Cour d'appel, 11 mai 2012. 11/00232

ARRET No R.G : 11/00232 LA SOCIETE SEGO C/ SARL ARMATURES MARTINIQUAISES COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 11 MAI 2012 Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 08 février 2011, enregistré sous le no 07/1406. APPELANTE : LA SOCIETE SEGO 11 rue des Arts et Métiers Zone de Dillon 97200 FORT-DE-FRANCE représentée par Me Myriam DUBOIS, de la SCP & ASSOCIES, avocats au barreau de MARTINIQUE INTIMEE : SARL ARMATURES MARTINIQUAISES Carrefour Champigny Zi Petite Cocotte 97224 DUCOS représentée par Me Ferdinand EDIMO NANA, avocat au barreau de MARTINIQUE COMPOSITION DE LA COUR : Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 09 mars 2012 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit : Présidente : Mme DERYCKERE, Conseillère chargée du rapport Assesseur : Mme BENJAMIN, Conseillère Assesseur : Mme TRIOL, Conseillère et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 11 MAI 2012 Greffier : lors des débats, Mme SOUNDOROM, ARRÊT: contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES La société SEGO a acquis un immeuble loué à la société ARMATURES MARTINIQUAISES et poursuit la revalorisation du loyer qui n'avait pas été appliquée par l'ancien propriétaire. Par jugement mixte du 15 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Fort de France a débouté la société SEGO de la demande en paiement correspondant à un arriéré de loyers portant sur une période antérieure à son acquisition, et avant dire droit sur la demande de résolution judiciaire pour non-paiement des loyers réajustés, a demandé à la société SEGO de produire toute pièce justificative du montant du loyer réévalué à compter de mars 2007, et du montant de sa créance. Par jugement du 8 février 2011, le tribunal vidant sa saisine, constatant que la société défenderesse justifie au regard du jugement avant dire droit être à jour de l'ensemble de ses loyers, a rejeté les demandes principales en paiement et résolution du bail, et condamné la société SEGO à payer à la société ARMATURES MARTINIQUAISES une indemnité de 2 000 pour frais irrépétibles. La société SEGO a formé appel des deux jugements par déclaration du 30 mars 2011. Aux termes de ses dernières conclusions, déposées le 1er août 2011, elle expose qu'elle a acquis l'immeuble loué de la société FOYALAISE qui en a informé sa locataire par acte du 1er septembre 2006, et indiqué à l'acquéreur qu'il lui appartenait de poursuivre le recouvrement d'arriérés encore dus. Elle indique qu'elle a donc tenté de faire réajuster le loyer en vertu de la clause d'indexation incluse au bail, mais que la locataire s'y est refusée au motif que le précédent propriétaire y aurait renoncé, ce qui n'a jamais été le cas. Elle fait valoir qu'elle a obtenu du juge de la mise en état une provision couvrant les loyers réajustés de septembre 2006 à octobre 2007, dont elle a obtenu le paiement par voie d'huissier, et qu'à partir de janvier 2008, la locataire a accepté de payer le loyer tel que fixé par l'ordonnance, de sorte que le réajustement n'a pas été appliqué sur les mois de novembre et décembre 2007, non couverts par la décision, correspondant à la somme de 5 892,84 qu'elle réitère devant la cour, avec intérêts à compter du commandement du 5 décembre 2006. Sur la période antérieure, elle fait valoir que si son cédant n'a pas appliqué la clause d'indexation compte tenu de difficultés économiques de la société locataire, il n'y a pas renoncé, et a transmis ce droit à son successeur. Elle fait observer que la société ARMATURES MARTINIQUAISES ne s'y oppose plus puisque dans ses dernières écritures, elle sollicite des délais de paiement. Compte tenu de sa résistance qui lui a permis de bénéficier de 5 années de moratoire elle demande le paiement de la somme de 73 805,80 en s'opposant à tout délai supplémentaire. Elle sollicite en outre 3 500 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions en réponse déposées le 22 juillet 2011, la société ARMATURES MARTINIQUAISES expose que dès son acquisition, la société SEGO lui a réclamé un arriéré de loyers revalorisé et indiqué le nouveau montant de loyers applicable selon elle à compter de septembre 2006, qui a généré le désaccord entre les parties, et la délivrance d'un commandement avec mise en jeu de la cause résolutoire. Elle fait valoir que la société SEGO n'a pas pu acquérir un droit rétroactif sur des sommes auxquelles l'ancien bailleur a expressément renoncé. Selon elle, si la clause d'indexation a vocation à jouer entre les parties c'est nécessairement pour l'avenir, et aux bonnes dates, puisque la revalorisation est prévue pour être appliquée tous les trois ans, à la date anniversaire du bail. La clause litigieuse, est rédigée de telle sorte qu'il apparaît qu'elle n'est exigible que si le bailleur en fait la demande au preneur, et que tant qu'il ne l'a pas fait, le loyer demeure être celui en vigueur convenu, et elle a toujours été à jour de ses loyers depuis l'origine. Elle approuve les premiers juges d'avoir fixé le point de départ du droit de la société SEGO à lui réclamer le loyer revalorisé au mois de mars 2007, et fait connaître qu'elle a réglé le nouveau montant de loyers, à compter de janvier 2008, la différence après revalorisation entre mars et décembre 2007 étant largement couverte par la provision prononcée par le juge de la mise en état, qu'elle a réglée en cours de procédure. Alors que la somme de 5 893,08 réclamée par la société SEGO se rapporte à la période antérieure à mars 2007 à laquelle elle n'a pas droit. Elle conclut à la confirmation de la décision en toutes ses dispositions. Subsidiairement, elle demande à la cour d'inviter l'appelante à expliciter ses calculs et le bénéfice de délais de paiement. Elle sollicite en outre 3 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS Il doit être admis avec l'intimée et les premiers juges que l'acquéreur n'a pas pu acquérir un droit rétroactif sur les sommes que l'ancien bailleur avait renoncé ou négligé de percevoir aux dates prévues par le bail pour la mise en œuvre de la clause d'échelle mobile. Même ayant un caractère automatique, le bailleur est libre de renoncer à s'en prévaloir. Il n'est pas démontré que la cession de l'immeuble prévoyait un passif locatif. L'indexation triennale aurait dû jouer au 1er mars 2004 et les factures annuelles de loyers qui ont été délivrées au titre des années 2004 et 2005 ont été acquittées et sont libératoires pour le preneur jusqu'à fin 2005. Par ailleurs l'attestation de l'ancien bailleur en date du 25 mai 2007, dont il confirme dans une autre attestation au profit de la société SEGO qu'il l'a signée « sans malice », confirme que le locataire était à jour de ses loyers au jour de la cession. Elle vaut donc également quittance libératoire jusqu'à cette date. Si le nouveau bailleur estime ce point contraire aux accords pris au moment de la cession, n'a d'autre recours que de se retourner contre le cédant. Le jugement du 15 septembre 2009 doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande portant sur la période antérieure à la cession. En revanche, la clause d'échelle mobile insérée au contrat de bail quant à elle, a vocation à s'appliquer entre le locataire et le nouveau propriétaire. Les conventions légalement formées devant s'exécuter de bonne foi, elle ne peut jouer que conformément au régime juridique contractuellement arrêté entre les parties. Il est prévu à ce titre que le nouveau loyer sera réajusté au moyen d'une règle proportionnelle tous les trois ans à la date anniversaire de prise d'effet du bail. Par conséquent, les premiers juges doivent être approuvés d'avoir jugé que le réajustement des loyers ne serait applicable qu'à compter du 1er mars 2007. Il est constant que le montant du loyer réajusté sur lequel les parties s'accordent, soit 10 568,87 €, est régulièrement payé depuis le 1er janvier 2008. Entre le 1er mars et le 31 décembre 2007, la différence entre le loyer d'origine versé et le montant réajusté est de 29 464 €. La société ARMATURES MARTINIQUAISES ayant été amenée à verser en exécution d'une ordonnance du juge de la mise en état une provision de 31 533,85 €, c'est à bon droit qu'il a été jugé qu'elle à jour de ses loyers, et le bailleur débouté de toutes ses demandes. Les deux décisions déférées doivent être confirmées en toutes leurs dispositions. L'appelante conservera la charge des dépens, et l'équité commande d'allouer à la société ARMATURES MARTINIQUAISES une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme les décisions déférées en toutes leurs dispositions, Condamne la société SEGO à payer à la société ARMATURES MARTINIQUAISES la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société SEGO aux dépens d'appel. Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et par Mme RIBAL greffière, lors du prononcé auquel la minute a été remise. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,