Cour de cassation, 24 novembre 2016. 15-25.855

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 24 novembre 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10480 F Pourvoi n° P 15-25.855 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Kaufman et Co, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 2 juillet 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant : 1°/ à la ville de Marseille, représentée par son maire en exercice, domicilié [...] , 2°/ au commissaire du gouvernement de Marseille, domicilié [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 25 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Le Prado, avocat de la société Kaufman et Co, de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat de la ville de Marseille ; Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Kaufman et Co aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille seize. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Kaufman et Co IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR fixé à 52 044,40 euros l'indemnité de dépossession revenant à la Sci Kaufman pour l'expropriation de l'immeuble situé [...] , se décomposant en une indemnité principale de 46 404 euros et une indemnité de remploi de 5 640,40 euros ; AUX MOTIFS QUE sur la date de référence, selon les articles L.213-6 du code de l'urbanisme et L.13-15 du code de l'expropriation, la date de référence à prendre en compte est, s'agissant d'un secteur soumis au droit de préemption urbain, celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le P.O.S. ou P.L.U ; qu'en l'espèce, le bien est situé en zone UAb (tissus urbains centraux) au PLU de la commune de Marseille modifié le 8 juillet 2011 ; que sur la consistance du bien, selon le procès verbal de transport sur les lieux du 21/01/2014, le bien à évaluer consiste en un immeuble de rapport en rez-de-chaussée avec sous sol d'une surface de 80 m² et 5 étages à usage d'habitation d'une surface de 240 m², soit une surface totale de 320 m² : que la façade est dans un état moyen mais témoigne de la réalisation de travaux de rénovation ; qu'au rez-de-chaussée, un cabinet de kinésithérapeute est toujours actif malgré l'arrêté d'insalubrité immédiate ; qu'il n'a pas été possible de procéder à la visite des lieux en l'état de l'installation d'une porte de sécurité consécutive à l'effondrement de l'escalier intérieur ; que l'expropriante a procédé au relogement des occupants de l'immeuble, le propriétaire ne l'ayant pas procédé ; que sur la méthode d'indemnisation, aux termes de l'article 18 de la loi « Vivien » du 10 juillet 1970, l'indemnité d'expropriation est fixée selon la procédure prévue aux articles L.13-1 à L.13-12 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et est calculée conformément aux dispositions des articles L.13-14 à L.13-20 du même code ; que toutefois, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition ; que le deuxième alinéa n'est pas applicable au calcul de l'indemnité due aux propriétaires lorsqu'ils occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de l'arrêté ainsi qu'aux propriétaires pour les immeubles qui ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril ; que l'indemnité est réduite du montant des frais de relogement des occupants assuré, lorsque le propriétaire n'y a pas procédé, en application de l'article L.521-3-2 du code de la construction et de l'habitation ; qu'aucune indemnisation à titre principal ou accessoire ne peut être accordée en dédommagement de la suppression d'un commerce portant sur l'utilisation comme habitation de terrains ou de locaux impropres à cet usage au regard de l'interdiction définitive d'y habiter ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a appliqué la méthode de la récupération foncière selon laquelle l'indemnisation des biens se réduit à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition ; que sur l'indemnisation, sur l'indemnité principale, l'expropriée soutient que la proposition de la commune de Marseille qui ne fait qu'entériner l'avis des domaines qui remonte au 21/04/2008, est manifestement sous évaluée, ne s'appuie sur aucun élément concret d'évaluation et ne justifie en rien les frais de relogement des occupants ; qu'elle ajoute que l'avis des domaines est frauduleux puisqu'il s'est contenté de reconduire l'avis initial sans même tenir compte des nombreux travaux de réparation qu'elle a entrepris entre mai 2006 et juillet 2007 pour un total de 62.524,57 € ni même prendre la peine de se déplacer sur les lieux ; que le procès verbal de transport sur les lieux du 21/01/2014 qui a relevé la réalisation de travaux de rénovation ayant malgré tout laissé la façade dans un état moyen, établit cependant que la visite complète de l'immeuble s'est avérée impossible compte tenu de l'effondrement de l'escalier intérieur ; qu'en outre, la SCI se contente de procéder par assertions et ne verse aux débats aucune pièce venant corroborer ses affirmations selon lesquelles les travaux auraient été vérifiés et agrées par la ville de Marseille ; que d'ailleurs, l'arrêté d'insalubrité d'avril 2007 n'a pas été levé à la suite des travaux exécutés ; qu'en outre, l'appelante ne rapporte pas la preuve que le marché à évolué de manière significative à la hausse entre les deux avis de France Domaine de sorte que ce dernier a valablement pu reconduire sa valeur ; qu'enfin, la SCI produit un seul élément de comparaison relatif à la vente d'un terrain nu de [...] dans le premier arrondissement de Marseille proche de la [...] , le 26/10/2009 pour 84.466 € soit 1.964 €/m² ; que toutefois, cette vente n'est pas afférente à du terrain à bâtir mais à 5 lots de copropriété et ne peut donc être retenue dans le cadre de la méthode de la récupération foncière ; qu'au contraire, les autres références fournies font apparaître : - vente du 22/06/2012, publiée le 08/11/2012 Terrain à bâtir de 387 m², sis [...] Prix : 300.000 €, soit 775,19 €/m² - vente du 25/06/2009, publiée le 15/07/2009 Terrain à bâtir collectif vertical de 202 m², sis [...] . Prix : 200.000 €, soit 990 €/m² - vente du 15/09/2009, publiée le 08/12/2009 Terrain à bâtir collectif vertical de 255 m², sis [...] autorisée 667 m². [...] . Prix : 270.000 €, soit 1.059 €/m² - vente du 07/05/2008, publiée le 26/06/2008 Terrain à bâtir de 118 m² sis [...] . Prix : 140.000 €, soit 1.186 €/m² - vente du 19/12/2012, publiée le 16/01/2013 Terrain à bâtir 104 m², sur lequel se trouvent un débarras, un lavoir et une remise, sis [...] , cadastré [...] . Prix : 180.000 €,soit 730 6/m² qu'il en ressort une moyenne de 1.241 euros par m² ; que dès lors, au regard de la superficie plus réduite du terrain sous emprise, et l'immeuble se situant dans un quartier central, mais non résidentiel, populaire, la valeur unitaire de 1.117 € /m² retenue par le premier juge après application d'un abattement de 10% apparaît cohérente avec les éléments du marché précités et sera donc confirmée tandis que la demande de 220.000 € formulée par l'appelante sera rejetée ; que d'autre part, le coût de démolition, en raison des mitoyennetés, est estimé à 80 €/m²/surface développée pondérée hors oeuvre ; que le prix de 80 €/m² SDPHO est en rapport avec le marché de la démolition ; qu'il en résulte que le calcul de la SDPHO théorique est de : 320 m² (surface au cadastre)x1,28 = 409,6 m², arrondi à 410 m², soit un coût de démolition de 410 m²x80 € = 32.800 € ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a évalué l'indemnité principale de la manière suivante : (110m²x1.117 €) - 32.800 € = 90.070 €, arrondis à 90.000 € ; que sur l'indemnité de remploi, l'appelante veut que l'indemnité de remploi soit fixée à 33.000 € correspondant à 15% du montant de l'indemnité principale ; que c'est néanmoins justement que le Juge de l'expropriation a retenu le taux dégressif de 20% pour 5.000 €, 15%pour 10.000 €et 10% pour le surplus de 31.404 € soit la somme totale de 5.640,40 € ; qu'en conséquence, l'indemnité totale de dépossession revenant à la S.C.I. KAUFMAN et CO s'élève à 52.044,40€ (46.404 + 5.640,40) ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions ; ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU'en vertu des dispositions combinées des articles L.213-6 du code de l'urbanisme et L.13-15 du code de l'expropriation, la date de référence à prendre en compte est, s'agissant d'un secteur soumis au droit de préemption urbain, celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le P.O.S. ou P.L.U. ; qu'aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1970, « l'indemnité d'expropriation est fixée selon la procédure prévue aux articles L.13-1 à L.13-12 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et est calculée conformément aux dispositions des articles L.13-14 à L.13-20 du même code ; que toutefois, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition ; que le deuxième alinéa n'est pas applicable au calcul de l'indemnité due aux propriétaires lorsqu'ils occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de l'arrêté ainsi qu'aux propriétaires pour les immeubles qui ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril ; que l'indemnité est réduite du montant des frais de relogement des occupants assuré, lorsque le propriétaire n'y a pas procédé, en application de l'article L. 521-3-2 du code de la construction et de l'habitation ; qu'aucune indemnisation à titre principal ou accessoire ne peut être accordée en dédommagement de la suppression d'un commerce portant sur l'utilisation comme habitation de terrains ou de locaux impropres à cet usage » ; qu'il convient d'appliquer la méthode de la récupération foncière selon laquelle l'indemnisation des biens se réduit à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition ; qu'à l'appui des prétentions qu'elle formule, l'expropriée n'invoque aucun terme de comparaison et ne tire aucune conséquence dans l'évaluation de l'indemnité de dépossession sollicitée de l'application de la méthode de la récupération foncière ; qu'il s'en infère que son argumentation doit donc être rejetée ; qu'au surplus le moyen tiré de la fraude de l'avis des Domaines n'est attesté par aucune pièce de la procédure et constitue une simple allégation, la reconduction d'une valeur étant justifiée dès lors que le marché n'a peu ou pas évolué pour un type de bien ; que s'agissant des termes de comparaison particulièrement pertinents et qui correspondent à la valeur du marché invoqués par le Commissaire du Gouvernement, un moyenne de 1.241 euros par m² ressort de ceux-ci ; qu'en l'état de la superficie plus réduite du terrain sous emprise, un abattement de 10% doit être pratiqué soit 1.117 euros par m² ; que des conclusions du Commissaire du Gouvernement, il ressort que le coût de démolition du bien sous emprise est de 80 m2 par surface développée pondérée hors oeuvre, celle-ci étant de 410 m², soit 32.800 euros ; que l'indemnité principale doit donc être évaluée de la manière suivante : (110 m²x1.117 euros) - 32.800 euros = 90.070 euros, arrondis à 90.000 euros ; que de cette indemnité principale, le montant des frais de relogement des occupants assuré, lorsque le propriétaire n'y a pas procédé, en application de l'article L.521 -3-2 du code de la construction et de l'habitation, doit être déduit soit 90.000 euros - 43.596 euros = 46.404 euros ; que l'indemnité principale qu'il convient d'octroyer à la S.C.I. KAUFMAN et CO s'élève à 46.404 euros ; que l'indemnité de remploi fera l'objet du taux dégressif habituel suivant : (5.000 euros x20%) + (10.000 euros x15%) + (31.404 eurosx10%) = 5.640,4 euros ; que l'indemnité de dépossession revenant à la S.C.I. KAUFMAN et CO est donc de 46.404 euros + 5.640,4 euros = 52.044,4 euros ; 1°) ALORS QUE les dispositions de la « loi Vivien » du 10 juillet 1970 prévoyant que la valeur des biens expropriés est, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, appréciée selon la méthode dite de « la récupération foncière », c'est-à-dire sur la base de la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, ne s'appliquent pas à des bâtiments salubres et/ou commerciaux non destinés à l'habitation ; qu'en l'espèce, le bien immobilier cadastré section [...] ayant fait l'objet d'une mesure d'expropriation pour cause d'utilité publique, était composé de deux lots, à savoir, d'une part, le lot n° 1, acquis par la Sci Kaufman par contrat en date du 13 janvier 1995, consistant en un « local professionnel » occupé par un centre paramédical, sis au rez-de-chaussée de l'immeuble, avec une cour ouverte sur l'arrière et un sous-sol, et d'autre part, le lot n° 2, acquis par la Sci Kaufman par contrat en date du 11 septembre 1990, consistant dans la totalité de l'immeuble, à l'exception des locaux du rez-de-chaussée occupés par le centre paramédical ; que dès lors en appliquant le régime dérogatoire de la « loi Vivien » au lot n° 1 occupé par le centre paramédical du rez-de-chaussée, et donc destiné à une activité professionnelle, et dont les occupants, titulaires d'un bail commercial, n'étaient du reste pas visés par le plan de relogement annexé à l'arrêté préfectoral du 26 mai 2008 portant, au vu de l'arrêté d'insalubrité du 5 avril 2007, déclaration d'utilité publique et de cessibilité en vue d'acquisition par la ville de Marseille, la cour d'appel, qui a de surcroît constaté que ce centre paramédical était toujours actif, a violé les articles L.13-13 du code de l'expropriation et l'article 18 de la « loi Vivien » du 10 juillet 1970, applicables à la cause, ensemble le principe de réparation intégrale ; 2°) ALORS en outre et en toute hypothèse QUE les dispositions de la « loi Vivien » du 10 juillet 1970 prévoyant que la valeur des biens expropriés est, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, appréciée selon la méthode dite de « la récupération foncière », c'est-à-dire sur la base de la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, ne s'appliquent pas à des bâtiments salubres et/ou commerciaux non destinés à l'habitation ; qu'en l'espèce, le bien immobilier cadastré section [...] ayant fait l'objet d'une mesure d'expropriation pour cause d'utilité publique, était composé de deux lots, à savoir, d'une part, le lot n° 1, acquis par la Sci Kaufman par contrat en date du 13 janvier 1995, consistant en un « local professionnel » occupé par un centre paramédical, sis au rez-de-chaussée de l'immeuble, avec une cour ouverte sur l'arrière et un sous-sol, et d'autre part, le lot n° 2, acquis par la Sci Kaufman par contrat en date du 11 septembre 1990, consistant dans la totalité de l'immeuble, à l'exception des locaux occupés par le centre paramédical du rez-de-chaussée ; que dès lors en appliquant le régime dérogatoire de la « loi Vivien » au lot n° 1 occupé par le centre paramédical du rez-de-chaussée toujours actif et titulaire d'un bail commercial, dont les occupants n'étaient du reste pas visés par le plan de relogement annexé à l'arrêté préfectoral du 26 mai 2008 portant, déclaration d'utilité publique et de cessibilité en vue d'acquisition par la ville de Marseille, sans constater que ce lot n° 1 était spécifiquement visé par l'arrêté d'insalubrité du 5 avril 2007, en sus du lot n° 2, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.13-13 du code de l'expropriation et de l'article 18 de la « loi Vivien » du 10 juillet 1970, applicables à la cause, ensemble le principe de réparation intégrale.