Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 23/08638

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 8ème chambre JUGEMENT RENDU LE 13 Novembre 2024 N° RG 23/08638 - N° Portalis DB3R-W-B7H-Y5H7 N° Minute : 24/ AFFAIRE Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[6]" sise [Adresse 1] pris en la personne de son syndic : C/ [R] [F] Copies délivrées le : DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[6]" sise [Adresse 1] pris en la personne de son syndic : CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364 DÉFENDEUR Monsieur [R] [F] [Adresse 2] [Localité 5] défaillant En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2024 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats. EXPOSE DU LITIGE L'ensemble immobilier composant la résidence [6] située [Adresse 1] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété. Se plaignant de la défaillance de M. [R] [F] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER, l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 24 octobre 2023, aux fins essentiellement de le voir condamner au paiement de la somme de 12.249,56 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 29 septembre 2023, outre la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts. Aux termes des conclusions d'actualisation de ses demandes signifiées le 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, de : DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence " [6] " sise [Adresse 1], représenté par son Syndic, la Société CITYA TEISSIER SABI ; En conséquence, CONDAMNER Monsieur [R] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence " [6] " sise [Adresse 1], représenté par son Syndic, la Société CITYA TEISSIER SABI, les sommes suivantes : o 20.216,93 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 mars 2024, charges du 2ème trimestre 2024 incluses, ce avec intérêts de droit à compter de l'assignation, sauf somme à parfaire ; o 4.000 € au titre de dommages et intérêts ; o 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie. CONDAMNER Monsieur [R] [F] aux entiers dépens. M. [R] [F], assigné en l'étude du commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l'article 658, n'a pas constitué avocat, y compris après la signification des conclusions d'actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile. Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions. L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience du 1er octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à " dire et juger ", ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer. En outre, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n'est pas contestée. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires Sur la distinction entre les charges, les frais réclamés et les dépens Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 20.216,93 euros au titre des charges arrêtées au 15 mars 2024. L'article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. En l'espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la même loi. Partant, conformément aux décomptes insérés par le demandeur dans les conclusions d'actualisation de ses prétentions, les charges, d'un montant de 14.150,21 euros, seront examinées en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et les frais de recouvrement, d'un montant de 6.066,27 euros, seront examinés en application de l'article 10-1 de la même loi. Sur les sommes réclamées au titre des charges Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 14.150,21 euros au titre des charges arrêtées au 15 mars 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation. En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi. À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - un extrait de matrice cadastrale au nom de Mme [L] [F] ; - un avis faisant état du décès de Mme [L] [F] ; - un relevé de compte adressé à M. [R] [F] le 15 mars 2024, relatif aux charges et frais facturés pour la période du 1er janvier 2022 au 15 mars 2023 ; - différents appels de fonds adressés Mme [L] [F] jusqu'en septembre 2023 et un appel de fonds envoyé à M. [R] [F] ; - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 28 janvier 2020, 13 décembre 2021, 20 septembre 2022 et 28 juin 2023, et les attestations de non recours afférentes. Le syndicat des copropriétaires produit une matrice cadastrale établissant que, de son vivant, Mme [L] [F] était propriétaire des lots n°1130 et 1551 de l'état descriptif de division. Alors qu'il poursuit la condamnation de M. [R] [F], le syndicat des copropriétaires, qui justifie du décès de Mme [L] [F] survenu le 23 novembre 2021, ne produit aucune pièce (acte de notoriété ou autre) établissant que celui-ci serait venu aux droits et obligations de la défunte au titre de ces lots de copropriété. Partant, faute de démontrer que le défendeur serait redevable des charges dont le paiement est réclamé, la demande de paiement des charges formée à son encontre par le syndicat des copropriétaires ne peut être accueillie. Sa demande subséquente au titre des intérêts au taux légal à compter de l'assignation sera donc également rejetée. Sur les frais nécessaires au recouvrement Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 6.066,72 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure. Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel. En l'espèce, comme indiqué ci-dessus, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le défendeur serait redevable des charges dont le paiement est réclamé. Il s'en déduit que le tribunal ne peut lui imputer les frais liés au recouvrement de cette dette de charges. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement et de celle subséquente au titre des intérêts au taux légal à compter de l'assignation de ce chef. Sur les dommages-intérêts Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [R] [F] au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts. En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. En l'espèce, pour les raisons indiquées plus avant, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le défendeur serait redevable des charges dont le paiement est réclamé de sorte que le tribunal ne peut le déclarer responsable du préjudice subi par le demandeur caractérisé par la privation de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de la copropriété. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. Compte tenu de ce qui précède, sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera également rejetée. Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens de l'instance, RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT