Tribunal judiciaire, 30 octobre 2024. 24/52382

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/52382 - N° Portalis 352J-W-B7I-C343X N° : 12 Assignation du : 22 Mars 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND le 30 octobre 2024 par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE LA VILLE DE [Localité 6] Représentée par Madame la Maire de [Localité 6], Madame [T] [Y] [Adresse 4] [Adresse 4] représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS - #R0229 DEFENDERESSE Madame [I] [H] née le 4 septembre 1953 à [Localité 7] [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Delphine MORICONI, avocat au barreau de PARIS - #A0831 DÉBATS A l’audience du 23 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par exploit en date du 22 mars 2024, la Ville de Paris, prise en la personne de Madame la Maire de Paris, a fait assigner Madame [I] [H], devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 1]. A l’audience du 23 septembre 2024, la ville de [Localité 6] a soutenu oralement les termes de son assignation et sollicite de : -Condamner Madame [I] [H] à payer à la Ville de [Localité 6] une amende civile de 50 000 euros ;-Condamner Madame [I] [H] à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;-Condamner Madame [I] [H] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la Ville de [Localité 6] fait valoir que le local en cause est à usage d’habitation sans aucun changement d’affectation, qu’il ne constitue pas la résidence principale de la défenderesse, qu’il a fait l’objet de locations de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et que Madame [H] a enfreint les dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage du bien sans autorisation préalable. Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, Madame [H] demande de : A titre principal : -débouter la Ville de [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes; A titre subsidiaire, si par extraordinaire l’infraction présumée au changement d’usage devait être caractérisée : -fixer le montant de l’amende civile à la somme symbolique de 1 euro ; En tout état de cause : -Condamner la ville de [Localité 6] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;-ordonner que les parties conservent la charge de leurs frais de procédure et leurs dépens. Au soutien de ses prétentions, Madame [H] ne conteste pas le principe de l’infraction aux dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation mais soutient que sur la période concernée il existait une incertitude quant à l’applicabilité de ces restrictions au regard des évolutions législatives et la fixation de la jurisprudence de la cour de cassation en 2021. A titre subsidiaire et s'agissant du quantum de l'amende civile, elle conteste le nombre de nuitée louée évoquée par la ville ainsi que le prix moyen par nuit bien inférieur à celui sur lequel se fonde la Ville de [Localité 6] pour effectuer ses calculs. Par ailleurs Madame [H] met en avant sa bonne foi et sa transparence au cours des opérations de contrôle ainsi que la précarité de sa situation financière actuelle. Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des [Localité 3], de [Localité 5] et du [Localité 8]. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ». L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que : « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. » Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 6], d’établir : -l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; -un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre. Sur la qualification de résidence principale ou secondaire : Selon l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation : « [...] Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ». Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d'établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale. Aux termes des dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, Madame [H] est propriétaire de l’appartement litigieux [Adresse 1], ainsi qu’il résulte du relevé de propriété. Madame [H] ne conteste pas que cet appartement ne constitue pas sa résidence principale puisqu’elle déclare dans ses écritures résider habituellement à la Réunion. Sur l'usage d’habitation du local En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure que la fiche H2 est datée du 30 octobre 1970, et précise à cette date une occupation par un locataire désigné en précisant son loyer. La mention d'un loyer sur ce formulaire impliquant que l'appartement faisait l'objet d'un bail d'habitation au 1er janvier 1970, il en résulte que cette affectation du local à un usage d'habitation est suffisamment établie à cette date. Au surplus, Madame [H] ne conteste pas ce point dans ses écritures. Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage : En l'espèce il ressort des éléments de la procédure que : Madame [H] ne conteste pas avoir mis en location courte durée le local litigieux dont elle est propriétaire.-le constat de location meublée touristique du 14 avril 2023 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 6] fait état d’une annonce « Très beau studio moderne au centre de [Localité 6] » à l’adresse [Adresse 1] pour la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se nomme [N] géré par une conciergerie ;-le constat fait état de 54 commentaires de mars 2019 au mois d’octobre 2022, dont le premier date de juin 2015 et le dernier de juin 2019 ;-l’annonce a été désactivée au 14 avril 2023. Il en résulte qu’au cas présent, Madame [H] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant son appartement meublé destiné à l'habitation situé [Adresse 1] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Madame [H] ne conteste pas ce fait mais oppose le fait qu’elle ait procédé à une déclaration d’enregistrement de son bien en tant qu’appartement meublé de tourisme le 16 juin 2021. Or ce même formulaire mentionne les obligations prévues à l’article L631-7 du CCH et notamment l’impossibilité sauf changement de destination de louer pour une courte durée sa résidence secondaire ce qui était le cas en l’espèce. Par ailleurs, il n’est pas contesté que cette disposition est applicable depuis le 27 mars 2014. La défenderesse ne saurait exciper de l’existence d’une question préjudicielle posée par la Cour de cassation qui n’a pas vocation à suspendre l’application d’une loi, pour soutenir l’inapplicabilité de la disposition susvisée à son cas d’espèce. Ainsi il doit être considéré que Madame [H] a effectivement enfreint les dispositions de l’article L631-7 du CCH. Sur le montant de l’amende L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros. L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. En premier lieu, Madame [H] a mis en location le lot litigieux de mars 2019 jusqu’au début de l’année 2023 ce qui n’est pas contesté par Madame [H]. La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit sur une période de temps importante de plus de presque quatre années. La Ville de [Localité 6] fait valoir à juste titre que les calendriers attestent de nombreuses réservations évaluées à 212 nuitées en 2019, 126 nuitées en 2020, 251 nuitées en 2021 et 110 nuitées en 2022. Si Madame [H] conteste ce nombre de nuitées en produisant les décomptes dressés par la société La Conciairgerie, cet élément ne permet pas à lui seul de remettre en cause le décompte fourni par Airbnb et attesté par l’agent assermenté. Sur le prix à la nuitée il doit, en revanche, être relevé que le prix de 125 € par nuitée utilisé par la Ville de [Localité 6] pour effectuer son calcul correspond au prix sur la fin de l’année 2022 et entre cette fois de façon manifeste, en contradiction avec le montant par nuit tel qu’il ressort des décomptes fournis par La Conciairgerie qui oscille plutôt entre 50 et 70 € par nuit en moyenne. En tout état de cause, il ne fait aucun doute que le changement illicite d'usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d'une mise en location en bail d'habitation. En deuxième lieu, la partie défenderesse fait état du montant faible de sa retraite qu’elle perçoit et qui constitue sa seule source de revenue. En troisième lieu, la partie défenderesse prétend avoir coopéré avec la Ville de [Localité 6] et avoir fait toutes les diligences nécessaires pour mettre fin aux locations illicites. A ce titre, elle rappelle qu’elle a transmis toutes les pièces nécessaires à la constitution du constat de location meublée touristique. En considération de la durée conséquente de la période incriminée, des nombreuses réservations, mais également des difficultés financières de la partie défenderesse et de sa coopération partielle avec la Ville de [Localité 6], il convient de fixer l’amende civile à 15 000€ euros. Sur les mesures accessoires L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 6], Madame [H] supportera la charge des dépens. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Ainsi il y a lieu de condamner Madame [H] à verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, Condamne Madame [H] à payer une amende civile de 15 mille euros (15000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6] ; Condamne Madame [H] à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [H] aux dépens ; Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 30 octobre 2024 Le Greffier, Le Président, Pascale GARAVEL Pierre GAREAU