Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 23/00702 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GPGC
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
Monsieur [N] [F]
demeurant 35 rue des Bourdennes - 18230 SAINT DOULCHARD
représenté par Me Karine PARENT, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Vanessa LUCAS, avocat au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEURS :
Madame [T] [B]
demeurant 3 place Drouot - 45140 SAINT JEAN DE LA RUELLE
comparante en personne
Madame [G] [X]
demeurant 68 b route d'Orléans - Bât B - RDC - Porte n°3 - 45380 LA CHAPELLE SAINT MESMIN
comparante en personne
A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 25 février 2023, Monsieur [N] [F] a consenti à Madame [G] [X] un bail d'habitation d’une durée de 3 ans renouvelable portant sur un appartement avec parking privatif extérieur situé au 68 B route d’Orléans -bâtiment B, RDC porte n°3- 45380 LA CHAPELLE SAINT MESMIN, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 600,00 € - dont 40,00 € de provision pour charges - payable d’avance au 1er jour de chaque mois.
Par acte de cautionnement sous signature privée en date du 25 février 2023 annexé au contrat de location, Madame [T] [B] s’est portée caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, dégradations locatives et factures diverses dus au titre du bail ainsi consenti à Madame [G] [X].
Suite à des impayés de loyers à compter du mois de mai 2023, Monsieur [N] [F] a fait délivrer par acte d’huissier de justice du 7 juin 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à Madame [G] [X], parallèlement signifié à la caution Madame [T] [B] le 13 juin 2023 avec sommation de payer la somme principale de 1.200,00 €.
Les causes du commandement n’ayant été réglées que partiellement par 2 acomptes en date des 28 juin 2023 (429,17 €) et 27 juillet 2023 (380,00 €), Monsieur [N] [F] a - par actes d’huissier en date du 30 août 2023 signifiés à personne - fait assigner en référé Madame [G] [X] et Madame [T] [B], sa caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :
Constater que le bail intervenu entre les parties le 25 février 2023 se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;En conséquence, voir ordonner l'expulsion de Madame [G] [X] qui devra quitter immédiatement et sans délai l’appartement qu’elle occupe au 68 B route d’Orléans -bâtiment B, RDC porte n°3- 45380 LA CHAPELLE SAINT MESMIN, et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner solidairement Madame [G] [X] et Madame [T] [B] à payer à titre provisionnel la somme principale de 1.590,83 euros de loyers et charges impayés (mois d’août 2023 inclus) au jour de la signification de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement conformément à l’article 1231-7 du code civil ;Condamner solidairement Madame [G] [X] et Madame [T] [B] à payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle de 600,00 € correspondant au loyer indexé et charges récupérables à compter du mois de septembre 2023 jusqu’à la libération des lieux, ceci en réparation du préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément à l’article 1231-5 et 1760 du code civil ;Condamner solidairement Madame [G] [X] et Madame [T] [B] au paiement à titre provisionnel de la somme de 150,00 €, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Madame [G] [X] et Madame [T] [B] au paiement à titre provisionnel de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, et sa dénonciation à la caution, du commandement pour défaut d’assurance, de l’assignation et notification au préfet, ainsi que les suites de mise à exécution conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’affaire évoquée à l’audience du 13 février 2024, a été renvoyée à 2 reprises afin de permettre l’échange de pièces entre les parties dans le respect du principe du contradictoire, puis elle a été retenue à l’audience du 10 septembre 2024 où Madame [G] [X] et Madame [T] [B], caution, ont comparu, en affirmant, d’une part, avoir réglé l’intégralité de la dette locative selon les déclarations de l’huissier de justice Me [Y], d’autre part, s’être dûment acquittées par un récent virement bancaire émanant de Madame [X] du loyer courant du mois de septembre 2024, tout en contestant enfin, les plaintes « mains courantes » émanant du voisinage pour de soi-disant troubles sonores.
Monsieur [N] [F], représenté par son avocat substitué, s’est opposé à tous délais de paiement et a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives - notamment sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail - tant à l’égard de Madame [G] [X] que de sa caution Madame [T] [B].
L’avocat du bailleur a ensuite confirmé, dans une note en délibéré du 17 septembre 2024 autorisée par le juge, qu'il n'avait pas reçu le paiement annoncé par la locataire à l’audience, de son loyer courant du mois de septembre 2024 (556,00 €), et qu’en outre les frais globalement exposés auprès de l’huissier de justice se sont élevés à la somme globale de 1.044,87 €, comprenant les frais « débiteur » (461,95 €) et les frais « créancier » (582,92 €).
Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience du 13 février 2024, d’où il ressort que Madame [G] [X] a déclaré au travailleur social avoir réglé sa dette depuis un mois et avoir repris le règlement de son loyer courant.
La décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
La décision est contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.
La présente ordonnance rendue en premier ressort reste susceptible d’appel.
I. Sur la recevabilité de la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire :
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].
Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 31 août 2023 soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2024.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir régulièrement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en date du 19 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 août 2023, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par le bailleur Monsieur [N] [F] est donc parfaitement recevable.
II. Sur les demandes principales :
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il s'applique à la date du commandement de payer qui a été délivré le 7 juin 2023 dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en page 3 dans le paragraphe « clause résolutoire » de ses conditions générales qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer dans les 2 mois portant sur la somme principale de 1.200 euros et visant cette clause a été signifié par huissier de justice le 7 juin 2023 à Madame [G] [X], lequel acte a ensuite été dénoncé avec commandement de payer le 13 juin 2023 à sa caution Madame [T] [B].
Conformément aux termes du commandement de payer ainsi délivré à Madame [G] [X], il est constant que cette dernière disposait, par conséquent, d’un délai expirant le 7 août 2023 à 24 heures pour régler cette somme, tandis que les causes dudit commandement n’ont été réglées que partiellement par 2 acomptes en date des 28 juin 2023 (429,17 €) et 27 juillet 2023 (380,00 €), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 août 2023.
La clause résolutoire étant ainsi acquise, le bail sera déclaré résilié de plein droit à effet du 8 août 2023.
Sur l'indemnité d'occupation
Madame [G] [X] est restée redevable des loyers et charges jusqu’au 7 août 2023 et, à compter du 8 août 2023, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, Madame [G] [X], occupante sans droit ni titre depuis le 8 août 2023 cause un préjudice à Monsieur [N] [F] qui n’a pu disposer du bien à son gré.
Il convient donc de condamner solidairement Madame [G] [X] et sa caution Madame [T] [B], à payer à Monsieur [N] [F] une indemnité d’occupation provisionnelle exigible à compter du 8 août 2023 pour un montant de 600,00 euros, ladite indemnité d'occupation mensuelle étant calculée sur la base du loyer et de la provision sur charges échus postérieurement à la résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux par Madame [G] [X].
Sur l'expulsion du locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 8 août 2023, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [G] [X] ainsi que de toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre et d'un serrurier.
La demande formulée par Monsieur [N] [F] tendant à ce que cette expulsion intervienne immédiatement et sans délai - en application du dernier alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution - et ce, dès la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, ne pourra prospérer au vu de l’absence de tout preuve rapportée par le demandeur d’une mauvaise foi caractérisée de Madame [G] [X], personne expulsée.
La bonne foi étant toujours présumée aux termes de l’article 2274 du code civil, Monsieur [N] [F] ne pourra qu’être débouté de cette demande.
En outre, s’agissant des meubles et objets se trouvant éventuellement dans les lieux, ils suivront le sort prévu, notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur le montant de l'arriéré locatif et sur la caution solidaire
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, afin de prouver les obligations dont il réclame l’exécution, Monsieur [N] [F] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte détaillé des loyers, charges et indemnités d’occupation restant impayés, hors frais de poursuites.
Selon le décompte actualisé arrêté le 17 septembre 2024, force est de constater que l’arriéré locatif a été intégralement acquitté par Madame [G] [X] et que seule l’indemnité d’occupation du mois de septembre 2024 est demeurée impayée à concurrence d’un montant de 556,00 €.
Madame [G] [X], qui comparaît à l’audience, conteste devoir à Monsieur [N] [F] des frais d’huissier de justice, déclare avoir régularisé sa dette locative et être à jour du règlement de son loyer courant, tandis que Madame [T] [B], comparaissant en personne, reconnait garantir - aux termes de l’acte de caution solidaire annexé au bail en date du 25 février 2023 - le paiement de toutes les sommes dues par le locataire au titre des loyers et charges impayés, d’une part, des frais de remise en état de l’appartement en cas de dégradations locatives, d’autre part, et enfin, de toutes les factures diverses (administration ou privée) susceptibles d’être réclamées au propriétaire dans le cadre du bail, et ce, pour une durée de 3 années prenant effet le 25 février 2023.
L’acte de caution régulièrement souscrit le 25 février 2023 par Madame [T] [B], dans le respect des dispositions figurant à l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, sera donc déclaré valide et de plein effet.
Enfin, à l’examen des pièces et éléments produits au dossier, force est de constater que Madame [G] [X] ne rapporte aucunement au tribunal la moindre preuve, ni du règlement effectif de son loyer courant (indemnité d’occupation) du mois de septembre 2024, ni de tout ou partie des frais d’exécution avancés par Monsieur [N] [F] auprès de l’huissier de justice instrumentaire, comprenant les frais « créancier » (582,92 €) demeurant à sa charge exclusive, ainsi que les frais dits « débiteur » (461,95 €) qui seront éventuellement inclus dans les dépens de la présente instance.
III. Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l'espèce, Madame [G] [X] et sa caution Madame [T] [B], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens de l’instance, qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et de l’assignation introductive.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [N] [F], Madame [G] [X] et sa caution Madame [T] [B] seront condamnées solidairement à lui verser à titre provisionnel la somme de 150,00 euros sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS l’action aux fins de constat de la résiliation du bail recevable ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 février 2023 entre Monsieur [N] [F] d’une part, et Madame [G] [X], d’autre part, concernant un local à usage d’habitation avec parking extérieur situé au 68 B route d’Orléans -bâtiment B, RDC porte n°3- 45380 LA CHAPELLE SAINT MESMIN, sont réunies à la date du 8 août 2023 ;
DISONS que Madame [G] [X] devra par conséquent quitter les lieux loués sis 68 B route d’Orléans -bâtiment B, RDC porte n°3- 45380 LA CHAPELLE SAINT MESMIN, et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [G] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DISONS que les meubles et objets se trouvant éventuellement dans les lieux suivront le sort prévu, notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS solidairement Madame [G] [X] et Madame [T] [B] en sa qualité de caution, au paiement auprès de Monsieur [N] [F] d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée à 600,00 € (six cents euros) - ladite indemnité d'occupation mensuelle étant calculée sur la base du loyer et charges échus postérieurement à la résiliation du bail - laquelle s’appliquera à compter du 8 août 2023, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNONS solidairement Madame [G] [X] et Madame [T] [B] en sa qualité de caution, au paiement à Monsieur [N] [F] de la somme de 150,00 € (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS solidairement Madame [G] [X] et Madame [T] [B] en sa qualité de caution, au paiement à titre provisionnel des entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et de l’assignation introductive d’instance.
REJETONS toutes les autres demandes, plus amples ou contraires des parties ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.
La greffière, Le juge,
