Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 24/01257

Du 13 septembre 2024 5AC SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/01257 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLDE S.C.I. ESCULAPE C/ [B] [L] - Expéditions délivrées à : la S.C.I. ESCULAPE Me Aude LACLOTTE - FE délivrée à la S.C.I. ESCULAPE Le 13/09/2024 Avocats : Me Aude LACLOTTE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 septembre 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : S.C.I. ESCULAPE, au capital de 1829,39 euros, inscrite sous le n° 410737506 au registre du commerce et des sociétés de MONT DE MARSAN, dont le siège social est à [Adresse 1], agissant par son gérant en exercice, y domicilié en cette qualité. [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Mme [G] [J] et Monsieur [X] [V], gérants, DEFENDERESSE : Madame [B] [L] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Assistée de Me Aude LACLOTTE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 12 Juillet 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion en date du 30 Avril 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 18 février 2012, la SCI ESCULAPE a, par l'intermédiaire de son mandataire, la société CENTURY 21 Talent Immobilier, donné à bail à effet du 2 mars 2012 à Madame [B] [L] et Monsieur [O] [D] un logement et un emplacement de stationnement n°83 situés [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 834€ et une provision mensuelle sur charges de 56€. Monsieur [O] [D] ayant quitté le logement, Madame [B] [L] s'est retrouvée seule titulaire du bail. Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 août 2023, la SCI ESCULAPE a fait délivrer à Madame [B] [L] un congé pour vente du logement tout en précisant que les lieux devaient être libérés au plus tard le 29 février 2024. Madame [L] s'est maintenue dans les lieux postérieurement à la date d'effet du congé. Par acte introductif d'instance en date du 30 avril 2024, la SCI ESCULAPE a fait assigner Madame [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 12 juillet 2024 aux fins de : -constater la validité du congé conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 -prononcer la résiliation du contrat de location -ordonner en conséquence l'expulsion des lieux loués sans délais de Madame [B] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution -constater la mauvaise foi de Madame [B] [L] et ordonner que le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux ne s'applique pas en l'espèce conformément à l'alinéa 2 de l'article L412-1 du CPCE -condamner Madame [B] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu'au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce, avec intérêts de droit -condamner Madame [B] [L] à payer au bailleur la somme de 300€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile -condamner Madame [B] [L] aux entiers dépens A l'audience du 12 juillet 2024, la SCI ESCULAPE, représentée par ses deux co-gérants, Madame [J] [G] et Monsieur [V] [X], maintient les termes de sa demande initiale. Elle précise qu'un congé pour vente a été délivré le 8 août 2023 et que Madame [L] aurait dû quitter les lieux le 1er mars 2024 ; qu'elle ne l'a pas fait et qu'elle a demandé à rester dans les lieux jusqu'à la fin du mois de mars 2024. Elle indique que les rendez-vous pour les travaux n'ont pas pu être honorés. Elle ajoute que Madame [L] verse un loyer de 963€. En défense, Madame [B] [L], représentée par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé de : A titre principal, -dire et juger l'assignation délivrée comme étant caduque -dire et juger le congé pour vente du 27 juillet 2023 comme étant nul à défaut d’intérêt et qualité à agir -renvoyer la SCI ESCULAPE à mieux se pourvoir A titre subsidiaire, -lui accorder un délai d'une année pour quitter les lieux -débouter la SCI ESCULAPE de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre -statuer ce que de droit sur les dépens Elle ne maintient pas sa demande de caducité en début d'audience ni sa demande sur l'intérêt à agir. Elle demande toutefois des délais pour rester dans les lieux au visa de l'article L412-4 du Code des procédures civiles d'exécution. Elle explique qu'elle consent à partir mais qu'elle souhaite un délai pour retrouver un logement social; qu'il ne peut être contesté sa réactivité dès la signification du congé pour vente pour se reloger. Elle ajoute ne pas être responsable de l’annulation des travaux. En fin d'audience, elle reformule sa demande de caducité de l'assignation. A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 13 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la caducité de l'assignation Aux termes de l'article 754 du Code de procédure civile, la juridiction est saisie, à la diligence de l'une ou l'autre partie, par la remise au greffe d'une copie de l'assignation. Sous réserve que la date de l'audience soit communiquée plus de quinze jours à l'avance, la remise doit être effectuée au moins quinze jours avant cette date. La remise doit avoir lieu dans ce délai sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie. En l'espèce, le courrier de la SCP BAUDIN du 30 avril 2024 comportant remise de l'assignation au greffe et demande de mise au rôle a été réceptionné par le Tribunal à la date du 2 mai 2024 ainsi qu'il ressort du tampon apposé sur ledit courrier soit au moins quinze jours avant l'audience du 12 juillet 2024. L'assignation n'est donc pas caduque. Sur la demande de nullité du congé pour vente à défaut d'intérêt et de qualité à agir Madame [L] qui sollicitait de dire et juger le congé pour vente du 27 juillet 2023 comme étant nul à défaut d'intérêt et qualité pour agir ne maintient pas sa demande. Sur les demandes de la SCI ESCULAPE L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Enfin, l'article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité du congé pour vente, l'indication du motif invoqué, la mention du prix et des conditions de la vente ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi. En outre, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Au surplus, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En l'espèce, il convient de relever à titre liminaire que la SCI ESCULAPE sollicite notamment du juge des référés qu'il prononce la résiliation du bail. Or, il est de jurisprudence constante que le juge des référés ne peut prononcer la résiliation d’un bail fondé sur le manquement du locataire à l’une de ses obligations, seul le juge du fond pouvant se prononcer sur l’existence et le degré de gravité des manquements susceptibles de justifier cette résiliation. En conséquence, la demande tendant à faire prononcer par le juge des référés la résiliation du bail n’entre pas dans ses pouvoirs et doit être rejetée. S’agissant de la demande en constat de la résiliation du bail formulée aux termes de ses développements par suite de la validité du congé, il résulte des pièces versées aux débats que les parties ont conclu un contrat de bail le 18 février 2012 à effet du 2 mars 2012 pour une durée de 3 ans reconductible lequel a été reconduit tacitement à plusieurs reprises. Il est constant que la SCI ESCULAPE a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 août 2023, délivré un congé pour vente à effet au 29 février 2024. Ce congé comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il contient l'indication du motif invoqué, la mention du prix et des conditions de la vente ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi précitée. Au surplus, il a été délivré par la bailleresse dans un délai de six mois. Il convient de préciser que si le congé mentionne que les lieux devaient être libérés au plus tard le 29 février 2024, ils devaient en réalité être libérés le 1er mars 2024, date d'échéance du bail. Toutefois, il est de jurisprudence constante qu'un congé donné pour une date prématurée n'est pas nul : ses effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré étant précisé qu'en l'espèce, le délai de six mois pour délivrer le congé était largement respecté. Il convient par conséquent de constater la validité du congé. En se maintenant dans les lieux à l'expiration du délai imparti soit depuis le 2 mars 2024, Madame [L] est devenue occupante sans droit ni titre ce qui constitue un trouble manifestement illicite à l'égard de la SCI ESCULAPE auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Il ne sera pas fait droit à la demande de la SCI ESCULAPE d'une expulsion sans délai et à voir ordonner que le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux ne s'applique pas dans la mesure où rien ne justifie de supprimer ou réduire le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux, la SCI ESCULAPE ne démontrant pas de mauvaise foi de la part de Madame [L]. Madame [L] sera en outre condamnée à verser une indemnité d’occupation égale au loyer et charges mensuelles soit à la somme de 963€ à compter de la date de l'audience soit à compter du 12 juillet 2024, Madame [L] étant à jour de ses règlements à cette date et jusqu'au départ effectif des lieux loués. Sur la demande reconventionnelle émise par Madame [L] tendant à l'octroi de délais pour quitter les lieux En l'espèce, au regard de l'ancienneté du congé et de ce que la SCI ESCULAPE est pénalisée depuis un an et demi par le maintien de Madame [L] dans le bien, bien dont la bailleresse ne peut disposer pour le vendre, il n'y a pas lieu d'accorder des délais à Madame [L] pour quitter les lieux. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens Eu égard aux circonstances de la cause, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens. En outre, il n'apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. La SCI ESCULAPE sera ainsi déboutée de sa demande en paiement au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS que le congé délivré par la SCI ESCULAPE à Madame [B] [L] du logement et de l'emplacement de stationnement n°83 situés [Adresse 4] à [Localité 3], est régulier en la forme ; REJETONS la demande de délais pour quitter les lieux, formée par Madame [B] [L] ; CONSTATONS en conséquence que Madame [B] [L] est occupante sans droit ni titre dudit logement depuis le 2 mars 2024 ; ORDONNONS, à défaut pour Madame [B] [L] d’avoir libéré volontairement les lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, du logement et de l'emplacement de stationnement n°83 situés [Adresse 4] à [Localité 3], deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’il est dû, à compter du 12 juillet 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges soit à la somme de 963€ par mois, et CONDAMNONS Madame [B] [L] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux ; REJETONS pour le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ; DEBOUTONS la SCI ESCULAPE de sa demande en paiement sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; LAISSONS à chaque partie la charge de ses dépens ; RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ; Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION