Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 05 Septembre 2024
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DEMANDERESSE :
Madame [U] [Z]
72 Boulevard des Anglais
44100 NANTES
représentée par Maître Patrick LE TERTRE, avocat au barreau de NANTES,
substitué par Maître Amaury EMERIEAU, avocat au barreau de la ROCHE SUR YON
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [O] [D]
18 Rue de l’Aubépin
44190 GORGES
non comparant
Madame [G] [D]
18 Rue de l’Aubépin
44190 GORGES
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 06 juin 2024
date des débats : 06 juin 2024
délibéré au : 05 septembre 2024
RG N° N° RG 24/00997 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4O3
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Patrick LE TERTRE
CCC à Monsieur [O] [D] + Madame [G] [D] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 3 décembre 2018, à compter du 18 décembre 2018, pour une durée de trois ans renouvelable, Madame [U] [Z], représentée par son mandataire Loc’im3, a donné à bail à Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] un local à usage d'habitation sis 18 rue de l’Aubépin à GORGES (44190) avec ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 760 euros outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer.
Par courriers du 11 avril 2023, reçus le 14 juin suivant, Madame [U] [Z] a mis en demeure les locataires de régler la somme de 3 269,21 euros au titre des loyer et charges impayés.
Les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer leur a été délivré le 9 juin 2023.
Le 12 juin 2023, Madame [U] [Z] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par actes séparés de commissaire de justice du 22 mars 2024, Madame [U] [Z] a assigné Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater que le bail conclu entre les parties le 3 décembre 2018 est résolu de plein droit et dire que Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] sont sans droit ni titre dans les lieux qu’ils occupent au 18 rue de l’Aubépin à GORGES (44190) ;
A titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail des lieux loués qu’ils occupent au 18 rue de l’Aubépin à GORGES (44190) ;
Prononcer l’expulsion de Monsieur [O] [D] et de Madame [G] [D] des lieux qu’ils occupent au 18 rue de l’Aubépin à GORGES (44190) et celle de tous occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
Dire explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sera supprimé ;
Et subsidiairement, réduire dans la mesure qu’il plaira au tribunal ;
Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] dans tel lieu que ceux-ci désigneront, à leurs frais, comme il est dit à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
Condamner solidairement les locataires à payer à Madame [U] [Z] : La somme de 12 057.27 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023 sur la somme de 4 839.18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus au titre de l’arriéré des loyers et charges dus (mois de mars 2024 inclus),Une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers et charges soit la somme de 1 203.01 euros par mois, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’au complet déménagement des lieux loués et remise des clés au demandeur, La somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Les entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer.L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 juin 2024.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La partie demanderesse, représentée par son conseil, a procédé par dépôt sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Bien que régulièrement assignés à étude, les locataires n’ont pas comparu et personne pour les représenter.
L'enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée au vu des délais impartis trop courts.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Les locataires n’ont pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Loire-Atlantique le 25 mars 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, Madame [U] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 I de ladite loi.
En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail sera déclarée recevable.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] n’ont pas comparu et le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou éventuel paiement libératoire. Cependant, 1l'assignation mentionne expressément leur condamnation à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à une fois et demi celui du loyer en principal et les charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l'absence des intéressés.
Il résulte des pièces produites que Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, des charges et indemnités d’occupation du local d'habitation et de ses accessoires, de sorte que le décompte fait apparaître un solde débiteur de 13 661.29 euros arrêté au 1er mai 2024, terme de mai inclus.
La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] au paiement de cette somme, conformément à l’article 220 du code civil en l’absence d’éléments contraires.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4 839.18 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 12 057.27 euros et à compter de la présente pour le surplus.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, l’article 2.11 du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Par actes séparés de commissaire de justice du 9 juin 2023, Madame [U] [Z] a fait délivrer à Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 4 839.18 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 2 juin 2023, lequel stipule expressément le délai de deux mois.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 août 2023.
Dès lors, Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] étant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur les demandes de suppression du délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
La bailleresse sollicite la suppression du délai de deux mois après le commandement pour quitter les lieux tel qu'il est prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Elle soutient que les locataires ont violé leurs obligations ce qui justifie la suppression du délai légal.
L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. »
Il résulte de ces dispositions que l'occupation sans droit ni titre est sanctionnée par l'expulsion tandis que « la voie de fait, qui se définit comme un ensemble d'actes matériels de violence ou d'effraction imputables à la personne » dont l'expulsion est demandée, est sanctionnable par la suppression du délai de deux mois après un commandement d'avoir à quitter les lieux, ladite suppression ayant pour effet de rendre l'expulsion immédiatement exécutable.
En l'espèce, la bailleresse ne rapporte aucun moyen à l’appui de ses prétentions.
Dès lors, la demande de suppression ou de réduction du délai de deux mois après commandement d'avoir à quitter les lieux sera rejetée.
Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur et Madame [D]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 10 août 2023, Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.
La bailleresse sollicite une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers et charges soit la somme de 1 203.01 euros par mois, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’au complet déménagement des lieux loués et remise des clés au demandeur.
Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité sera fixée, non au montant réclamé par la bailleresse en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant des loyers principaux tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des charges locatives, laquelle indemnité sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.
La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil s’agissant bien d’une dette ménagère.
Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mai 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er juin 2024.
Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire
Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D], qui succombent, supporteront in solidum les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la bailleresse afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :
DECLARE l'action recevable ;
1CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 3 décembre 2018 entre Madame [U] [Z], représentée par son mandataire Loc’im3, et Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] portant sur un local à usage d'habitation sis 18 rue de l’Aubépin à GORGES (44190) avec ses accessoires, sont réunies à compter du 10 août 2023 ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE Madame [U] [Z] de sa demande de suppression ou de réduction du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] à payer à Madame [U] [Z] la somme de 13 661.29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, arrêtée au 1er mai 2024, terme de mai inclus ;
DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4 839.18 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 12 057.27 euros et à compter de la présente pour le surplus ;
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 août 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] à son paiement à compter de l’échéance de juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] à verser à Madame [U] [Z] une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [D] et Madame [G] [D] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;
DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le Département.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
Le Greffier La Présidente
M.HORTAIS S.ZARIFFA
