Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRET DU 15 DECEMBRE 2023
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/06725 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHOAC
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Février 2023 -Président du TJ d'EVRY - RG n° 22/00925
APPELANTE
S.A.R.L. SCC [Localité 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée et assistée par Me Alexandre ROSENCZVEIG, avocat au barreau de PARIS, toque : G0263
INTIMEE
S.A.S. SOCIETE CTS, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d'ESSONNE et assistée à l'audience par Me Laura BILLOIR, avocat au même cabinet
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffier, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte du 8 novembre 2007, la société SCC [Localité 5] a donné en location à la société Etudes et Diffusion, aux droits de laquelle se trouve la société CTS suivant acte de cession du fonds de commerce en date du 8 mars 2016, divers locaux commerciaux désignés dans le bail comme étant un atelier d'une surface de 960 m² et des bureaux d'une surface de 64 m², dépendant d'un immeuble cadastré section Ai n°[Cadastre 3], la société SCC [Localité 5] indiquant, sans être contredite, que l'immeuble se situe [Adresse 1] à [Localité 4].
Par acte du 15 décembre 2018, la société SCC [Localité 5] a consenti à la société CTS un bail dérogatoire portant sur lesdits locaux, rétroactivement à compter du 5 décembre 2018 et jusqu'au 15 novembre 2020, moyennant un loyer mensuel de 5.478,11 euros HT, payable d'avance. Ce bail s'est ultérieurement poursuivi.
Les loyers n'ayant plus été régulièrement payés, la société SCC [Localité 5] a adressé à la société CTS une première lettre de mise en demeure, le 5 octobre 2021, demandant paiement de la somme de 63.833,97 euros. Un paiement partiel ayant été effectué, le bailleur a envoyé à la société locataire une deuxième lettre de mise en demeure, le 15 décembre 2021, pour la somme de 52.599,87 euros TTC.
Par acte du 16 février 2022, la société SCC [Localité 5] a fait délivrer à la société CTS un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 65.737,30 euros TTC au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 février 2022.
Par acte du 16 septembre 2022, la société SCC [Localité 5] a fait assigner la société CTS devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance du 28 février 2023, le premier juge a :
dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la société SCC [Localité 5] ;
dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la société CTS ;
dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
laissé les dépens à la charge de la société SCC [Localité 5].
Par déclaration du 7 avril 2023, la société SCC [Localité 5] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées avant la clôture de l'instruction, le 23 octobre 2023, la société SCC [Localité 5] demande à la cour de :
la recevoir en l'ensemble de ses demandes et la déclarer bien fondée ;
infirmer l'ordonnance entreprise en l'ensemble de ses dispositions ;
statuant à nouveau,
prononcer l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 15 décembre 2018 concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] et la résiliation de plein droit du bail à compter du 17 mars 2022 ;
ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la société CTS, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
l'autoriser à faire transporter les meubles, objets, mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ;
condamner la société CTS à lui verser une indemnité d'occupation à compter du mois d'avril 2022, fixée à la somme mensuelle de 6.573,73 euros TTC, et ce jusqu'à la libération des lieux ;
condamner la société CTS à lui verser la somme de 19.721,19 euros TTC au titre de 'l'indemnité d'éviction' due pour les mois d'août à octobre 2023, somme à parfaire ;
en tout état de cause,
condamner la société CTS à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société CTS aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées, avant l'ordonnance de clôture, le 25 octobre 2023, la société CTS demande à la cour de :
la juger recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;
débouter la société SCC [Localité 5] de l'ensemble de ses prétentions ;
à titre principal,
juger que le commandement de payer du 16 février 2022 lui est inopposable ;
juger qu'il existe par conséquent une contestation sérieuse ;
confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a jugé n'y avoir lieu à référé, en présence d'une telle contestation sérieuse ;
à titre subsidiaire,
lui octroyer un délai de 24 mois pour apurer sa dette ;
suspendre par conséquent la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;
juger que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué, puisqu'elle avait apuré sa dette au jour de l'audience de première instance ;
en tout état de cause,
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a laissé à la charge de la société SCC [Localité 5] les dépens de première instance ;
infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau sur ce point, condamner la société SCC [Localité 5] à lui verser la somme de 3.000 euros à ce titre ;
condamner la société SCC [Localité 5] à lui verser la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
condamner la société SCC [Localité 5] aux entiers dépens d'appel.
La clôture de la procédure a été prononcée le 25 octobre 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
Au cas présent, il est constant que suivant acte du 16 février 2022, la société SCC [Localité 5] a fait délivrer à la société CTS un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme en principal de 65.737,30 euros représentant l'arriéré locatif au mois de février 2022, terme de février inclus.
Pour s'opposer aux effets de ce commandement, la société CTS fait valoir que celui-ci lui est inopposable et crée une confusion quant aux engagements qu'il lui est demandé de respecter dès lors qu'il vise deux baux, l'un en date du 15 décembre 2019, l'autre en date du 30 novembre 2016, qui ne correspondent à aucun acte signé entre les parties.
Le commandement litigieux, qui porte sur la somme en principal de 65.737,30 euros, contient un décompte précis des sommes réclamées soit dix mensualités de loyer hors taxe outre la TVA applicable pour la période comprise entre le 1er mai 2021 et le 1er février 2022, les loyers étant payables d'avance, le loyer du mois de février est compris dans ce décompte.
Au vu du détail des éléments de créance, le preneur était en capacité de déterminer le montant dû, d'en vérifier l'exigibilité et, le cas échéant, de contester les sommes réclamées, ce qu'il n'a, au demeurant, pas fait puisqu'il les a réglées ainsi qu'il sera ci-après développé.
Cet acte reproduit les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, rappelle expressément et en caractère gras le délai d'un mois laissé au preneur pour exécuter son obligation de paiement et contient, en annexe, l'extrait du bail contenant la clause résolutoire.
Il est exact qu'en première page de l'acte, il est mentionné que le commandement est effectué 'en vertu d'un bail de locaux à usage commercial signé à [Localité 5] en date du 15 décembre 2019', alors que le bail a été signé le 15 décembre 2018.
Cependant, cette erreur de date, qui s'analyse en une simple erreur matérielle, n'est pas de nature à rendre irrégulier le commandement et à constituer une contestation sérieuse, dès lors qu'elle n'a manifestement pu créer de confusion dans l'esprit du preneur puisque l'extrait du bail comprenant précisément sa date et la signature des parties a été joint au commandement.
C'est encore vainement que la société CTS invoque la date du 30 novembre 2016 dès lors que celle-ci qui figure en effet en dernière page du bail a été raturée, que la date du 15 décembre 2018 a été apposée au-dessus manuscritement et approuvée par la signature des parties.
La société CTS ne justifie donc d'aucune contestation sérieuse permettant d'écarter ce commandement.
Il résulte des décomptes produits que les causes du commandement de payer n'ont pas été acquittées dans le mois de cet acte, les premiers règlements réalisés par le preneur ayant été effectués à compter du mois d'octobre 2022.
Ainsi, il convient, infirmant l'ordonnance entreprise, de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 mars 2022.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.
Il résulte des pièces produites que postérieurement au commandement de payer, la dette de la société CTS n'a cessé d'augmenter pour atteindre la somme de 123.305,94 euros au 1er octobre 2022, terme d'octobre inclus.
Toutefois, la société CTS a procédé à trois règlements en date des 28 et 31 octobre 2022 d'un montant total de 118.327,14 euros, ramenant la créance du bailleur à la somme de 4.978,80 euros ainsi qu'il résulte du décompte arrêté au 20 octobre 2023 (pièce n°8 de l'appelante). Il est encore constant que la veille de l'audience devant le premier juge, ayant eu lieu le 24 janvier 2023, la société CTS a réglé l'intégralité de sa dette.
La pièce susvisée démontre que les loyers postérieurs ont été irrégulièrement payés et qu'à la date du 20 octobre 2023, la société CTS restait devoir la somme de 19.721,19 euros correspondant aux termes des mois d'août, septembre et octobre 2023, les taxes foncières appelées en septembre 2023 pour un montant de 5.341,20 euros ayant été réglées par virement du 20 octobre 2023.
La société CTS produit, en pièce 17, le justificatif de deux virements effectués les 23 et 24 octobre 2023, au bénéfice de la société appelante, d'un montant respectif de 13.147,46 euros et de 6.573,73 euros, soit d'un montant total de 19.721,19 euros, démontrant ainsi être à jour de ses loyers.
S'il résulte des éléments qui précèdent que le preneur ne respecte pas son obligation de régler mensuellement et d'avance le loyer contractuellement dû, il apparaît toutefois qu'il a effectué des efforts constants depuis un an pour régler la dette locative.
Ainsi, force est de constater que la créance du bailleur fixée dans ses dernières écritures à la somme de 19.721,19 euros (réclamée, par erreur, dans le dispositif de ses dernières conclusions au titre de 'l'indemnité d'éviction') est à ce jour réglée de sorte qu'il n'y a plus lieu de statuer sur celle-ci.
Saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue et peut accorder des délais de paiement rétroactifs et constater, le cas échéant, leur respect par le locataire.
Il résulte des éléments qui précèdent que le paiement de la dette locative visée au commandement de payer et des loyers postérieurs jusqu'au mois d'octobre 2023 inclus est intervenu au plus tard le 24 octobre 2023.
Il convient donc d'accorder à la société CTS un délai de paiement rétroactif jusqu'au 24 octobre 2023 et de constater que celui-ci ayant été respecté, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.
Ainsi, l'ordonnance entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La société CTS, débitrice des loyers et ayant contraint son bailleur à agir en justice à son encontre et à exposer des frais irrépétibles, sera tenue aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la société SCC [Localité 5] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail liant les parties à la date du 17 mars 2022 ;
Accorde rétroactivement à la société CTS un délai expirant le 24 octobre 2023 pour lui permettre de s'acquitter de sa dette locative et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;
Constate que, dans ce délai, la société CTS s'est intégralement acquittée de sa dette, arrêtée au mois d'octobre 2023, terme d'octobre inclus ;
Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué ;
Condamne la société CTS aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la société SCC [Localité 5] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
