Cour de cassation, 04 janvier 2023. 21-21.306

CIV. 3 VB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 janvier 2023 Rejet non spécialement motivé Mme TEILLER, président Décision n° 10013 F-D Pourvoi n° T 21-21.306 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 JANVIER 2023 Mme [Y] [T], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° T 21-21.306 contre l'arrêt rendu le 17 juin 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-8), dans le litige l'opposant à la société Les Roses, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de Mme [T], de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de la société Les Roses, après débats en l'audience publique du 15 novembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme [T] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [T] et la condamne à payer à la société civile immobilière Les Roses la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille vingt-trois. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat aux Conseils, pour Mme [T] PREMIER MOYEN DE CASSATION Mme [T] FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la SCI Les Roses a consenti à M. et Mme [T] un bail d'habitation verbal sur l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (30) à compter du mois d'août 1999 moyennant le versement d'un loyer de 2 286,74 euros par mois, d'avoir débouté Mme [T] de sa demande de qualification du contrat en prêt à usage à titre gratuit et de toutes ses demandes subséquentes, d'avoir prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, d'avoir ordonné qu'il soit procédé à l'expulsion de Mme [T] et de tout occupant de son chef, dans les formes légales avec l'assistance de la force publique si nécessaire, d'avoir autorisé la SCI Les Roses à faire séquestrer le mobilier s'y trouvant aux frais du locataire, d'avoir condamné Mme [T] à payer à la SCI Les Roses la somme de 321 560,08 euros portant intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, d'avoir condamné Mme [T] à payer à la SCI Les Roses une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer de 2 286,74 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux, d'avoir débouté Mme [T] de sa demande d'une vente à tempérament et en répétition de l'indu ainsi que de sa demande d'expertise et de fixation du loyer à 400 euros ; 1°) ALORS QUE la vente à tempérament d'un bien immobilier permet à l'acheteur de s'acquitter de sommes versées mensuellement au vendeur qui constituent des acomptes sur la valeur vénale du bien ; que de telles sommes peuvent être qualifiées de « loyers » ; qu'en l'espèce, pour écarter la qualification de vente à tempérament et retenir l'existence d'un bail verbal, la cour d'appel a énoncé qu'un « document manuscrit provenant de M. [T] fait le décompte des « loyers impayés » et se réfère à cette même somme de 2 286,74 » (arrêt, p.8) et que « Mme [T] verse, elle-même aux débats, des reçus qui corroborent ces versements mensuels réguliers. Elle produit, enfin, un document manuscrit provenant de son époux dans lequel il est indiqué qu'il s'agit bien de loyers, comptabilisant et individualisant 11 loyers payés de 2006 à 2010 » (arrêt, p. 9) ; qu'en statuant ainsi, par des motifs inopérants relatifs au terme de « loyers » qui aurait exclu une vente à tempérament, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier sa décision, violant l'article 1134, dans sa rédaction applicable au litige antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, désormais article 1103 du code civil ; 2°) ALORS QUE, EN TOUT ETAT DE CAUSE, Mme [T] faisait valoir que la seule note manuscrite faisant état du mot « loyer » pour définir dans le langage courant et familier des justiciables, toutes sorte de mensualités, ne pouvait conduire les juges à analyser le contrat en un contrat de bail ; qu'elle ajoutait qu'il ne pouvait être soutenu que la relation unissant les époux [T] à la SCI les Roses serait un contrat de bail au motif que M. [T] avait employé le terme de loyer (conclusions, p. 14) ; qu'en se fondant, pour retenir la qualification de bail et exclure celle de vente à tempérament, sur l'emploi du terme « loyer » dans des documents rédigés manuscritement par M. [T], sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si la qualification de « loyer » pouvait désigner le versement d'autres sommes que des loyers versés dans le cadre d'un contrat de bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, dans sa rédaction applicable au litige antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, désormais article 1103 du code civil ; 3°) ALORS QUE lorsque le montant du loyer dépasse largement la valeur locative du bien, le contrat peut être requalifié en vente à tempérament ; qu'en l'espèce, Mme [T] faisait valoir qu'indépendamment de l'état du bien actuel et en 1999, un loyer de 15 000 francs, en 1999, correspondant à 2 286,74 euros, était totalement excessif pour l'époque par rapport à la valeur locative du bien ; qu'elle ajoutait que la SCI Les Roses ne pouvait soutenir qu'un bien acquis en 1983 au prix de 550 000 francs pouvait se louer en 1999 15 000 francs par mois (conclusions, p. 17) ; que Mme [T] faisait encore valoir que si, au jour de l'expertise, la valeur locative du bien, abstraction faite de son état insalubre, était très éloignée du montant versé chaque mois, « cet écart était, au moins aussi important au début des années 2000. Un fort écart entre le prix payé par les époux [T] et la valeur locative du bien démontrera qu'il ne s'agit pas d'un loyer mais bien du prix payé pour son acquisition » (conclusions, p. 19) ; qu'en se bornant à énoncer sur ce point que « pour justifier d'une valeur locative dérisoire sans correspondance avec les sommes réglées, Mme [T] verse aux débats un document adressé à son conseil en date du 30 août 2016 et un document non daté, desquels il résulte une valeur locative de 400 € pour une villa de plein pied de 150 m2 composé de 5 chambres, 2 salles de bain, une cuisine, un salon, un garage avec piscine édifiée sur un terrain de 5 000 m2, dans un quartier prisé de [Localité 3]. Ces documents établis pour l'un en 2016, pour les besoins de la procédure, qui mettent en avant l'état dégradé de la maison ne sauraient être de nature à justifier une valeur locative dérisoire sans correspondance avec les sommes réglées depuis 1999 et donc la vente à tempérament alléguée » (arrêt, p. 8) sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si, indépendamment de l'état du bien, un loyer de 15 000 francs, soit de 2 286,74 euros, n'était pas manifestement disproportionné au bien loué en 1999, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, désormais article 1103 du code civil ; 4°) ALORS QUE les juges du fond doivent motiver leur décision et ne peuvent procéder par voie d'affirmation ; qu'en énonçant, pour écarter la qualification de vente à tempérament et retenir l'existence d'un bail verbal, la cour d'appel, que le bien était situé « dans un quartier prisé de [Localité 3] » sans préciser sur quelle pièce elle se fondait pour procéder à une telle affirmation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5°) ALORS QUE lorsque l'occupant du bien supporte les obligations d'entretien et d'assurance et que le bailleur ne s'est jamais comporté en véritable propriétaire, le contrat peut être requalifié de vente à tempérament ; qu'en l'espèce, Mme [T] faisait valoir que la société Les Roses ne s'était jamais comportée en véritable propriétaire en s'abstenant de lui fournir un logement décent ; qu'elle ajoutait que la SCI n'avait jamais délivré la moindre quittance de loyer et n'avait pas non plus assuré le bien en qualité de propriétaire non-occupant (conclusions, p. 11 et 12) ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si ces éléments démontraient que la SCI [T] ne s'était pas comportée en qualité de véritable propriétaire, ce qui devait conduire à écarter la qualification de bail verbal, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, désormais article 1103 du code civil SECOND MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire) Mme [T] FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la SCI Les Roses a consenti à M. et Mme [T] un bail d'habitation verbal sur l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (30) à compter du mois d'août 1999 moyennant le versement d'un loyer de 2 286,74 euros par mois, d'avoir prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, d'avoir ordonné qu'il soit procédé à l'expulsion de Mme [T] et de tout occupant de son chef, dans les formes légales avec l'assistance de la force publique si nécessaire, d'avoir autorisé la SCI Les Roses à faire séquestrer le mobilier s'y trouvant aux frais du locataire, d'avoir condamné Mme [T] à payer à la SCI Les Roses la somme de 321 560,08 euros portant intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, d'avoir condamné Mme [T] à payer à la SCI Les Roses une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer de 2 286,74 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux, d'avoir débouté Mme [T] de sa demande d'une vente à tempérament et en répétition de l'indu ainsi que de sa demande d'expertise et de fixation du loyer à 400 euros ; ALORS QUE lorsqu'un bail verbal a reçu exécution sans qu'aucune quittance n'ait été délivrée par le bailleur, le montant du loyer ne peut être établi que par le serment du bailleur ou, si le locataire le préfère, l'estimation par experts ; qu'en l'espèce, Mme [T] faisait valoir, à titre subsidiaire, qu'à supposer que la qualification de bail verbal soit retenue, il convenait alors de déterminer la valeur locative par voie d'expert, qui devait avoir pour mission de fixer la valeur locative tant au jour où l'immeuble avait été donné à bail qu'actuellement (conclusions, p. 19) ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a requalifié le contrat en un bail verbal et a constaté qu'il existait une contestation sur le montant du loyer (arrêt, p. 4 et 10) ; qu'il n'était pas ailleurs pas contesté par la SCI Les Roses qu'il n'existait aucune quittance de loyer (conclusions adverses) ; qu'en rejetant la demande d'expertise de Mme [T], par des motifs inopérants, tandis qu'elle devait ordonner une expertise dès lors qu'il n'existait aucune quittance de loyer et que la locataire en avait formulé la demande, la couyr d'appel a violé l'article 1716 du code civil.