Cour d'appel, 07 novembre 2023. 20/13789

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 13 ARRET DU 07 NOVEMBRE 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13789 Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2019 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 19/00457 APPELANT : Monsieur [U] [D] [P] [B] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Emmanuel RAVANAS de la SELEURL ERAVANAS - AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1318 INTIMES : Maître [H] [I] Notaire [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848 S.C.P. [I] PISANI GROENINCK LE MAGUERESSE VINCENT Notaires [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre, chargée du rapport, et devant Mme Estelle MOREAU, Conseillère. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre Mme Estelle MOREAU, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Victoria RENARD ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 07 novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, pour la Première Présidente de chambre empêchée et par Florence GREGORI, Greffière, présente lors de la mise à disposition. *** Le 30 juin 2017, M. [U] [B] a consenti aux époux [Z] une promesse synallagmatique de vente d'une maison sise à [Localité 3], moyennant un prix de 727 000 euros. La déclaration d'intention d'aliéner n'ayant pas été notifiée au maire de la commune en temps utile, les parties ont accepté, par avenant du 18 octobre 2017, de reporter le délai de signature de l'acte authentique de vente du 20 octobre au 12 décembre 2017 au plus tard, un prêt à usage de l'immeuble étant consenti dans l'attente aux acquéreurs, par acte du même jour. La commune a renoncé à son droit de préemption le 31 octobre 2017 et l'acte authentique de vente a été établi le 13 novembre 2017 par le notaire des acquéreurs avec la participation de Mme [H] [I], notaire associée au sein de la SCP [I]- Pisani-Groeninck- Le Magueresse- Vincent (la SCP de notaires) qui assistait le vendeur. Par actes du 17 décembre 2018, M. [B] a fait assigner en responsabilité professionnelle la SCP de notaires et Mme [H] [I] devant le tribunal de grande instance de Paris. Par jugement du 10 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : - débouté M. [B] de sa demande de dommages et intérêts, - condamné M. [B] aux dépens, - débouté M. [B] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement. Par déclaration du 1er octobre 2020, M. [B] a interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 7 septembre 2021 confirmée par arrêt de la cour du 14 juin 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de caducité de la déclaration d'appel. Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 28 juin 2022, M. [B] demande à la cour de : - le recevoir en toutes ses demandes, fins et conclusions, le déclarer bien fondé, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement, et statuant à nouveau, - juger que Mme [H] [I] et la SCP de notaires n'ont pas informé la mairie de [Localité 3] de la vente projetée en temps utile afin que soit purgé le droit de préemption urbain, - juger que les conditions nécessaires à l'engagement de la responsabilité professionnelle de Mme [H] [I] et la SCP de notaires sont établies, - juger que Mme [H] [I] et la SCP de notaires ont manqué à leur devoir d'information et conseil exposant ainsi leur responsabilité solidaire à son égard, - juger que les manquements de Mme [H] [I] et la SCP de notaires à leur devoir de conseil et d'assistance lui ont causé un préjudice financier direct, actuel et certain puisqu'il s'est retrouvé débiteur de frais bancaires journaliers en raison du non remboursement des échéances de deux emprunts dont un in fine souscrits auprès du Crédit mutuel, échéances qui devaient être remboursées à compter du 20 octobre 2017 par le prix de vente de l'immeuble, - ordonner la réparation intégrale du préjudice qu'il subit à l'occasion de la vente de sa propriété, - condamner in solidum Mme [H] [I] et la SCP de notaires à lui payer la somme totale de 1 276 euros en réparation de son préjudice, - condamner in solidum Mme [H] [I] et la SCP de notaires à lui payer une somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir de 197,98 euros au titre des intérêts de retard du fait des fautes professionnelles commises, en tout état de cause, - condamner in solidum Mme [H] [I] et la SCP de notaires à lui payer la somme de 12 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum Mme [H] [I] et la SCP de notaires aux entiers dépens. La SCP de notaires et Mme [I] n'ont pas conclu au fond. SUR CE, Sur la responsabilité du notaire Sur la faute Le tribunal a retenu que Mme [I] a manifestement manqué à son devoir de diligence exposant sa responsabilité solidairement avec la SCP de notaires puisque, bien que chargée de la vente immobilière litigieuse, elle n'a pas informé le maire de la commune de la vente projetée afin que soit purgé le droit de préemption urbain prévu par les articles L.211-1 et suivants du code de l'urbanisme avant l'échéance de la promesse de vente fixée au 20 octobre 2017, la déclaration d'intention d'aliéner n'ayant été adressée à la commune qui dispose d'un délai de deux mois pour prendre position qu'au début du mois d'octobre 2017. Selon M. [B], le manquement de Mme [I] à son obligation de diligence, de conseil et d'assistance est caractérisé puisque : - elle a omis d'adresser en temps utile à la mairie de [Localité 3], la déclaration d'intention d'aliéner alors que la purge de tous les droits de préemption est une formalité essentielle à laquelle doit veiller le notaire pour s'assurer de l'efficacité de l'acte de vente, - malgré les multiples lettres qu'il lui a adressées afin de connaître l'état d'avancement de la vente, son notaire ne lui a pas répondu et n'a pas adressé de déclaration d'intention d'aliéner avant octobre 2017. Sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le notaire est tenu d'un devoir de diligence, d'information et de conseil à l'égard de son client dans le cadre de l'établissement de l'acte auquel il participe. Mme [I] qui a participé à l'acte de vente du 13 novembre 2017 en sa qualité de notaire assistant M. [B] devait établir les documents à la charge du vendeur et les adresser à son confrère, notaire des acquéreurs, instrumentaire de l'acte. Elle devait à ce titre établir et notifier au nom de son client la déclaration d'aliéner au maire de la commune où était situé le bien vendu afin de purger le droit de préemption de la commune. Alors que Mme [J], clerc de notaire de la SCP de notaires écrivait le 27 septembre 2017 à l'agent immobilier avec copie à M. [B] pour lui demander de faire actualiser les diagnostics en précisant qu'elle adressait les pièces d'usage à son confrère afin de lui permettre de rédiger l'acte de vente devant être signé le 19 octobre suivant, consciente des diligences qu'elle devait accomplir, il est apparu que la notification de la déclaration d'aliéner n'a pas été effectuée par Mme [I] à temps pour que le droit de préemption de la commune soit purgé avant la date prévue pour la signature de la vente soit le 19 octobre 2017, le délai de réitération de la vente par acte authentique expirant le 20 octobre 2017. Le notaire assistant M. [B] et participant à l'acte a manqué à son obligation de diligence comme l'ont retenu à bon droit les premier juges. Il a également manqué à son obligation d'information sur l'état d'avancement des diligences puisqu'il n'a pas répondu à M. [B] qui l'a interrogé à plusieurs reprises à ce titre. Sur le lien de causalité et le préjudice Le tribunal a considéré que M. [B] ne produisait aucune pièce, notamment l'acte de vente, autre que ses propres courriers qui, émanant de lui-même, n'avaient pas de valeur probante, permettant d'établir la date à laquelle ladite vente était finalement intervenue, ce qui ne le mettait pas en mesure de déterminer l'existence et l'étendue du retard allégué. M. [B] fait valoir que : - le manquement de Mme [I] est directement à l'origine de son préjudice financier actuel et certain puisqu'il s'est trouvé débiteur de frais bancaires journaliers pendant 25 jours en raison du non remboursement à compter du 20 octobre 2017 des échéances de ses deux prêts n°25042310 et in fine, qui devaient l'être par le prix de vente de l'immeuble, préjudice évalué à 1 030 euros et dans l'impossibilité de placer à un taux significatif le reliquat du prix de vente après remboursement de son emprunt, préjudice évalué à 246 euros, - doivent s'y ajouter, à titre de dommages et intérêts, les intérêts de retard arrêtés à la somme de 197,98 euros au 20 juin 2022 outre ceux qui ont couru depuis cette date, - son préjudice doit être réparé intégralement et non au titre d'une perte de chance. La vente ayant été retardée du 19 octobre au 13 novembre 2017, le préjudice invoqué par M. [B] constitué par le paiement de frais bancaires pendant 25 jours en raison du non remboursement à compter du 20 octobre 2017 des échéances de ses deux prêts n°25042310 et in fine, qui devaient être remboursés par le prix de vente de l'immeuble, est en lien de causalité directe avec le manquement de diligence du notaire. Son préjudice réclamé au titre de ces deux prêts seulement s'élève à la somme de 771,75 euros, au vu des documents établis par le Crédit mutuel et M. [B] est également fondé à solliciter, à titre de préjudice supplémentaire les intérêts au taux légal sur cette somme qu'il a réclamés à Mme [I] dès le 20 novembre 2017 soit la somme de 161,32 euros arrêtée à ce jour. En revanche, M. [B] ne justifie pas du montant exact du reliquat du prix de vente après déduction de ses dettes ni du fait qu'il l'a placé et son préjudice à ce titre n'est pas établi. En conséquence, Mme [I] et la SCP de notaires sont condamnées solidairement à payer à M. [B] la somme de 933,07 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel. Sur les dépens et les frais irrépétibles Les dispositions relatives aux dépens et aux frais de procédure de première instance sont infirmées. Les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'incident et de l'arrêt sur déféré, doivent incomber à Mme [I] et la SCP de notaires, partie perdante, lesquelles sont également condamnées solidairement à payer à M. [B] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Condamne Mme [H] [I] et la SCP [I]-Pisani-Groeninck-Le Magueresse-Vincent solidairement à payer à M. [U] [B] la somme de 933,07 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, Déboute M. [U] [B] du surplus de ses demandes relatives à son préjudice matériel, Condamne Mme [H] [I] et la SCP [I]-Pisani-Groeninck-Le Magueresse-Vincent solidairement aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'incident et de l'arrêt sur déféré, Condamne Mme [H] [I] et la SCP [I]- Pisani-Groeninck- Le Magueresse- Vincent solidairement à payer à M. [U] [B] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE, POUR LA PREMIERE PRESIDENTE EMPÊCHEE,