Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/56654 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46OA
N° : 14
Assignation du :
04 Juin 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND
le 19 novembre 2024
par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
Madame la Maire de la VILLE DE [Localité 7] représentant laditeVille
[Adresse 1]
Direction des Affaires Juridiques
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS - #K0131
DEFENDERESSE
La S.C.I. JHK INVEST
Immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro D 803 535 699
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735
DÉBATS
A l’audience du 07 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, la ville de Paris a fait assigner la SCI JHK Invest, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro D 803 535 699, devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 6] [Adresse 6], d’obtenir sa condamnation au paiement d’une amende civile de 50 000 euros et de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’audience qui s’est tenue le 7 octobre 2024, la ville de [Localité 7], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance.
A l’appui de ses demandes, la ville de [Localité 7] expose que la fiche de révision foncière modèle H2, déposée en 1970 auprès de l’administration fiscale, montre bien que le bien situé [Adresse 6] à [Localité 8], [Adresse 6], est constitutif d’un appartement à usage d’habitation.
Elle relève que si cette fiche ne mentionne pas le loyer payé au 1er janvier 1970, l’usage d’habitation est conforté par la déclaration d’occupation déposée auprès du service départemental du logement le 12 janvier 1962, l’examen des listes électorales de 1970 et les calepins indiquant le montant du loyer au 1er janvier 1970.
Or, elle fait valoir que ce bien, qui n’est pas la résidence principale de la défenderesse, a été loué sur la plateforme Airbnb 107 nuitées en 2020, 286 en 2021, 329 en 2022 et 232 en 2023, soit au total 954 nuitées entre 2020 et 2023.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la SCI JHK Invest, représenté par son conseil, a sollicité :
A titre principal, le rejet des demandes de la ville de [Localité 7] en l’absence de force probante de la déclaration H2 et des autres pièces fournies, A titre subsidiaire, sa condamnation au paiement d’une amende symbolique d’un euro ou, à titre subsidiaire, de 1 000 euros, En toute hypothèse, la mise à l’écart de l’exécution provisoire et la condamnation de la ville de [Localité 7] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour s’opposer aux demandes de la ville de Paris, la SCI JHK Invest fait valoir que la ville de Paris échoue à rapporter la preuve de l’usage d’habitation de l’appartement dont elle est propriétaire au 1er janvier 1970, dès lors que la déclaration H2 versée est datée du mois de septembre 1970, qu’elle comporte des ratures, qu’elle est incohérente par rapport aux autres pièces fournies, qu’elle comporte la mention d’un autre numéro de lot et que les autres pièces versées sont dépourvues de valeur probante.
A titre subsidiaire, elle demande, compte tenu de sa bonne foi, de sa coopération avec la ville de [Localité 7] et de sa situation financière, de réduire l’amende prononcée à son encontre, à titre principal, à hauteur d’un euro symbolique, à titre subsidiaire, à hauteur de 1 000 euros.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.
MOTIFS
Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation
L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».
L'alinéa premier de l'article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »
Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 7], d’établir :
-l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
-un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.
Sur l'usage d’habitation du local
La ville de [Localité 7] verse aux débats une fiche H2 portant sur un appartement de 25m2 situé [Adresse 6], lots 78 et 71 et « loc » 47. Cette déclaration a été remplie le 10 septembre 1970 par son propriétaire, M. [V] [J]. Il y est précisé que le local est occupé par M. [J] et par son épouse, Mme [J]. Le fait que cette fiche comporte des ratures n’est pas de nature à remettre en cause sa valeur probante, contrairement à ce que soutient la défenderesse, les ratures correspondant aux changements intervenus postérieurement, dès lors que ces ratures ne rendent pas la fiche illisible.
Elle produit également la déclaration d’occupation déposée auprès du service départemental du logement le 12 janvier 1962 remplie par le bailleur dans laquelle il déclare que le local composé de deux pièces situé [Adresse 2] au 1ère étage, bâtiment sur cour, est loué à M. [J] et que les personnes composant le foyer sont M. [J], son épouse et leurs deux enfants.
Elle verse également les calepins mentionnant comme numéro de location, le 47, et comme numéro de lot le 78, après la date de 1970, le nom de M. [V] [J] et le montant du loyer.
Il résulte ainsi de ces pièces que M. [J] résidait au sein de l’appartement situé [Adresse 6], lot n°78 et location n°47 au 1er janvier 1970, dès lors qu’il y résidait au 12 janvier 1962 en qualité de locataire, qu’il est fait état d’un loyer pour l’année 1970 et qu’il y résidait encore au 10 septembre 1970 en qualité de propriétaire.
Il importe peu à cet égard que sur la fiche H2 M. [J] apparaisse comme étant propriétaire occupant alors que sur les calepins, il y apparaît comme locataire au 1er janvier 1970, seul important que cet appartement ait un usage d’habitation.
Or, contrairement à ce que soutient la défenderesse, il résulte également de ces pièces que l’appartement avait bien un usage d’habitation puisque M. [J] y résidait avec son épouse et ses deux enfants et que la fiche H2 mentionne uniquement une surface à usage d’habitation de 25 m2.
Il est dès lors établi que le local situé [Adresse 6] était affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970.
Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage
Il ressort des débats et des pièces produites que la SCI JHK Invest a loué l’appartement situé [Adresse 6] dont elle est propriétaire sur la plateforme Airbnb 107 nuitées en 2020, 286 en 2021, 329 en 2022 et 232 en 2023.
Dès lors, la SCI JHK Invest a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l'article L. 631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant l'appartement meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Sur le montant de l’amende
La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation. L'article L. 651-2 dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.
L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.
En l’espèce, il ressort du constat de location touristique et des commentaires des locataires de passage, que le bien a été proposé à la location du mois de janvier 2021 au mois de juin 2023, soit pendant près de trois années.
Les relevés de nuitées transmis par la société Airbnb font état de 107 nuitées en 2020, 286 en 2021, 329 en 2022 et 232 en 2023.
Concernant les gains tirés des locations illicites, le constat de location touristique fait apparaître que le local était loué pour un montant moyen de 130 € la nuitée, la ville de [Localité 7] estimant à 124 020 euros le montant du gain illégal depuis 2021 alors qu'en appliquant le loyer de référence du quartier pour 25 m² (39, 50 euros/m²), une location classique n'aurait rapporté que 29 625 euros sur 30 mois.
Il doit être porté au crédit de la société civile immobilière qu'elle a collaboré avec la ville de [Localité 7], qu'elle lui a adressé les relevés de nuitées et qu’elle a demandé la suppression de son compte sur Airbnb dès le 6 octobre 2023.
Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, de l'importance des locations, le bien ayant été, à trente-six jours près, donné en location meublée touristique toute l'année 2022, du profit généré par ces locations au regard d'une location classique, de la collaboration de la défenderesse, de sa situation financière et de la suppression du compte Airbnb, il convient de fixer l’amende civile à 15 000 euros.
Sur les demandes accessoires
Succombant à l'instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, ainsi qu'à verser à la ville de [Localité 7] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, en vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile.
Enfin, l’exécution provisoire étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter en application de l’article 514-1 du code de procédure civile. Cette demande de ce chef de la SCI JHK Invest sera, en conséquence, rejetée.
PAR CES MOTIFS,
Le présient, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Condamne la SCI JHK Invest au paiement d’une amende civile de quinze mille euros (15 000€), sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la ville de Paris ;
Condamne la SCI JHK Invest aux dépens ;
Condamne la SCI JHK Invest au paiement de la somme de 2000 euros à la ville de Paris, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande au titre des frais irrépétibles formée par la SCI JHK Invest ;
Rejette la demande de la SCI JHK Invest tendant à ce que l’exécutoire provisoire de droit soit écartée ;
Rejette toutes autres demades des parties ;
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 19 novembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Sophie COUVEZ
