Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/04639 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLBA
Minute : 24/794
S.A. HLM ESPACIL HABITAT
Représentant : Me Martine KALAYAN-DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521
C/
Monsieur [H] [B]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 août 2024 ;
Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 24 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. HLM ESPACIL HABITAT,
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me Martine KALAYAN-DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [H] [B],
demeurant [Adresse 3] [Localité 7]
comparant en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2023, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT a mis à la disposition de Monsieur [H] [B] un logement 1-328 situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée d'un mois renouvelable moyennant une redevance mensuelle de 598,37 euros.
Par acte d'huissier en date du 18 décembre 2023, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT a fait signifier à Monsieur [H] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1901,42 euros en principal, au titre des redevances impayées.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 19 décembre 2023.
Par acte d'huissier en date du 17 avril 2024, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [B] aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire au 18 février 2024,ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues,condamner Monsieur [H] [B] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale à deux fois le montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 18 février 2024 jusqu’à la libération des lieux,condamner Monsieur [H] [B] au paiement de la somme de 1901,42 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 mai 2024 avec intérêts de droit à compter du commandement sur la somme de 1901,42 euros, et de l’assignation sur le surplus,en cas de délai de paiement, dire que ceux-ci ne pourront pas suspendre les effets de la clause résolutoire au-delà du 20 juin 2025,le condamner à lui payer la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,dire que l’exécution provisoire est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 17 avril 2024.
À l'audience du 24 juin 2024, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 691,42 euros, arrêtée au 21 juin 2024. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.
Au soutien de ses demandes, au visa des articles L351-2 et R351-55 du code de la construction et de l'habitation et du contrat de résidence, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT soutient que Monsieur [H] [B] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le commandement, si bien qu'elle est bien fondée à constater l'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le contrat et son expulsion. Elle indique que la créance au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation est établie. Elle rappelle que la convention vient à terme en juin 2025.
Monsieur [H] [B], comparant, ne conteste pas les sommes dues. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Il indique avoir rencontré des difficultés dans la gestion de son budget en 2023. Il déclare percevoir un salaire mensuel de 1700 euros dans le cadre d’un CDI.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur la loi applicable au contrat
Aux termes de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d'ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux logements foyers, à l'exception de deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1.
Aux termes de l'article L632-3 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements foyer.
Selon l’article L633-1 du même code, un logement-foyer est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.
En l'espèce, il ressort des documents produits, notamment du contrat liant les parties, que la mise à disposition s'inscrit dans un dispositif de résidence sociale, selon convention conclue avec l’État et que les logements sont des logements foyers. Dès lors, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et l'article L632-1 du code ne sont pas applicables au contrat de résidence signé entre la SA d'HLM ESPACIL HABITAT et Monsieur [H] [B].
Sur les demandes principales
Sur la demande en paiement des redevances
Selon l'article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, conformément à l'article 3 du contrat, l'occupant est tenu de s’acquitter d'une redevance mensuelle et d'un forfait de charges, en contrepartie de la mise à disposition du logement.
Il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat signé le 21 juin 2023, du commandement de payer délivré le 18 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 21 juin 2024 que la SA d'HLM ESPACIL HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de redevances et charges impayés, dont il convient de déduire les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [B] à payer à la SA d'HLM ESPACIL HABITAT la somme de 691,42 euros, au titre des sommes dues au 21 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement eu égard à la diminution de la dette.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article L633-2 du code de la construction et de l'habitation la résiliation du contrat peut intervenir en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur.
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.
En l'espèce, l'article 4-5-1 du contrat de résidence du 21 juin 2023 prévoit que le bailleur peut résilier le contrat, en cas de non-paiement des sommes dues, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.
Par ailleurs, selon l'article 3 du contrat de résidence le résident doit payer la redevance au terme convenu, ainsi que les éventuelles prestations annexes.
Le commandement de payer signifié par huissier en date du 18 décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au contrat. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 18 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du contrat de résidence conclu le 21 juin 2023 à compter du 19 février 2024.
Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du contrat d'hébergement à compter du 19 février 2024.
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Selon l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
En l’espèce, Monsieur [B], qui justifie de sa situation personnelle et financière, apparaît en mesure de régler la dette locative dans un délai inférieur à 2 ans et avant la fin de la convention fixée au 21 juin 2025. Monsieur [B] a repris le paiement des redevances courantes depuis le mois de janvier 2024 sans discontinuer et a réalisé des paiements supplémentaires ayant conduit à la diminution de la dette.
Il convient donc de lui accorder des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
En revanche, à défaut de règlement d'une des échéances, l’expulsion de Monsieur [H] [B] de tout occupant de son chef sera autorisée selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Par ailleurs, la SA d'HLM ESPACIL HABITAT ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du contrat, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Il y a lieu de la fixer au montant de la redevance due si le contrat s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice, que l'occupant devra payer, à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux. Si une majoration de l’indemnité d’occupation est sollicitée, celle-ci apparaît manifestement excessive et n’est pas utile à réparer le préjudice subi, sans perte ni profit.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [B] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM ESPACIL HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [H] [B] à payer à la SA d'HLM ESPACIL HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 21 juin 2023 entre la SA d'HLM ESPACIL HABITAT d'une part, et Monsieur [H] [B] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 19 février 2024,
CONSTATE la résiliation du contrat à compter de cette date,
CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT la somme de 691,42 euros, au titre des sommes dues au 21 juin 2024, échéance du 30 mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
ACCORDE un délai à Monsieur [H] [B] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Monsieur [H] [B] à s’acquitter de la dette en sept fois, en procédant à six versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [H] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,
CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à la SA d'HLM ESPACIL HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi à compter du 21 juin 2024 jusqu'à la libération effective des lieux,
CONDAMNE Monsieur [H] [B] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation,
CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à la SA d'HLM ESPACIL HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la SA d'HLM ESPACIL HABITAT de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
