Cour d'appel, 07 décembre 2023. 21/17483

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 07 DECEMBRE 2023 (n° , 10 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/17483 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEN64 Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 septembre 2021 -Tribunal de commerce de Paris (9ème chambre) - RG n° 2020019497 APPELANTES S.A.S. LAKOTA Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 849 528 559 Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 7] S.A.S. VIKIM DIFFUSION Immatriculée au R.C.S. de Saint-Brieuc sous le n° 324 017 748 Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de Paris, toque : P0241 Assistée de Me Emmanuelle CHAVANCE, avocate au barreau de Paris, toque : K0055 INTIMEE S.C.I. OREA Immatriculée au R.C.S. de Tours sous le n° 485 173 140 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Marion PAOLETTI, avocate au barreau de Paris, toque : D1669 Assistée de Me Emilie GUERET, avocate au barreau de Tours COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Madame Sandrine Stassi-Buscqua ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE La société Vikim diffusion est une société spécialisée dans les produits de rasage qui exploite notamment les marques Plisson, la Maison du Barbier et l'Artisan Brossier. Par acte du 9 février 2006, la société Vikim diffusion, a pris à bail un ensemble immobilier d'une superficie de 1.350 m², propriété de la société Orea, situés [Adresse 6], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 9 février 2006, moyennant un loyer mensuel de 5.000 € HT. La société Vikim diffusion détient l'usufruit de 99,8 % des parts sociales de la SCI Orea, dont le terme est fixé au 2 novembre 2020. Les deux sociétés ont le même gérant, M. [N]. Par acte du 9 février 2014, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 années pour se terminer le 8 février 2023, moyennant un loyer annuel de 60.000 € HT. Par acte du 12 avril 2019, Monsieur [M] [N] et la société Primavera ont cédé l'intégralité de leurs actions de la société Vikim diffusion à la société Lakota, laquelle s'engage à rester dans les locaux jusqu'à la fin de l'usufruit temporaire, soit jusqu'au 2 novembre 2020. La cession a été régularisée par acte du 19 avril 2019. Considérant que le loyer était supérieur au marché, la société Vikim diffusion a, par acte extrajudiciaire du 18 juillet 2019, délivré un congé à la société Orea pour le 8 février 2020. Par actes en date du 22 mai et 25 mai 2020, la société Orea a assigné la société Lakota et la société Vikim diffusion aux fins, notamment, de les voir condamner au paiement de l'indemnité d'occupation due par la société Vikim Diffusion jusqu'au 20 novembre 2020 et de la taxe foncière ainsi que et de dommages et intérêts du fait de la perte d'exploitation subi. Par jugement du 13 septembre 2021, le tribunal de commerce de Paris a : - dit recevable mais mal fondée l'exception d'incompétence soulevée par la société Lokota et la société Vikim diffusion et se dit compétent ; - condamné solidairement la société Lokota et la société Vikim diffusion à verser à la SCI Orea la somme de 77.077,40 € TTC au titre de l'indemnité d'occupation du local jusqu'au 2 novembre 2020 ; - condamné la société Vikim diffusion à verser à la SCI Orea la somme de 5.543,11 € au titre de la taxe foncière 2020 ; - débouté la SCI Orea de sa demande de dommages et intérêts ; - débouté la société Lokota et la société Vikim diffusion de leur demande de dommages et intérêts ; - condamné solidairement la société Lokota et la société Vikim diffusion à payer à la SCI Orea la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné solidairement la société Lokota et la société Vikim diffusion aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 95,62 € dont 15,72 € de TVA ; - ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration du 6 octobre 2021, la société Lokota et la société Vikim diffusion ont interjeté appel du jugement. MOYENS ET PRÉTENTIONS Aux termes de leurs conclusions signifiées le 20 avril 2023, la société Lokota et la société Vikim diffusion demandent à la cour de : - déclarer la Société Lakota et la Société Vikim diffusion recevables en leur appel ; - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la Société Orea de sa demande de dommages et intérêts ; - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : dit recevable mais mal fondée l'exception d'incompétence soulevée par les société Lakota et société Vikim diffusion et s'est dit compétent ; condamné solidairement les société Lakota et société Vikim diffusion à verser à la SCI Orea la somme de 77.077,40 € TTC au titre de l'indemnité d'occupation du local jusqu'au 2 novembre 2020 ; condamné la société Vikim diffusion à verser à la SCI Orea la somme de 5.543,11 € au titre de la taxe foncière 2020 ; débouté la SCI Orea de sa demande de dommages et intérêts ; débouté les société Vikim diffusion et société Lakota de leurs demandes de dommages et intérêts ; condamné solidairement les société Lakota et société Vikim diffusion à payer à la SCI Orea la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau, - juger que seul le tribunal judiciaire est compétent pour apprécier l'existence ou non d'un bail dérogatoire ; - juger que seul le Tribunal du lieu de situation de l'immeuble est compétent pour fixer le montant d'une indemnité d'occupation ; En conséquence, - se déclarer incompétente au profit de la cour d'appel de Rennes ; A titre subsidiaire, - fixer à la somme de 40.000 € par an en principal l'indemnité d'occupation dues par la Société Vikim diffusion à compter du 9 février 2020 jusqu'au 29 septembre 2020 ; - juger qu'il convient de déduire des sommes dues la somme de 5.896,55 € au titre des indemnités d'occupation réglées le 22 septembre 2020 ; - juger que la Société Lakota ne peut être débitrice que d'une indemnité d'occupation équivalente au même montant que celle de la société Vikim diffusion pour la période du 30 septembre au 2 novembre 2020 ; En tout état de cause, - condamner la société Orea à régler à titre de dommages et intérêts équivalent au montant des indemnités dues pour la période du 16 mars au 11 mai 2020 ; - condamner la société Orea à payer aux sociétés Lakota et Vikim diffusion la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts pour mauvaise foi ; - condamner la société Orea à payer aux sociétés Lakota et Vikim diffusion la somme de 5.000 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Orea aux dépens, dont distraction au profit de Maître Eric Allerit, membre de la SARL T.B.A (SELARL Taze-Bernard Allerit), admise à se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, les sociétés Lakota et Vikim diffusion exposent : In limine litis, Sur l'incompétence du tribunal de commerce de Paris tant matérielle que territoriale au regard des articles R. 211-4 et R. 145-23 du code de commerce : que le tribunal de commerce a retenu sa compétence au motif que la demande de la SCI Orea était uniquement fondée sur l'acte de cession des parts sociales de la société Vikim diffusion du 12 avril 2019 et sur l'engagement de la société Lakota de demeurer dans les lieux jusqu'au 2 novembre 2020 ; que cette procédure ne peut avoir le même fondement dès lors que ces deux sociétés sont liées à la SCI Orea au titre de deux actes différents ; que lorsqu'un litige nécessite l'appréciation des dispositions relevant du statut de baux commerciaux, le tribunal judiciaire a compétence exclusive ; qu'un bail dérogatoire avait été implicitement conclu pour la période du 9 février 2020 au 2 novembre 2020, lequel relève de l'article L. 145-5 du code de commerce, soit une disposition spécifique du statut des baux commerciaux ; que l'existence de ce bail dérogatoire n'est pas lié à la régularisation d'un écrit ; que le tribunal judiciaire est de ce fait le seul compétent ; que le tribunal territorialement compétent est celui du lieu de situation de l'immeuble conformément à l'article R. 145-23 du code de commerce, soit en l'espèce le tribunal de Saint-Brieuc ; que le tribunal judiciaire étant saisi par la société Vikim diffusion d'une demande en remboursement de son compte courant, il serait d'une bonne administration de la justice que les juridictions bretonnes statuent sur l'ensemble des demandes opposant la société Vikim diffusion à la SCI Orea ; que la cour d'appel de Rennes est ainsi compétente. À titre subsidiaire, Sur l'indemnité d'occupation : sur l'indemnité due par la société Vikim diffusion qu'elle n'est débitrice d'une indemnité d'occupation que pour la période allant du 8 février 2020, date d'expiration du bail commercial, ou le 29 septembre 2020, date de restitution des locaux, le congé ayant été délivré pour le 8 février 2020 ; que les conditions prévues au bail ne s'appliquent plus entre les parties à compter du 9 février 2020 ; que l'indemnité d'occupation doit indemniser le propriétaire du préjudice subi du fait du maintien dans les lieux et de l'impossibilité de relouer les locaux et doit ainsi correspondre à la valeur locative de marché de l'ensemble immobilier et non à des montants supérieurs à ce qui aurait pu être demandé à un autre locataire  ; que les loyers ont été surévalués dès l'origine du bail ; que la SCI Orea a consenti un bail à un nouveau locataire à hauteur de 60.000 euros ; qu'il convient donc de retenir une indemnité de 40.000 € par an en principal, qui ne pourrait en tout état de cause être supérieure à 60.000 € ; qu'il convient de déduire de ce montant les sommes réglées par la société Vikim diffusion, soit un total de 5.896,55 € ; que la SCI Orea a conservé le dépôt de garantie d'un montant de 7.153,48 € alors que les locaux ont été rendus en bon état, et malgré le commandement d'avoir à restituer ledit dépôt, resté sans effet ; sur l'indemnité due par la société Lakota que la société Lakota ne peut être tenue à un paiement alors que la société Vikim diffusion était encore dans les lieux ; que le bail commercial ne lie que la SCI Orea et la société Vikim diffusion ; que l'acte de cession ne précise pas que le maintien dans les lieux de la société Lakota devra se faire aux mêmes clauses et conditions, y compris financières, que celles consenties à la société Vikim diffusion ; que le tribunal ne pouvait suppléer à la carence des parties ; qu'en cas de doute les conventions s'interprètent en faveur de celui qui s'oblige, soit la société Lakota ; que la société Lakota ne saurait ainsi être débitrice d'une indemnité d'occupation. Sur le préjudice au titre de la perte d'exploitation : que la SCI Orea prétend avoir eu des difficultés à rembourser ses prêts et que ses banques lui auraient accordé un report des échéances jusqu'au 3 avril 2021 ; que les reports des échéances ont été sollicités et accordés en raison des mesures exceptionnelles proposées par la crise sanitaire et ne sauraient être analysés comme un nouveau crédit ; que la SCI Orea n'a de ce fait subi aucun préjudice financier ; que le maintien dans les lieux de la société Vikim n'a pas causé de préjudice à la SCI Orea dès lors que qu'elle ne pouvait juridiquement relouer les locaux avant le 2 novembre 2020 ; que le maintien dans les lieux n'est pas uniquement la conséquence de la crise sanitaire mais de la conjugaison de la négociation des conditions d'un maintien dans les lieux entre le 4 octobre 2019 et le 4 février 2020 et le confinement décrété un mois après le refus de la SCI Orea de revoir le montant du loyer ; que ni la société Lakota, ni la société Vikim ne peuvent être tenues pour responsable du fait que les locaux ont été reloués à un montant inférieur ; qu'il n'existe aucun lien de causalité entre le maintien dans les lieux de la société Vikim diffusion et le montant du nouveau loyer perçu par la SCI Orea ; que la SCI Orea ne saurait demander à la société Vikim diffusion et à la société Lakota de régler les loyers et de rembourser les prêts contractés par la bailleresse du fait des retards de loyers, sauf à les faire payer deux fois ; qu'à la date de la cession des parts en 2019, la bailleresse avait une dette de 230.000 € vis-à-vis de la société Vikim diffusion, cherchant donc à faire financer par la société Vikim ses dettes autres que des loyers non réglés ; que le PGE dont le montant s'élève à 300.000 euros a permis de compenser la baisse de chiffre d'affaires liée à la fermeture des revendeurs et de financer le déménagement. Sur les dommages-intérêts pour mauvaise foi : sur le refus d'accorder des reports ou réductions de loyers dus pendant la crise sanitaire que la jurisprudence a imposé une obligation de coopération des parties contractantes, ainsi qu'une obligation de renégociation du contrat lorsque l'équilibre de celui-ci a été notablement modifié par des circonstances extérieures aux parties sur le fondement des articles 1134 et 1194 du code civil ; que la pandémie du Covid-19 et l'interdiction de se déplacer constituent bien des circonstances exceptionnelles et imprévues qui n'avaient pas pu être envisagées par les parties lors de la signature du contrat de bail ; que ces circonstances exceptionnelles ont entraîné un bouleversement dans l'équilibre contractuel, dès lors que le preneur s'est trouvé privé de tout chiffre d'affaires, rendant l'exécution du contrat plus onéreuse ; que l'équilibre contractuel initial a été rompu et les circonstances exceptionnelles actuelles justifient d'adapter les modalités de paiement et le montant du loyer ; qu'il convient donc de dispenser la société Vikim diffusion du paiement des loyers pendant la période de fermeture correspondant au premier confinement ; que la SCI Orea a manqué à son obligation de bonne foi en refusant de tenir compte des circonstances exceptionnelles liées à la pandémie de Covid-19 ; sur le refus de négocier les conditions financières du maintien dans les lieux jusqu'au 2 novembre 2020 que la SCI Orea invoque un préjudice inexistant et refuse de prendre en compte les circonstances et notamment la période de crise sanitaire ; qu'elle multiplie les procédures afin de tenter d'obtenir le paiement de sommes qui ne sont pas dues par les sociétés Lakota et Vikim diffusion ; qu'elle a refusé de prendre en considération les sommes déjà réglées dans l'établissement de son décompte ainsi que le dépôt de garantie ; que la SCI Orea a fait preuve d'une particulière mauvaise foi dans l'exécution de ses relations avec les appelantes. Aux termes de ses conclusions signifiées le 11 septembre 2023 la SCI Orea demande à la cour de : - confirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 13 septembre 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SCI Orea de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte d'exploitation ; Statuant à nouveau de ce chef, - condamner solidairement la société Lakota et la société Vikim diffusion à verser à la SCI Orea Une somme de 84.568,50 € à titre de dommages et intérêts résultant de la perte d'exploitation des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 2] ; En tout état de cause, - condamner solidairement la société Lakota et la société Vikim diffusion à verser à la SCI Orea une somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses prétentions, la SCI Orea fait valoir que : Sur la compétence du tribunal : que les appelantes ne produisent pas le bail dérogatoire qui fonderait la compétence du tribunal judiciaire et ne produisent pas la preuve de l'existence d'un bail dérogatoire implicite ; que dès lors le litige ne concerne pas l'application d'un bail dérogatoire ou du statut d'ordre public des baux commerciaux ; que le litige opposant une société civile à deux sociétés commerciales, le tribunal de commerce se trouve compétent pour en connaître en application des dispositions de l'article L. 721-3 du code de commerce dans leur rédaction applicable au litige ; que le litige ne concerne pas l'application du statut des baux commerciaux, mais l'engagement pris par la société Lakota envers la SCI Orea en l'absence même d'un bail commercial ; Sur l'existence de l'engagement pris par la société Lakota : que cette dernière est redevable d'un engagement qu'elle a personnellement pris envers la SCI Orea, stipulé expressément dans l'acte de cession, et qu'elle n'a pas respecté ; que l'acte de cession stipule que la société Lakota s'engageait à rester dans les lieux jusqu'au 2 novembre 2020 ; que la société Lakota a reconnu à plusieurs reprises cet engagement ; Sur l'engagement d'occuper les lieux loués et l'obligation subséquente de verser une indemnité équivalente au montant du loyer prévu dans le bail commercial : que l'engagement pris par la société Lakota d'occuper les locaux loués est un engagement contractuel ; qu'en ne respectant pas cet engagement, elle se trouve redevable de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l'article 1231-1 du code civil ; que le paiement d'une somme équivalente au montant des loyers que la société Vikim diffusion aurait dû verser si elle était restée dans les locaux jusqu'au 2 novembre 2020 est due à ce titre ; que la société Lakota a souscrit un engagement ferme de continuer à occuper les locaux, permettant de garantir à la SCI Orea qu'elle percevrait chaque mois une somme équivalente au montant du loyer payé par la société Vikim diffusion ; qu'aucune disposition ni dans la lettre d'intention d'achat, ni dans l'acte de cession ne prévoit une possibilité de renégocier le montant du loyer pour la société Lakota ; que la société Lakota ne saurait se prévaloir du silence de l'acte de cession afin d'en déduire une acceptation tacite par la SCI Orea de voir modifier les conditions financières du bail commercial ; qu'aucune disposition du bail commercial ne lie le montant du loyer à l'existence d'un usufruit des parts sociales ; que si la société Vikim diffusion n'avait pas donné congé au 9 février 2020, elle aurait été redevable jusqu'au 2 novembre 2020 d'un loyer d'un montant de 77.077,40 € TTC ; que l'argument selon lequel le loyer aurait été surévalué ne se fonde sur aucun élément de comparaison versé aux débats ; que la SCI Orea verse aux débats une étude comparative des prix affichés des entrepôts et locaux d'activité en France dont il ressort que le prix moyen d'un local à la location dans le département des Côtes d'Armor s'établit à 87 € /m²/an ; que le local avait été refait à neuf par la SCI Orea justifiant également le montant du loyer appliqué ; que le nouveau bail conclu par la bailleresse intervient en pleine crise sanitaire et économique, ce qui explique que la SCI ait dû consentir à une baisse du loyer ; qu'il ne saurait être question de déduire des sommes dues par les appelantes du dépôt de garantie à hauteur de 7.153,48 € dès lors que cette demande se trouve à la fois irrecevable devant la Cour pour avoir été d'ores et déjà formulée devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, et mal fondée du fait des sommes venant en déduction du dépôt de garantie. Sur la demande de dommages-intérêts : que la SCI Orea justifie par des éléments chiffrés de la réalité de son préjudice en ce qu'elle a été privée de ses revenus alors même que la société Lakota avait pris l'engagement d'occuper les lieux jusqu'au 2 novembre 2020 et que le bien loué par la société Vikim diffusion a été acquis au moyen de cinq prêts bancaires dont le capital restant dû s'élève à la somme de 341.000 € au mois de février 2020, causant dès lors un préjudice à la bailleresse ; que le report d'échéances consenti par les organismes bancaires doit être analysé comme un nouveau crédit, puisque la bailleresse devra rembourser ces échéances en principal, intérêts et accessoires à compter du 3 avril 2021 ; que le coût de ce report d'échéances s'est élevé à la somme de 12.807,42 € ; que pour pallier le défaut de paiement de loyers par la société Vikim diffusion, la bailleresse a dû souscrire un nouveau prêt d'un montant de 34.500 € et a dû engager des frais supplémentaires à hauteur de 91.075,92 € ; qu'en raison du maintien dans les lieux de la société Vikim diffusion, la SCI Orea s'est trouvé également empêchée d'exploiter les locaux loués ; que la société Vikim diffusion ayant donné congé le 18 juillet 2019, elle disposait d'un délai de 6 mois jusqu'au 8 février 2020 afin d'entreprendre les démarches nécessaires à la location d'un nouveau local, le déménagement n'ayant donc pas été empêché par la crise sanitaire dont le confinement a été décrété le 16 mars 2020 ; que la bailleresse subit ainsi une perte de loyer de près de 2.300 € par mois, soit une perte de plus de 248.400 € sur neuf ans ; que la dette de 230.000 € de la SCI Orea ne présente aucun rapport avec l'instance en cours, étant conséquence du démembrement de propriété des parts de la SCI ; que cette dette a été remboursée par la conclusion d'un prêt que la bailleresse n'invoque pas afin de justifier son préjudice  ; que même à considérer le bailleur n'est assuré du paiement du loyer que pour une période de trois ans en matière de bail commercial, elle subit une perte de 2.300 € par mois pendant 36 mois, soit 82.800 €, auxquels s'ajoutent les frais bancaires soit un total de 84.568,50 € à titre de dommages et intérêts ; Sur les dommages intérêts demandés par les appelantes : que la société Vikim diffusion a refusé la proposition de la bailleresse visant à conclure un bail dérogatoire aux mêmes conditions que le bail précédent et s'est maintenue dans les lieux sans plus payer de loyer ni d'indemnité ; que la société Lakota n'a pas respecté pas son engagement pris aux termes de l'acte de cession ; que le PGE souscrit par la société Vikim est d'un montant de 330.000 € d'après le rapport du commissaire aux comptes pour les années 2019 et 2020, lequel n'a pas servi au remboursement de la bailleresse ; que la bailleresse n'a commis aucune faute en faisant exécuter le jugement, appliquant les nouvelles dispositions légales relatives à l'exécution provisoire que le tribunal a fait le choix de ne pas écarter ; que la société Vikim a refusé de répondre à la bailleresse concernant sa consommation annuelle d'électricité et de gaz, communication prévue par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 ; que la mauvaise foi des appelantes est ainsi caractérisée. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée. SUR CE, Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte', de 'constater' ou de « juger », lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués. Sur l'exception d'incompétence : A titre liminaire, la cour relève qu'aux termes du dispositif des dernières écritures des sociétés appelantes, il lui est demandé de se dessaisir au profit de la cour d'appel de Rennes. Outre que cette dernière ne serait pas compétente pour connaître d'une décision rendue par une juridiction du ressort de la cour d'appel de Paris, la cour relève que c'est à bon droit que le premier juge a rappelé qu'en absence de preuve de l'existence d'un bail dérogatoire, ce point n'étant pas contesté, le litige trouvait son fondement dans un acte de commerce, l'acte de cession en date du 12 avril 2019, passé entre une société civile et une société commerçante et que, dans ces conditions, le tribunal de commerce était compétent pour en connaître conformément aux dispositions de l'article L. 721-3 du code de commerce. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur les engagements contractuels et leurs conséquences : Sur l'engagement pris par la société Lakota Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En l'espèce, aux termes de l'article 5.7 du contrat de cession et d'acquisition d'actions de la société Vikim diffusion, signé le 12 avril 2019 et régularisé le 19 avril 2019, entre M. [M] [N] et la société Primavera, d'une part, et la société Dakota, d'autre part, il est rappelé que la société Vikim diffusion occupe les lieux au titre d'un bail consenti le 9 février 2014 pour un loyer annuel de 87.600 euros hors taxes et mentionné que la société Dakota, cessionnaire, s'engage à rester dans ces locaux jusqu'au 2 novembre 2020. Il est constant que la société Vikim diffusion a, par acte extrajudiciaire du 18 juillet 2019, délivré un congé à la société Orea pour le 8 février 2020, fin de la seconde période triennale et a quitté les lieux le 29 septembre 2020. Il est tout aussi constant que les lieux sont restés vide de tout occupant jusqu'au 2 novembre 2020. Malgré la proposition faîte le 4 octobre 2019 par la SCI Orea, aucun bail dérogatoire n'a été signé, ni même convenu entre les parties de sorte qu'à compter du 8 février 2020, date d'effet du congé délivré, la société Vikim diffusion était occupante sans droit, ni titre des lieux litigieux. De ce fait, elle est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ des lieux, soit le 29 septembre 2020. Il ressort des termes de la clause susvisée que la commune intention des parties était que les locaux restent occupés jusqu'au 2 novembre 2020 et, le bail consenti à la société Vikim diffusion étant alors en cours, le bailleur ne pouvait supposer que cette dernière délivrerait congé à l'issue de la seconde période triennale, ce qui était néanmoins son droit. En revanche, la société Lakota en raison du manquement à l'engagement pris, aux termes de cette disposition claire et non équivoque, de rester dans les lieux jusqu'au 2 novembre 2020, a commis une faute qui justifie qu'elle soit tenue solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation due par la société Vikim diffusion jusqu'au 2 septembre 2020 puis condamnée en son nom personnelle au paiement d'une indemnité compensatrice de sa faute contractuelle consistant en l'inoccupation des lieux du 3 septembre 2020 au 2 novembre 2020. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a tenu la société Vikim diffusion solidairement responsable de l'inoccupation des lieux du 3 septembre 2020 au 2 novembre 2020. Sur les indemnisations. Comme le soutiennent les appelantes, l'indemnité d'occupation due revêt un caractère mixte compensatrice à la fois du maintien dans les lieux de l'occupant et de l'impossibilité de relouer les locaux. Il est de jurisprudence constante que la fixation de l'indemnité d'occupation due par le preneur à compter de l'expiration du bail commercial soit déterminée en fonction de la valeur locative, sauf autre accord entre les parties. La SCI Orea produit le bail civil qu'elle a signé le 1er janvier 2021 pour un loyer de 60.000 euros par an hors taxes, ainsi qu'une référence du loyer médian mensuel en immobilier professionnel dans le département des Côtes d'Armor, soit 5 €/m² et un référentiel des prix affichés des entrepôts et locaux d'activité professionnel en région qui annonce 87€/m²/an. La société Vikim diffusion, qui conteste l'application par le tribunal du montant du loyer mensuel convenu entre la SCI Oréa et la société preneuse aux termes de l'avenant à effet au 1er novembre 2014 à hauteur de 7.300 euros mensuels, ne produit pour autant aucune autre référence. En l'espèce, la clause 5.7 du contrat de cession d'actions susvisé en rappelant que le montant du loyer annuel acquitté par la société Vikim diffusion était de 87.600 euros hors taxes et en stipulant que le cessionnaire s'engageait à rester dans les lieux jusqu'au 2 novembre 2020 sous-entend que les parties avaient pour commune intention de maintenir ce niveau de prix pour l'occupation des lieux par la société Vikim diffusion. Ainsi, le montant de l'indemnité d'occupation due pour la période courant du 8 février 2020 au 29 septembre 2020 sera fixée à la somme de : (21/29 x 7.300) + (6 x 7.300) + (29/30 x 7.300) = 56.167 € HT soit 67.400,40 euros toutes taxes comprises. Les appelantes justifient, point qui n'est pas contesté par la SCI Orea, avoir versé par chèque les sommes de la somme totale de 5.896,55 euros au titre de l'indemnité d'occupation, qui doit venir en déduction du montant dû à ce titre solidairement par les société Vikim diffusion et Lakota. Les sociétés Lakota et Vikim diffusion seront solidairement condamnées à payer à la SCI Orea la somme de 61.503,85 euros toutes taxes comprises au titre des indemnités d'occupation dues sur la période du 2 février 2020 au 20 septembre 2020. En revanche, l'indemnité due par la société Lakota compensatrice de la faute contractuelle commise ne peut être corrélée au montant de l'indemnité d'occupation en raison de leur différence de nature. En l'espèce, il ressort des échanges entre les parties antérieurs à la signature de l'acte de cession et, notamment, de la lettre d'intention à l'acquisition de Vikim diffusion (pièce 12 des appelants) que les acquéreurs formulent leur offre d'achat en prenant pour hypothèse qu'« il ne sera pris aucune décision ['] sur le bail commercial conclu entre Vikim et la SCI Orea » avant la réalisation de l'opération de cession alors que le projet ne contient aucune mention ou réserve quant au prix du loyer acquitté par la société Vikim diffusion. Ainsi, aucun élément ne pouvait laisser entendre que la société Lakota, dans sa stratégie de gestion de la société Vikim diffusion une fois acquise, amènerait cette dernière à remettre en cause le bail au motif allégué du montant trop élevé du loyer. En agissant ainsi, la société Lakota a manqué à la bonne foi inhérente à la négociation et à l'exécution des contrats. La société Lakota sera donc condamnée à payer à la SCI Orea une indemnité de 9.000 euros. Le jugement sera donc infirmé de ce chef. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La SCI Orea allègue de divers préjudices financiers liés, d'une part, au coût du report des échéances de remboursement d'emprunt pour un montant de 1.768,50 euros, d'autre part, au manque à gagner résultant de la baisse de loyer qu'elle a dû consentir au nouveau locataire représentant une somme de 82.800 euros. Toutefois, aucune faute ne saurait être reprochée à la société Vikim diffusion laquelle était en droit de donner congé au terme de la seconde période triennale. En outre, il ressort du courrier de la banque Crédit du Nord versé par le bailleur que le report du remboursement des échéances d'emprunt a été accordé en raison de la période de crise sanitaire. Enfin, la preuve du lien de causalité entre le comportement fautif de la société Lakota et les préjudices allégués n'est pas établi en ce que le bailleur ne démontre part qu'il aurait pu relouer les locaux au même prix que celui acquitté par la société Vikim diffusion aux termes de l'avenant précité alors que le prix du marché pour une nouvelle location n'est pas corrélée au prix du montant du loyer acquitté par le dernier occupant. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Succombant en leurs prétentions, les sociétés Vikim diffusion et Lakota seront condamnées à supporter la charge des dépens d'appel et à payer à la SCI Orea la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS  La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ; Infirme le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 13 septembre 2021, sous le numéro de RG 2020019497 en ce qu'il a condamné solidairement les sociétés Vikim diffusion et Lakota à payer à la SCI Orea la somme de 77.077, 40 euros TTC au titre de l'indemnité d'occupation du local jusqu'au 2 novembre 2020 et le confirme pour le surplus ; Statuant de nouveau, Condamne solidairement les sociétés Lakota et Vikim diffusion à payer à la SCI Orea la somme de 61.503,85 euros toutes taxes comprises ; Condamne les société Lakota à payer à la SCI Orea la somme de 9.000 euros ; Condamne solidairement les sociétés Lakota et Vikim diffusion à payer à la SCI Orea la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne solidairement les sociétés Lakota et Vikim diffusion à supporter la charge des dépens d'appel. La greffière La présidente