Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 24/03526

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 10] REFERENCES : N° RG 24/03526 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZF3Z Minute : 24/00651 S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516 C/ Madame [Y] [I] Monsieur [F] [R] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Maître Roger LEMONNIER Copie délivrée à : -Madame [Y] [I] -Monsieur [F] [R] Le JUGEMENT DU 10 Juin 2024 Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Juin 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIESjuge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ; ENTRE DEMANDEUR(S) : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516 D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : -Madame [Y] [I] -Monsieur [F] [R] [Adresse 5] [Adresse 9] [Localité 8] tous deux comparants en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, la société Action Logement Services a fait citer Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis afin d'obtenir : - la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire la résiliation, - l'expulsion de Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [R] et des occupants de son chef, - la condamnation solidaire de Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [R] au paiement de la somme de 4 610,68 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, - la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges normalement exigible à défaut de résiliation jusqu'à la libération des lieux, et la condamnation solidaire des défendeurs à la payer suivant production d’une quittance subrogatoire, - la condamnation solidaire de Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [R] au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens en ce inclus le coût du commandement de payer. La société Action Logement Services précise que : - dans le cadre du dispositif «VISALE» destiné à assurer une garantie de paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés par un locataire, il a été convenu que les opérations s’effectueraient par voie dématérialisée, tant pour la demande du candidat locataire, que l’acceptation par le bailleur de la garantie, la validation de la convention, les demandes de mise en jeu de la garantie... - dans le cadre de la prise à bail d’un logement meublé situé [Adresse 5], [Adresse 9], [Localité 8], et appartenant à Monsieur [O] [P] par contrat de bail du 27 juin 2020, elle s’est portée caution de Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [R], - à la suite de divers incidents de paiement le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution et il lui a été réglé la somme de 2 579,36 euros suivant quittance, - selon l’article 8 de l’engagement de cautionnement, la caution est subrogée dans les droits du bailleur y compris l’action aux fins de faire jouer la clause résolutoire. - un commandement de payer a été signifié le 7 novembre 2023 et visant la clause résolutoire. A l’audience du 29 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes sauf à porter la demande principale en paiement à la somme de 6 437,86 euros en raison des indemnités d'occupation échues depuis l'arrêté de compte de l'assignation. Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [R], comparants en personne, ont reconnu la dette bien qu’ils ont indiqué avoir délivré congé et n’avoir pas pu trouver de créneaux communs avec le bailleur pour la remise des clés. Il précise avoir cessé de payer le loyer à cause d’un écoulement dans le logement et avoir délivré congé dès le mois de novembre 2023. Ils précisent qu’ils n’habitent plus le logement mais qu’ils détiennent toujours les clés. Ils sollicitent des délais de paiement pour apurer leur dette, faisant état d’autres dettes et d’un enfant à charges, avec des ressources mensuelles de 3 380 euros par mois. Ils proposent de verser 50 euros par mois pour apurer leur dette. A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du contrat de bail et la demande en paiement Par acte sous seing privé à effet du 27 juin 2020, Monsieur [C] [Z] a consenti un bail d'habitation meublé à Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [R] pour un immeuble situé [Adresse 5], [Adresse 9], [Localité 8], et moyennant le paiement d'un loyer de 790 euros par mois outre une provision sur charges. Selon contrat de cautionnement du 27 juin 2020 entre Action Logement Services et Monsieur [C] [Z] : - le contrat de cautionnement couvre les impayés de loyer, - la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle, la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation de bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation, - après règlement toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation, - la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion, - le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée de couverture des impayés de loyers, - imputation des paiements après activation de la caution : en cas de mise en jeu de la garantie, tous les règlements que le locataire adressera directement au bailleur s’imputeront par priorité sur les loyers en cours, le bailleur reversera à la caution toutes les sommes excédentaires aux loyers en cours. Au vu des pièces versées aux débats et notamment : - du bail, - de l’engagement de cautionnement, - de la quittance subrogative du 11 avril 2024 portant sur les impayés arrêtés à avril 2024 et l’attestation sur l’honneur du bailleur faisant état d’un versement par le demandeur de la somme globale de 6 437,86 euros et pour lequel il subroge la caution, - du décompte, arrêté au 26 avril 2024, - du commandement délivré le 7 novembre 2023, - de la notification de l'assignation au Préfet réalisée le 8 décembre 2023 (c'est à dire dans le délai de six semaines avant le premier appel de l'affaire à l'audience), il apparaît que la demande est recevable. L'arriéré de loyers et charges s'élevait à 860,18 euros lors de la délivrance du commandement. Le commandement de payer reproduit la clause résolutoire insérée au bail, il comprend un décompte détaillé de la dette, l'adresse du fonds de solidarité pour le logement et se trouve en conformité avec les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ses causes n'ont pas été réglées dans les délais prévus par les textes. Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 19 décembre 2023 et de condamner Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [R] à payer solidairement la somme de 6 437,86 euros, compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail. Cette condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 à hauteur de 860,18 euros, puis du 26 février 2024 à hauteur de 4 610,68 euros et de la présente décision pour le surplus. Sur l'indemnité d'occupation Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 20 décembre 2023. La condamnation en paiement au titre des indemnités d’occupation prendra effet à compter du 27 avril 2024, date d’arrêté du décompte produit à l’audience, dans la limite des sommes qu’Action Logement Services aura pu payer au bailleur et justifiées par quittance subrogatoire et dans la limite des 3 années du bail conformément aux conditions du cautionnement sauf restitution antérieure des locaux. Sur les délais de paiement En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l’espèce Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [R] ne demandent pas à rester dans les lieux, précisant les avoir quitté tout en ayant conservé les clés du logement. Ils évoquent sans en justifier avoir une charge locative importante ainsi que diverses dettes à apurer. Ils ne justifient pas de leurs ressources. Aussi en ces conditions il ne peut être fait droit à leur demande de délai de paiement alors au surplus que la somme proposée de 50 euros par mois ne permettrait pas d’apurer la dette en 24 mois. Sur les mesures accessoires Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [R], en tant que partie perdante, supporteront in solidum les dépens en ce inclus le coût du commandement de payer. L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles. L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 27 juin 2020 entre Monsieur [O] [P] et Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [R] concernant l’appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Adresse 9], [Localité 8] sont réunies à la date du19 décembre 2023 ; Ordonne en conséquence à Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; Dit qu’à défaut pour Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Condamne solidairement Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [R] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 437,86 euros (décompte arrêté au 26 avril 2024, incluant la mensualité d’avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 sur la somme de 860,18 euros, à compter du 26 février 2024 sur la somme de 4 610,68 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; Condamne solidairement Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [R] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (actuellement 913,59 euros) à compter du 27 avril 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ; Condamne in solidum Madame [Y] [I] et Monsieur [F] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection