Cour d'appel, 14 mars 2017. 15/00563

R.G : 15/00563 Décision du Tribunal de Grande Instance de VILLEFRANCHE S/SAONE Au fond du 20 novembre 2014 RG : 13/01181 SCI TEAM C/ Société DANFOSS COMMERCIAL COMPRESSORS SCP [R] [B], [L] [W], [N] [T] & BRU CE DEBLY RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 14 Mars 2017 APPELANTE : La SCI TEAM, société civile immobilière, représentée par son dirigeant légal en exercice dûment habilité à cet effet [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON Assistée de la SCP BES SAUVAIGO ASSOCIES, avocats au barreau de LYON INTIMEES : La Société DANFOSS COMMERCIAL COMPRESSORS, SA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 7] [Localité 1] Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON Assistée de LLP HERBERT SMITH FREEHILLS PARIS, avocats au barreau de PARIS SCP [R] [B], [L] [W], [N] [T], Notaires associés [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par la SELARL COLBERT LYON, avocats au barreau de LYON ****** Date de clôture de l'instruction : 07 Avril 2016 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 30 Janvier 2017 Date de mise à disposition : 14 Mars 2017 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Françoise CARRIER, président - Marie-Pierre GUIGUE, conseiller - Michel FICAGNA, conseiller assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier A l'audience, Françoise CARRIER a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. **** Suivant acte du 16 mai 2012, la société DANFOSS a conclu avec la SCI TEAM une promesse synallagmatique de vente portant sur l'immeuble à usage industriel dont elle était propriétaire [Adresse 4] au prix de 4 500 000 €. Ayant exercé sur ce site une activité industrielle de fabrication de compresseurs soumise à autorisation au titre de la réglementation sur les installations classées pour la protection de l'environnement, elle avait, en vue de cette cession, engagé les démarches de cessation d'activité imposées par le code de l'environnement. Le compromis prévoyait que la réitération devait intervenir au plus tard le 31 décembre 2012, que la SCI TEAM s'obligeait à verser une indemnité d'immobilisation d'un montant de 225 000 € et que la société DANFOSS s'engageait à effectuer des travaux de démantèlement d'équipements techniques ainsi que les travaux liés à la cessation de son activité sur ce site. Il était en outre convenu d'une clause pénale stipulant qu'en cas de défaillance de l'une des parties suite à la réalisation de toutes les conditions suspensives celle-ci serait redevable d'une indemnité égale à 10% du prix de vente, soit la somme de 450 000 €, et qu'en cas de défaillance imputable à la SCI TEAM, celle-ci devrait en outre rembourser à la société DANFOSS les frais et coûts exposés pour le démantèlement. A ce compromis était jointe une étude de la pollution des sols réalisée par le bureau VERITAS courant février 2012 dans le cadre de la procédure de cessation d'activité. La clause 6 du compromis prévoyait à titre de condition suspensive, l'absence d'opposition, d'observation ou de prescriptions telles que la réalisation de travaux ou d'études supplémentaires ou la mise en place de mesures de surveillance pour un coût global supérieur à la somme de 300 000 € ou l'inscription de servitudes notamment au dépôt du mémoire de cessation d'activité et de réhabilitation dans le cadre de l'article R.312-39-2 du code de l'environnement et de la législation relative aux installations classées. La DREAL lui ayant demandé dans le cadre de la procédure de cessation d'activité de prendre position sur l'établissement d'une servitude à l'emplacement du point de pollution S 16 relevé par le Bureau VERITAS, la société DANFOSS a fait procéder par ce dernier à une campagne de sondages des sols au voisinage de S 16 ensuite de quoi, elle a procédé à l'élimination de la pollution. Suite à une visite du site par l'inspecteur des installations classées en date du 28 octobre 2012, le service compétent de la préfecture du Rhône a, par courrier du 14 novembre 2012 et au vu du rapport de l'inspecteur en date du 29 octobre 2012, informé la société DANFOSS qu'elle considérait qu'au vu des travaux de remise en état réalisés, toutes les dispositions avaient été prises en vue d'assurer la protection des intérêts visés à l'article L.511-1 du code de l'environnement et qu'elle avait satisfait aux obligations réglementaires en vigueur. Les parties à la promesse synallagmatique ont constaté contradictoirement l'achèvement des travaux de démantèlement suivant constats des 29 novembre et 6 décembre 2012. Le coût desdits travaux s'est élevé à 339 628 €. Par lettre du 10 décembre 2012, la société DANFOSSS a notifié à la SCI TEAM la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives en lui demandant de se présenter pour la réitération chez Me [V], notaire de l'acquéreur, le 21 décembre à 14h. La SCI TEAM ne s'est pas présentée à cette convocation. Par courrier du 13 décembre 2012 elle s'est prévalue de l'éventuelle pollution du site, au vu des conclusions d'une note succincte rédigée le 19 novembre 2012 par M [F], spécialiste en pollution, estimant que le travail du bureau VERITAS était d'une qualité moyenne et sujet à critique sérieuse, et a indiqué qu'elle ne pouvait 'envisager de réaliser la vente en l'état alors qu'apparaît un doute sérieux sur ce qui a été déclaré dans le compromis' à savoir 'qu'il n'y avait pas de dépollution du sol à réaliser'. Elle a laissé sans suite la sommation qui lui a été adressée par la société DANFOSS par lettre recommandée du 2 janvier 2013 de signer l'acte de vente sous huitaine. Par acte du 16 janvier 2013, la société DANFOSS s'est prévalue de la caducité du compromis pour solliciter le bénéfice de la clause pénale et mettre en demeure la SCI TEAM de lui payer la somme de 225 000 € en sus de la somme versée entre les mains du notaire à titre d'indemnité d'immobilisation. Par lettre adressée par fax le 15 janvier 2013, la SCI TEAM a pris acte 'définitivement' de la demande de caducité du compromis mais a contesté devoir supporter la pénalité convenue au motif que la caducité actée par ce courrier était des seuls chef et responsabilité de DANFOSS. N'ayant pu obtenir ni dans un cadre amiable ni en référé le règlement par la SCI TEAM, qu'elle considérait comme défaillante, du coût des travaux réalisés et du solde de la clause pénale, ni le versement par la SCP [B] [W] [T] de l'indemnité d'immobilisation consignée entre ses mains, la société DANFOSS COMMERCIAL COMPRESSORS a, par actes des 23 et 30 octobre 2013, fait assigner la SCI TEAM et la SCP [B] [W] [T] devant le tribunal de grande instance de VILLEFRANCHE SUR SAONE afin de voir tirer les conséquences financières de la défaillance de la SCI TEAM. Par jugement du 20 novembre 2014, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a : - constaté la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 16 mai 2012 conclue entre la société DANFOSS et la SCI TEAM, du fait de cette dernière, - ordonné à la SCP [B] [W] [T] de verser à la société DANFOSS la somme de 225 000 € dont elle avait été constituée séquestre au titre de l'indemnité d'immobilisation, - condamné la SCI TEAM à payer à la société DANFOSS la somme de 225 000 € au titre du solde de la clause pénale, celle de 339 628 € au titre des travaux et celle de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - donné acte à la SCP [B] [W] [T] que sa responsabilité n'était pas engagée, - condamné la SCI TEAM à payer à la SCP [B] [W] [T] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par acte du 20 janvier 2015, la SCI TEAM a interjeté appel du jugement. Au terme de conclusions notifiées le 29 janvier 2016, elle demande à la cour de réformer le jugement en toutes ses dispositions et de : - ordonner à la SCP [B], [W] ET [T] de lui verser la somme de 225 000 € dont elle a été constituée séquestre au titre de l'indemnité d'immobilisation, - condamner en tant que de besoin la société DANFOSS à lui restituer cette somme dans l'hypothèse où la SCP notariale s'en serait dessaisie depuis le jugement dont appel, - condamner la société DANFOSS à lui payer la somme de 450 000 € au titre de la clause pénale, - subsidiairement, débouter la société DANFOSS de l'intégralité de ses demandes, - à titre infiniment subsidiaire, dire que la clause pénale est manifestement excessive et la limiter au montant de l'indemnité d'immobilisation soit 225 000 € et débouter la société DANFOSS du surplus de ses demandes, - en tout état de cause, condamner la société DANFOSS à lui payer la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SCP AGUIRAUD NOUVELLET. Elle fait valoir : - qu'au jour où elle a déclaré la promesse synallagmatique de vente caduque, la société DANFOSS n'avait pas satisfait à son obligation d'information, de recherche et d'investigation des pollutions et inconvénients environnementaux, obligation de résultat d'ordre public, en refusant toute investigation complémentaire afin de lever les doutes émis quant à la qualité du rapport effectué par le Bureau VERITAS et à l'existence d'une pollution, ainsi qu'en ne l'avertissant pas de l'existence d'une pollution majeure, révélée par la suite, - qu'elle a valablement et de manière non-fautive refusé de réitérer la vente alors qu'elle a estimé au cours de la période de validité du compromis de vente n'avoir pas été suffisamment informée sur la situation environnementale de l'immeuble objet de la vente en exprimant des doutes que la société DANFOSS a refusé de lever, ce qui caractérise l'inexécution de son obligation d'information et rend fautive la déclaration de caducité du compromis de vente par la société DANFOSS, - que le droit de l'acquéreur de se renseigner étant imprescriptible et absolu, le refus d'une demande de renseignements et d'investigation pendant la durée de validité de la promesse synallagmatique de vente est injustifié et constitue une faute de la part de la société DANFOSS, - qu'en toute hypothèse, la société DANFOSS a manqué à son obligation de délivrance conforme puisque la destination de l'immeuble telle que prévue à la promesse synallagmatique de vente, notamment l'accueil du public, n'était pas conforme à la procédure de démantèlement mise en oeuvre et à l'autorisation administrative qui l'a actée, rendant la vente définitive impossible, - que la clause suspensive de la promesse synallagmatique de vente relative à l'absence d'opposition, d'observations ou de prescriptions ayant un impact défavorable sur la destination du bien stipulée au profit des deux parties, n'était pas acquise du fait des doutes soulevés et de la nécessité de faire de nouveaux sondages et des recherches de pollution, remettant en cause la destination future du bien, - qu'en toute hypothèse, à la date du prononcé de la caducité du compromis de vente, la société DANFOSS n'avait pas respecté son obligation particulière de laisser le site exploitable pour un usage d'activité, avec stockage, bureaux et accueil du public aux motifs que la procédure de démantèlement suivie n'autorise que l'usage futur industriel, sans autre considération, et que l'état actuel du site n'apparaît pas permettre l'accueil de bureaux et de public, - que n'ayant jamais souhaité renoncer à la vente, le défaut de réalisation de la vente est le seul fait de la société DANFOSS qui a péremptoirement déclaré la promesse synallagmatique de vente caduque, - que le défaut de réalisation de la vente étant imputable à la société DANFOSS, cette dernière devra renoncer à l'indemnité d'immobilisation versée au notaire et payer la clause pénale de 450 000 €, outre intérêts au taux légal, - qu'à supposer qu'une faute puisse lui être reprochée dans la non réitération de la vente, le comportement fautif de la société DANFOSS dans l'exécution du compromis de vente justifie a minima le partage des responsabilités, l'absence d'indemnisation de la société DANFOSS, notamment au titre de la clause pénale, et la restitution de l'indemnité d'immobilisation, - que si la responsabilité du défaut de réitération de la vente lui était entièrement imputée, la clause pénale et le remboursement du montant des travaux de démantèlement ne sauraient être mis à sa charge aux motifs que la société DANFOSS n'a subi de préjudice que de son fait dès lors qu'elle avait la possibilité d'exiger la réitération forcée, que le montant de la clause pénale est excessif et doit être révisé sans qu'il puisse excéder le montant de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 225 000 €, que les travaux ont été réalisés volontairement par la société DANFOSS sans qu'elle y soit obligée dans le cadre de la vente, qu'elle aurait dû y procéder en tout état cause, et que leur nature et leur coût n'est pas justifié. Au terme de conclusions notifiées le 16 mars 2016, la société DANFOSS COMMERCIAL COMPRESSORS demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, de débouter la SCI TEAM de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SCP BAUFUME SOURBE. Elle fait valoir : - que le doute émis par la SCI TEAM concernant le diagnostic environnemental était un prétexte tardif pour échapper à ses obligations contractuelles, le motif réel en étant la situation financière du groupe SWITCH MADE INTERNATIONAL dont le dirigeant, M [X] [G], était également celui de la SCI TEAM, - que la SCI TEAM ne démontre pas la réalité du préjudice qu'elle aurait subi du fait de la non-réitération du compromis de vente, - que la condition suspensive stipulant l'absence d'opposition, observation ou prescription ayant un impact défavorable sur la destination du bien objet du compromis de vente ne concerne que les personnes consultées pour la détermination de l'usage futur du site, ce qui n'est pas le cas de l'expert missionné par la SCI TEAM dont la note remet en cause le diagnostic environnemental, - que l'expert mandaté par la SCI TEAM n'a constaté aucune pollution sur le site, la direction départementale des services de la protection de l'environnement a acté la cessation d'activité totale de l'installation classée, le préfet a été informé de l'usage futur du site tel qu'envisagé dans la promesse synallagmatique de vente, qu'il a validé la procédure de démantèlement mise en oeuvre, qu'aucune contestation relative au diagnostic environnemental n'a été émise jusqu'au refus de signer l'acte de vente par la SCI TEAM, si bien que la condition suspensive était réalisée, - que comme l'indique le compromis de vente, elle a respecté son obligation d'information à l'égard de l'acquéreur puisque cette obligation se limite à l'information relative aux dangers et inconvénients importants résultant de l'exploitation dont elle a connaissance, sans que lui soit imposé de procéder à des recherches, et en tout état de cause, son non-respect ne permet pas au vendeur de refuser de réitérer le compromis de vente, - que le refus opposé à la SCI TEAM de procéder à de nouvelles investigations sur le site est justifié par sa déclaration lors du compromis de vente de prendre le bien en l'état, sans aucun recours contre elle, ainsi que par l'absence d'éléments démontrant une pollution du site lors de la contestation, - qu'aucun comportement fautif ne peut lui être reproché, le refus de réitérer étant uniquement imputable à la SCI TEAM qui ne s'est pas présentée pour la signature, - qu'aucune obligation de délivrance ne peut lui être opposée alors qu'aucune vente n'est intervenue, - que le montant de la clause pénale n'a rien d'excessif, le taux de 10 % du prix de vente étant habituellement pratiqué, - que les travaux de démantèlement lui ont été imposés à l'occasion de la promesse synallagmatique de vente et ont été réalisés conformément à un cahier des charges approuvé par la SCI TEAM, ce qui justifie leur remboursement par cette dernière. Au terme de conclusions notifiées le 13 mai 2015, la SCP [B], [W] ET [T] demande à la cour de confirmer le jugement déféré, de constater qu'elle a reversé la somme de 225 000 € à la société DANFOSS dans le cadre de l'exécution provisoire et de condamner la SCI TEAM à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SELARL COLBERT. MOTIFS DE LA DECISION Sur le manquement à l'obligation d'information Selon l'article L.514-20 du code de l'environnement, dans sa rédaction en vigueur à la date de signature du compromis, 'lorsqu'une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers et inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. Si le vendeur est l'exploitant de l'installation, il indique également par écrit à l'acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité. A défaut, l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.' Le code de l'environnement met ainsi à la charge du vendeur d'un terrain sur lequel a été exploitée une installation classée soumise à autorisation une obligation d'information spécifique et des sanctions particulières: - il doit, même s'il n'est pas l'exploitant de l'installation classée, informer l'acquéreur qu'une installation classée pour la protection de l'environnement a été exploitée sur le terrain, cette obligation étant une obligation de résultat ; - il doit indiquer, s'il les connaît, les dangers et inconvénients résultant de cette exploitation, cette obligation étant une obligation de moyen. Les sanctions prévues par ces dispositions s'appliquent différemment aux deux obligations, puisque, pour la première, l'une des sanctions est possible dès que le vendeur n'y a pas satisfait alors que pour la seconde, il faudra que l'acquéreur démontre que le vendeur connaissait les dangers et inconvénients et qu'il s'agit de dangers et inconvénients importants. L'obligation d'information ainsi édictée ne saurait dès lors imposer au vendeur de procéder à des recherches à l'effet de déterminer les éventuels dangers ou inconvénients importants causés par l'usage qu'il a fait du bien vendu. En l'espèce, le compromis, après avoir rappelé les dispositions de l'article L.514-20, mentionne dans ses pages 10 à 13 les déclarations du vendeur relatives aux installations classées comportant les références et les quantités des polluants susceptibles d'avoir affecté les lieux à l'occasion de son activité, les arrêtés successifs d'autorisation d'exercice de l'activité, les dispositions relatives à la procédure de cessation d'activité et les conclusions du diagnostic de qualité environnementale du Bureau VERITAS au regard de l'activité prévue sur le site par l'acquéreur, une copie dudit diagnostic restant annexée à l'acte. Il est ainsi établi que la société DANFOSS a exécuté l'obligation d'information édictée par l'article L.514-20 sus-rappelé. Il ne saurait lui être reproché de n'avoir pas informé la SCI TEAM des sondages complémentaires pratiqués dans le cadre de la procédure de cessation d'activité, à la demande de la DREAL, au voisinage du point S 16, et des travaux d'excavation réalisés pour éliminer ce point de pollution, la convention des parties ne mettant pas à la charge du vendeur l'obligation d'informer l'acquéreur des opérations de dépollution effectuées à la demande de l'autorité administrative mais seulement de leur validation par celle-ci. En outre, cette information était contenue dans le procès-verbal de récolement de l'inspecteur des installations classées qui mentionnait que 'compte tenu des travaux d'excavation des terres réalisés au droit de la zone S 16 (quai de chargement) et des résultats des analyses des 15 autres sondages, aucune analyse des eaux souterraines n'a été estimée nécessaire, aucune pollution des sols n'étant constatée'. La société DANFOSS justifie avoir adressé ce procès-verbal, avec le courrier du pôle installations classées en environnement de la direction départementale de la protection des populations de la préfecture du Rhône en date du 14 novembre 2012 validant la procédure de démantèlement, à son notaire, Me [B], le 16 novembre 2012 et produit un courrier de Me [B], en date du 26 novembre 2012, justifiant de la transmission de ces documents à Me [V], notaire de la SCI TEAM, à cette date, en vue de l'établissement de l'acte définitif de vente. En tout état de cause, la SCI TEAM ne démontre pas que la société DANFOSS aurait omis de l'informer d'importants dangers ou inconvénients résultant de son exploitation et dont elle avait connaissance. Selon l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, le contrat fait la loi des parties. La SCI TEAM a confirmé sa volonté d'acquérir l'immeuble par la signature du compromis de vente en acceptant de 'prendre l'immeuble en l'état sans recours contre le vendeur' après avoir 'pris connaissance du diagnostic de qualité environnementale des sols au vu duquel il n'y a pas de dépollution des sols à réaliser' et au vu de l'ensemble des informations fournies en exécution de l'article L.514-20. Il lui appartenait, le cas échéant, dûment informée de la nature de l'activité exercée sur les lieux et connaissance prise du diagnostic du Bureau VERITAS, de faire stipuler au compromis la faculté de faire réaliser des investigations complémentaires. Dès lors, les doutes exprimés à la veille de l'expiration du délai prévu pour la réitération ne pouvaient justifier le refus de régulariser l'acte définitif de vente et c'est sans faute que la société DANFOSS s'est opposée aux investigations complémentaires envisagées par M [F]. Sur la réalisation des conditions suspensives Au terme des articles R.512-39-1 et suivants du code de l'environnement, la procédure de mise à l'arrêt définitif d'une installation classée soumise au régime de l'autorisation est menée au regard de l'usage futur du site. Ces dispositions prévoient notamment que les autorités compétentes en matière d'urbanisme, qui doivent être consultées, peuvent formuler des observations sur la compatibilité de l'usage futur avec les documents d'urbanisme et que le préfet peut imposer des restrictions d'usage par le biais de servitudes d'utilité publique ainsi que des mesures de remise en état ou de surveillance. La condition suspensive édictée par la clause 6 du compromis, qui fait expressément référence à l'article R.512-39-2 du code de l'environnement et aux dispositions relatives au mémoire de cessation d'activité et à la réhabilitation des installations classées, ne peut viser que les objections ou exigences émanant des autorités administratives consultées sur la détermination de l'usage futur du site dans le cadre de la procédure de mise à l'arrêt définitif d'une installation classée et non pas d'une personne privée mandatée par l'acquéreur. Il ressort du mémoire de cessation d'activité au visa duquel le préfet a statué que l'usage futur proposé pour le terrain libéré à l'occasion de la cessation d'activité était clairement indiqué comme mentionnant en pages 2, 4, 6, 7 et 42 l'activité prévue au compromis à savoir 'stockage, bureaux et accueil du public (show room)'. L'inspecteur des installations classées qui a rédigé le procès-verbal de récolement en date du 29 octobre 2012 indique bien avoir pris connaissance du rapport de cessation d'activité reçu par transmission du 24 avril 2012. Ces éléments démentent les allégations de la SCI TEAM selon lesquelles la société DANFOSS aurait dissimulé la véritable vocation future du site en ne faisant état que d'un usage futur industriel. Il résulte d'autre part du courrier de la préfecture du Rhône en date du 14 décembre 2015, produit par l'appelante, que 'l'état du site est compatible pour un usage d'activité avec stockage et accueil des clients (équivalent industriel)' ce dont il se déduit que l'autorité administrative assimile cette activité à un usage industriel. Ce courrier confirme en outre que la procédure de cessation d'activité réalisée par la société DANFOSS dans le cadre de la vente à la SCI TEAM était conforme à l'usage projeté du site par cette dernière. Dès lors, la mention, dans le courrier du pôle installations classées en environnement de la direction départementale de la protection des populations de la préfecture du Rhône en date du 14 novembre 2012 validant la procédure de démantèlement et dans le procès-verbal de récolement, d'un 'usage industriel' au titre de la vocation future du site ne créait pas une incompatibilité avec l'activité convenue et ne saurait s'analyser en une opposition au sens de la clause 6 du compromis. Il convient en outre de relever que la réception de ces documents n'a donné lieu à aucune réserve de la part du notaire de la SCI et que cette dernière n'a pas invoqué, au soutien de son refus de réitérer, la non conformité au compromis de l'usage futur du site tel qu'autorisé par l'administration préfectorale, grief qui, en tout état de cause, aurait pu facilement être écarté dans le délai convenu s'il avait été invoqué comme faisant obstacle à la réitération. Il en résulte que la condition suspensive était levée à la date du le 14 novembre 2012, date à laquelle le pôle installations classées en environnement de la direction départementale de la protection des populations de la préfecture du Rhône a notifié à la société DANFOSS que cette dernière avait satisfait aux obligations réglementaires en vigueur relatives à la mise en sécurité du site et à sa remise en état compte tenu de son usage futur. Sur l'obligation de délivrance Selon les articles 1604 et 1605 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la propriété de l'acheteur. Elle est remplie par la remise des clés ou du titre de propriété. En l'espèce, la société DANFOSS n'a pu commettre aucun manquement à l'obligation de délivrance en l'absence de transfert de la propriété par la régularisation de la vente. En outre, la note de M [F] ne mettait en évidence aucune non conformité ou impropriété à destination des lieux. En effet, cet expert se contentait de critiquer la méthodologie utilisée par le Bureau VERITAS, lui reprochant l'insuffisance d'étude historique du site l'ayant amené à omettre comme source potentielle de pollution l'utilisation par le précédent exploitant d'une machine à laver aux solvants, la réalisation des sondages alors que les machines étaient encore en place et l'absence de sondage dans le local de stockage des huiles et produits chimiques. Sur l'imputabilité de l'absence de réitération Le compromis prévoyait que si toutes les conditions suspensives était réalisées et que l'achèvement des travaux de démantèlement avait été constaté et si l'acquéreur ne pouvait ou ne voulait pas réitérer la vente par acte authentique, le vendeur avait la possibilité soit de demander la caducité du compromis et le versement de l'indemnité prévue à titre de clause pénale ainsi que le remboursement des frais et coût exposés pour les travaux soit de poursuivre la réalisation de la vente par toute voie de droit. Il en résulte que le vendeur avait le libre de choix des conséquences à tirer de la défaillance de l'acquéreur et que rien ne lui imposait de privilégier la poursuite de la réalisation de la vente. C'est donc sans faute que la société DANFOSS, qui a justement considéré que la SCI TEAM était défaillante, a opté pour la caducité du compromis et aucune 'précipitation' fautive de sa part n'est caractérisée. Sur les conséquences financières de la caducité Selon l'article 1152 (devenu 1231-5) du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ou moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle et manifestement excessive ou dérisoire. En l'espèce, la SCI TEAM ne démontre pas le caractère manifestement excessif de la pénalité de 450 000 €, celle-ci correspondant, conformément à l'usage, à 10% du prix convenu à la promesse. S'agissant du coût des travaux de démantèlement, le compromis prévoyait que le vendeur s'engageait à démonter ses installations propres à son activité antérieure de manière à laisser le site exploitable pour un usage d'activité, avec stockage, bureaux et accueil du public [...] conformément au cahier des charges assorti d'un calendrier des travaux à réaliser qui a été approuvé par les parties. La bonne exécution desdits travaux a été constatée par une réception contradictoire. Selon l'alinéa 2 de l'article R.512-39.4 du code de l'environnement, en cas de modification ultérieure de l'usage du site, l'exploitant ne peut se voir imposer de mesure complémentaire induites par ce nouvel usage sauf s'il est lui-même à l'initiative de ce changement d'usage. Il en résulte que les parties ont valablement convenu qu'en cas de défaillance de l'acquéreur, celui-ci serait redevable, en sus de la clause pénale, du coût des travaux exposés par le vendeur. La société DANFOSS verse aux débats les factures et le récapitulatif justifiant du montant des travaux dont elle réclame le remboursement de sorte que le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions. PAR CES MOTIFS, LA COUR, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, DEBOUTE la SCI TEAM de l'ensemble de ses demandes ; LA CONDAMNE à verser, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : - à la société DANFOSS la somme supplémentaire de 10 000 €, - à la SCP [B] [W] [T] la somme de 2 500 € ; LA CONDAMNE aux dépens ; AUTORISE la SELARL COLBERT et la SCP BAUFUME SOURBE, avocats, à recouvrer directement à son encontre les dépens dont elles auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE