Cour de cassation, 09 décembre 2014. 13-25.155

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article L. 13-15 II 1° du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; Attendu, que pour fixer à une certaine somme les indemnités de dépossession dues à l'indivision X... par suite de l'expropriation, au profit de la société d'économie mixte Ville renouvelée (la SEM), d'une parcelle lui appartenant, l'arrêt attaqué (Douai, 17 juin 2013), retient que la parcelle de terrain attenante à la maison ne dispose d'aucun front à rue, qu'il n'est justifié d'aucune servitude de passage sur les parcelles EO n° 401 et 378 la séparant de la voie publique ni d'aucun droit permettant l'accès à la voie publique, qu'il n'est pas davantage prétendu ni démontré que ces parcelles appartiendraient à l'indivision X... de sorte qu'il ne peut être considéré que l'ensemble constituerait un bloc homogène desservi par la voie publique et que, ne disposant que d'un accès sur une voie privée sans droit permettant l'accès à la voie publique, ce terrain ne saurait être qualifié de terrain à bâtir, le droit de passage que le propriétaire du fonds enclavé peut exiger sur le terrain voisin ne suffisant pas pour conférer à ce terrain la qualification de terrain à bâtir ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le terrain était accessible par un passage de plusieurs mètres en forme de coude, carrossable sur toute sa longueur depuis la voie publique s'exerçant sur les parcelles EO 401 et 378, la cour d ¿ appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 juin 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens (chambre des expropriations) ; Condamne la communauté urbaine de Lille aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la communauté urbaine de Lille à payer la somme de 3 000 euros aux consorts X... et Y... ; rejette la demande de la communauté urbaine de Lille ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour les consorts X... et Y.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité de dépossession revenant indivisément à M. Frans X..., M. Pierre X..., M. Michel X..., Mme Jeannine Z... X..., M. Francis X..., Mme Valérie Y... et M. Ludovic Y... pour la parcelle sise à Tourcoing,..., cadastrée section EO n° 327 pour une contenance de 1. 603 m2 à la somme totale de 249. 580 euros se décomposant comme suit : indemnité principale 225. 800 euros, indemnité de remploi 23. 780 euros, AUX MOTIFS QUE, il convient de constater que l'appel porte uniquement sur le montant de l'indemnité principale de dépossession et sur le calcul subséquent de l'indemnité de remploi ; Que le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il fixe au 21 mars 2011, qui est celle de l'ordonnance portant transfert de propriété, la date à laquelle la consistance du bien doit s'apprécier ; Qu'il n'est pas davantage contesté en ce qu'il fixe au 8 octobre 2004 la date à retenir pour l'appréciation de l'usage effectif du bien par application de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation ; Qu'il n'est pas discuté qu'à cette date, le bien, qui est un immeuble à usage d'habitation occupé par M. Frans X... sis..., cadastré section EO 327 pour une contenance de 1. 603 m2, est classé en zone UBa 1 au plan local d'urbanisme de la commune de Tourcoing, c'est à dire en zone urbaine mixte à caractère central, à dominante habitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités artisanales, des équipements publics, compatibles avec un environnement urbain dense ; Que le premier juge a décrit le bien concerné de façon complète et pertinente dans des attendus que la cour adopte et auxquels il est renvoyé pour un plus ample exposé ; Que les parties s'accordent sur une évaluation suivant la méthode analytique (valeur du terrain plus valeur de la construction), appliquée par le premier juge et non remise en cause par elles devant la cour ; Qu'à cet égard, il sera observé qu'elles ne produisent en cause d'appel aucun autre terme de comparaison que ceux déjà produits en première instance tant en ce qui concerne la partie habitation que les parties garages et jardin ; Que le premier juge avait, en ce qui concerne l'immeuble bâti à usage d'habitation, pris en compte la fourchette basse des termes de comparaison cités, eu égard au mauvais état d'entretien de l'immeuble, pour retenir une valeur de 1. 076 euros le m2 ; Qu'eu égard toutefois à sa localisation, son agencement, sa proximité immédiate du centre ville et de son absence de vis-à-vis, il convient plutôt de retenir la valeur moyenne de l'ensemble des termes de comparaison produits, soit une valeur de 1. 180 euros le m2 ; Que le jugement sera en conséquence réformé et l'indemnité principale due au titre de l'immeuble bâti à usage d'habitation fixée à la somme de 129. 800 euros, eu égard à sa surface non contestée de 110 m2 ; Que le jugement sera en revanche confirmé s'agissant de l'indemnité de 12. 000 euros due au titre des garages compte tenu de leur état dégradé et de leur manque d'entretien, leur évaluation étant en effet conforme à la fourchette basse des garages cédés à Tourcoing ; Que s'agissant de la parcelle de terrain attenante à la maison, les consorts X... demandent qu'elle soit évaluée en tant que terrain à bâtir ; Que quelle que soit son utilisation, pour être qualifié comme tel, le terrain doit, à la date de référence, être effectivement desservi par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et d'un réseau d'assainissement, ces réseaux devant être situés à proximité immédiate du terrain en cause et être adaptés à la capacité de construction du terrain ; Qu'il est constant en l'espèce que le bien litigieux ne dispose d'aucun front à rue et n'est accessible que par un passage de plusieurs mètre en forme de coude, carrossable sur toute sa longueur depuis la voie publique, s'exerçant sur les parcelles EO 401 et 378 ; Qu'il n'est justifié d'aucune servitude de passage sur les parcelles le séparant ainsi de la voie publique ni d'aucun autre droit permettant l'accès à la voie publique ; Qu'il n'est pas davantage prétendu ni a fortiori démontré que les parcelles EO 401 et 378 appartiendraient à l'indivision X... de sorte qu'il ne peut être considéré que l'ensemble constituerait un bloc homogène desservi par la voie publique ; Que ne disposant que d'un accès sur une voie privée sans droit permettant l'accès à la voie publique, ce terrain ne saurait en conséquence être qualifié de terrain à bâtir, le droit de passage que le propriétaire du fonds enclavé peut exiger sur le terrain voisin ne suffisant pas pour conférer à ce terrain la qualification de terrain à bâtir ; Qu'il ne saurait en ces conditions être évalué comme tel, mais seulement en fonction de son usage effectif à la date de référence, soit en tant que jardin d'agrément ; Que les termes de comparaison se rapportant au seul terrain sont les suivants, pour l'expropriant : vente du 9 juillet 2001 des parcelles sises 114, 120, 122, 124 et 126 rue ...à Tourcoing, cadastrées section BT 92, 96, 97, 98 et 99 pour 1. 158 m2, situées en zone UBa 1 au prix de 146. 400 euros, soit 126, 42 euros le m2 ; vente du 21 septembre 2006, parcelle sise 114-126 rue ... à Tourcoing, cadastrées section DN 413 pour 1. 043 m2, située en zone UBa 1 au prix de 122. 000 euros, soit 116, 97 euros le m2 ; vente du 9 juillet 2007, parcelles sises 114, 120, 122, 124 et 126 rue ...à Tourcoing, cadastrées section BT 92, 96, 97, 98 et 99 pour 1. 167 m2, situées en zone UB a 1 au prix de 132. 000 euros, soit 113 euros le m2 ; pour le commissaire du gouvernement : vente du 16 janvier 2009, parcelle sise rue... à Tourcoing, cadastrées section AE 727 pour 325 m2, située en zone UC 0, 40 au prix de 18. 000 euros, soit 56, 92 euros le m2 ; Que l'ensemble des termes de comparaison cités par la Communauté Urbaine de Lille concerne des terrains à bâtir, leur moyenne s'élevant à 118 euros, arrondie à la somme de 120 euros à laquelle elle propose d'appliquer une décote de 50 % pour les évaluer comme des terrains à bâtir de seconde zone, soit à raison de 60 euros le m2 ; Que cette valeur est en concordance avec celle résultant du terme de comparaison du commissaire du gouvernement ; Qu'il convient donc, par réformation du jugement entrepris, de fixer l'indemnité revenant à l'indivision X... au titre du jardin d'agrément à la somme de 84. 000 euros calculée sur la base de 60 euros le m2 pour une superficie non contestée de 1. 400 m2 ; Qu'il apparaît ainsi au total que l'indemnité principale pour dépossession revenant à l'indivision X... s'élève au total à la somme de 225. 800 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 23. 780 euros, les modalités de calcul retenues en première instance n'étant pas contestées ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE la visite des lieux a permis de constater que le bien litigieux ne disposait pas de front à rue et était accessible par un passage de plusieurs mètres en forme de coude, carrossable sur toute sa longueur depuis la voie publique ; Que la propriété se situe derrière un portail ; Qu'elle est constituée d'un vaste jardin, arboré de forme rectangulaire ; Que dans le fond se situent deux garages clos ainsi qu'un abri, dégradés et non entretenus ; Que sur la gauche du jardin au regard du portail d'accès se trouve une maison d'habitation en briques avec toitures en tuiles, occupée par M. X... ; Que celle-ci est en mauvais état d'entretien, hormis les ouvrants de l'étage et la véranda rénovés récemment ; Qu'elle dispose néanmoins de tous les équipements et est reliée à l'égout ; Que la véranda entièrement vitrée est en structure aluminium, forme une extension et constitue une pièce de vie supplémentaire, elle est en très bon état ; Que depuis cette véranda on pénètre au rez-de-chaussée par 3 marches qui mènent à une vaste entrée carrelée qui sert de salle à manger ; Que celle-ci est tapissée, et bénéficie d'une fenêtre en bois, donnant sur le jardin ; Qu'on remarque à l'angle du mur donnant sur la véranda une infiltration importante d'eau laissant à nu le mur en briques ; Que sur la droite de cette pièce, un couloir dessert plusieurs pièces en enfilade ; Que la première ouvre sur une salle d'eau disposant d'un lavabo avec un vasistas haut en bois ; Que la seconde est identique et dispose aussi d'une arrivée d'eau ; Que les murs sont peints et comportent des traces d'infiltration des eaux pluviales ; Que la troisième pièce sert de cuisine ; Qu'elle comporte un double évier, une cuisinière, un chauffe eau ; Que le tout est carrelé, plafond en lambris, non entretenu ; Que l'électricité n'est manifestement pas aux normes (fils dénudés apparents, fusibles très anciens, etc.) ; Que la quatrième pièce abrite les toilettes et dispose également d'une fenêtre ; Que la cinquième pièce sert de salle de bains, elle dispose d'une baignoire et d'un chauffe eau ; Qu'elle dispose également d'une fenêtre en bois donnant sur le jardin ; Qu'une douche a également été aménagée dans le couloir avec porte coulissante ancienne en PVC ; Que la dernière pièce sert de buanderie, les murs sont en briques et elle dispose de deux ouvrants grillagés ; Que sur la gauche du hall d'entrée on pénètre dans une vaste pièce servant de salon ; Que le carrelage au sol et la tapisserie aux murs sont anciens, présence d'un poêle ; Que depuis cette pièce un second petit hall permet d'accéder à l'extérieur par une porte en bois qui constitue normalement l'entrée principale de la maison, hormis passage par la véranda ; Qu'un escalier en bois permet d'accéder à l'étage où se trouvent trois chambres traversantes ; Qu'elles comportent toutes des fenêtres neuves double vitrage et en PVC, la première dispose d'une porte fenêtre avec volet roulant ; Que le sol est en linoléum ou avec moquette, les murs tapissés ; Que dans la première chambre on peut voir des traces d'infiltrations d'eau, présence de radiateurs électriques ; ALORS QUE, D'UNE PART, l'état d'enclave ne suffit pas, par lui-même, à écarter la qualification de terrain à bâtir ; Qu'en l'espèce, pour écarter la qualification de terrain à bâtir, la cour a constaté que le bien litigieux était certes accessible par un passage de plusieurs mètres en forme de coude, carrossable sur toute sa longueur depuis la voie publique, mais qu'il n'était justifié d'aucune servitude de passage sur les parcelles séparant le fonds enclavé de la voie publique ; Qu'en statuant de la sorte, alors qu'à supposer même que le terrain soit enclavé, il résulte de ses propres constatations que ce terrain est effectivement desservi par une voie d'accès et remplit ainsi les conditions légales de desserte, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15, II-1° du code de l'expropriation ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, n'est pas enclavé, le fonds qui bénéficie d'une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation, tant que cette tolérance est maintenue ; Qu'en l'espèce, pour écarter la qualification de terrain à bâtir, la cour a constaté que le bien litigieux, composé d'une maison d'habitation et d'un jardin attenant, était certes accessible par un passage de plusieurs mètres en forme de coude, carrossable sur toute sa longueur depuis la voie publique, mais qu'il n'était justifié d'aucune servitude de passage sur les parcelles séparant le fonds enclavé de la voie publique ; Qu'en statuant de la sorte, alors qu'il résulte de ses propres constatations que le passage sur l'héritage voisin pour accéder à la voie publique n'a pu s'exercer depuis 1987, date d'acquisition du bien, qu'en vertu d'une tolérance ininterrompue, de sorte que le terrain n'était pas enclavé et devait être qualifié de terrain à bâtir, comme étant « effectivement desservi par une voie d'accès », la cour d'appel a violé l'article L. 13-15, II-1° du code de l'expropriation. ALORS QU'ENFIN, un terrain auquel est refusée la qualification de terrain à bâtir peut cependant bénéficier d'une plus value de situation en considération, notamment, de son emplacement privilégié ; Qu'en omettant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée (Prod. 2, p. 2- Prod. 3, mémoire p. 8 à 10), si le terrain exproprié ne pouvait pas être considéré comme jouissant d'une situation privilégiée et bénéficier en conséquence d'une plus value liée à son emplacement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation.