Texte intégral
COUR D’APPEL DE MONTPELLIER
TOTAL COPIES 5
COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat demandeurs
1
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3
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COPIE DOSSIER + AJ
1
N° : N° RG 22/04962 - N° Portalis DBYB-W-B7G-N62X
Pôle Civil section 1
Date : 07 Novembre 2024
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Pôle Civil section 1
a rendu le jugement dont la teneur suit :
DEMANDEURS
Madame [M] [N]
née le 31 Janvier 1995 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]
Monsieur [L] [O]
né le 19 Mars 1953 à [Localité 5] (Haute Kabylie en Algérie), demeurant [Adresse 4]
représentés par Maître Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER
DEFENDEURS
Syndic. de copro. [Adresse 4]” dont le siège social est sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à - [Localité 1]
pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL AGENCE DU CASINO à l’enseigne “HB IMMO” dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité audit siège social,
représenté par Me Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.A.R.L. AGENCE DU CASINO GESTION, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Président : Christine CASTAING Juge unique
assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.
DEBATS : en audience publique du 09 Septembre 2024
MIS EN DELIBERE au 07 Novembre 2024
JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 07 Novembre 2024
FAITS ET PROCÉDURE
Par exploit de commissaire de justice en date du 10 novembre 2022, [L] [O] et [M] [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à Palavas Les Flots, pris en la personne de son syndic, la SARL AGENCE DU CASINO GESTION et la SARL AGENCE DU CASINO GESTION devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 août 2022.
En l'état de leur assignation, [L] [O] et [M] [N] demandent au tribunal, au visa des articles 18, 22, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :
-prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 29 août 2022,
A titre subsidiaire,
-prononcer l'annulation des résolutions 5, 21 et 22 de l'assemblée générale du 29 août 2022,
-condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser chacun la somme de 300€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
-condamner la SARL AGENCE DU CASINO GESTION à payer à chacun la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts pour les fautes commises dans le cadre de sa gestion,
-condamner la SARL AGENCE DU CASINO GESTION à verser à chaque requérant la somme de 2.500€ au titre des dispositions de l'article 700 Code de procédure civile,
-condamner solidairement la SARL AGENCE DU CASINO GESTION et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,
-dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Au soutien de leurs demandes, ils exposent que :
-les règles d'ordre public de distribution des mandats n'ont pas été respectées, le syndic ayant affecté lui-même les pouvoirs à des personnes qu'il a nommément désignées parmi les copropriétaires présents,
-les copropriétaires désignés n'ont pas eu connaissance des consignes de vote des copropriétaires représentés, le syndic ayant lui-même enregistré les consignes de vote des mandats absents et représentés,
-la résolution n°5 renouvelant le mandat du syndic est irrégulière, le vote de [M] [N] ayant été pris en compte alors qu'elle s'est abstenue et ceux de [L] [O] et [P] [K] ont été comptabilisés dans les votes “pour” alors qu'ils ont voté “contre”,
-les résolutions n°21 et 22 portant sur la création de lots de parking sont irrégulières, la première a été approuvée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu'elle relevait de l'article 26b de la même loi, la seconde comporte un tirage au sort irrégulier, porte sur la vente de parties communes et doit également être prise à la majorité de l'article 26, le prix de vente est en deçà du prix du marché, aucune affectation du prix sur le compte bancaire du syndicat des copropriétaires n'est mentionnée, les travaux découlant de cette annexion n'ont fait l'objet d'aucune autorisation des copropriétaires,
-le syndic qui est à l'origine de ces irrégularités, a commis des fautes graves de gestion engageant sa responsabilité personnelle.
Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 26 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
-rejeter comme infondées toutes prétentions des demandeurs,
-les débouter de leur action tant principale que subsidiaire,
-les condamner solidairement à lui verser la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Au soutien de ses demandes, il expose que :
-l’attestation produite par les demandeurs ne peut suffire à démontrer la fraude alléguée, soulignant qu'aucune réserve, ni contestation n'a été émise dans les jours et semaines qui ont suivis,
-les demandeurs ont voté sans réserves pour les quatre premières résolutions,
-l'assemblée générale s'est dûment tenue avec pour chacun des mandataires, un pouvoir émanant d'un mandant dont ils ont nécessairement respecté tous les contours,
-[L] [O] ne peut valablement soutenir avoir voté, à titre personnel et pour le compte de [P] [K], contre le renouvellement du mandat du syndic dès lors que c'est ainsi que les votes ont été comptabilisés par le syndic et le bureau,
-il constate par ailleurs l'écrasante majorité avec laquelle le mandat du syndic a été renouvelé, précisant que les éventuels votes négatifs de [L] [O] et de [P] [K] n'auraient pas changé le sens du vote,
-une première assemblée générale devenue définitive ayant approuvé la nouvelle délimitation cadastrale ainsi que la création de places de parking, la résolution n°21 n'exigeait pas la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
-les conditions de majorité de la résolution n°22 sont constestées, étant précisé que si le vote avait eu lieu à la majorité de l'article 26, elle aurait également été adoptée.
Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 27 novembre 2023, la SARL AGENCE DU CASINO GESTION demande au tribunal de :
- débouter [L] [O] et [M] [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions tendant tant à la nullité de l’assemblée générale du 29 août 2022 que de leurs demandes dirigées contre elle,
-condamner solidairement [L] [O] et [M] [N] à lui payer la somme de 1.800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
-condamner les mêmes aux entier dépens.
Au soutien de ses demandes, elle soulève l'irrecevabilité de la demande visant à prononcer la nullité de l'assemblée générale dans son intégralité, les demandeurs ayant voté en faveur d'un certain nombre de résolutions.
S'agissant des demandes formulées à titre subsidiaire, elle expose que :
-[L] [O] ne dispose d'aucun élément permettant de contredire les mentions portées sur le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 août 2022, précisant que ce dernier, en sa qualité de scrutateur, a signé le procès-verbal querellé,
- s'agissant du pouvoir nominatif de [P] [K], seul le vote du mandataire doit être pris en compte, la contradiction entre les consignes de vote et le vote effectif ne concernant que les rapports entre mandant et mandataire,
-concernant les résolutions n°21 et 22, elle s'en rapporte aux observations du syndicat des copropriétaires,
-elle n'a commis aucune faute engageant sa responsabilité, elle n'a fait qu'exécuter sa mission de représentant légal du syndicat des copropriétaires, répondant à la demande de création de parkings formulée par une majorité de copropriétaires,
-concernant la mise en conformité du règlement de copropriété, l'intervention de [L] [O] lors de l'assemblée générale du 31 mai 2022 proposant la recherche d'autres devis a eu pour conséquence, le report du vote.
La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 2 septembre 2024.
A l’issue de l’audience du 9 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I . SUR LA PROCÉDURE
Dans le dispositif de ses conclusions, la SARL AGENCE DU CASINO GESTION demande au tribunal de débouter [L] [O] et [M] [N] de l’intégralité de leurs demandes, tendant tant à la nullité de l’assemblée générale du 29 août 2022.
Dans le corps de ces écritures, est invoquée l'irrecevabilité de la demande tendant à annuler l'assemblée générale dans son intégralité au motif que les demandeurs ayant voté en faveur d'un certain nombre de résolutions.
Ce moyen soulevé constitue dès lors une fin de non-recevoir visant à faire déclarer la demande irrecevable sur le fondement de l’article 42 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoyant les conditions des actions en contestation des décisions des assemblées générales par les copropriétaires opposants ou défaillants.
Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
Aux termes de l'article 789 alinéa 6 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.
Il résulte du même texte que les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.
En l'espèce, l’assignation étant postérieure au 1er janvier 2020 et la fin de non-recevoir soulevée relevant de la compétence du magistrat chargé de la mise en état, la demande de la SARL AGENCE DU CASINO GESTION à ce titre sera déclarée irrecevable.
II . SUR LE FOND
➢ Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 29 août 2022
Selon l'article 22, I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.
Les articles 15-1 et 17 du décret du 17 mars 1967 disposent notamment que le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l' article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical ou, à défaut, à un membre du conseil syndical, afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote ; qu'en leur absence ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l' assemblée générale ; que le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l' article 15-1.
Il s'évince des textes précités que si le syndic peut recevoir des mandats en blanc, il ne peut les utiliser lui-même ni procéder à leur distribution et doit les remettre au président du conseil syndical ou au président de séance (une fois celui-ci désigné), chargé de les remettre à des copropriétaires présents acceptant de représenter les absents, le non-respect de cette règle étant susceptible d'entraîner la nullité de l'assemblée générale.
Au soutien de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 29 août 2022, [L] [O] et [M] [N] allèguent une fraude dans la distribution des pouvoirs, notamment ceux en blanc, commise par le syndic dans le but de les utiliser lui-même.
Le syndicat des copropriétaires qui ne produit aucun des pouvoirs de l'assemblée litigieuse, conteste formellement cette approche, soutenant que celle-ci «ne résulte de rien», alors que les demandeurs ont la charge de la preuve.
La SARL AGENCE DU CASINO GESTION ne conclut pas au fond sur ce point.
Or non seulement le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 août 2022 ne mentionne pas la façon dont ont été vérifiés les pouvoirs et dont ont été attribués les mandats en blanc reçus par le syndic, mais il résulte de ce même document que le nombre de votants la résolution n°1 désignant le président de séance, soit 65 copropriétaires présents, est le même que celui ayant procédé aux votes des résolutions concernant l'élection des scrutateurs et du secrétaire de séance, de sorte que l'hypothèse d'une distribution des pouvoirs en blanc par le syndic lui-même, ne peut être écartée.
En conséquence, il y a lieu de prononcer d’annulation de l’assemblée générale du 29 août 2022.
➢ Sur la responsabilité du syndic
Il appartient au syndic, en qualité de professionnel, de veiller au respect des règles de droit ; qu'il engage sa responsabilité si, comme c'est le cas en l'espèce, le non-respect des dispositions légales est à l'origine de l'annulation d'une assemblée générale.
Cependant, les demandeurs ne produisant sur ce point aucun élément permettant au tribunal d'apprécier la réalité de leur préjudice ni de l'évaluer, il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.
➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires et la SARL AGENCE DU CASINO GESTION qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance.
L'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à chaque requérant la somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande également de condamner la SARL AGENCE DU CASINO GESTION à verser à chaque requérant la somme de 800€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
➢ Sur l’exécution provisoire
Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l'écarter en l'espèce.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SARL AGENCE DU CASINO GESTION,
ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires du 29 août 2022,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, à verser à [L] [O] la somme de 500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, à verser à [M] [N] la somme de 500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL AGENCE DU CASINO GESTION à payer à [L] [O] la somme de 800€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL AGENCE DU CASINO GESTION à payer à [M] [N] la somme de 800€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de [Adresse 4] situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic et la SARL AGENCE DU CASINO GESTION aux dépens ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
