Tribunal judiciaire, 06 août 2024. 24/01200

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 3] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX04] @ : [Courriel 9] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 24/01200 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZ62 Minute : 24/290 Monsieur [S] [K] Représentant : Me Marie-christine MARTIN BUGNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1687 C/ S.A. IN’IL Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 Copie exécutoire : Me Marie-christine MARTIN BUGNOT Copie certifiée conforme : Me Christine GALLON Le 21 Août 2024 JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 06 Août 2024; Sous la présidence de Madame Bénédicte MEI, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ; Après débats à l'audience publique du 04 Juin 2024 le jugement a été rendu : ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 2] comparant en personne assisté de Me Marie-Christine MARTIN BUGNOT, avocat au barreau de PARIS ET DÉFENDEUR : S.A. IN’LI, demeurant [Adresse 8] représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS Par acte d’huissier en date du 16 janvier 2024, M. [S] [K], [Adresse 2], fait délivrer à la société IN’LI, [Adresse 8] une assignation à comparaitre le 5 mars 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint Ouen pour : - déclarer la société IN’LI mal fondée en son commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 décembre 2023 qui ne satisfait pas aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la débouter de sa demande de paiement de 3 994,24€, - condamner la société IN’LI à payer à M. [K] la somme de 3 000€ de dommages et intérêts en réparation des préjudices de jouissance continus qu’il a subis du fait des désordres affectant les lieux loués, - condamner la société IN’LI à payer à M. [K] une somme de 2 000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, - ordonner le cas échéant la compensation judiciaire entre les créances respectives des parties en application des articles 1347 et suivants du Code civil, A titre subsidiaire : - allouer à M. [K] des délais de paiement qui ne pourront pas être inférieurs à six mois pour s’acquitter des loyers éventuellement dus en application de l’article 1343-5 du Code civil, - condamner la société IN’LI à payer à M. [K] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, L’acte destiné à la société IN’LI a été remis à personne habilitée à la recevoir, Par courrier adressé au greffe du tribunal le 29 février 2024, les parties ont demandé le renvoi de l’affaire, A l’audience du 5 mars 2024, l’affaire est renvoyée au 2 avril 2024, Par courrier adressé au greffe du tribunal les 29 mars 2024, le conseil de M. [K] demande le renvoi de l’affaire, A l’audience du 2 avril 2024, l’affaire est renvoyée au 4 juin 2024, A l’audience du 4 juin 2024, M. [S] [K] est représenté, La société IN’LI est représentée, Le conseil de M. [K] rappelle que le bail date du 24 mars 2023 pour un loyer de 589,18€ et 91,09€ de charges. La DPE a classé le logement en catégorie F. A l’arrivée dans les lieux, il n’y avait pas d’eau chaude ni chauffage pendant deux mois, des pro-blèmes électriques, le volet cassé dans la chambre, et toujours pas de détecteur de fu-mée. M. [K] a demandé deux mois de franchise de loyer. Jamais de réponse. M. [K] n’a arrêté de payer les loyers et a reçu un commandement de payer le 11 décembre 2023. M. [K] a réglé 2 040 €, reste 2 596,86 €. Les loyers facturés ne correspondent pas au bail. Dès l’entrée dans les lieux, les loyers ont été indexés. La régularisation a été faite dans le décompte indexé au commandement de payer. M. [K] a dû faire une mise en demeure. La régularisation est imparfaite. L’accu-mulation des travaux rend l’immeuble indécent et impropre à sa destination. Eau chaude et chauffage ont été réparés le 20 juin 2023. M. [K] réitère les demandes expo-sées dans l’assignation La société IN’LI reconnaît une erreur pour l’indexation des loyers qui n’aurait pas dû être faite. 149 € ont été restitués en novembre 2023. Les loyers 2024 ont aussi été rectifiés, l’assurance 2024 a été transmise le 24 mai 2024. Tous les comptes ont été régularisés, M. [K] doit encore 2 500 €. Des travaux de remise en état ont été faits au départ de la précédente locataire. Un consuel a été délivré, aucun problème d’électricité. Le mitigeur a été débloqué. Une société est venu réparer le volet. Engie Home Service est intervenu le 13 avril 2024, M. [K] a signé le rapport, le chauffage et l’eau chaude fonctionnent. IN’LI a porté 300 € au crédit du compte de M. [K] en décembre 2023 pour les nuisances. IN’LI demande que M. [K] soit débouté de toutes ses demandes, 800€ d’article 700 du Code de procédure civile et 2 596,86 € au titre des loyers impayés, Le conseil de M. [K] précise que son client n’a jamais reçu les avis d’échéance de mars à mai 2023 et demande un délai en cas de condamnation, L’affaire est mise en délibéré au 6 août 2024 avec mise à disposition au greffe, MOTIFS DE LA DECISION Vu la loi du 6 juillet 1989, Vu l’article 9 du Code de procédure civile, 1) sur la recevabilité de la demande A l’appui de ses prétentions, M. [S] [K] soumet au débat les pièces suivantes : - contrat de bail du 24/03/23 + état des lieux d’entrée, - DPE du 14/02/23, - attestation d’assurance de la MAIF, - mails à IN’LI des 29/03/23, 05/05/23, 09/09/23, 13/06/23 - mail aux services hygiène de la Ville du 19/04/23, - mail à l’ARS du 03/05/23, - courriers RAR à IN’LI des 11/09/23, 11/10/23 et 09/02/24, - commandement de payer du 11/12/23, - justificatifs de paiement du 13/12/23, - courrier de la Commission de conciliation du 25/07/23, - avis d’échéances des loyers et charges, - quittance d’assurance habitation 2024, - avis d’échéance de loyers de janvier à mai 2024, - bon de commande IN’LI à la société GYRARD, - attestations de Mmes [J] [R] et [K] des 18 et 22/04/24, - échanges de mails avec M. [L] du 05/05/24, Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de la société IN’LI, A l’appui de ses demandes reconventionnelles, la société IN’LI soumet au débat les piè- ces suivantes : - état des lieux d’entrée + photos, - certificat de conformité pour une installation de gaz du 03/01/23, - attestation de conformité pour l’installation électrique du 17/02/23, - factures EGRPB du 02/03/23, - bon de commande IN’LI pour réfection électrique du 09/02/23, - attestation de conformité installation électrique du 03/01/23, - facture FPC du 05/06/23, - bon de commande mitigeur du 09/05/23, - facture BATI SERVICE METAL du 31/05/23, - avis d’échéance du 01/11/23, - relevé de compte au 01/06/24, - compte-rendu d’intervention ENGIE HOME SERVICE du 13/04/23, 2) Sur la contestation du commandement de payer Le 24 mars 2023, la société IN’LI a consenti un contrat de location à M. [S] [K] pour un appartement situé [Adresse 2] avec un loyer de 589,18€, majoré de 91,09€ de provisions locatives, Un état des lieux contradictoire est signé le 25 mars 2023, l’appartement ayant été rénové totalement ainsi que l’électricité, le total des travaux s’étant élevé à 7 309,63€, Le 29 mars 2023, M. [K] adresse un mail à IN’LI pour signaler de graves dysfonctionnements : fils électriques dénudés dans la cuisine, un disjoncteur qui ne peut être monté, le compteur électrique qui saute quand on allume le four, pas de lumière dans les chambres, prises électriques qui ne fonctionnent pas, robinet de la salle d’eau bloqué, bac à douche bouché, moisissures sur les joints et les murs dans la salle de bain, fuite d’eau dans la salle de bain, volets extérieurs de la chambre cassés, pas de prise TV et pas d’eau chaude, Le 30 mars 2023, IN’LI établit un bon de commande à BATI SERVICE METAL pour procéder à la révision du volet défaillant, ce qui sera fait le 31 mai 2023, Le 17 avril 2023, M. [K] saisit la commission de conciliation de la préfecture de Seine Saint Denis, Le 9 mai 2023, IN’LI établit un bon de commande à SASU FPC pour le remplacement du mitigeur et du joint de la douche, travaux réalisés le 5 juin 2023, Afin de manifester son mécontentement, M. [K] suspend le règlement de ses loyers, Le 8 juin 2023, M. [K] adresse une mise en demeure RAR à IN’LI pour contester la créance demandée d’un montant de 2 281,56 € et rappeler que différentes travaux (fils électriques dénudés au sol dans la cuisine, fils électriques fixés sur les tuyaux de gaz, défaut d’eau chaude et de chauffage, prises électriques non fonctionnelles dans les chambres, absence de détecteur de fumée), L’ensemble des travaux demandés a été terminé le 20 juin 2023, Le 11 septembre 2023, M. [K] adresse une nouvelle mise en demeure RAR à IN’LI pour contester l’indexation des loyers pratiquée pour son logement, celui-ci ayant été classé en catégorie F de la DPE, mais joint un règlement pour les loyers de juillet à septembre 2023 d’un montant de 2 040,75€, Le 11 octobre 2023, M. [K] réitère sa mise en demeure en demandant une com-pensation, soit l’exonération du loyer pour la période du 24 mars au 20 juin 2023 et l’annulation de l’indexation appliquée, Le 1er novembre 2023, IN’LI procède à un remboursement de loyer de 149€ sur l’échéance de novembre 2023, somme correspondant à l’indexation appliquée à tort du 24 mars au 31 octobre 2023, Le 1er décembre 2023, IN’LI procède à une remise de loyer de 300 € sur l’échéance de décembre 2023, Le 11 décembre 2023, la société IN’LI adresse à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme au principal de 3 994,24€, échéance de décembre 2023 incluse, Le 16 janvier 2024, M. [K] a décidé de porter le litige devant le tribunal de proximité de Saint Ouen, Au vu des arguments et documents exposés ci-dessus : Le contrat de location signé le 24 mars 2023 entre IN’LI et M. [K], concerne le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] pour un appartement classé en catégorie F avec un loyer de 589,18€, majoré de 91,09 €, soit 680,25€ de charges locatives, Le commandement de payer du 11 décembre 2023 est de 3 994,24 €, échéance de dé-cembre 2023 incluse, IN’LI a reconnu avoir commis une erreur en pratiquant une indexation sur le loyer de M. [K] dès la première échéance, en portant le loyer à 609,80 € au lieu de 589,18 €, soit une différence de 20,62 € par mois, La somme de 149 €, représentant le surcoût locatif du 24 mars au 31 octobre 2023 inclus a été déduite de la somme réclamée sur l’échéance de novembre 2023, La société IN’LI a également facturée à tort des frais d’assurance habitation (1,96€ par mois d’octobre à décembre 2023 inclus) alors que M. [K] avait souscrit une assurance habitation auprès de la MAIF ; ces sommes indûment facturées ont cependant été remboursées sur l’échéance de mars 2024, En conséquence, le commandement de payer, délivré le 11 décembre 2023, à l’exception des 5,88 € des frais d’assurance facturés à tort mais remboursés en mars 2024, était jus- Justifié et M. [K] sera débouté de la demande de ce chef, 3) sur la demande de dommages et intérêts M. [K] a subi un préjudice de jouissance sur la période du 24 mars au 20 juin 2023, date à laquelle l’ensemble des réparations demandées à juste titre par le locataire ont été réalisées, La société IN’LI lui a accordé une remise de 300€ à ce titre, remise portée sur son échéance de novembre 2023, Le tribunal estime que le montant accordé par IN’LI est justifié et suffisant au titre du préjudice de jouissance, Mais M. [K] a également subi un préjudice moral pour le peu d’attention porté par le bailleur aux réclamations de son locataire relatives aux erreurs de calcul concernant le calcul des loyers, Cependant, M. [K] ayant décidé lui-même de réparer ses propres préjudices en ne payant pas les loyers dus, la demande de dommages et intérêts au titre de dommages et intérêts sera rejetée, 4) sur la demande reconventionnelle de la société IN’LI La société IN’LI a transmis un relevé locatif au 1er juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, d’un montant de 2 596,86 € restant dû et a demandé son règlement dans le cadre de sa demande reconventionnelle formulée le 4 juin 2024 à l’audience, Il convient cependant de déduire dudit relevé le montant d’1,96€ prélevé depuis janvier 2024 à tort au titre de l’assurance habitation, soit la somme de 11,96€ pour la période de janvier à juin 2024, La somme due au titre de la dette locative sera ainsi rapportée à 2 585,10 €, échéance de juin 2024 incluse, M. [S] [K] sera donc condamné à payer à la société IN’LI la somme de 2 585,10€ au titre des loyers dus au 1er juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, somme majorée des intérêts à taux légal à compter de la présente décision, 5) sur la demande reconventionnelle de M. [K] M. [K] a demandé des délais de paiement de six mois pour le paiement de sa dette locative ainsi que la compensation judiciaire entre les créances respectives des parties, Au vu des circonstances particulières de la formation de cette dette, des délais seront accordés à M. [K] tels qu’exposés dans le dispositif, 6) sur les demandes d’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, Les demandes d’allocations fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées pour chacune des parties, Chaque partie gardera à sa charge les dépens par elle engagés, PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, Déclare la demande recevable, Déboute M. [S] [K] de sa demande de rejet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 11 décembre 2023 par la société IN’LI à M. [S] [K], Déboute M. [S] [K] de ses demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, Condamne M. [S] [K] à payer à la société IN’LI la somme de 2 585,10€ (deux mille cinq cent quatre-vingt-cinq euros et 10 centimes) au titre des loyers dus au 1er juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, somme majorée des intérêts à taux légal à compter de la présente décision, Déboute M. [S] [K] et la société IN’LI de leur demande d’allocation fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile, Dit que les parties gardent à leur charge les dépens par elles engagés, Autorise M. [S] [K] à se libérer de sa dette en 6 (six) mensualités, soit cinq mensualités de 450 € (quatre cent cinquante euros) chacune, la sixième, représentant le solde de la totalité des condamnations, intérêts et frais compris, sauf meilleur accord des parties ou apurement anticipé du locataire, les mensualités devant être acquittées en même temps que les échéances locatives, Constate l’exécution provisoire de la présente décision, Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du Tribunal de Saint-Ouen le 6 août 2024 la minute étant signée par LE GREFFIER LA JUGE M.T.T. REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/01200 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZ62 DÉCISION EN DATE DU : 06 Août 2024 AFFAIRE : Monsieur [S] [K] Représentant : Me Marie-christine MARTIN BUGNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1687 C/ S.A. IN’IL Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 EN CONSÉQUENCE la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire P/le directeur des services de greffe judiciaires