Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 23/02650

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : 01 48 96 07 52 @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/02650 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YN4L Minute : 24/00599 SEINE SAINT DENIS HABITAT Représentant : Me Nathalie GARLIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192 C/ Madame [W] [R] [M] Monsieur [S] [L] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me GARLIN Copie délivrée à : Mme [R] [M] M [L] Le 21 Mai 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 Mai 2024; par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame DULAC, greffier ; Après débats à l'audience publique du 04 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame DULAC, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : SEINE SAINT DENIS HABITAT, ayant son siège social [Adresse 4], représenté par Maitre GARLIN avocate au barreau de Seine Saint Denis D'UNE PART ET DÉFENDEURS: Madame [W] [R] [M], demeurant [Adresse 3] non comparante Monsieur [S] [L], demeurant [Adresse 3] non comparant D'AUTRE PART FAITS ET PROCÉDURE Par contrat du 18 novembre 2020, l'établissement public à caractère industriel et commercial SEINE SAINT DENIS HABITAT, a donné en location à Monsieur [S] [L] et Madame [W] [R] [M], à compter du 17 novembre 2020, un logement situé [Adresse 9] moyennant un loyer mensuel de 434,67 euros hors provision sur charges. Par procès-verbal de signification à personne du 9 avril 2021, SEINE SAINT DENIS HABITAT a fait commandement à Monsieur [L] et Madame [R] [M] de lui payer la somme de 1 207,14 euros due au titre des loyers et charges au 6 avril 2021. Par assignation signifiée à personne s'agissant de Monsieur [L] et à domicile s'agissant de Madame [R] [M] le 13 octobre 2023, SEINE SAINT DENIS HABITAT les a fait citer devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny, lui demandant: -de constater et, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail -d'ordonner l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin et sous astreinte de 230 euros par jour à compter du jugement -de rappeler que le sort des meubles trouvés sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles -de condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [R] [M] à lui payer la somme de 8 106,78 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et accessoires impayés arrêtés terme de septembre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, sauf à parfaire au jour de l'audience -de condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [R] [M] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au contrat, jusqu'à la libération effective des lieux -de leur ordonner de lui remettre sous astreinte de 77 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement leur attestation d'assurance contre les risques locatifs -de condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [R] [M] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens y compris le coût du commandement. A l'appui, il fait valoir que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai imparti de sorte que le clause résolutoire est acquise; que le défaut de paiement des loyers régulièrement constitue un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du bail. Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 27 octobre 2023. L'affaire, appelée à l'audience du 8 janvier 2024, a été renvoyée à celle du 4 mars 2024, à la demande des défendeurs ayant déposé une demande d' aide juridictionnelle. Les parties ont été avisées de ce renvoi par lettre simple adressée par les soins du greffe de la juridiction. A l'audience du 4 mars 2024, SEINE SAINT DENIS HABITAT précise que la dette locative dont il demande paiement, qui a augmenté, est de 8 377,57 euros, terme de février 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus. Il précise que l'appartement est doté de deux compteurs d'eau froide et de deux compteurs d'eau chaude et qu'un grosse régularisation de la consommation est intervenue après une période de 18 mois sans appel au titre de la consommation d'eau. Il ajoute que des règlements sont intervenus en janvier et février 2024 et ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Monsieur [L] et Madame [R] [M] ne comparaissent pas. MOTIFS Selon l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence de comparution du défendeur, il est statué au fond et le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée; Selon l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans ses dispositions issues de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023à peine d'irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l'impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l'huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l'audience ; L'assignation du 13 octobre 2023 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 30 août 2021 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l'audience; La demande est donc recevable ; *sur le bail et les sommes dues Selon les dispositions de l'article 24 sus visés applicables compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer du 9 avril 2021, "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux"; Le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit " à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer d'un montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal ou de tout ou partie des charges régulièrement appelées ou à défaut de versement de tout ou partie du dépôt de garantie" ayant persisté deux mois après délivrance d'un commandement de payer; Le commandement du 9 avril 2021 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme ; Il ressort des décomptes produits qu'il est resté sans effet plus de deux mois ; Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail; Monsieur [L] et Madame [R] [M] pourront, à défaut de libérer les lieux volontairement, en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution sans qu'il soit besoin d'assortir la présente décision d'une astreinte ; Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution et l'expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n'est nul besoin d'une décision spéciale du juge; L'occupation sans droit ni titre cause au propriétaire un préjudice résultant de l'indisponibilité des lieux, qui sera réparé par l'octroi d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées; Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative; Ainsi que l'indique le bailleur, il a été procédé à une important régularisation au titre de la consommation d'eau en mai 2022 sur une période de 18 mois(novembre 2020 à mai 2022); Il convient de relever que la clause résolutoire était acquise antérieurement à cette régularisation, que la consommation relevée pour cette période de 18 mois (383 m3/18 = 22m3/mois) correspond peu ou prou à la consommation relevée pour plusieurs mois postérieurs (ainsi par exemple: février, avril et mai 2023 entre 22 et 25 m3) et qu'il n'est formulé aucune contestation dans le cadre de la présente instance au titre des sommes demandées; Des relevés de compte établis par le bailleur, il ressort qu'il était dû la somme totale de 8 377,57 euros au titre des loyers, charges, provisions sur charges et indemnités d'occupation, terme de février 2024 inclus; Le bail stipule une clause de solidarité entre co locataires; Les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation; Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023: -le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années -à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges -si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet En l'espèce, Monsieur [L] et Madame [R] [M] ont repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience; Le bailleur indique expressément ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement suspensifs, ce qui en l'absence de demande du locataire, s'interprète nécessairement comme une demande du bailleur; Il y donc lieu de leur accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation selon modalités spécifiées au dispositif; *sur la demande au titre de l'assurance Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 , le locatier est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur et, à défaut de remise de l'attestation d'assurance un mois après mise en demeure mentionnant la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire, le bailleur peut souscrire une telle assurance récupérable auprès du locataire; Le commandement du 9 avril 2021 rappelle ces dispositions et donc constitue une mise en demeure au sens de celles-ci; Il appartient en coséquence au bailleur de tirer, le cas échéant, toutes conséquences de l'abstention des locataires sans qu'il soit besoin de leur enjoindre de produire une telle attestation; *sur les frais Il est équitable de laisser à la charge de SEINE SAINT DENIS HABITAT les frais irrépétibles exposés par lui pour l'instance ; Monsieur [L] et Madame [R] [M] seront tenus in solidum aux dépens, y compris le coût du commandement du 9 avril 2021 ; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire, en premier ressort Constate la résiliation du bail conclu entre d'une part l'établissement public à caractère industriel et commercial SEINE SAINT DENIS HABITAT et d'autre part Monsieur [S] [L] et Madame [W] [R] [M] ayant pour objet un logement [Adresse 9] [Localité 10] [Localité 6] ; Condamne solidairement Monsieur [S] [L] et Madame [W] [R] [M] à payer à l'établissement public à caractère industriel et commercial SEINE SAINT DENIS HABITAT la somme de 8 377,57 euros au titre des loyers, charges, provisions sur charges et indemnités d'occupation, terme de février 2024 inclus; Dit que Monsieur [S] [L] et Madame [W] [R] [M] se libéreront valablement en trente cinq mensualités de 50 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ; Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu'elle sera réputée n'avoir jamais joué si Monsieur [S] [L] et Madame [W] [R] [M] se sont acquittés de leur dette selon les modalités ci-dessus définies; Dit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer courant ou d'une seule mensualité d'apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible; Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet; Dit que dans ce cas, faute d'avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [S] [L] et Madame [W] [R] [M], qui seront tenus in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s'était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l'exécution, à compter de la date de reprise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux, pourront en être expulsés dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution; Rejette toutes autres demandes; Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit; Condamne in solidum Monsieur [S] [L] et Madame [W] [R] [M] aux dépens, y compris le coût du commandement du 9 avril 2021 ; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier. Le Greffier, Le Juge,