Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 23 NOVEMBRE 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09986 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDYAJ
Décision déférée à la Cour : Arrêt du 11 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1120006039
APPELANTS
Monsieur [H], [P], [D], [N] [G]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Madame [Y], [I], [D] [R] épouse [G]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Monsieur [T], [W], [S], [X] [G]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Représentés et assistés par Me Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : W02
INTIME
Monsieur [O] [E]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représenté par Me Bertrand LOTZ, avocat au barreau de PARIS, toque : A0322
Assisté par Me Marc ZIMMER de la AARPI ACCENT LEGAL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1623
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Anne-Laure MEANO, président
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Marie MONGIN, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [H] [G], Mme [Y] [G] épouse [R] et M. [T] [G] sont propriétaires d'un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 10], dont M. [O] [E] est locataire.
Par acte d'huissier du 23 septembre 2019, M. [H] [G], Mme [Y] [G] Épouse [R] et M. [T] [G] ont fait délivrer à leur locataire un congé pour vente à effet au 26 mars 2020.
Par lettre recommandée du 10 mars 2020, M. [O] [E], ne trouvant pas de solution de relogement, a demandé un délai de 2 ans pour quitter les lieux.
Par lettre du 2 avril 2020, les consorts [G] lui ont indiqué refuser sa demande de délai.
Suivant acte en date du 10 juin 2020, M. [H] [G]. Mme [Y] [G] épouse [R] et M. [T] [G] ont fait assigner M. et Mme [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en validation du congé et expulsion.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 11 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
Constate le désistement de M. [H] [G], Mme [Y] [G] épouse [R] et M. [T] [G] de leurs demandes dirigées contre Mme [O] [E],
Juge que le congé délivré le 23 septembre 2019 est entaché de fraude et doit donc être annulé ;
Déboute M. [H] [G], Mme [Y] [G] épouse [R] et M. [T] [G] de l'ensemble de leurs demandes ;
Condamne M. [H] [G], Mme [Y] [G] épouse [R] et M. [T] [G] à payer à M. [O] [E] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [O] [E] à payer à M. [H] [G], Mme [Y] [G] épouse [R] el M. [T] [G] une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux, du montant du loyer antérieur, charges en sus,
Condamne M. [H] [G]. Mme [Y] [G] épouse [R] et M. [T] [G] au paiement des dépens ;
Rejette pour le surplus.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 27 mai 2021 par M. [H] [G], Mme [Y] [R] épouse [G] et M. [T] [G],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 juin 2023 par lesquelles M. [H] [G], Mme [Y] [R] épouse [G] et M. [T] [G] demandent à la cour de :
- Vu l'article 15 de la loin°89-462du 6 juillet 1989,
- Vu l'article 114 du code de procédure civile
Déclarer M. [H] [G], Mme [Y] [G] épouse [R] et M. [T] [G] recevables et bien fondés en leur appel et y faisant droit :
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré frauduleux le congé délivré par les appelants à M. [E], et les a déboutés de leurs demandes ;
Statuant à nouveau :
Valider le congé pour vente délivré par M. [H] [G], Mme [Y] [G] épouse [R] et M. [T] [G] à M. [O] [E], par acte de la SAS Samain, Ricard & Associés, huissiers de justice, en date du 23 septembre 2020, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, pour le 26 mars 2020,
Dire que M. [O] [E] est occupant sans droit ni titre dans les lieux depuis le 27 mars 2020.
Ordonner son expulsion, sans délai, ainsi que de tous occupants de son chefs, de l'appartement situé au 2ème étage (sur cour) dans l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 9], ainsi que du local de service au 5ème étage et de la cave, dans les formes légales et accoutumées et sans délai,
Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L433-3 du Code des procédures civiles d'exécution,
Condamner M. [O] [E] à payer à M. [H] [G], Mme [Y] [G] épouse [R] et M. [T] [G] une indemnité d'occupation correspondant au même montant que les loyers outre les charges et taxes précédemment dus, le tout majoré de 20 %, jusqu'à complète libération des lieux et restitution des clés,
Condamner M. [O] [E] à payer à M. [H] [G], Mme [Y] [G] épouse [R] et M. [T] [G] une indemnité de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Le condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL Avocats, aux offres de droit.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 31 août 2023 au terme desquelles M. [O] [E] demande à la cour de :
Vu les articles 4 et 15 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les articles L412-3 et L412-4 du code de procédure civile d'exécution,
Vu les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile,
A TITRE PRINCIPAL :
- Confirmer le jugement du 11 mai 2021 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a jugé que le congé délivré le 23 septembre 2019 est entaché de fraude et doit être annulé ;
- Débouter les consorts [G] de l'ensemble de leurs fins, demandes et prétentions ;
A TITRE SUBSIDIAIRE, si la Cour d'appel infirmait le jugement entrepris en ce qu'il a annulé le congé pour vente du 23 septembre 2019 :
- Juger que M. [O] [E] pourra se maintenir dans les locaux loués jusqu'à l'expiration d'un délai de 9 mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ;
- Débouter les consorts [G] de leur demande tendant à la majoration de l'indemnité d'occupation ;
- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal au dernier loyer facturé ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- condamner in solidum les consorts [G] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les besoins de la procédure d'appel ;
- condamner in solidum les consorts [G] aux entiers dépens de la procédure de 1ère instance et de la présente procédure d'appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1 - Sur la validité du congé
En vertu de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du congé litigieux, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (...). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (...). En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article (...).
Selon l'article 15-II, 'lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (...).
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification (...).
1.1 Sur l'imprécision alléguée de l'offre de vente
M. [E] fait grief à l'offre de vente de ne pas préciser le montant des frais de la vente à la charge de l'acquéreur.
L'offre litigieuse précise que 'le présente acte vaut offre de vente des lieux loués au prix de 1.700.000 euros aux conditions suivantes :
- paiement comptant au jour de la signature de l'acte de vente ;
- l'entrée en jouissance aura lieu le jour de la signature de l'acte de vente ;
- les locaux seront livrés dans leur état à cette date ;
- l'acquéreur respectera le règlement de copropriété de l'immeuble ;
- l'acquéreur paiera tous les frais de la vente'.
Il convient de juger que la mention du montant des frais de notaire, au demeurant aisément déterminables, n'est pas exigée par l'article 15 précité.
Il convient dès lors d'écarter ce premier moyen.
1.2 Sur le caractère frauduleux du congé
1.1.1 Au regard de l'absence d'intention de vendre alléguée
Il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l'absence d'intention de vendre du bailleur (Civ. 3ème , 14 juin 2006, n°05-12.559).
Au soutien de leur appel, les consorts [G] font valoir que le peu de diligences accomplies en vue de la vente s'explique par l'attitude de M. [E]. Ils invoquent à cet égard les années de procédure les ayant déjà opposés à M. [E] au sujet du statut juridique du bail et de sa transmission, clos par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 10 novembre 2015. Ils soulignent que l'agent immobilier mandaté par eux pour visiter l'appartement leur a appris que M. [E] se réservait le droit de contester le congé, et que ce dernier leur a annoncé par courrier du 10 mars 2020 qu'il n'entendait quitter les lieux qu'à compter du 1er avril 2022.
Il convient de juger que les consorts [G] ne pouvaient dans un tel contexte proposer l'appartement à la vente libre de toute occupation, alors que M. [E] se refusait à quitter les lieux, et qu'ils étaient légitimes à ne pas faire effectuer de diagnostics immobiliers dont la durée de validité est limitée. Cette situation perdure puisque M. [E] se maintient dans les lieux depuis lors.
Au demeurant, compte tenu de la charge de la preuve pesant sur M. [E], il convient de constater que celui-ci ne rapporte pas la preuve de l'absence d'intention de vendre des bailleurs.
Il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que le congé litigieux était entaché de fraude pour défaut d'intention de vendre des bailleurs.
1.1.2 Au regard du prix excessif allégué
M. [E] fait valoir que le prix proposé dans le congé, de 1.700.000 euros pour 140 m², soit 12.142,86 euros le m², serait excessif, et produit un extrait du site de la chambre des notaires mentionnant un prix moyen dans le 17ème arrondissement de 10.620 euros le m².
Les consorts [G] soulignent avec pertinence que ce prix moyen ne tient pas compte de l'emplacement exact de l'appartement, [Adresse 11], qui serait très prisée selon eux. Ils produisent le détail de transactions immobilières dans ladite rue en 2019, qui révèle un prix du m² de :
- 11.850,47 euros au [Adresse 2],
- 14.454,08 euros au [Adresse 2],
- 13.059,70 euros au [Adresse 3],
soit une moyenne de 13.121,42 euros le m².
Ils indiquent qu'il convient de rajouter les 12 m² de la chambre de service et de la cave, d'une valeur moyenne de 2000 euros le m² selon le site PAP, soit la somme de 24.000 euros.
En appliquant la moyenne de prix susvisée, on obtient :
(13.121,42 euros x 140 m²) + 24.000 = 1.860.998,80 euros,
de sorte que le prix de 1.700.000 euros n'apparaît nullement excessif.
Contrairement à ce que soutient M. [E], il ne saurait être pris pour référence l'estimation de l'appartement réalisée en 2001 lors de la succession de Mme [G] pour une valeur de 381.122,54 euros, en ce que cette estimation remonte à plus de 20 ans et que l'appartement était alors loué en bail loi de 1948 et non vide comme proposé dans le congé.
M. [E] ne saurait encore se prévaloir de l'absence de connaissance de la surface loi Carrez, en ce qu'un certificat de superficie loi Carrez n'est pas une condition exigée par les textes pour la validité d'un congé pour vendre.
Les consorts [G] exposent qu'ils ont fait délivrer un nouveau congé au mois de septembre 2022 à titre subsidiaire, pour le cas où la cour confirmerait le jugement entrepris, en offrant le même prix de vente de 1.700.000 euros afin de ne pas se voir à nouveau opposer que le prix serait supérieur à la valeur du bien.
S'agissant des travaux à réaliser dans le bien, pour lesquels aucun devis n'est produit, les consorts [G] font valoir à juste titre que le prix de l'immobilier est fixé en fonction du prix du m² dans le secteur, sans tenir compte d'éventuels travaux.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le prix de vente de 1.700.000 euros n'est pas excessif, de sorte que ce second motif de fraude du congé sera écarté.
Il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris, de valider le congé pour vendre délivré par les consorts [G], de constater que M. [E] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 27 mars 2020, d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, sous réserve de la demande supplémentaire de délais qui sera examinée ci-après, et de condamner M. [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi jusqu'à complète libération des lieux.
2 - Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux
En vertu de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, "le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions".
Selon l'article L.412-4, "la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés".
En l'espèce, M. [E] occupe l'appartement loué depuis sa naissance en 1955. Il justifie de recherches de relogement qui n'ont pour l'heure pas abouties. Il justifie en outre qu'il est l'aidant de sa mère, née le 27 février 1927, domiciliée [Adresse 5] à [Localité 9], ce qui implique qu'il réside à proximité de cette dernière en raison de sa présence biquotidienne auprès d'elle, ainsi que l'atteste le médecin de sa mère.
Il convient dès lors de lui octroyer un délai de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification du présent arrêt.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
M. [E], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité commande de le condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau,
Déclare valide le congé pour vente délivré le 23 septembre 2019 par M. [H] [G], Mme [Y] [G] épouse [R] et M. [T] [G] à M. [O] [E] pour le 26 mars 2020,
Dit que M. [O] [E] est occupant sans droit ni titre depuis le 27 mars 2020,
Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux son expulsion et celle de tous occupants de son chef, de l'appartement situé au 2ème étage sur cour dans l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], ainsi que du local de service situé au 5ème étage et de la cave,
Accorde à M. [O] [E] un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du présent arrêt,
Dit que le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne M. [O] [E] à payer à M. [H] [G], Mme [Y] [G] épouse [R] et M. [T] [G] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et ce à compter du 27 mars 2020 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ou par un procès-verbal d'expulsion,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne M. [O] [E] à payer à M. [H] [G], Mme [Y] [G] épouse [R] et M. [T] [G] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [O] [E] aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière La Présidente
