Cour d'appel, 14 septembre 2023. 22/07691

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 14 SEPTEMBRE 2023 N° RG 22/07691 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VSXP AFFAIRE : S.A.R.L. SARL LE CACHEMIRE C/ [M] [W] ... Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 05 Décembre 2022 par le Président du TJ de chartres N° RG : 22/00572 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 14.09.2023 à : Me Isabelle GUERIN, avocat au barreau de CHARTRES Me Valérie RIVIERE-DUPUY, avocat au barreau de CHARTRES, RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUATORZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. LE CACHEMIRE Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège N° SIRET : 519 357 966 [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Me Isabelle GUERIN de la SELARL ISALEX, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000053 - N° du dossier E0000BSM APPELANTE **************** Monsieur [M] [W] né le 18 Juin 1941 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 1] Monsieur [I] [W] né le 03 Juin 1972 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] Représentant : Me Valérie RIVIERE-DUPUY de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034 INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Juin 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE [I] [W] et M. [M] [W] sont tous deux propriétaires d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3], le premier en qualité de nu-propriétaire et le second d'usufruitier. Par acte en date du 1er décembre 2002, M. [I] [W] et M. [M] [W] ont donné à bail les locaux à la S.A.R.L. Golden City. Par acte du 2 juillet 2003, la société Golden City a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. Aux Gourmets d'Asie. Par acte en date du 18 janvier 2010, la société Aux Gourmets d'Asie a signifié qu'elle cédait son fonds de commerce au profit de la S.A.R.L. le Cachemire. Un commandement de payer les loyers a été délivré au preneur le 5 septembre 2022. Par acte d'huissier de justice délivré le 12 octobre 2022, M. [I] [W] et M. [M] [W] ont fait assigner en référé la société le Cachemire aux fins d'obtenir principalement la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 13 580,19 euros, outre une indemnité d'occupation. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 5 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres a : - rejeté la demande de réouverture des débats, - condamné la société le Cachemire à payer à M. [I] [W] et M. [M] [W] la somme provisionnelle de 6 357,30 euros, somme arrêtée au 13 novembre 2022 correspondant à l'arriéré locatif restant, avec intérêts à compter du commandement de payer du 5 septembre 2022, - constaté la résolution du bail du 5 octobre 2022, - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société le Cachemire ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 3], - condamné la société le Cachemire à payer à M. [I] [W] et M. [M] [W] une indemnité d'occupation et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer outre la revalorisation légale qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, - condamné la société le Cachemire à payer à M. [I] [W] et [M] [W] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande d'indemnité d'occupation majorée et celle relative au dépôt de garantie, - condamné la société le Cachemire aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais du greffe commercial. Par déclaration reçue au greffe le 22 décembre 2022, la société le Cachemire a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 2 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société le Cachemire demande à la cour, au visa des articles 606, 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce et des pièces versées aux débats, de : '- déclarer la société le Cachemire recevable et bien fondée en son appel et statuant à nouveau, - infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ; - ordonner rétroactivement la suspension de la réalisation des effets de la clause résolutoire contenues dans le bail commercial de renouvellement conclu entre M. [M] [W] et M. [I] [W] et la société le Cachemire le 23 juillet 2019 ; - accorder les plus larges délais de paiement à la société le Cachemire ; - autoriser la société le Cachemire à apurer sa dette d'un montant de 6 357,30 euros dans un délai de 24 mois ; - condamner in solidum M. [M] [W] et M. [I] [W] à effectuer les travaux de remise en état de la toiture, sous astreinte définitive de 1 000 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir et à verser à la société le Cachemire la somme de 30 000 euros par provision, correspondant au coût des travaux de remise en état des locaux du restaurant, dont les dégradations sont consécutives à la toiture défectueuse ; - débouter M. [M] [W] et M. [I] [W] de leur appel incident et de toutes leurs demandes, fins et conclusions. - condamner in solidum M. [M] [W] et M. [I] [W] au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.' Dans leurs dernières conclusions déposées le 16 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [M] [W] et M. [I] [W] demandent à la cour, au visa des article 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, de : '- dire et juger les consorts [W] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions, par conséquent, - débouter la société le Cachemire de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer purement et simplement l'ordonnance rendue le 5 décembre 2022 en ce qu'elle a : - condamné la société le Cachemire à payer à M. [I] [W] et à M. [M] [W] la somme provisionnelle de 6 357,30 euros, somme arrêtée au 13 novembre 2022, correspondant à l'arriéré locatif restant, avec intérêts à compter du commandement de payer du 5 septembre 2022 ; - constaté la résolution du bail commercial au 5 octobre 2022 ; - ordonné si besoin avec le concours de la force publique l'expulsion de la société le Cachemire et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 3] ; - condamné la société le Cachemire à payer à M. [I] [W] et M. [M] [W] une somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer en revanche, infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a : - condamné la société le Cachemire à payer à M. [I] [W] et M. [M] [W] une indemnité d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, outre revalorisation légale qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; - rejeté la demande d'indemnité d'occupation majorée - rejeté la demande relative au versement du dépôt de garantie statuant à nouveau : - condamner la société le Cachemire à payer aux consorts [W] à compter du 1er novembre 2022 une indemnité d'occupation provisionnelle égale à deux fois le montant du loyer principal ainsi qu'aux charges et accessoires tels que prévus dans le bail commercial du 23 juillet 2019 jusqu'à complète libération des lieux ; - ordonner la conservation au bénéfice des consorts [W] du dépôt de garantie versé par la société le Cachemire à titre d'indemnité forfaitaire provisionnelle, en tout état de cause : - condamner la société le Cachemire à payer aux consorts [W] la somme de 3 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société le Cachemire aux entiers dépens.' L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : sur la résiliation du bail La société Le Cachemire indique avoir subi de très fortes répercussions sur son activité du fait de la crise sanitaire, la fréquentation de son commerce n'ayant pas repris depuis à son niveau antérieur. Elle soutient que cette désaffection a été aggravée par la dégradation des lieux loués résultant d'un défaut d'entretien de la toiture par les bailleurs. Elle expose être débiteur de bonne foi et sollicite des délais de paiement de 24 mois pour s'acquitter de sa dette. Concluant à titre principal au rejet subséquent des demandes au titre de la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant double de celui du loyer et de conservation du dépôt de garantie, la société Le Cachemire soutient subsidiairement qu'elles se heurtent à des contestations sérieuses et ne relèvent pas du juge des référés, s'agissant de clauses pénales procurant un avantage manifestement excessif aux propriétaires. Les consorts [W] exposent en réponse que la dette locative n'a pas été réglée dans le délai d'un mois imparti à compter du commandement de payer et que la locataire a d'ailleurs cessé tout paiement depuis le début de la procédure, l'arriéré s'élevant à la somme de 28 660,10 euros à la date du 31 mai 2023. Ils indiquent être opposés à l'octroi de délais de paiement, faisant valoir qu'ils ont déjà octroyé à plusieurs reprises des échéances à l'appelante, qui souffre donc structurellement d'une situation financière déficitaire et que la dette réclamée correspond aux loyers échus en 2022, soit postérieurement à la crise sanitaire. Ils affirment que les désordres invoqués par la société Le Cachemire, qu'ils contestent au demeurant, n'affectent pas les parties du local destinées à accueillir le public et ne peuvent donc expliquer la désaffection du restaurant. Les consorts [W] sollicitent au surplus la condamnation de la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation majorée et la conservation du dépôt de garantie, telles que prévues au contrat de bail. Sur ce, Sur la résiliation du bail L'article 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. L'appelant ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti mais soulève la mauvaise foi de la bailleresse lors de sa délivrance pour contester la résiliation du bail du fait du mauvais état des locaux. Or, pour justifier de ces désordres, la société Le Cachemire se contente de verser aux débats des photographies non probantes, dès lors qu'il n'est pas possible à la cour de déterminer avec certitude la date et le lieu des prises de vue. Au surplus, non seulement la locataire ne produit aucune réclamation effectuée auprès de son bailleur pour lui demander d'y remédier, mais en outre, à les supposer démontrés, rien ne permet d'établir qu'ils feraient obstacle à une exploitation normale du fonds de commerce. Si un constat amiable de dégât des eaux a été établi entre les parties, celui-ci est daté du 3 novembre 2022, soit postérieurement à l'introduction de la procédure et les intimés produisent une facture du 25 janvier 2023 d'un montant de 1 075, 20 euros afférente à la remise en état de la toiture terrasse. Les consorts [W] versent en outre aux débats deux factures justifiant de leur entretien des locaux loués : - désamiantage du 30 avril 2018 (12 000 euros) - réfection de la toiture du 9 mai 2018 (12 364, 89 euros). Enfin, il convient de souligner que les loyers réclamés dans le commandement de payer du 5 septembre 2022 correspondent à ceux d'avril à septembre 2022 et sont donc très largement postérieurs à la période de la crise sanitaire. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la mauvaise foi des bailleurs dans la délivrance de ce commandement de payer n'est pas démontrée. En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance du premier juge ayant constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail, faute pour la société Le Cachemire de s'être acquittée des causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance. Les dispositions subséquentes relatives à l'expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers seront également confirmées. Sur la provision et l'indemnité d'occupation L'article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Il ressort du décompte locatif de la société Le Cachemire que celle-ci était redevable de la somme de 28 660, 10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations échus et impayés au 31 mai 2023. L'appelante ne conteste pas ce décompte et ne justifie d'aucun autre paiement que ceux mentionnés par le bailleur. Pour actualiser la dette et par voie d'infirmation, la société Le Cachemire sera condamnée à payer à MM. [W] par provision cette somme de 28 660,10 euros. L'application des clauses pénales (fixation d'une indemnité d'occupation égale à deux fois le montant du loyer et conservation du dépôt de garantie) étant susceptible d'être modérée par le juge du fond, leur mise en oeuvre échappe en l'espèce aux pouvoirs du juge des référés et de la cour statuant à sa suite et l'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté ces demandes. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire Le 2e alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 'Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'. Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, il résulte des précédents développements que la société Le Cachemire ne parvient plus à assumer le paiement du loyer courant, la dette ayant très largement crû en cours de procédure. La locataire n'a procédé à aucun versement depuis le mois d'août 2022. Par ailleurs, la société Le Cachemire ne produit aucun élément permettant de s'assurer de sa capacité financière à assumer à l'avenir, outre le paiement du loyer courant, l'arriéré de la dette, fut-elle étalée dans le temps. Ainsi, en l'absence de garantie apportée par La société Le Cachemire sur sa capacité à respecter les délais de paiement sollicités tout en assumant son loyer courant, il convient de la débouter de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire. sur la demande de travaux La société Le Cachemire soutient que la toiture de l'ensemble immobilier dans lequel se trouvent les lieux loués est fortement dégradée et provoque des désordres à l'intérieur du restaurant. Elle affirme que les bailleurs ont manqué à leur obligation d'entretien et sollicite leur condamnation sous astreinte à effectuer les travaux de remise en état de la toiture, ainsi qu'à lui verser une provision correspondant au coût des travaux de réparation des désordres. Les consorts [W] invoquent en premier lieu l'irrecevabilité de cette demande sur le fondement des article 564 et 565 du code de procédure civile. Ils arguent en deuxième lieu de l'existence de contestations sérieuses, faisant valoir que les dégradations ne sont pas justifiées, que le montant de 30 000 euros réclamé ne repose sur aucun élément probant et que les clauses contractuelles stipulent que l'entretien de la toiture échoit au preneur. Ils affirment avoir fait procéder à une réfection quasi complète de la toiture en 2018 et soulignent qu'un dégât des eaux, au demeurant limité, n'a été constaté que le 3 novembre 2022. Ils précisent que les travaux qu'ils entendaient réaliser n'ont pu être effectués qu'avec retard en raison de l'encombrement du toit terrasse par des matériaux entreposés par la société Le Cachemire. Ils concluent au rejet des demandes de la société Le Cachemire au titre des travaux et de la provision. Sur ce, sur la recevabilité de la demande En application de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Cependant, l'article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément. En l'espèce, la demande d'injonction à réaliser des travaux doit être déclarée recevable comme constituant la conséquence des demandes formées devant le premier juge. La société Le Cachemire sera néanmoins déboutée de cette demande puisque le bail est résilié depuis le 5 octobre 2022 et que les consorts [W] ne sont donc plus tenus depuis cette date d'une obligation d'entretien à son égard, outre que l'article 7-5 du contrat de bail prévoit que de nombreuses réparations sont à la charge du preneur. De même, la demande de provision au titre des désordres, qui a vocation à se compenser avec la provision allouée au titre de la dette locative, doit donc être déclarée recevable. Il convient cependant de dire que cette demande se heurte à une contestation sérieuse, la société Le Cachemire ne démontrant, ainsi qu'il l'a été déjà rappelé, ni l'existence de désordres ni celle de réclamations adressées à ses bailleurs avant la résiliation du bail. L'existence d'un manquement des intimés à leurs obligations contractuelles n'est donc pas établie avec l'évidence requise et l'appelante sera déboutée également de sa demande sur ce fondement. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, la société Le Cachemire ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens d'appel. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser aux consorts [W] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à leur verser une somme de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevables les demandes formées par la société Le Cachemire ; Confirme l'ordonnance querellée sauf sur le montant de la provision allouée aux consorts [W] ; Statuant à nouveau du chef critiqué et y ajoutant, Déboute la société Le Cachemire de sa demande de provision ; Déboute la société Le Cachemire de l'ensemble de ses demandes ; Condamne la société Le Cachemire à verser à M. [I] [W] et M. [M] [W] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Le Cachemire aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,