Cour d'appel, 23 mai 2023. 21/03786

MARS/SH Numéro 23/01736 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 23/05/2023 Dossier : N° RG 21/03786 - N° Portalis DBVV-V-B7F-IBNT Nature affaire : Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente Affaire : [X] [D] [W] [V] épouse [D] C/ [P] [J] [E] [G] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 23 Mai 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 21 Mars 2023, devant : Madame FAURE, Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile Monsieur SERNY, Magistrat honoraire assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [X] [D] né le 01 Juin 1979 à [Localité 11] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 1] Madame [W] [V] épouse [D] née le 06 Février 1982 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 1] Représentés et assistés de Maître VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE INTIMES : Monsieur [P] [J] né le 06 Février 1964 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 2] Madame [E] [G] née le 20 Décembre 1961 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 2] Représentés par Maître DELMOULY de la SELARL AD-LEX, avocat au barreau de BAYONNE assistés de Maître DELMOULY, de la SELARL AD-LEX, avocat au barreau d'AGEN sur appel de la décision en date du 13 OCTOBRE 2021 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX RG numéro : 19/01342 Par acte authentique du 23 novembre 2018, Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V], son épouse, se sont engagés à vendre à Monsieur [P] [J] et Madame [E] [G] une maison d'habitation située à [Localité 10] (40) moyennant le prix de 280 000 euros net vendeur. Cette vente était conditionnée à l'obtention d'un prêt par les acquéreurs avant le 14 janvier 2019. Un dépôt de garantie de 14 000 euros a été consigné par les acquéreurs entre les mains du notaire et une clause pénale de 28 000 euros était insérée dans l'acte pour garantir la régularisation de la vente au cas où toutes les conditions suspensives seraient remplies. Par mail du 15 janvier 2019, Monsieur [P] [J] a informé les vendeurs du refus des banques de leur accorder un prêt aux conditions prévues et du fait qu'ils étaient contraints de renoncer au projet d'acquisition. Par courrier du 4 février 2019, Monsieur [J] et Madame [G] ont mis en demeure le notaire d'avoir à leur restituer le montant du dépôt de garantie. Par acte d'huissier du 24 octobre 2019, Monsieur [P] [J] et Madame [E] [G] ont fait assigner M. [X] [D] et Mme [W] [V] son épouse, devant le tribunal de grande instance de Dax devenu tribunal judiciaire, sur le fondement des articles L. 313-41 et L.341-35 du code de la consommation, aux fins de voir condamner solidairement M. et Mme [D] au paiement de la somme de 14 000 euros en restitution du dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal et majorée de moitié à compter du 19 février 2019 jusqu'au complet paiement, outre en paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux fins d'autoriser la SELARL [P] Xavier Bousquet, notaire associé, à restituer la somme susvisée à M. [J] et Mme [G]. Par jugement du 13 octobre 2021, le tribunal a : - condamné solidairement M. et Mme [D] à payer à M. [J] et Mme [G] la somme de 14 000 euros en restitution du dépôt de garantie versé dans le cadre de la promesse synallagmatique de vente en date du 23 novembre 2018, avec intérêts au taux légal majoré de moitié, à compter du 19 février 2019, jusqu'à complet paiement, - autorisé la SELARL [P] Xavier Bousquet, notaire associé, titulaire d'un office notarial sis à [Adresse 5], instituée séquestre du dépôt de garantie par les parties, à restituer la somme susvisée à M. [J] et Mme [G], - condamné solidairement M. et Mme [D] à payer à M. [J] et Mme [G] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement M. et Mme [D] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Moutou, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - débouté les parties du surplus de leurs demandes. Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V], son épouse ont relevé appel par déclaration du 25 novembre 2021, critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions. Par conclusions n°2 du 26 janvier 2023, Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V], son épouse demandent, au visa de l'article 1304-2 du code civil, de réformer et infirmer le jugement entrepris des chefs critiqués en ce qu'il a : condamné solidairement M. et Mme [D] à payer à M. [J] et Mme [G] la somme de 14 000 euros en restitution du dépôt de garantie versé dans le cadre de la promesse synallagmatique de vente en date du 23 novembre 2018, avec intérêts au taux légal majoré de moitié, à compter du 19 février 2019, jusqu'à complet paiement, autorisé la SELARL [P] Xavier Bousquet, notaire associé, titulaire d'un office notarial sis à [Adresse 5], instituée séquestre du dépôt de garantie par les parties, à restituer la somme susvisée à M. [J] et Mme [G], condamné solidairement M. et Mme [D] à payer à M. [J] et Mme [G] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné solidairement M. et Mme [D] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Moutou, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire du présent jugement, débouté les parties du surplus de leurs demandes. En conséquence, ils demandent de débouter M. [J] et Mme [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de condamner M. [J] et Mme [G] à leur payer la somme de 28 000 euros en application de la clause pénale. À titre subsidiaire, si la restitution du dépôt de garantie à M. [J] et Mme [G] est confirmée, ils demandent d'infirmer le jugement s'agissant de la majoration de moitié des intérêts au taux légal et en tout état de cause, leur point de départ. Ils sollicitent la condamnation de M. [J] et Mme [G] à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par conclusions n°2 du 7 février 2023, M. [P] [J] et Mme [E] [G] demandent, au visa des articles L.313-41 et L.341-35 du code de la consommation et des articles 1103 et 1231-5 du code civil, de confirmer le jugement rendu le 13 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Dax dans l'ensemble de ses dispositions. Y ajoutant, ils demandent de condamner solidairement les époux [D] au paiement d'une somme supplémentaire de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Subsidiairement, ils demandent de réduire à de plus justes proportions le montant de la clause pénale dont les époux [D] sollicitent le paiement et de rejeter le surplus de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2023. SUR CE : En application des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du Code civil la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Le compromis de vente signé le 23 novembre 2018 stipulait, au chapitre conditions suspensives, que le bénéficiaire de la promesse voulait financer tout ou partie du prix d'acquisition avec l'aide d'un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes : - capital emprunté : 297 300 euros - taux d'intérêt maximum : 1,60% l'an hors assurances, - durée maximale du prêt : 25 ans. Les obligations contractuelles de l'acquéreur concernant ce financement dont la réalisation devait intervenir au plus tard le 14 janvier 2019 étaient les suivantes : - déposer des demandes de prêt et en justifier aussitôt au notaire en lui en adressant le double - faire tout son possible pour faire aboutir sa demande de prêt et notamment fournir dans les meilleurs délais tous les documents nécessaires à l'obtention de celui-ci. Le bénéficiaire s'obligeait également à informer le notaire rédacteur, par LRAR ou par mail, au plus tard dans les 8 jours du délai prévu ci-dessus -au plus tard le 14 janvier 2019- de l'obtention ou de la non obtention du prêt demandé. Il était également précisé que pour pouvoir se prévaloir de la réalisation de la présente condition suspensive le bénéficiaire s'engageait à solliciter un autre établissement bancaire ou financier en cas de refus d'octroi de prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu. Pour se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive, Monsieur [J] et Madame [G] versent aux débats : - un mandat de recherche de financement en date du 22 septembre 2018 , signé en vue de l'acquisition d' un immeuble situé à [Localité 6] qui devait se faire à hauteur du prix de 255 000 € au moyen d'un prêt immobilier sur 25 ans d'un montant de 290 000 € environ. Ce document bien antérieur à la promesse synallagmatique de vente du 23 novembre 2018 ne concerne pas le bien objet de la promesse litigieuse - situé à [Localité 10]- et donc la condition suspensive contenue dans l'acte sous-seing-privé objet des débats. - un refus de financement donné par la BNP Paribas le 16 janvier 2019. Celui-ci, qui correspond bien au montant de 297 280 €, fait mention d'une durée de financement de 240 mois, soit 20 ans. Contrairement à ce que soutiennent Monsieur [J] et Madame [G], il ne résulte en aucune façon de ce courrier de la BNP Paribas qu' elle ne pouvait pas étudier ce dossier sur la période de 25 ans maximum convenue à l'acte sous-seing-privé et que la réponse négative aurait été la même alors par ailleurs qu'ils ne produisent pas la demande de prêt qu'ils ont effectuée auprès de cet établissement, demande dont ils devaient justifier au notaire en lui en communiquant le double. - une demande de prêt effectuée le 22 novembre 2018 auprès de la Société Générale pour un montant de 290 000 €, sur 252 mois au taux de 1,50 % (TEG 2,48 %) pour laquelle il n'est pas justifié de la réponse de la banque. - un accord de principe de crédit qui leur a été donné le 10 janvier 2019 par le crédit foncier communal d'Alsace et de Lorraine banque, crédit pour un montant de 298 300 €, au taux de 1,75 % pour une durée de 25 ans. Contrairement à ce que soutiennent Monsieur [J] et Madame [G] pour expliquer leur refus d'accepter cette offre, comme ils l'ont indiqué à Monsieur et Madame [D] dans le mail du 15 janvier 2019, il n'est pas établi que cette demande était conditionnée à l'engagement de la totalité de leur épargne, aucune mention de ce chef n'étant portée dans l'accord de crédit. En outre, là encore, ils n'ont pas justifié de la demande qu'ils ont effectuée en sorte qu'il ne rapporte pas la preuve de l'avoir effectuée pour un taux maximum de 1,60 %. - Une attestation de refus de crédit de la Société Générale en date du 22 mai 2019, faisant état d'une demande de crédit du même jour, laquelle est inopérante, puisque la réalisation des conditions du financement par l'acquéreur devait intervenir au plus tard le 14 janvier 2019. Enfin, le courrier adressé le 10 mai 2019 par le mandataire Cafpi à Monsieur [J] et Madame [G] ne suffit pas à démontrer que les différents organismes de crédit sollicités refusaient d'effectuer une étude de financement sur la durée maximale de 25 ans qui avait été retenue dans l'acte sous-seing-privé en sorte que les conditions de financement étaient effectivement impossibles à obtenir. Par ailleurs, sans donner plus d'informations, par un mail du 8 décembre 2018, Monsieur [P] [J] avait indiqué à Monsieur et Madame [D] que leur courtier avait «reçu une réponse positive sur le dossier bancaire et une autre acceptation sans garantie assurance pour Madame ». Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [J] et Madame [G] ne justifient pas avoir présenté des demandes de prêt dans les délais requis aux conditions contractuellement convenues au compromis de vente et par ailleurs, qu'ils ont obtenu une réponse positive avant le 8 décembre 2018 ou au plus tard à cette date qu'ils n'ont pas été acceptée, et une autre réponse positive, le 10 janvier 2019 dont la seule particularité démontrée était que le taux était légèrement supérieur à celui contractuellement convenu (1,75 % au lieu de 1, 60 % au maximum). Dans ces circonstances, les acquéreurs doivent être considérés comme ayant empêché la réalisation de la condition suspensive souscrite en leur faveur ce d'autant qu'ils ne justifient par aucun document émanant des établissements de crédit que leurs demandes de prêt auraient été également rejetées si le financement avait été demandé pour une durée de 25 ans. Il résulte des stipulations du compromis de vente, que le dépôt de garantie de 14 000 € ne pouvait être recouvré par le bénéficiaire que s'il justifiait de la non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives et s'il rapportait la preuve que la défaillance ne provenait, ni de son fait, ni de sa négligence. Dans le cas contraire, cette somme restait acquise de plein droit au promettant. Monsieur [J] et Madame [G] n'ayant pas démontré que la non obtention du prêt ne provenait pas de leur fait ou de leur négligence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur et Madame [D] à payer à Monsieur [J] et Madame [G] la somme de 14 000 euros en restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal majoré de moitié, à compter du 19 février 2019, jusqu'à complet paiement et en conséquence autorisé l'office notarial, séquestre du dépôt de garantie à restituer cette somme. Monsieur [J] et Madame [G] seront déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie et de leurs demandes subséquentes. Sur la clause pénale Dès lors qu'ils n'ont pas justifié avoir effectué la demande de crédit conformément aux stipulations contractuelles, la clause pénale est acquise au vendeur, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 1231-5 du Code civil qui permettent au juge de modérer ou d'augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. La promesse synallagmatique de vente stipulait au cas où toutes les conditions relatives à son exécution étaient remplies et que l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, qu'elle devrait verser à l'autre une pénalité de 28 000 € représentant 10 % du prix de vente à titre de dommages et intérêts. Monsieur [J] et Madame [G] qui indiquent avoir fait particulièrement diligence pour informer les vendeurs de la non obtention du financement demandent à titre subsidiaire la modération de la clause pénale. Pour modérer la pénalité convenue, la disproportion de la pénalité doit être appréciée au jour où le juge statue. En l'espèce, alors que la vente était conditionnée à l'obtention d'un prêt par les acquéreurs avant le 14 janvier 2019, Monsieur et Madame [D] ont été informés le 15 janvier que Monsieur [J] et Madame [G] n'achèteraient pas leur maison les banques ayant refusé le prêt. Cette information leur a donc été rapidement communiquée, un mois et demi après la signature de l'acte sous-seing-privé. La cour observe par ailleurs : - que Monsieur et Madame [D] qui sollicitent l'application de la clause pénale ne justifient pas avoir au préalable mis Monsieur [J] et Madame [G] en demeure comme cela a été rappelé dans l'acte au titre de la stipulation de pénalité. - que cette pénalité sanctionne l'inexécution de ses obligations par l'acquéreur, exactement comme la non restitution du dépôt de garantie -soit la somme de 14 000 €- puisque le compromis de vente prévoyait que le bénéficiaire de la promesse ne pourrait pas recouvrer le dépôt de garantie s'il n'apportait pas la preuve que la défaillance de l'une ou l'autre des conditions suspensives ne provenait ni de son fait, ni de sa négligence. Monsieur et Madame [D] ne justifient par ailleurs d'aucun préjudice qu'ils auraient subi du fait de ce refus d'acquérir aucune information n'étant communiquée concernant les suites de la vente de cette maison. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la clause pénale telle que stipulée au compromis au paragraphe « stipulation de pénalité » apparaît manifestement excessive et sera réduite à la somme de 14 000 € que Monsieur [J] et Madame [G] seront condamnés à payer à Monsieur et Madame [D]. Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le jugement sera infirmé de ces chefs. Monsieur [P] [J] et Madame [E] [G] qui seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel seront déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés in solidum à payer à Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] son épouse la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement entrepris, Statuant à nouveau, Déboute Monsieur [P] [J] et Madame [E] [G] de leur demande de restitution du dépôt de garantie de 14 000 € et de leurs demandes subséquentes. Condamne Monsieur [P] [J] et Madame [E] [G] à payer à Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] son épouse la somme de 14 000 € au titre de la stipulation de pénalité. Y ajoutant, Condamne Monsieur [P] [J] et Madame [E] [G] à payer à Monsieur [X] [D] et Madame [W] [V] son épouse, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute Monsieur [P] [J] et Madame [E] [G] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Condamne Monsieur [P] [J] et Madame [E] [G] aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE