Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/02268

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 24/02268 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DQJ N° MINUTE : 3 Assignation du : 08 Février 2024 EXPERTISE[1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert: [R] [I][2] [2] [Adresse 3] [XXXXXXXX02] JUGEMENT rendu le 17 Décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. SOCIETE GENERALE [Adresse 8] [Localité 10] représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0102 DEFENDERESSE S.C.I. INVEST PIERRE [Adresse 4] [Localité 12] représentée par Me Ronite COHEN, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0946 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 15 Octobre 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 3 septembre 2003, la SCI Invest Pierre a donné à bail par l’intermédiaire du cabinet Département Administrations de Biens Finorgère de la SARL Finordev – es-qualités de mandataire en vertu d’un mandat de gestion du 15 avril 2002 – à la SA Crédit du Nord – aux droits de laquelle est venue la SA Société Générale – des locaux commerciaux composés, au rez-de-chaussée, d’une entrée, d’une boutique, de cinq bureaux, de deux cabinets de toilettes et de trois dégagements, et au sous-sol, d’un dégagement, de deux débarras et d’une pièce à usage actuel de coffre. Lesdits locaux sont dépendants d’un immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 15]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er juillet 2002, moyennant le versement d’un loyer annuel indexé à l’ICC de 54 000 euros hors taxes hors charges. Les lieux ont pour destination l’activité exclusive « d’agence de banque ». Par acte sous seing privé du 12 mars 2012, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er juillet 2011, moyennant le versement d’un loyer annuel indexé à l’ICC de 85 000 euros hors taxes hors charges. Par le jeu des indexations, le loyer s’élève à 99 527,08 euros hors taxes hors charges au 1er janvier 2022. En l’absence de diligences des parties, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er juillet 2020. Par acte d’huissier du 25 novembre 2021, la SA Crédit du Nord a sollicité auprès de la SCI Invest Pierre le renouvellement du bail pour neuf ans à compter du 1er janvier 2022, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal, correspondant à la valeur locative, de 77 000 euros. Par courrier électronique du 17 novembre 2023, le SA Société Générale a proposé à la SCI Invest Pierre de fixer le loyer en renouvellement à 90 000 euros hors taxes hors charges par an. Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, la SA Société Générale a fait délivrer à la SCI Invest Pierre et à la SARL Finordev un mémoire préalable aux fins de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme annuelle en principal de 68 250 euros, ramenée à 54 000 euros après application d’abattements. Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la SA Société Générale a fait assigner la SCI Invest Pierre, par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, devant le juge des loyers commerciaux aux fins notamment de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à 54 000 euros hors taxes hors charges par an. Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 octobre 2024, la SCI Invest Pierre demande au juge des loyers commerciaux de : Débouter la Société Générale de ses demandes, Juger que le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 reste maintenu au montant du loyer contractuel en vigueur au 1er janvier 2022, À titre principal, Fixer ledit loyer en conséquence à la somme annuelle hors taxes, hors charges de 99.527,08 euros, À titre subsidiaire, Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle hors taxes, hors charges de 95.000 euros, après abattement de 5% compte tenu du transfert de l’impôt foncier et de l’assurance de l’immeuble au preneur, En toute hypothèse, Condamner la Société Générale à payer à la société Invest Pierre la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, la SCI Invest Pierre fait valoir : Sur la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative : que les parties s’accordent pour écarter l’application du principe de plafonnement du loyer en renouvellement dès lors que les lieux ont pour destination l’activité de bureau et que, par conséquent, l’article R.145-11 du code de commerce tend à s’appliquer, que le preneur ne rapporte toutefois pas la preuve que la valeur locative est inférieure au loyer indexé, Sur la détermination de la valeur locative : * S’agissant des caractéristiques des locaux litigieux, que l’immeuble dans lequel ces derniers se trouvent est de « belle facture » et possède « une façade en pierre de taille » dont l’étendue lui offre une visibilité non négligeable, que les parties s’entendent pour fixer la surface pondérée à 105 m², * S’agissant des facteurs locaux de commercialité, que les locaux litigieux sont situés dans une zone favorable en raison de sa commercialité et accessibilité, * S’agissant des abattements, que les clauses de refacturation de la taxe foncière et de l’assurance de l’immeuble sont générales, habituelles et, ainsi, non exorbitantes du droit commun, qu’elles ne peuvent justifier un abattement supérieur à 5%, que le preneur ne rapporte pas la preuve que les valeurs de référence qu’il évoque pour fixer la valeur locative ne prennent pas déjà en compte ces abattements ; que pas plus il ne démontre la réalisation de travaux dans les locaux, leur date d’exécution et les bénéfices que ceux-ci apportent au bailleur. Aux termes de son mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 11 octobre 2024, la SA Société Générale demande au juge des loyers commerciaux de : Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme par an en principal de 54.000 euros, Fixer le loyer provisionnel à la somme de 54.000 euros dans l’hypothèse où une mesure d’expertise serait ordonnée, Juger que les trop-perçus porteront intérêts au bénéfice de la Société Générale au fur et à mesure de leur exigibilité depuis la date du 1er janvier 2022 avec capitalisation de ces intérêts dès lors qu’ils seraient dus depuis plus d’une année, Débouter la société Invest Pierre de l’intégralité de ses demandes, Condamner la société Invest Pierre au paiement de la somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du CPC, Condamner la société Invest Pierre aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, la SA Société Générale fait valoir : Sur la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative : que les parties s’accordent pour écarter l’application du principe de plafonnement du loyer en renouvellement dès lors que les lieux ont pour destination l’activité de bureau et que, par conséquent, l’article R.145-11 du code de commerce tend à s’appliquer, qu’il incombe au juge de rechercher d’office si la valeur locative est inférieure au loyer indexé, Sur la détermination de la valeur locative : * S’agissant de l’offre commerciale communiquée le 17 novembre 2023 par la SA Société Générale, qu’elle ne lie pas cette dernière dès lors qu’elle est commerciale et que le délai d’une semaine accordé pour l’accepter ayant expiré, elle est caduque, * S’agissant des caractéristiques de l’immeuble et des facteurs locaux de commercialité, que les locaux litigieux sont en état d’entretien et sont situés dans un environnement favorable à l’activité, que les parties s’accordent pour retenir une surface pondérée de 105 m2, * S’agissant des valeurs de référence, que l’expert consulté par le preneur retenant une valeur de référence au 11 avril 2022 de 700 €/m2, réduite à 560 €/m2 en raison de la crise sanitaire, il convient de la fixer à 650 €/m2 * S’agissant des abattements, que les clauses transférant au preneur toutes les charges – telles que l’impôt foncier, l’assurance de l’immeuble, les travaux prescrits par les autorités administratives, les charges de copropriété et la CRL – sont exorbitantes du droit commun, quand bien même elles résultent des usages et habitudes, et justifient un abattement qui ne peut être inférieur à 10%, que l’existence d’une clause d’accession en fin de bail et la réalisation avérée de travaux par le preneur permettent l’application d’une minoration de 12%. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 17 décembre 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Sur les termes du bail et le principe du renouvellement Il résulte des différents échanges et tentatives de négociation entre les parties que ces dernières s’accordent sur le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2022, aux clauses et conditions du bail expiré et que l’objet du présent litige ne réside que dans la fixation du loyer en renouvellement. Sur le déplafonnement du loyer L’article L.145-36 du code de commerce dispose que « les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État ». L’article R.145-11 du même code précise que « le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.145-7 sont en ce cas applicables ». En l’espèce, le bail litigieux stipule que les lieux ont pour destination celle « d’agence de banque », soit une activité exclusive de bureaux. Les parties s’accordent ainsi à appliquer les dispositions de l’article R.145-11 susmentionné. Par conséquent, le principe du plafonnement sera écarté et le loyer en renouvellementsera fixée par application de la méthode spécifique aux locaux monovalents. Sur le montant de la valeur locative En vertu L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ». La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce. L’article R145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ». En l’espèce, la SCI Invest Pierre se prévaut d’un loyer en renouvellement de 99 527,08 euros correspondant au loyer indexé dès lors que le preneur ne rapporte pas la preuve d’une valeur locative inférieure à ce dernier. La SA Société Générale conteste le bien-fondé de cette appréciation – en faisant valoir, d’une part, les conclusions d’une expertise amiable fixant une valeur de référence à 560 €/m2, et d’autre part, l’application d’abattements du fait de clauses exorbitantes du droit commun – et sollicite la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, estimée à 54 000 euros. Par conséquent, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative du bien loué et de la possibilité, pour le juge des loyers commerciaux de rechercher d’office son montant, la juridiction n’est pas en mesure de statuer en l’état du dossier et il convient d’ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif et de désigner à cette fin M. [R] [I] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2022 et ce, aux frais partagés entre les parties. La consignation de la provision de ladite expertise sera partagée par moitié entre chacune des deux parties. Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer. En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. Sur les autres demandes Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce. Il y a lieu , dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens. En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. PAR CES MOTIFS, Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Constate le renouvellement du bail expiré à la date du 1er janvier 2022 ; Ordonne une expertise sur la valeur locative des locaux commerciaux loués par la SCI Invest Pierre à la SA Société Générale dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 15]. Commet pour y procéder : M. [R] [I] [Adresse 3] tel : [XXXXXXXX02] [Courriel 14] Avec mission, après avoir entendu les parties en leurs dires et en leurs explications, visité les lieux, consulté tous documents, recueilli tout renseignement utile : -décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées, -annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires, même fiscaux, - déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, s’agissant plus particulièrement de préciser les pondérations devant être effectuées, ou non, -fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au 1erjanvier 2022 la valeur locative réelle du local donné à bail, à usage d’agence bancaire assimilable à un usage exclusif de bureaux, comme indiqué dans la loi (R 145-11 du code de commerce), - rechercher les références de prix pratiqués pour des locaux équivalents utiles à la solution du litige, - préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison, - donner son avis sur les éventuels abattements revendiqués par le preneur, - du tout dresser rapport. Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2025, Fixe à la somme de 4.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par moitié par la SCI Invest Pierre d’une part et par la SA Société Générale d’autre part à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard au 28 février 2025 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l’affaire sera rappelée le 10 avril 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : Madame [S] [H] [Adresse 7] [Localité 11] [XXXXXXXX01] [Courriel 13] Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;qu’après que l’expert aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse, Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise, Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : * d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission, Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, * le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues, Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant, Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Réserve les dépens ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ; Fait et jugé à Paris le 17 Décembre 2024 La Greffière La Présidente M. PLURIEL S. GUILLARME