Tribunal judiciaire, 26 février 2026. 23/03088

JUGEMENT DU : 26 Février 2026 DOSSIER N° : N° RG 23/03088 - N° Portalis DBWH-W-B7H-GQHE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 26 Février 2026 Dans l’affaire entre : DEMANDEUR Monsieur [P] [Z] né le 05 Décembre 1966 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Samuel BECQUET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : T 1420 DEFENDEURS Monsieur [D] [Y] né le 27 Avril 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Benoit CONTENT, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 70 Madame [A] [Y] épouse [X] née le 01 Décembre 1961 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] n’ayant pas constitué avocat COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : PRESIDENT : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président ASSESSEURS : Mme MASSON-BESSOU, Juge Monsieur DRAGON, Juge GREFFIER lors des débats : Madame BOIVIN GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame LAVENTURE, DÉBATS : tenus à l’audience publique du 18 Décembre 2025 JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et réputé contradictoire A l’audience, Mme MASSON-BESSOU a fait le rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile Exposé du litige [D] [Y] et [A] [Y] épouse [X] ont hérité d’un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 2] (Ain), bien qu’ils ont mis en vente au cours du mois de décembre 2022, confiant des mandats de vente à leurs notaires respectifs (Maître [U] pour [D] [Y] et Maître [W] pour [A] [K]). Informé de la mise en vente de ce bien immobilier, [P] [Z] l’a visité le 27 février 2023.Le même jour, Maitre [F], notaire de [P] [Z], lui a fait signer un mandat de recherche prévoyant des honoraires. [P] [Z] a présenté deux offres qui ont été refusées puis, le 6 mars 2023 une troisième, au prix de 590 000 euros, frais de négociation inclus, qui a été acceptée . Les parties ont convenu de la régularisation d’une promesse de vente par acte authentique et un rendez-vous a été fixé en l’étude de Maître [W], Notaire de [A] [Y], pour le 23 mars 2023 mais à cette date, [P] [Z] et son notaire ne se sont pas présentés, un litige étant pendant entre les parties concernant les frais de négociation à intégrer dans le prix de vente du bien immobilier. Le 30 août 2023, [P] [Z] a mis en demeure les consorts [Y] de régulariser la promesse de vente et au regard de leur refus, les a assignés, par exploit des 16 et 19 octobre 2023, devant le Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins de les contraindre à concrétiser la vente par acte authentique. Dans ses dernières écritures, régulièrement notifiées par RPVA le 9 septembre 2024, [P] [Z] demande au Tribunal de : Vu les articles 1103, 1113 et 1583 du Code civil, Constater la vente convenue entre Monsieur [P] [Z], d’une part, et Monsieur [D] [Y] et Madame [A] [Y] épouse [X], d’autre part, du bien immobilier sis [Adresse 5], cadastré Section AD n° [Cadastre 1], sous les conditions suspensives énoncées; Faire injonction à Monsieur [D] [Y] et Madame [A] [Y] épouse [X] de comparaître en l’étude de Maître [S] [F], notaire à [Localité 2], ou de tout autre notaire de leur choix, aux fins de régulariser une promesse synallagmatique de vente conforme, et ce, dans un délai de 15 jours du jugement à intervenir, sous astreinte de 1 000€ par jour de retard, Condamner Monsieur [D] [Y] et Madame [A] [Y] au versement à Monsieur [P] [Z] de dommages et intérêts pour résistance abusive, sur les bases suivantes : - 3 000 € par mois au titre de la perte de jouissance, pour la période du 30 août 2023 jusqu’à la signature effective de la promesse, - 72 758 € au titre de l’augmentation des coûts d’emprunt, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir, Dire n’y avoir lieu à la radiation de la formalité de prénotation opérée par Monsieur [P] [Z] aux fins de faire valoir ses droits, Rejeter toutes demandes, prétentions, fins et moyens contraires, Condamner Monsieur [D] [Y] et Madame [A] [Y] épouse [X] in solidum au versement à Monsieur [P] [Z] d’une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. [P] [Z] expose : -que Maître [F] son notaire qui l’a informé de la mise en vente du bien appartenant aux consorts [Y] et que c’est dans ce contexte qu’a été signé le 27 février 2023 un mandat de recherche entre lui même et son notaire; -que Maître [W], notaire de [A] [Y], ayant refusé toute rétribution à son propre notaire, alors que cela avait été convenu, Maître [F] a a décidé de reporter la réunion de signature de la promesse de vente, initialement prévue le 23 mars 2023. Il soutient en substance qu’il y avait bien accord entre lui et les consorts [Y] sur le bien vendu et sur le prix de vente, au sens de l’article 1583 du Code civil, alors que : -le prix a été fixé de manière globale, en intégrant à titre d’accessoire les honoraires de négociation, ce qui n’affecte pas sa déterminabilité, le montant global des honoraires comme le prix « net vendeur » étant connus de toutes les parties. Il en déduit que c’est à bon droit qu’il doit être ordonné aux consorts [Y] de signer la promesse synallagmatique de vente permettant la mise en œuvre des formalités d’usage ainsi que des conditions suspensives. Il ajoute qu’il subit des préjudices manifestes du fait de la résistance abusive des consorts [Y], d’une part parce qu’elle retarde l’avancée du processus de cession, d’autre part parce qu’il est contraint d’avoir recours à l’emprunt dans des conditions nettement plus onéreuses . Dans ses dernières conclusions, régularisées par RPVA le 6 janvier 2025, [D] [Y] demande au Tribunal de : Vu les articles 1583 et suivants du Code civil, Débouter [P] [Z] de toutes ses demandes; Condamner [P] [Z] à lui payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts; Condamner [P] [Z] à procéder à la radiation de la déclaration unilatérale d’exiger la réitération de l’acte authentique de l’offre du 6 mars 2023 qu’il a faite publier auprès des services de la publicité foncière et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; Condamner [P] [Z] aux dépens et à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Il fait valoir en substance : -qu’il ressort des dispositions du Code civil, notamment les articles 1114 et 1583, que l’offre est une proposition de contracter qui doit être suffisamment ferme et précise pour que son acceptation pure et simple suffise à former le contrat et qu’à défaut, la proposition n’est qu’une simple invitation à entrer en pourparlers ; -qu’en l’espèce, il n’y avait pas accord sur le prix puisque le prix n’était pas déterminable, au regard de l’imprécision de l’offre d’achat; -qu’en effet, ils avaient conclu avec leurs notaires respectifs des mandats de vente les 14 et 28 décembre 2022, qui prévoyaient des honoraires de négociation à hauteur de 29 500€ et qu’il en a été déduit logiquement que ces honoraires de négociation seraient imputés sur le prix de vente; -qu’en revanche, les vendeurs n’étaient pas informés de l’existence d’un mandat de recherche liant [P] [Z] à son notaire, Maître [F] et qu’il n’a jamais été convenu qu’un paiement des honoraires de négociation de Maître [F] soit pris en charge; -qu’en réalité, ce notaire n’a jamais servi d’intermédiaire entre acheteur et vendeurs , étant établi que [P] [Z] a eu connaissance de cette mise en vente grâce à la publicité réalisée par le service de négociation de Maître [W], notaire de [A] [K]; -que cela explique que le 21 mars 2023, Maître [F] a adressé à leur notaire un projet d’acte modifié incluant ses honoraires moyennant une baisse du prix de vente à 584 100 € alors que les vendeurs n’ont jamais accepté une offre d’achat à 584 100 €; -qu’en tout état de cause, le montant des frais de négociation incombant à l’acquéreur n’a jamais été précisé dans l’offre d’achat, le prix de vente n’étant pas en conséquence déterminable et que leur acceptation d’une offre imprécise vaut en conséquence simple engagement d’entrer en négociation et non vente. Il ajoute : -que la somme sollicitée à titre de dommages et intérêts par [P] [Z] constitue en réalité une astreinte; -qu’ils sont fondés à être indemnisés de leur préjudice, étant observé qu’ils n’ont pu régulariser un acte de vente avec de nouveaux acquéreurs le 30 Août 2023 du fait de la publication opérée par [P] [Z] au service de la publicité foncière et qu’ils ont perdu de ce fait les intérêts sur les sommes qu’ils auraient dû percevoir qu’ils forfaitisent à 50 000€. Madame [A] [K] épouse [X] n’a pas constitué avocat. Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile . Motifs du jugement 1) Sur les demandes de [P] [Z] Il ressort des articles 1114 et 1118 du Code civil : -que l’'offre comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation et qu’à défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation; -que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Par ailleurs, aux termes de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Au sens de ces dispositions, le contrat de vente ne peut être formé que si l’offre détermine clairement la chose objet du contrat de vente et son prix, devant par ailleurs être suffisamment précise pour engager sans équivoque celui qui l’accepte. En l’espèce, il ressort de l’examen de l’offre d’achat faite le 6 mars 2023 par [P] [Z]: -qu’elle précisait la nature de la chose vendue (ensemble immobilier composé de deux bâtiments à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 2]) avec un descriptif précis; -qu’en ce qui concerne le prix de vente, était mentionnée une offre à hauteur de 590 000 €, “frais de négociation inclus” sans autre précision sur ce qui était entendu au titre des “frais de négociation”. Cette offre a été acceptée telle quelle par les consorts [Y]. Il n’est pas contesté qu’au regard de la formulation de l’offre, le prix offert de 590 000 € correspondait au prix de vente du bien immobilier, auquel se rajoutait les frais de négociation. Reste à déterminer ce que les parties, vendeurs et acheteur, entendaient par l’expression “frais de négociation” et plus précisément si, au sens des dispositions du Code civil précédemment citées, le montant de ces frais de négociation était clairement défini en tous cas déterminable sans équivoque et sans ambiguïté. Les pièces produites confirment que les consorts [Y] avaient signé avec leurs notaires respectifs un mandat de vente en vertu duquel devaient être versés à ces deux notaires des honoraires à hauteur de 29500€, à partager entre eux à parts égales . Il s’en déduit que le prix de vente accepté par les consorts [Y] était nécessairement composé du prix net vendeur outre les honoraires qu’ils devaient à leurs notaires en exécution du mandat de vente . Pour autant, [P] [Z] soutient qu’il devait également être rajouté aux frais de négociation les honoraires qui étaient dus à son propre notaire, Maître [F], en vertu d’un mandat de recherche qu’il avait signé le 27 février 2023 , soit 5,5 % TTC du prix de vente avec un forfait minimum de 6 000 € TTC. Or, dès lors que la prise en compte des honoraires sus-visés réduisait d’autant le prix net vendeur à percevoir par les consorts [Y], il n’est possible de retenir qu’ils étaient compris dans les “honoraires de négociation” mentionnés dans l’offre d’achat que s’il est établi de façon certaine que les consorts [Y] avaient connaissance de l’existence de ce mandat de recherche et le prenaient en compte dans le calcul des honoraires de négociation qu’ils avaient acceptés. Or, les consorts [Y] le contestent et force est de constater que [P] [Z] n’en rapporte pas la preuve, se limitant à faire état d’un accord figurant dans un mail de son notaire dont il n’est pas justifié qu’il a été accepté, puis d’un accord verbal dont la réalité n’est pas plus démontrée et au demeurant fermement contesté par la personne de l’étude notariale concernée, ces éléments étant bien insuffisants pour qu’il puisse être retenu avec certitude qu’un accord est réllement intervenu et en tout état de cause pour déterminer le montant exact des honoraires de négociation et leur répartition. Bien plus, les pièces versées aux débats semblent établir le contraire, alors que : -le projet de promesse de vente établi par maître [W], notaire de [A] [Y], mentionnait bien un prix de 590 000 euros et des honoraires de négociation de 29 500 €, soit 14 750 € pour chacun des notaires des consorts [Y], et ne faisait aucunement mention d’ honoraires dûs à titre de frais de négociation à Maître [F], Notaire de [P] [Z]; -ce projet a été corrigé à réception par Maître [F], ce dernier indiquant que le prix de vente était désormais de 584 100 euros, pour tenir compte de ses honoraires, ce qui modifiait nécessairement le prix initialement convenu entre les parties. Il ne peut ainsi qu’être constaté qu’il n’existait pas d’accord sur la composition des honoraires de négociation et sur leur montant, que de ce fait le prix n’était pas déterminé ni d’ailleurs déterminable. En conséquence, il ne peut être retenu qu’il y a eu accord sur le prix et donc qu’un contrat de vente s’est formé entre les consorts [Y] et [P] [Z]. Ce dernier sera en conséquence débouté de l’ensemble de ses demandes, y compris sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Par ailleurs, dans la mesure où il a fait publier aux services de la publicité foncière une déclaration unilatérale de son intention d’exiger la réitération de l’acte authentique de l’offre du 6 mars 2023, il doit être condamné à procéder à la radiation de cette déclaration, ce sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision . 2) Sur les demandes reconventionnelle d’[D] [Y] . [D] [Y] sollicite une somme forfaitaire de 50 000 € de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice, faisant valoir : -qu’il devait régulariser la vente avec de nouveaux acquéreurs le 30 août 2023 et que [P] [Z] ayant fait publier aux services de la publicité foncière une déclaration unilatérale d’exiger la réitération authentique de l’offre du 6 mars 2023, cela a fait obstacle à la régularisation de cette nouvelle vente; -que de ce fait, lui et [A] [Y] n’ont pas pu percevoir le montant de la vente le 30 août 2023, soit 590 000 euros et ont perdu les intérêts sur cette somme soit 13 669 € pour l’année 2023 et 60 928 € pour l’année 2024, et donc 37 298 € en ce qui le concerne puisqu’il devait percevoir la moitié du prix de la vente; -qu’en outre, va être ultérieurement subie la baisse du marché immobilier. Pour autant, il ressort des courriels versés aux débats (pièces 11K demandeur ) : -qu’en raison du désaccord entre les parties (désaccord en réalité entre notaires) sur le montant des honoraires de négociation, [P] [Z] et son notaire ont reporté la signature de la promesse de vente, initialement prévue; -que par courriel du 31 mars 2023, Maître [W] a demandé a demandé à Maître [F] de transmettre une nouvelle offre d’achat de [P] [Z] correspondant à sa demande, soit 584 100 euros honoraires inclus, outre 5 900 euros d’honoraires devant lui revenir à la charge de son client; -que par courriel du 6 avril 2023, Maître [F] a sollicité un nouveau rendez vous de signature. Il apparait ainsi qu’après le premier différend, [P] [Z] et son notaire n’ont aucunement renoncé à la vente et que dans ses courriels postérieurs, le notaire de [A] [Y] a laissé croire tout au moins a semblé envisager comme possible la signature d’une promesse de vente modifiées. Pour autant, différentes pièces versées aux débats établissent qu’en parallèle Maître [W], Notaire de [A] [Y], par courriel du 27 mars 2023 a indiqué à sa cliente “que [P] [Z] n’avait pas respecté ses obligations” sans autre précision, qu’elle était libre de tout engagement et qu’il avait une nouvelle proposition d’achat des consorts [T] au prix de 590 000 €, honoraires inclus, lui enjoignant d’accepter au plus tôt l’offre qui avait été effectuée. L’offre des consorts [T], datée du 27 mars 2023, intervenue donc trois semaines après l’acceptation par les consorts [Y] de l’offre de [P] [Z], est d’ailleurs produite. Les consorts [Y] ne peuvent, dans ce contexte reprocher à [P] [Z] d’avoir défendu ses intérêts en publiant sa déclaration aux services de publicité foncière, étant observé, même s’il apparait que les agissements querellés proviennent essentiellement de leur notaire , qu’ils n’étaient pas non plus fondés à s’engager dans une nouvelle transaction alors que le litige avec [P] [Z] et son notaire n’était pas purgé . Dans ces conditions, aucune faute ne peut être reprochée à [P] [Z] s’agissant de l’immobilisation du bien des consorts [Y] et la demande de dommages et intérêts d’[D] [Y] est donc rejetée . 3) Sur les demandes accessoires Compte tenu de la nature de l’affaire, chaque partie conservera la charge de ses dépens et les demandes présentées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sont rejetées. Par ces motifs, Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort : Déboute [P] [Z] de l’ensemble de ses demandes; Condamne [P] [Z] à procéder à la radiation de la déclaration unilatérale d’exiger la réitération de l’acte authentique de l’offre du 6 mars 2023, ce sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision; Déboute [D] [Y] de sa demande de dommages et intérêts; Dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens ; Rejette le surplus des demandes; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire . Le Greffier Le Président copie à : Me Samuel BECQUET Me Benoit CONTENT EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE, A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION, AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D'Y TENIR LA MAIN ; A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 3] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU'ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS. EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER LE GREFFIER