Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/03958 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OMG
N° MINUTE : 2/2025
JUGEMENT
rendu le mercredi 29 janvier 2025
DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la Société “CABINET TIBI”, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par Me OUANICHE Laura, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], Toque G 0238
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. PRESTATIO, [Adresse 5], et [Adresse 4], représentée par Mme [I] [P], gérante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, statuant en juge unique, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 28 novembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé le 29 janvier 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 29 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03958 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OMG
EXPOSÉ DU LITIGE
La société PRESTATIO est copropriétaire au sein de l'immeuble du [Adresse 1] du lot n°44.
Par acte de Commissaire de justice en date du 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la société CABINET TIBI a fait assigner la société PRESTATIO devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de la condamner à lui payer les sommes de:
-3247,22 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 1er trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et capitalisation annuelle des intérêts;
-624 euros au titre des frais visés à l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet1965,
-1500 euros de dommages et intérêts;
-1800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
et les entiers dépens.
A l'audience du 28 novembre 2024, la société PRESTATIO représentée par sa Gérante, Madame [P] [I], a soulevé in limine litis la nullité de l'assignation du 21 juin 2024 au motif que les modalités de représentation de la société devant la juridiction ne sont pas claires et qu'il s'agit d'une violation de l'article 56 du Code de procédure civile.
Elle indique qu'elle considère qu'il s'agit d'une nullité de fond.
En réponse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Conseil a indiqué que les mentions légales obligatores étaient bien présentes sur l'assignation et qu'au surplus, il ne saurait exister de nullité sans grief, la société PRESTATIO représentée par sa Gérante, Madame [P] [I] étant bien présente à l'audience.
Sur le fond,
Le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.
La société PRESTATIO représentée par sa Gérante, Madame [P] [I], indique contester les demandes considérant qu'elle se trouve encore dans les délais pour contester le procès-verbal d'assemblée ordinaire.
Elle indique contester le règlement de copropriété, et affirme que le syndic n'a pas notifié le PV d'AG du 9/09/2023.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.
SUR QUOI, LE TRIBUNAL,
Sur la nullité de l'assignation
L'article 56 du Code de procédure civile prévoit que "l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice énoncées à l'article 54:
1° le lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée;
2° un exposé des moyens en fait et en droit,
3°la liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé;
4°l'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls élements fournis par son adversaire.
L'assignation précise également , le cas échéant, la chambre désignée".
L'assignation du 21 juin 2024 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la société CABINET TIBI, respecte intégralement les préconisations susvisées, de sorte que l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la société PRESTATIO représentée par sa Gérante, Madame [P] [I], sera rejetée.
Sur le bien-fondé de l'action
S'agissant des charges
Aux termes de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, "les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges".
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] produit notamment aux débats:
-la matrice cadastrale,
-le contrat de syndic,
-le relevé de compte propriétaire arrêté au 2ème trimestre 2024,
-les justificatifs de charges et appels de fonds,
-les relances,
-la mise en demeure du 13 octobre 2023,
-les PV des AG de 2020 à 2023 et attestations de non-recours pour chacune des ces assemblées,
-les justificatifs de convocations aux AG et de notifications des PV d'AG.
La société PRESTATIO représentée par sa Gérante, Madame [P] [I] ne produit aucune pièce contraire.
Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à la société PRESTATIO fait apparaître un solde débiteur exigible.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
S'agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s'élève à la somme de 3247,22 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété impayées hors frais nécessaires , selon décompte arrêté au 1er trimestre 2024 inclus.
La société PRESTATIO sera condamnée au paiement de cette somme.
S'agissant des frais
Aux termes de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, "les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur".
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
Ces frais nécessaires doivent cependant s'entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu'ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété, le syndic n'ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d'huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.
Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n'est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d'actes élémentaires d'administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d'Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile est formulée.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu'il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l'envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit un total de 108 euros retenu.
La société PRESTATIO sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 3355,22 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété impayées et frais nécessaires, selon décompte arrêté au 1er trimestre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur l'anatocisme
L'article 1343-2 du code civil dispose que "les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise."
En l'espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.
Sur les dommages-intérêts
Selon les dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
La défaillance chronique de la défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré relances et mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l'avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l'allocation des intérêts moratoires.
Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et de condamner la société PRESTATIO à lui payer la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil.
Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire, est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
La société PRESTATIO succombe à l'instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l'instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Il convient en outre de condamner la société PRESTATIO à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,
REJETTE l'exception de nullité de l'assignation du 21 juin 2024 soulevée par la société PRESTATIO représentée par sa Gérante, Madame [P] [I] ;
DECLARE recevable l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société CABINET TIBI SARL, à l'encontre de la société PRESTATIO;
CONDAMNE la société PRESTATIO à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 3355,22 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété impayées et frais nécessaires, selon décompte arrêté au 1er trimestre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation;
DIT que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision;
CONDAMNE la société PRESTATIO à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;
RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s'il n'est pas notifié dans les six mois de sa date ;
CONDAMNE la société PRESTATIO à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société PRESTATIO aux entiers dépens de l'instance;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés
Le Greffier Le Président
