Cour d'appel, 11 septembre 2024. 23/00238

ARRET N° 265 N° RG 23/00238 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BINXH AFFAIRE : Mme [I] [C], M. [X] [C] C/ Société LA NEDDOISE MCS/EH Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2024 ---==oOo==--- Le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE Madame [I] [C], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Marie-laure SENAMAUD de la SELARL AUTEF & SENAMAUD, avocat au barreau de LIMOGES Monsieur [X] [C], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Marie-laure SENAMAUD de la SELARL AUTEF & SENAMAUD, avocat au barreau de LIMOGES APPELANTS d'une décision rendue le 18 JANVIER 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES ET Société LA NEDDOISE, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Olivier GUILLOT, avocat au barreau de LIMOGES INTIMEE ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 10 Avril 2024. L'ordonnance de clôture a été rendue le 06 mars 2024. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Laetitia LUZIO SIMOES, greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 05 Juin 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 19 Juin 2024 et au 11 Septembre 2024. Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller et de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR EXPOSE DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé du 20 avril 2021, la SCI LA NEDDOISE a donné à bail à compter du 15 juin 2021, à Monsieur [X] [C] et Madame [I] [C], un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 515 euros, outre 20 euros à titre de provision sur charges. Le 30 novembre 2021,la SCI LA NEDDOISE a fait signifier aux époux [C] un commandement de payer des loyers impayés et d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs, ledit commandement visant les clauses résolutoires prévues au contrat de bail. Par acte d'huissier de justice du 21 février 2022, la SCI LA NEDDOISE a fait assigner les époux [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, afin de voir' prononcer' la résiliation du contrat de bail par l'acquisition de la clause résolutoire et d'obtenir leur expulsion ainsi que leur condamnation solidaire au paiement des arriérés de loyers et d'une indemnité d'occupation. Par jugement contradictoire du 18 janvier 2023 rendu après réouverture des débats, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges a : -constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 31 janvier 2022 ; -constaté toutefois qu'en raison du départ des lieux des époux [C], bénéficiant à compter du 7 octobre 2022 d'un nouveau contrat de bail, il n'y a pas lieu de ' prononcer 'la résiliation du contrat de bail litigieux ni d'ordonner l'expulsion de ces derniers ; -condamné solidairement les époux [C] à verser à la SCI LA NEDDOISE la somme de 4.858,10 euros au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté à la date du 6 octobre 2022, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ; -débouté les époux [C] de leur demande de délais de paiement ; -débouté les époux [C] de leurs demandes reconventionnelles ; -débouté la SCI LA NEDDOISE de sa demande au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; -débouté la SCI LA NEDDOISE de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamné solidairement les époux [C] aux dépens comprennat le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; -constaté que l'exécution proviloire est de droit. Par déclaration du 14 mars 2023 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées , les époux [C] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 31 janvier 2022, les a condamnés solidairement à verser à la SCI LA NEDDOISE la somme de 4858,10 euros au titre des arriérés de loyer avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ainsi qu'aux dépens de l'instance, et les a déboutés de leurs demandes reconventionnelles et de leur demande de délais de paiement. L'affaire a été orientée à la mise en état. ***** Par dernières conclusions signifiées et déposées le 11 décembre 2023, les époux [C] demandent à la Cour d'infirmer les dispositions critiquées du jugement, de le confirmer pour le surplus, et statuant à nouveau, de : à titre principal : - débouter la SCI LA NEDDOISE de ses demandes ; à titre subsidiaire : - limiter leur condamnation au titre de la dette locative à la somme de 838.28 euros leur accorder des délais de paiement conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du Code civil ; à titre infiniment subsidiaire : - limiter leur condamnation au titre de la dette locative à la somme de 1 906.28 euros ; - leur accorder des délais de paiement conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du Code civil ; en toutes hypothèses: - condamner la SCI LA NEDDOISE au règlement de la somme de 1 730.88 euros au titre du préjudice de jouissance ; - débouter la SCI la NEDDOISE de sa demande au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; - débouter la SCI LA NEDDOISE de l'ensemble de ses demandes ; - confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ; - condamner la SCI LA NEDDOISE au règlement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par conclusions signifiées et déposées le 12 septembre 2023, la SCI LA NEDDOISE demande à la Cour de: - confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne la demande présentée au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; - réformant la décision sur point, condamner les locataires au paiement de la somme de 110,50 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; - condamner les époux [C] à leur porter et payer la somme de 1500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, et en tous les dépens. **** La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait expressément référence au jugement entrepris, ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. La clôture de la procédure a été prononcée le 6 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION : *Sur la dette locative des époux [C] à la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et sur l'acquisition de la clause résolutoire : Les époux [C] contestent l'acquisition de la clause résolutoire, en soutenant que les causes du commandement du 30 novembre 2021 ont été réglées dans les deux mois de sa délivrance. Leur contestation porte également sur les causes du commandement, lequel visait un principal de 2092,50 € incluant les loyers compris entre le 15 juin 2021 et le 30 novembre 2021. Il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1353 du code civil, il incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obigation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Les époux [C] soutiennent tout d'abord que leur entrée dans les lieux n'est intervenue que le 1er juillet 2021 et non le 15 juin précédent comme l'indique le contrat de bail et qu'ils ne sont donc pas redevables d'un demi- loyer et d'une demie- provision sur charges pour juin 2021. L'attestation établie par le bailleur pour la Caisse d'allocations familiales(CAF) de la Haute -Vienne le 1er octobre 2021 mentionne une entrée dans les lieux le 1 er juillet 2021et corrobore leurs dires, de sorte que la somme de 267,50 € n'est pas due pour juin 2021. La décision entreprise sera infirmée de ce chef. S'agissant des loyers de juillet 2021 et d'août 2021, ils exposent les avoir réglés en espèces sans en rapporter la preuve, de sorte qu'en présence de la contestation du bailleur, ces loyers et provisions sur charges seront retenus dans la dette locative (535€ X 2) et la décision entreprise sera confirmée de ce chef. S'agissant des loyers et provisions sur charges de septembre 2021, ils ont réglé au bailleur par virement la somme de 520 €, laquelle a été retenue à juste titre, par le premier juge à leur crédit. S'agissant des loyers et provisions sur charges d'octobre 2021 et novembre 2021 (535 € X 2), ils n'ont pas été réglés à échéance. La dette locative à la date de délivrance du commandement s'élèvait donc à la somme de 1305 €. Il est établi par les relevés BPCA produits par le bailleur et par les relevés de la Caisse d'allocations familiales(CAF) que la SCI LA NEDDOISE a perçu le 25 janvier 2022, les sommes de 287,20€ et de 1797,40 € de la CAF de la Haute -Vienne, de sorte que les causes du commandement étaient éteintes à l'expiration du délai de 2 mois de sa délivrance, soit à la date du 31 janvier 2022 ; la clause résolutoire n'était donc pas acquise à cette date. Par suite, la décision entreprise ayant: -constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 31 janvier 2022 ; -constaté toutefois qu'en raison du départ des lieux des époux [C], bénéficiant à compter du 7 octobre 2022 d'un nouveau contrat de bail, il n'y a pas lieu de ' prononcer 'la résiliation du contrat de bail litigieux ni d'ordonner l'expulsion de ces derniers ; sera infirmée de ces chefs. *Sur la dette locative au départ des lieux des locataires :. Il est établi que les époux [C] ont quitté les lieux le 6 octobre 2022, que ce départ résulte d'un constat d'indécence du logement et de son inhabitabilité dans l'attente de la réalisation par le bailleur, de travaux de mise en conformité aux normes de décence et de confort. Il sera rappelé en effet que : - le 4 avril 2022, l'association SOLIHA Limousin constatait l'indécence du logement, en particulier, les défauts électriques constatés étaient tels qu'ils nécessitaient un diagnostic complet de l'installation électrique lequel donnait lieu à un nouveau rapport rendu le 7 mai 2022 confirmant l'existence de nombreuses anomalies et risques électriques ; - le 6 mai 2022, le maire de [Localité 2] prenait un arrêté de mise en sécurité et mettait en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de réparation dans les cinq mois à compter de la notification de l'arrêté ; - le 1er juin 2022, un arrêté préfectoral enjoignait au propriétaire compte tenu de l'urgence, de réaliser les travaux dans les 30 jours de l'arrêté ; - le 25 août 2022, en l'absence de travaux et compte tenu de l'état d'aggravation de l'état du logement, le maire de [Localité 2] renouvelait l'arrêté de mise en sécurité, et interdisait l'habitation de l'immeuble pendant la durée des travaux jusqu'à la mainlevée de son arrêté ; - les époux [C],en l'absence de relogement proposé par le bailleur, bénéficiaient d'une offre de relogement par l'ODHAC 87. La SCI LA NEDDOISE réclame aux époux [C], le paiement des loyers et provisions sur charges du 15 juin 2021 au 6 octobre 2022. Les consorts [C] contestent leur condamnation à payer la somme de 4858,10 €, selon décompte arrêté au 6 octobre 2022. Il a été jugé ci-dessus que leur dette locative à la date de délivrance du commandement était de 1305 €. La SCI LA NEDDOISE réclame en outre les loyers et provisions sur charges postérieures courant de décembre 2021 au 6 octobre 2022, outre le dépôt de garantie. Or, il résulte du courrier du 13 avril 2022 adressé par la Caisse d'allocations familiales aux locataires, suite au constat de non- décence du logement et en application de l'article L542-2 du code de la sécurité sociale, que le propriétaire a 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement et que dans cette attente, l'allocation logement ne lui est plus versée et il ne peut pas la réclamer au locataire qui est toujours, toutefois, dans l'obligation de payer la part du loyer demeurant à sa charge( montant mensuel du loyer moins montant mensuel de l'aide au logement) , en l'espèce, l'aide au logement étant de 392 €, le loyer résiduel pour les époux [C] à verser au bailleur était donc de 143 € par mois . Dans ces conditions, pour la période comprise entre le 1er mai 2022 et le 6 octobre 2022, il sera jugé qu'en raison de l'indécence du logement et en l'absence de réalisation de travaux de mise en conformité par le bailleur à cette date, les locataires ne sont donc débiteurs que du versement au bailleur, d'un loyer résiduel de 143 € par mois. Le bailleur ne saurait leur reprocher l'absence de demande préalable de réalisation de travaux, alors qu'il ne pouvait ignorer l'état d'indécence du logement, qui était manifestement ancien au regard des constatations des services habilités, étant observé en outre que la SCI LA NEDDOISE n'avait procédé à aucun état des lieux lors de l'entrée dans les lieux de ses locataires le 1er juillet 2021, soit 10 mois avant le constat d'indécence. Il est établi également par la pièce n°1 de la SCI LA NEDDOISE que les époux [C] ont réglé le dépôt de garantie le 17 septembre 2021 et que cette somme (515 €) ne saurait donc être incluse dans le décompte de la dette locative comme le sollicite le bailleur. Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef. La dette locative des époux [C] se présente donc comme suit : - sommes dues : 1) à la date du commandement : 1305€ 2) décembre 2021 au 30 avril 2022 : 535€ X 5= 2675€ 3) 30 avril 2022 au 6 octobre 2022 : 715 € +27,68€ = 742,68€ Total : 4722,68 € - sommes versées par la CAF : à déduire : 3664,60 € +1797,40€ +287, 20€ (janvier 2022) +1580 € total : 3664,60 € - dette locative des époux [C] au 6 octobre 2022 : 1058,08 €. Les époux [C] seront condamnés solidairement à payer à la SCI LA NEDDOISE, la somme principale de 1058,08 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris (18 janvier 2023). *Sur la demande en paiement de la taxe d'enlèvement des ordures (110€) ménagères: Seules les charges dûment justifiées sont dues. Le justificatif fiscal produit par la SCI LA NEDDOISE ne comporte pas l'adresse du logement donné en location, et ce document est insuffisant à établir que les époux [C] seraient redevables de cette somme. La décision entreprise qui a rejeté cette demande, sera confirmée de ce chef. *Sur la demande reconventionnelle des époux [C] en dommages-intérêts pour trouble de jouissance : Par suite de l'indécence du logement constatée à compter d'avril 2022, les époux [C] ont subi incontestablement un préjudice de jouissance, qui les a contraints à déménager soudainement et à se reloger rapidement. La réduction du montant du loyer mensuel à la somme de 143 € pour la période du 30 avril 2022 au 6 octobre 2022 accordée ci-dessus correspond à une diminution du loyer mensuel de 73%, et compense équitablement le trouble de jouissance qu'ils ont subi pendant cette période. Ils seront déboutés de leur demande en paiement d'une somme supplémentaire de 1730 euros et la décision entreprise sera confirmée de ce chef. *Sur la demande de délais de paiement : Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343 ' 5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, il y a lieu d'accueillir la demande de délais de paiement sollicitée par les époux [C], lesquels sont en capacité d'apurer leur dette locative dans les délais impartis. Les délais accordés seront fixées selon les modalités prévues au dispositif de l'arrêt . *Sur les demandes accessoires: Chaque partie succombant partiellement dans ses prétentions, supportera les dépens de première instance et d'appel part elle exposés, et sera également déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour  d'appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a débouté : - la SCI LA NEDDOISE, de sa demande en paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (110 €) ; - les époux [C], de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts à hauteur de la somme de 1730,88 € pour trouble de jouissance ; INFIRME le jugement entrepris pour le surplus ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges insérée dans le contrat de bail n'étaient pas réunies à la date du 31 janvier 2022 ; CONDAMNE solidairement les époux [X] et [I] [C] à payer à la SCI LA NEDDOISE pour solde de tout compte, la somme de 1058,08 € au titre de sa créance locative majorée des intérêts légaux à compter du jugement entrepris (18 janvier 2023) ; AUTORISE les époux [X] et [I] [C] à se libérer de la totalité des sommes dues à la SCI LA NEDDOISE en 23 mensualités de 44 € chacune, et une vingt quatrième mensualité égale au solde de la dette en principal, intérêts et frais, à régler aux plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt ; DIT qu'à défaut du paiement d'une mensualité à échéance, le solde dû redeviendra immédiatement exigible ; Y ajoutant, DÉBOUTE les parties de leurs demandes d'indemnité fondées sur les dispsoitions de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en appel; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; DIT que chaque partie supportera les dépens de première intance et d'appel par elle exposés. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Emel HASSAN. Corinne BALIAN.