Tribunal judiciaire, 08 juillet 2025. 24/00300

COUR D’APPEL DE [Localité 7] TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON N° RG 24/00300 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JXM7 Minute N° : 25/00349 JUGEMENT DU 08 Juillet 2025 Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à : Le : Dossier + Copie délivrés à : Le : DEMANDEUR(S) : Monsieur [M] [V] né le 20 Janvier 1968 à [Localité 6] de nationalité Française Profession : Gérant de Société [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Me Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE substitué par Me TARTANSON, avocat au barreau de DEFENDEUR(S) : Monsieur [L] [B] [Adresse 8] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Isabelle CUILLERET, avocat au barreau D’AVIGNON (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 84007/2024/3020 du 24/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5]) Madame [X] [W] épouse [B] [Adresse 8] [Adresse 1] [Localité 4] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : M. Karim BADENE, Vice-Président, assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, DEBATS : 20/5/25 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 21 novembre 2023, Monsieur [M] [V] a consenti à Monsieur [L] [B] un bail d'habitation relatif à un appartement sis [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel total de 550€, hors charges, contrat conclu pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Par exploit de commissaire de justice en date du 05 février 2024, Monsieur [M] [V] a fait délivrer à Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] un commandement de payer et de justifier de l'occupation du logement, la somme de 1 630 euros correspondant aux loyers et charges non réglés. Par exploit délivré le 02 mai 2024, Monsieur [M] [V] a fait citer Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON afin de : constater, à titre principal, l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail liant les parties ;prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] à leur obligation locative et notamment celle de payer les loyers ;ordonner l'expulsion de [L] [B] et Madame [X] [B] ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier ;les condamner solidairement à lui régler la somme de 1 840 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date d'acquisition de la clause résolutoire ;les condamner solidairement à lui régler une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant du loyer contractuel et des charges, jusqu’à complète libération des lieux ;les condamner solidairement à lui régler la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX et de l'assignation. Après plusieurs renvois depuis la première audience du 17 septembre 2024, l'affaire est plaidée une première fois le 21 janvier 2025. Par jugement en date du 11 mars 2025, le tribunal de céans a ordonné la réouverture des débats afin que le demandeur produise la notice d'information annexée au contrat de bail. L'affaire est renvoyée à l'audience du 20 mai 2025. Monsieur [M] [V] comparait représenté à l'audience et sollicite le bénéfice de ses conclusions dans lesquelles il actualise le montant de sa créance locative à la somme de 3 644,27€ au 16 janvier 2025. Il produit la notice sollicitée. [L] [B] comparait également représenté et sollicite le bénéfice de ses conclusions dans lesquelles il sollicite l'octroi de délais de paiement afin de s'acquitter de la dette locative qu'il reconnaît tant dans son montant que dans son principe. Madame [X] [B] n'a pas comparu, ni n'a été représentée. La décision est mise en délibéré au 08 juillet 2025. Madame [X] [B] a été citée à étude. En application de l'article 474 du Code procédure civile, le présent jugement, susceptible d'appel, sera rendu en premier ressort et réputé contradictoire. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'en application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; Sur la recevabilité de l'action Attendu qu'aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 10], ce qui a été le cas en l'espèce par voie électronique avec accusé de réception du 06 mai 2024, au moins six semaines avant l'audience fixée le 17 septembre 2024 ; Qu'en outre, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer son assignation ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement ; Qu'en l'espèce, la CCAPEX du [Localité 10] a été avisée le 06 février 2024 de la situation d'impayés locatifs alors que l'assignation date du 02 mai 2024, conformément au délai imposé par les dispositions précitées. Qu'en conséquence, la demande de résiliation du bail est recevable. Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire Attendu que l'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 n'autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que dans trois cas: - le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ; - le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués ; - l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire ; Que l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ; que cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines ; Que cependant les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002) ; Que l’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes ; Qu'en l'espèce, le contrat de bail du 21 novembre 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers ; Que Monsieur [M] [V] a fait signifier à Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] le 05 février 2024 un commandement de payer la somme de 1 630 euros correspondant aux loyers et charges non réglés ; Qu'il apparaît à la lecture du décompte produit que les locataires n'ont pas intégralement payé la somme qui leur était réclamée dans le commandement ; Qu'en conséquence, les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de Monsieur [M] [V] depuis le 05 avril 2024. Sur les sommes dues au titre du solde locatif Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; que par ailleurs et à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ; Que de l'article 24 de la même loi indique que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ; Qu'en l'espèce, Monsieur [M] [V] a produit un dernier décompte arrêté au 16 janvier 2025 faisant état d'une dette locative (loyers, charges) à la hausse de 3 644,27 euros, loyer de janvier 2025 inclus ; Que cependant, aucune pièce ne démontre que ce décompte, postérieur à la délivrance de l'assignation a été délivré à Madame [X] [B] ; Que le contrat de bail comporte une clause de solidarité en son article VII ; Qu'en conséquence, Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [M] [V] la somme de 1 840€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 05 avril 2024, les loyers et charges impayés postérieurs étant pris en compte au titre des indemnités mensuelles d'occupation ; Que s'agissant de la demande de délais de paiement, il apparaît que selon ses propres déclarations, il reste la somme de 277€ par mois à Monsieur [L] [B] après paiement de son loyer alors qu'il a à sa charge une enfant âgée de trois ans ; Qu'il n'est donc pas manifestement en capacité de régler sa dette locative totale même si elle était étalée sur 36 mois ; Que Monsieur [L] [B] sera donc débouté de sa demande de ce chef. Sur l'expulsion Attendu que l'article 544 du Code civil indique que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; Qu'en l'espèce et compte tenu de la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] sont occupants sans droit ni titre et devront quitter les lieux ; Qu'en l'absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ; Que par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Sur les indemnités d'occupation mensuelles Attendu qu'en application de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; Que l'occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] constitue une faute et cause un préjudice au demandeur, qui se trouve privé du logement ; Qu'en conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur ; Qu'en l'espèce, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] à verser à Monsieur [M] [V] la somme de 605 euros au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme indexée aux augmentations légales, à compter du 06 avril 2024, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés. Sur les demandes accessoires Sur les dépens, Attendu qu'en application de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ; Que Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] qui succombent à l'instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX et de l'assignation ; Sur les frais irrépétibles, Attendu qu'aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation ; Qu'en l'espèce, l'équité commande de condamner in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que Monsieur [M] [V] a pu exposer pour la présente procédure ; Sur l'exécution provisoire Attendu qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ; Qu'il y a lieu en conséquence de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, DECLARE recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [M] [V] concernant le contrat de bail du 21 novembre 2023 consenti à Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] et portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 9] ; CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 05 avril 2024 ; CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 05 avril 2024 ; CONSTATE que Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 05 avril 2024 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] à payer à Monsieur [M] [V] la somme de 1 840€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 05 avril 2024, loyer d'avril 2024 inclus ; DEBOUTE Monsieur [L] [B] de sa demande de délais de paiement ; AUTORISE l'expulsion de Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DIT qu'à défaut de départ volontaire, ces derniers pourront être contraints à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ; DIT qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] à régler à Monsieur [M] [V] une indemnité d'occupation de 605 euros par mois charges comprises, somme indexée aux augmentations légales et due à compter du 06 avril 2024 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ; DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 10] ; CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] à régler à Monsieur [M] [V] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l'équité ; CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [X] [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX et de l'assignation ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; REJETTE les autres demandes pour le surplus. Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 08 juillet 2025, Le Greffier Le Juge