la SCI PAVILLONS, propriétaire d'un local commercial situé à Corbeil-Essonnes et donné à bail la SAS STAR 91, a assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, des articles 1103 et 1741 du code civil et de l'article L145-41 du code de commerce, aux fins de voir : - dire et juger la SAS STAR91 occupante sans droit ni titre depuis le 23 juin 2024, - ordonner l'expulsion sans délai de la SAS STAR91 du local commercial situé [Adresse 1], et ce au besoin avec l'appui de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse, - condamner la SAS STAR91 à payer à la SCI PAVILLONS : - la somme provisionnelle de 10.191 euros au titre des loyers, indemnités d'occupations et charges impayés au 31 juillet 2024 (à parfaire) outre intérêts légaux, - une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer normal et charges en application de la clause pénale du bail, soit la somme mensuelle de 2.470 euros à compter du 22 juin 2024, date de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, - la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance dans lesquels seront compris le coût du commandement de payer pour la somme de 153,15 euros. Au soutien de ses demandes, la SCI PAVILLONS expose que : - par acte sous seing privé du 4 octobre 2023, elle a donné à bail à la SAS STAR91, un local commercial situé au [Adresse 1] [Localité 3], pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2023, moyennant un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 1.170 euros, payable d'avance, pour l'activité de salon de thé et café, - la SAS STAR91 rencontrant des difficultés dans le règlement de son loyer, la SCI PAVILLONS lui a fait délivrer le 23 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, réclamant la somme en principal de 3.600 euros, qui est demeuré infructueux, - au 31 juillet 2024, la dette locative s'élève à la somme de 10.191 euros TTC, outre les frais de procédure d'un montant de 2.553,15 euros. A l'audience du 1er octobre 2024, la SCI PAVILLONS, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation. Bien que régulièrement assignée, la SAS STAR 91 n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, la SCI PAVILLONS justifie, par la production du bail commercial du 4 octobre 2023, du commandement de payer délivré le 23 mai 2024 et du décompte arrêté au 31 juillet 2024 inclus, que sa locataire, la SAS STAR 91, a cessé de payer ses loyers. Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement à payer demeuré infructueux. La SCI PAVILLONS a fait délivrer la SAS STAR 91 un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L145-41 du code de commerce le 23 mai 2024 d'avoir à payer la somme, en principal, de 3.600 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de mai 2024 inclus. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 23 mai 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 24 juin 2024. L'obligation de la SAS STAR 91 de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. Sur les biens mobiliers Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef. Sur l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux de la SAS STAR 91 causant un préjudice à la SCI PAVILLONS, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 24 juin 2024. La demande de majoration de ladite indemnité s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La SCI PAVILLONS sollicite la condamnation de la SAS STAR 91 à lui payer la somme provisionnelle de 10.191 euros au titre des loyers, indemnités d'occupations et charges impayés au 31 juillet 2024 (à parfaire) outre intérêts légaux. Or, force est de constater que le décompte produit fait application de la clause pénale qui ne peut être appliquée par le juge des référés dès lors qu'elle est susceptible d'être réduite par le juge du fond. Il convient donc, de retenir que l'arriéré locatif se décompose, au mois de juin 2024 comme suit : - solde restant à payer sur les loyers antérieurs : 1.000 euros - AVRIL : 1170 + 130 euros - MAI : 1.170 + 130 euros - JUIN : 1.170 + 130 euros soit la somme totale de 4.900 euros. Par conséquent, la SAS STAR 91 sera condamnée, par provision, à payer à la SCI PAVILLONS, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés au mois de juin 2024, la somme non sérieusement contestable de 4.900 euros. La somme sera assortie des intérêts au taux légale à compter du 23 mai 2024, date du commandement de payer sur la somme de 3.600 euros et à compter du 19 août 2024, date de l'assignation pour le surplus. Sur les frais irrépétibles et les dépens La SAS STAR 91 qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 mai 2024. Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la SAS STAR 91 succombante, elle sera condamnée à payer à la SCI PAVILLONS la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS, Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 juin 2024 ; ORDONNE l'expulsion de la SAS STAR 91 et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1] avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier ; RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la SAS STAR 91 à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, au 24 juin 2024, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ; CONDAMNE la SAS STAR 91 à payer à la SCI PAVILLONS l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNE la SAS STAR 91 à payer à la SCI PAVILLONS la somme provisionnelle de 4.900 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 sur la somme de 3.600 euros et à compter du 19 août 2024 pour le surplus ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE la SAS STAR 91 à payer à la SCI PAVILLONS la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SAS STAR 91 aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 22 novembre 2024, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,